房地產(chǎn)合作開發(fā)模式

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式房地產(chǎn)合作開發(fā)模式【摘要】實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的普遍形式，其合作開發(fā)的模式主要有合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)兩種。兩種合作開發(fā)模式面臨共同的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括因缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)導(dǎo)致合作合同無效的風(fēng)險(xiǎn)、未取得土地使用權(quán)證影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、審批與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、資金不足風(fēng)險(xiǎn)、以預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)以及合作開發(fā)的利益分配中房屋分配約定不明、提前購入風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)合作開

2、發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的整體預(yù)防，可從實(shí)施律師盡職調(diào)查、謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴、審查資質(zhì)條件、簽訂詳細(xì)完備的合作開發(fā)合同等方面來預(yù)防?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資數(shù)額大、周期長、資金回流慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營需要不斷地滾動投入，為了項(xiàng)目的正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會資金參與開發(fā)；另一方面，基于資本的逐利性，大量社會資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)。此外，政府這幾年逐漸

3、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)可以使上述企業(yè)取長補(bǔ)短，推動了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。特別是當(dāng)前，在限購令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問題，甚至部分企業(yè)可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，與其苦苦煎熬到資金鏈斷裂，不如與他人合作開發(fā)，通過借力、形成合力，來達(dá)到項(xiàng)目順利開發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)，不失為

4、一個(gè)明智之舉。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述我國現(xiàn)行多部法律文件中都有關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念，如《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十四條“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

5、合作2、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。投資方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單，可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營。其次，無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營過程中不

6、可避免地會產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。所以，此種合作方式雖然簡便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)

7、的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會計(jì)事務(wù)所對目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，委托律師事務(wù)所對目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負(fù)債，以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負(fù)債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。（二）非法人型合作開發(fā)1、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)合作雙