新老住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算之比較

1、<p>　　新老住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算之比較</p><p>　　摘要：房屋的各項(xiàng)面積指標(biāo)作為房屋所有人擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的量化指標(biāo)其準(zhǔn)確性顯得尤為重要,因?yàn)樗c開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的利益息息相關(guān)。為了避免住宅工程在投標(biāo)、立項(xiàng)、報(bào)建、驗(yàn)收以及銷售、管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)計(jì)算方法不一致，多種計(jì)算結(jié)果的情況，住建部于今年的8月1日起執(zhí)行新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011,對(duì)在住宅設(shè)計(jì)階段需計(jì)算的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)

2、濟(jì)指標(biāo)做了調(diào)整，本文就新老住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行剖析，使廣大建筑設(shè)計(jì)人員在今后的工作中正確理解和把握各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，更好地體現(xiàn)其公平、公正的原則。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：使用面積；住宅標(biāo)準(zhǔn)層；套型總建筑面積；套型陽(yáng)臺(tái)面積；住宅樓總建筑面積 </p><p>　　中圖分類號(hào)：P218文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p>　　隨著我國(guó)住房制

3、度改革的不斷深入和住房市場(chǎng)快速發(fā)展,住宅品質(zhì)有了很大變化，住宅形式也越來(lái)也多。房屋的各項(xiàng)面積指標(biāo)作為房屋所有人擁有的房地產(chǎn)權(quán)益的量化指標(biāo)其準(zhǔn)確性顯得尤為重要,因?yàn)樗c開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的利益息息相關(guān)。為了避免住宅工程在投標(biāo)、立項(xiàng)、報(bào)建、驗(yàn)收以及銷售、管理等環(huán)節(jié)出現(xiàn)計(jì)算方法不一致，多種計(jì)算結(jié)果的情況，住建部于今年的8月1日起執(zhí)行新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011,對(duì)在住宅設(shè)計(jì)階段需計(jì)算的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做了調(diào)整，將原規(guī)范的7項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指

4、標(biāo)簡(jiǎn)化為5項(xiàng)，并對(duì)其計(jì)算方法進(jìn)行了部分修改，使其簡(jiǎn)單易算，有效反映客觀實(shí)際。 </p><p>　　原規(guī)范各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：“各功能空間使用面積；套內(nèi)使用面積；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積；住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積；住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)；套型建筑面積；套型陽(yáng)臺(tái)面積”共七項(xiàng)。新規(guī)范保留了“各功能空間使用面積”和“套內(nèi)使用面積”兩項(xiàng)指標(biāo)及其計(jì)算方法，對(duì)其余五項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了刪減和修改。調(diào)整為套型總建筑面積，住宅樓總建筑面積和套

5、型陽(yáng)臺(tái)面積三項(xiàng)指標(biāo)。 </p><p>　　原規(guī)范的套型面積計(jì)算方法是以標(biāo)準(zhǔn)層為計(jì)算參數(shù)，反求套型建筑面積。本次修編以住宅整棟樓建筑面積作為計(jì)算參數(shù)。老規(guī)范中提到了標(biāo)準(zhǔn)層的概念，標(biāo)準(zhǔn)層就是平面布置相同的住宅樓層。若按標(biāo)準(zhǔn)層來(lái)計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)層中的套型建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、公攤面積，但在標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積中只考慮平面布置相同的住宅樓層，而首層和頂層與標(biāo)準(zhǔn)層平面不一致部位的面積是考慮不到的，例如：首層的公共出入口、頂層的

6、機(jī)房，水泵房，水箱間、附屬用房等。這樣的計(jì)算方法不能直觀的反映一套住宅全部公攤后所涵蓋的建筑面積到底是多少。修訂后的新規(guī)范把所有的這些面積都算到整棟樓的總建筑面積內(nèi)，然后用全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積（不含地下室及陽(yáng)臺(tái)）得出一個(gè)比值，該比值相當(dāng)于全樓的使用面積系數(shù)。計(jì)算時(shí)用套內(nèi)使用面積除以這一比值所得的面積再加上套型陽(yáng)臺(tái)面積即得出套型總建筑面積。這樣計(jì)算得出的面積可以更好地體現(xiàn)其準(zhǔn)確性及合理性，能夠保證各套型總建筑面積之和與住宅

7、樓總建筑面積一致。 </p><p>　　新規(guī)范中套型總建筑面積的概念與原規(guī)范中套型建筑面積的概念也有所不同，原規(guī)范套型建筑面積不包括陽(yáng)面積，陽(yáng)臺(tái)面積是單獨(dú)算的。新規(guī)范把陽(yáng)臺(tái)面積也算在套型總建筑面積中，而且計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積的方法也有變化，原來(lái)是封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積面積計(jì)算，未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊均應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算，容易混淆。現(xiàn)在統(tǒng)一計(jì)算方法為：無(wú)論陽(yáng)臺(tái)為凹陽(yáng)臺(tái)、凸陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)和不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其結(jié)構(gòu)底

8、板投影凈面積一半計(jì)算，這樣也與現(xiàn)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》相統(tǒng)一。 </p><p>　　原規(guī)范為了不影響“住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)”，將坡屋頂內(nèi)的使用面積單獨(dú)計(jì)算，該層使用面積不算到“住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)”里，有失公允。這次修編將其使用面積納入到套內(nèi)使用面積中，加大計(jì)算比值，將利用坡屋頂所獲得的使用面積惠及全樓各套型，可以準(zhǔn)確計(jì)算出參與公共面積分?jǐn)偤蟮脑撎仔涂偨ㄖ娣e。若此部分作為閣樓層只給住宅頂層住戶使

9、用，其使用面積則應(yīng)算至頂層套內(nèi)使用面積內(nèi)，再采用相應(yīng)的計(jì)算方法計(jì)算其套型總建筑面積。這樣可以更好地體現(xiàn)其公平性。 </p><p>　　本次修編的另一個(gè)重點(diǎn)是剛才提到的“住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)”， 這個(gè)系數(shù)不能全部反應(yīng)住宅的問(wèn)題，而且大家理解和表述的概念也都是不一樣，有些開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)策劃企業(yè)認(rèn)為是公攤率，有的認(rèn)為是使用率，概念不統(tǒng)一。為了防止混淆，規(guī)范修訂組進(jìn)行了原則性修改，取消了“住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)”這項(xiàng)

10、指標(biāo)，統(tǒng)一了計(jì)算方法，使得住宅各項(xiàng)指標(biāo)簡(jiǎn)單易算。 </p><p>　　在設(shè)計(jì)階段計(jì)算的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是住宅從方案報(bào)批到施工、管理各階段的主要技術(shù)參數(shù)。新住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的實(shí)施必將更好的指導(dǎo)廣大建筑設(shè)計(jì)人員在今后的工作中正確理解和把握各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，更好地體現(xiàn)其公平、公正的原則。 </p><p>　　參考文獻(xiàn)：《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011 </p><p&g