資產(chǎn)評估 4

1、山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,第一節(jié) 市場法,一、市場法的基本含義市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。市場法的基本思路是首先在公開的市場上尋找與被評估對象同樣或相類似的交易案例或比較參照物，然后對被評估對象與交易案例或比較參照物之間的差異進行比較和調(diào)整，將交易案例或比較參照物的交易價格或價值調(diào)整為被評估對象的評估值。

2、,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,二、市場法的基本前提通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件。（一）要有一個活躍的公開市場公開市場是一個充分競爭的市場，市場上有自愿的買者和賣者，在交易信息充分交換，或者交易信息公開的前提下，有相對充裕的時間，他們之間進行平等交易,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（二）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動從市場法使用的角度看，應(yīng)該能夠收集并獲得參照物的市場信息、特征信息、財務(wù)信息及其他相關(guān)資料，并

3、且可以確信依據(jù)的信息資料具有代表性和合理性，在評估基準(zhǔn)日是有效的，也是使用市場法的條件。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）收集參照物及其相關(guān)信息資料不論評估對象是單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組合還是企業(yè)價值（股東權(quán)益價值），運用市場法評估時都需經(jīng)歷收集與評估對象相似的參照物的相關(guān)特征、交易情況等信息資料這樣一個過程。首先，根據(jù)市場法對資產(chǎn)及其交易的可比性的要求，參照物與評估對象的相似性，也就是參照物與評估對象的可比

4、性特征是收集信息資料的重要內(nèi)容，包括功能、市場條件及成交時間等。其次，與被評估對象相同或相類似的參照物越多，越能夠充分和全面反映資產(chǎn)的市場價值，按市場行情來估測被評估的資產(chǎn)價值，其評估結(jié)果會更貼近市場。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（二）確定比較參照物和比較參數(shù)體系運用市場法評估單項資產(chǎn)，應(yīng)考慮的可比因素主要有：（1）資產(chǎn)的功能或效用。（2）資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。（3）市場條件。（4）交易條件。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,運用市

5、場法評估企業(yè)價值應(yīng)考慮的可比因素主要有：（1）所從事的行業(yè)及其成熟度。（2）在行業(yè)中的地位（領(lǐng)導(dǎo)者、跟從者）及其市場占有率。（3）業(yè)務(wù)性質(zhì)、自成立起的發(fā)展歷史。（4）所提供的產(chǎn)品或服務(wù)、所處地域及其服務(wù)的目標(biāo)市場。（5）企業(yè)架構(gòu)，企業(yè)的規(guī)模，員工數(shù)量及經(jīng)驗、管理層情況。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（6）經(jīng)營指標(biāo)，包括盈利能力、收入及收益趨勢、利潤率水平等。（7）資產(chǎn)及盈利的質(zhì)量、分配股利能力、未來發(fā)展能力。（8）是否具有商

6、譽及其他無形資產(chǎn)。（9）股票交易情況及股票價格的可獲得性。（10）運營風(fēng)險等。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（三）指標(biāo)對比與量化差異根據(jù)前面所選定的對比指標(biāo)體系，在參照物及評估對象之間進行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進行量化。對比主要體現(xiàn)在交易價格的真實性、正常交易情況、參照物與評估對象可替代性的差異等方面。（四）調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異市場法以參照物的成交價格作為評定、估算評估對象價值的基礎(chǔ)，對所選定的對比參數(shù)體系中的

7、各差異因素進行分析比較、通過多形式的量化途徑，形成對價值的調(diào)整結(jié)果。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（五）綜合分析確定評估結(jié)果由于在運用市場法進行評估時，通常應(yīng)選擇三個以上參照物。所以，對照參照物進行指標(biāo)對比和差異量化后，對應(yīng)各參照物形成的初步結(jié)果也在三個以上。這就需要評估人員對若干評估初步結(jié)果進行綜合分析，以確定最終的評估值。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價格及參

8、照物的某一基本特征因素直接與評估對象的同一基本特征因素進行比較而判斷評估對象價值的方法。其基本計算公式為：評估對象評估價值=參照物成交價格×評估對象修正指數(shù)÷參照物修正指數(shù)或：評估對象價值=參照物合理成交價格,,直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題： 1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。 2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加

9、以適當(dāng)調(diào)整。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,直接比較法主要包括但不限于以下評估方法，如：現(xiàn)行市價法市價折扣法成本市價法功能價值類比法價格指數(shù)法成新率價格調(diào)整法和市盈率乘數(shù)法,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,1.現(xiàn)行市價法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,2.市價折扣法市價折扣法

10、是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，根據(jù)測算或憑評估人員的經(jīng)驗、有關(guān)部門的規(guī)定，確定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達：評估對象評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,3.成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本與市場價格或價值體現(xiàn)之間的比率關(guān)系來計算評估對象價值的方法。評估對象評估價值=評

