主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、11、總建筑面積簡(jiǎn)介:簡(jiǎn)介:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡(jiǎn)單的說(shuō):就是建筑物各層的水平投影面積的總和。計(jì)算方法在住宅建筑中,計(jì)算建筑面積的范圍和方法是:(1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計(jì)算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍

2、水平面積計(jì)算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積,按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,層高超2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。(5)穿過(guò)建筑物的通道,建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論高度如何,均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑

3、物自然層計(jì)算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用),層高超過(guò)2.2米的,按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬,按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;多柱雨蓬,按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。2、

4、建筑占地面積建筑占地面積有幾種計(jì)算方式:1,建筑占地的地下(埋在地中)看不見(jiàn)部份,2,豎直墻的外圍地面肉眼看見(jiàn)部份,3,整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份。到目前為止,到底采用那種方案較為實(shí)用,較為真實(shí)地在實(shí)際中運(yùn)用,在學(xué)術(shù)界引起爭(zhēng)議,在民間也引岀不少答案,變成持久性爭(zhēng)議的話題。一般來(lái)說(shuō),采用整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份的計(jì)算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度,一些規(guī)劃師還是按照首層建筑占地面積來(lái)計(jì)算,這樣飄窗凸窗等可以不計(jì)入

5、占地面積。是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。3、建筑密度3容積率越高,居民的舒適度越低,反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶(hù)就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。[1]相關(guān)規(guī)定容積率

6、一般是由政府規(guī)定的?,F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃一般而言容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5聯(lián)排別墅為0.4~0.76層以下多層住宅為0.8~1.211層小高層住宅為1.5~2.018層高層住宅為1.8~2.519層以上住宅為2.4~4.5住宅小區(qū)容積率小于1.0的,為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。[1]建筑特點(diǎn)(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元

7、,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為:R=CH,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正

8、比例關(guān)系。(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)容積率因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市

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