資產(chǎn)評估第5章例題

1、【例51】51】在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表51（假設(shè)交易價格為無限年期的價格）。表51凈收益與售價交易實例可比實例凈收益（元年平方米）交易價格（元平方米）資本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8對以上五個可比實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均，就可以得到資本化率為：r=（7.1%7.5%6.9%7.3%7.8%）5=

2、7.32%【例52】52】有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計未來前五年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。2345550515161815110%110%110%110%20251[1]110%10%110%110%216.1?????????（）（）（）（）（）（）（萬元）【例53】53】有一宗房地產(chǎn)，2006年的凈收益

3、為50萬元，資本化率為5%，若（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評估兩種情況下2006年初的房地產(chǎn)價值。凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的價值計算公式為：2abPrr??式中：a——第一年凈收益，以后各年凈收益按等差級數(shù)遞增；b——凈收益逐年遞增額；r——資本化率。凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的價值計算公式為：aPrs??式中：a——第一年凈收益，以后各年

4、凈收益按等比級數(shù)遞增；s——凈收益逐年遞增比率；r——資本化率。因此：44206250081%[1%]18???（房益）屋凈收=170778（元）（6）計算土地凈收益。年土地凈收益=年房地產(chǎn)凈收益房屋年凈收益=4127401170778=241962（元）（7）計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為44年（506）。44241962[1117%]7%P???（）=3280499（元）單價=3280499500=6

5、561（元）（8）評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2008年3月的土地使用權(quán)價值為3280499元，單價為每平方米6561元?！纠?5】55】現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月～2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年7月～2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%。則對該可比實例進行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價格為：P=6000（11%）

6、12（10.2%）6=60001.1270.988=6681（元平方米）【例56】56】某城市某用途土地的容積率修正系數(shù)見表52.表52容記率修正系數(shù)表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：經(jīng)容積率修正后的可比實例價格=80