籌建商業(yè)管理公司稅務籌劃方案

1、揚州公司籌建商業(yè)管理公司稅務籌劃方案揚州公司籌建商業(yè)管理公司稅務籌劃方案一、概念：商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物活動為基本內容或基本內容之一，結合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂等若干功能組成的、多功能的、內容組織有機的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對完整的建筑實體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡的有機延續(xù)部分?！倍⒔?jīng)營期間應交稅費種類：1、(1)提供不動產(chǎn)租賃，稅率11%；(2)提供現(xiàn)代服務業(yè)服務，稅率

2、6%；2、增值稅附加：按應繳納增值稅額的12%；3、印花稅：按租金收入的0.1%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。具體規(guī)定如下：4.1《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除１０％至３０％后的余值計算繳納。具體

3、減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.2《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。4.3《房產(chǎn)稅施行細則》第四條房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下：4.3.

4、1以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，全年應納稅額＝房產(chǎn)原值（130％）1.2％；4.3.2以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應納稅額＝全年的租金收入12％。5、所得稅：按公司利潤交納25%的企業(yè)所得稅。6、土地使用稅：以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地為征稅對象，11%（112%）=12.32%(1)資產(chǎn)公司（100萬）租戶(2)資產(chǎn)公司（M）商業(yè)運營公司（100萬）租戶即有：100（12.42%12%）=M（12.42%12%）10012.4

5、2%24.42=24.42%M12.4224.42%M=12M=49.14通過以上計算可知：轉租賃時當?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_到49.14%時，兩種方式稅負相等，也就是說轉租賃時第一道租金比例最大不能超過49.14%，否則適得其反，原因是轉租賃時第一道租金多交了一道12.42%的稅金。1.4稅務風險：1.4.1本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運營公司應當按照正常交易價格收取租金，如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負擔，向商業(yè)運營公司收取的租金明顯偏

6、低且無正當理由的，主管稅務機關有權根據(jù)《稅收征管法》等相關規(guī)定進行調整。1.4.2商業(yè)運營公司通過轉租行為取得了至少50.86萬元的利潤，如果商業(yè)運營公司沒有足夠的成本費用沖抵利潤，就要按利潤繳納25%的企業(yè)所得稅。1.4.3由于房屋產(chǎn)權人和商業(yè)管理公司是關聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關聯(lián)交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇諜C關沒有這個標準，稅務機關肯定也要進行相應調整，這種方案就不一定會成功，還會帶來

7、了很大的不確定性風險。2、改變租金收取方式籌劃改變租金收取方式籌劃2.1將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式，實現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2政策依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2.3經(jīng)營模式對比。租金與管理費比例應適當，不能一味的擴大管理費用的比例。(1)資產(chǎn)公司100萬（不含稅）租戶增值稅銷項稅額=10011%=11萬增值稅附加=1112%=1.32萬印花稅=10