房產完工)

1、房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段20117716:14讀者上傳【大中小】【打印】【我要糾錯】房地產企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項：開發(fā)產品已達到交付條件，房地產企業(yè)向業(yè)主交付房產，財務處理上結轉銷售收入和銷售成本；與施工方進行竣工結算，房地產企業(yè)確認竣工結算報告后，向施工方支付工程結算價款。此時，一般開發(fā)項目的開發(fā)成本基本可以確認。房地產開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

2、、房產稅、印花稅等稅種。一、企業(yè)所得稅（一）完工時的稅務處理《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應

3、納稅所得額。《關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規(guī)定，根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此

4、前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。但在實務中很多開發(fā)企業(yè)已經已經符合開發(fā)產品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入，例如雖為業(yè)務辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等等。（三）年度申報時的注