11、估對象現(xiàn)行合理成本×參照物市場價格／參照物現(xiàn)行合理成本,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,4.功能價值類比法（亦稱類比估價法）價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間存在的功能差異或主要的功能差異特征，通過調(diào)整兩者的功能差異來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系,山東大學(xué)威海分校商

12、學(xué)院,（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其數(shù)學(xué)表達式一般表述為：,,,案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。 評估人員收集的信息： （1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。 （2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。 （3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評

13、估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。 分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。 評估值=160×150/210=114.29(萬元),山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法，其數(shù)學(xué)表達式一般表述為：式中，x為功能價值

14、指數(shù)。X的含義及取值情況,,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,5.價格指數(shù)法（亦稱物價指數(shù)法）價格指數(shù)法是基于參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔引起的價格變動對資產(chǎn)價值的影響，以參照物成交價格為基礎(chǔ)，利用物價變動指數(shù)（價格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價從而得到的評估對象價值的方法。,,案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。 在待估房屋附近，于

15、2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則： 資產(chǎn)評估值=58000

16、5;(1+9.3％)=63394(元),山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,6.成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率對比調(diào)整估算出評估對象的評估價值。其計算公式為：評估對象評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）,案例：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，生產(chǎn)時間為1993年，評估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備

17、型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。 分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)了解，待估設(shè)備尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)成新率為： 待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×1

18、00%=13÷(10+13) =57% 參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率 　參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 　則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算： 資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率） 該待估設(shè)備的評估值為： 評估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元),山東

19、大學(xué)威海分校商學(xué)院,（二）類比調(diào)整法1.市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異對成交價格形成的影響，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法參照物的主要差異因素有： 1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

20、2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù) 3.功能因素。指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù),4．交易情況。包括交易的

21、市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。 被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù) 5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的

22、差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù) 如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為： 評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù),,案例：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情

23、況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。 分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。 經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為： 資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）,,基本數(shù)學(xué)表

24、達式為：資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋…+交易情況差異值資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù),山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,2.價值比率法價值比率法則主要適用于企業(yè)價值的評估。價值比率法是以參照物（企業(yè)）的價值比率作為調(diào)整手段，以此比率與評估對象（企業(yè)）的相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)（如利潤、息稅前利潤、銷售收入）相乘估算出評估對象（企業(yè)）價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達

25、：資產(chǎn)評估價值＝評估對象（企業(yè)）相關(guān)財務(wù)指標(biāo)×參照物（企業(yè)）價值比率,市場途徑的優(yōu)缺點,優(yōu)點： （1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格； （2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 缺點： （1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； （2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。,山東大學(xué)

26、威海分校商學(xué)院,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟學(xué)的預(yù)期收益理論，即對于投資者來講，資產(chǎn)的價值在于預(yù)期未來所能夠產(chǎn)生的收益（如現(xiàn)金流量等）。收益法是利用預(yù)測收益、量化風(fēng)險、折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為收益的基礎(chǔ)，再判斷獲得收益的風(fēng)險程度，以此來評估其價值。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,二、收益法的基

27、本前提收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值的方法。應(yīng)用收益法需具備以下基本前提：（1）被評估資產(chǎn)或所涉及的評估對象可持續(xù)使用或持續(xù)經(jīng)營。（2）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。（3）資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。（4）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測，并可以用貨幣衡量。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,三、收益法的基本程序（1）收集或驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。（

28、2）根據(jù)經(jīng)營或取得收益的條件，分析與確定收益期與預(yù)測期。（3）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益。（4）確定折現(xiàn)率或資本化率。（5）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。（6）分析確定評估結(jié)果。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,四、收益法的基本參數(shù)（一）預(yù)期收益額（二）折現(xiàn)率（三）收益期限,五、收益法的計算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期 1.每

29、期收益不等額 2.每期收益等額,,（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) （3）注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,,,,2.分段法 若預(yù)期未

30、來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,,前期 （設(shè)n=5） 后期,,,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。,,3.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減）,,,4.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,（三）未來收益有限期下的特殊計算公式,1.分段法2.純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,六、

31、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額 1.預(yù)期收益的類型    (1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資 (2)從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。,1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額,,稅后凈收益，被普遍采用,,2.預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利

32、的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況,表2－1 評估前每年收益,按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益＝（年份數(shù)×83）－164 717,表2－2 預(yù)測年收益,,（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。,（二）折現(xiàn)率與資本化率 1.二者無本質(zhì)區(qū)別

33、 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 資本化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。,3.確定折現(xiàn)率的基本方法(1) 加和法 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率風(fēng)險報酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險累加法,,系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價模型),,,,市場平均風(fēng)險報酬率,(2)資本成本加權(quán)

34、法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率＝長期負債占投資總額的比重× 長期負債利息率×（1－所得稅稅率） +所有者權(quán)益占投資總額的比重×所有者權(quán)益報酬率 上式中：所有者權(quán)益報酬率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率,(3)市場比

35、較法通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對收益法的評價 1.該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。,,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本含義成本法是指通過估測被評估資產(chǎn)的重置價值（也稱重置成本），以及被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將貶值從重

