土地信托

1、土地信托,目錄,1-概念,是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將開發(fā)經(jīng)營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。,目錄,土地信托依信托財產(chǎn)的處分方式的不同，主要有租賃型信托及出售型信托兩種： 　 （1）租賃型：受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，在信托期間信托業(yè)者應(yīng)定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保

2、有原土地的所有權(quán)。 （2）分售型：委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其它手續(xù)費(fèi)用后，交付給委托人。,2-分類,目錄,3-合同附件,,土地信托合同,目錄,推行承包地使用權(quán) 可遏制土地拋荒現(xiàn)象 有利于調(diào)整土地結(jié)構(gòu) 提高土地利用規(guī)模效益 促進(jìn)農(nóng)地整理 增強(qiáng)市場競爭能力 加速農(nóng)村人口流動 提高土地資源配置效率 設(shè)立土地信托制 有利于維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益,4-實(shí)施意義,,當(dāng)前，盡管中國

3、的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已取得了一定成效，但不容忽視的是，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)的比較效益低下、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工增多等原因，無論是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的東部及沿海地區(qū)，還是經(jīng)濟(jì)相對落后的中西部地區(qū)，土地拋荒在一定范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費(fèi)等現(xiàn)象。河南省安陽縣推行土地信托后，8000多農(nóng)戶信托的土地不但沒有荒廢，而且由轉(zhuǎn)包人進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)走上了集約化、規(guī)模化的道路。,4.1推行承包地使用權(quán)

4、可遏制土地拋荒現(xiàn)象,浙江省紹興市于2001年2月在全國率先實(shí)行土地信托服務(wù)，不到半年時間，全縣流轉(zhuǎn)土地15.8萬畝，土地流轉(zhuǎn)率已超過了40%，土地集中到有能力、有資金、有市場的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主手中，有50%的農(nóng)田進(jìn)行了種養(yǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地產(chǎn)出量增加5到10倍，從而使土地得以發(fā)揮最佳效益。,4.2有利于調(diào)整土地結(jié)構(gòu) 提高土地利用規(guī)模效益,,據(jù)統(tǒng)計，中國每個農(nóng)業(yè)勞動力經(jīng)營耕地面積為3—10畝，而美國、加拿大、澳大利亞等國每個農(nóng)業(yè)勞動力

5、經(jīng)營耕地面積為3000—10000畝，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)力低下，導(dǎo)致國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品價格等于或高于國際市場的價格，不利于參與國際市場的競爭，通過土地信托，可打破農(nóng)村土地承包責(zé)任制時形成的以戶為單位土地分散、小塊零星、手工為主的經(jīng)營狀況，使土地向種養(yǎng)大戶集中，生產(chǎn)優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，并運(yùn)用農(nóng)地整理手段，提高機(jī)械化程度與勞動生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品國內(nèi)、國際市場競爭實(shí)力。,4.3促進(jìn)農(nóng)地整理 增強(qiáng)市場競爭能力,近些年來，中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，推動

6、著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到40%左右，客觀上為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了平臺。同時，實(shí)現(xiàn)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)勞動力、資金與土地等要素的流動。只有勞動力的流動，而無土地的流動，就會使土地處于閑置狀態(tài)，只有成立土地信托機(jī)構(gòu)，才能提高土地資源重組效率，使土地經(jīng)營權(quán)依法、規(guī)范與經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。,4.4加速農(nóng)村人口流動 提高土地資源配置效率,,農(nóng)村問題的解決

7、不在農(nóng)村，要破解“三農(nóng)”難題，必須從制度層面入手,土地信托制的創(chuàng)設(shè)就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財產(chǎn)，移轉(zhuǎn)給土地信托機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)經(jīng)營治理或承包給他人經(jīng)營，既可實(shí)現(xiàn)土地的適度規(guī)?；\(yùn)作，又使農(nóng)民在向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的過程中擺脫小塊土地的鉗制，從而安心離開土地去創(chuàng)業(yè)、務(wù)工。在信托期限內(nèi)，農(nóng)民享有信托利益；信托終止，還可以恢復(fù)行使承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民的基本權(quán)益有了較好的著落。,4.5設(shè)立土地信托制 有利

8、于維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益,目錄,5-模式構(gòu)建,農(nóng)村土地信托機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“依法、自愿、有償”的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分土地信托農(nóng)戶“有地?zé)o力開發(fā)、有力無地開發(fā)”的弊端，在穩(wěn)定承包權(quán)的基礎(chǔ)上，加速經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，同時有效解決了土地供需矛盾，促進(jìn)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。,5.1成立農(nóng)村土地信托機(jī)構(gòu),土地信托機(jī)構(gòu)的主要職能包括：,5.1成立農(nóng)村土地信托機(jī)構(gòu),,土地開發(fā)需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿

9、足不了需求，建立土地投資信托基金可有效解決土地開發(fā)資金不足問題。土地信托基金是土地信托部門為開發(fā)經(jīng)營土地而設(shè)置的營運(yùn)資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信托存款、政府發(fā)行的土地證券、企事業(yè)單體待用的土地信托基金、預(yù)算外自有資金等。借鑒美、日土地信托經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)實(shí)際情況（農(nóng)村集體土地所有權(quán)不變、承包權(quán)相對穩(wěn)定、經(jīng)營權(quán)可合理流動）。,5.2建立土地投資信托基金,,原土地承包者作為委托人與受益人將土地信托給土地信托機(jī)構(gòu)，

10、土地信托機(jī)構(gòu)作為受托人既可將土地經(jīng)營權(quán)以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股等方式給土地開發(fā)經(jīng)營者從而收取租金、轉(zhuǎn)讓（包）金或股利；也可以與專業(yè)土地開發(fā)公司通過簽訂土地開發(fā)合同，收取開發(fā)收益（開發(fā)公司按合同取得相應(yīng)酬金），然后將土地使用權(quán)再進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓等活動。土地信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)將信托紅利給委托人。土地開發(fā)經(jīng)營過程中所需的巨額資金可通過土地信托機(jī)構(gòu)向金融機(jī)構(gòu)貸款（農(nóng)業(yè)貸款，政府扶持、利率優(yōu)惠）來籌集，金融機(jī)構(gòu)可通過出售貸款債權(quán)的方式向廣大投資者再融通資

11、金，既增加投資渠道，又分散金融風(fēng)險。,5.2建立土地投資信托基金,,政策法規(guī)支持 2001年4月公布的《中華人民共和國信托法》，使中國信托事業(yè)的繁榮和發(fā)展建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。在國外，土地信托是信托業(yè)務(wù)的重要組成部分，然而，中國土地信托發(fā)展滯后，要真正促進(jìn)土地信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，尚需制定有關(guān)規(guī)范各種土地信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，非凡是關(guān)于土地投資信托基金如何具體運(yùn)作、土地信托紅利確定的依據(jù)、土地信

12、托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅費(fèi)制度、土地信托產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)補(bǔ)償與變更登記問題等。,5.3推行土地信托運(yùn)作模式的支持體系,,市場體系支持 第一，支持培育土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)根本在于解決“有地?zé)o人種、想種無地種”的問題即誰來種，因而培育土地經(jīng)營者是土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)能否順利進(jìn)行的要害。中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者主要有：一般農(nóng)戶、種養(yǎng)大戶、工商業(yè)主等，主要經(jīng)營形式有：大戶承包型、農(nóng)莊經(jīng)營型、股份合作型、公司經(jīng)營型、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營型等，重點(diǎn)應(yīng)支持種

13、養(yǎng)大戶與工商業(yè)主進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，投資高效農(nóng)業(yè)，以發(fā)揮其人力、資金、市場與技術(shù)的優(yōu)勢。 第二，市場信息支持。流轉(zhuǎn)土地的區(qū)位、數(shù)量、質(zhì)量、地貌等條件以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、流轉(zhuǎn)形式均存在著較大的差異性，建立流轉(zhuǎn)土地信息庫，多渠道、多形式向轄區(qū)內(nèi)外及時發(fā)布土地資源信息，可增強(qiáng)土地市場透明度，有助于土地高效流轉(zhuǎn)。,5.3推行土地信托運(yùn)作模式的支持體系,第三，監(jiān)督機(jī)制支持。土地流轉(zhuǎn)后的用途應(yīng)遵循“不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，確保耕地復(fù)耕能力，確保

14、耕地總量動態(tài)平衡，確保土地資源可持續(xù)利用”的原則。建立監(jiān)督機(jī)制，依法查處土地流轉(zhuǎn)后的違法用地行為，使流轉(zhuǎn)后的土地利用真正做到合理與高效。 第四，資金支持。據(jù)投資測算，目前每整理、開發(fā)、復(fù)墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業(yè)用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發(fā)與復(fù)墾難度的遞增，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者所需投入資金量愈來愈大，

15、為此需要財政部門、金融機(jī)構(gòu)、民間組織等資金上的大力支持。,5.3推行土地信托運(yùn)作模式的支持體系,技術(shù)支持 由于土地開發(fā)整理內(nèi)涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀(jì)以前的土地整理主要是針對農(nóng)地分散、零碎等問題實(shí)行集中；20世紀(jì)初期，側(cè)重于服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)實(shí)施土地整理；到了20世紀(jì)70年代又增加了景觀生態(tài)和環(huán)境保護(hù)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，土地開發(fā)整理技術(shù)也需要不斷更新與完善