36、置價值中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置價值－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,二、成本法的前提條件和基本要素（一）采用成本法的前提條件（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）被評估資產(chǎn)必須是可再生、可復(fù)制的資產(chǎn)。（3）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（4）形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。（5）被評估資產(chǎn)

37、的價值是隨時間的推移而貶損的。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（二）成本法中的基本要素,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,三、成本法中各主要參數(shù)及評估方法（一）重置價值的估算方法1.重置核算法重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按資產(chǎn)的成本、費用構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置價值。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,2.功能價值類比法功能價值類比法，也稱功能系數(shù)法、類比估價法，是指由于無法直接獲得處于全新

38、狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，就利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）變化與其價格或重置價值的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置價值，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置價值的技術(shù)方法。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,3.物價指數(shù)法物價指數(shù)法，也稱價格指數(shù)法。當(dāng)既無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，也無法獲得與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價時，可以利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為

39、重置價值。其計算公式為：重置價值＝資產(chǎn)的賬面原值×價格指數(shù)或：重置價值=資產(chǎn)的賬面原值×（1+價格變動指數(shù)）,例題 某臺機床需重估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試費0.1萬元，已服役2年。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。 經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為4

40、0%，調(diào)試費用上漲了15%。 分析：該機床服役期限僅2年，且在市場上仍很流行，一般來說技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評估較現(xiàn)實。 計算過程： 機床采購重置全價＝5×(1＋20%)＝6萬元 運雜費重估價＝0.1×2＝0.2萬元 安裝費重估價＝0.3×(1＋40%)＝0.42萬元 調(diào)試費重估價＝0.1×(1＋15%)＝0.115萬元

41、 綜合以上各項，該機床原地續(xù)用的重置全價為： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735萬元,例題某企業(yè)2000年購建一套年產(chǎn)50萬噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值1,000萬元。2005年進行評估，評估時選擇了一套與被評估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線2004年建成，年產(chǎn)同類產(chǎn)品75萬噸，造價為3,000萬元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為0.7，根據(jù)被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力與參照物生產(chǎn)能力方面的差異，采用規(guī)模

42、經(jīng)濟效益指數(shù)法計算被評估生產(chǎn)線2004年的重置成本為: 3000×（50/70)0.7=2259（萬元）,,由于無法獲取評估基準(zhǔn)日該生產(chǎn)線的價格指數(shù)，不能直接將2004年的重置成本調(diào)整為2005年評估基準(zhǔn)日的重置成本。因此，將該生產(chǎn)線適當(dāng)劃分為主要裝置、輔助生產(chǎn)裝置、工藝管道、儀器儀表、建筑安裝費和管理費六大項，并按被評估生產(chǎn)線原始成本中上述六項所占比重作為權(quán)數(shù)，以及2004年至2005年上述六項的價格變動系數(shù)加權(quán)求取生產(chǎn)線

43、價格調(diào)整系數(shù)。上述六項在生產(chǎn)線原始成本中的比重為：主要裝置70%，輔助裝置5%，工藝管道5%，儀器儀表5%，建筑安裝費10%，管理費5%。2004年至2005年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置5%，輔助裝置3%，工藝管道10%，儀器儀表2%，建筑安裝費15%，管理費10%。 重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋10%×

44、15%＋5%×10%) ＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%) ＝2,259×(1＋6.25%)＝2,400萬元,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（二）實體性貶值的測算方法1.觀察法它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，通過對資產(chǎn)實體各主要部位的觀察以及儀器測量等方式進行的技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修

45、理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,資產(chǎn)實體性貶值＝重置價值×實體性貶值率或：資產(chǎn)實體性貶值＝重置價值×（1－實體性成新率）即： M=P×（1-f）式中：M——資產(chǎn)實體性貶值；P——重置價值；f—

46、—實體性成新率。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,2.使用年限法（或稱年限法）使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。使用年限法數(shù)學(xué)式表達為：資產(chǎn)實體性貶值率=實際已使用年限÷總使用年限式中，M 為資產(chǎn)實體性貶值；P為重置成本；C為預(yù)計殘值；Yn 為被評估資產(chǎn)的實際使用年限；Y總 為被評估資產(chǎn)的總使用年限,,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,資產(chǎn)實

47、體性貶值=(重置成本-預(yù)計殘值)×資產(chǎn)實體性貶值率資產(chǎn)實體性貶值=（重置成本－預(yù)計殘值）÷總使用年限×實際已使用年限總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,3.修復(fù)費用法這種方法是假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實體性損耗是可以通過修理或更換損壞部分得到補償，利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法

48、所謂修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。,運用修復(fù)費用法估算設(shè)備成新率該方法的適用對象：特定部件需更換的設(shè)備。,,,被評估設(shè)備為一儲油罐，已經(jīng)建成并使用了10年，預(yù)計將來還能再使用20年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約

49、需要花費350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原重置成本為2,000,000元，現(xiàn)用修復(fù)費用法估測油罐的實體性損耗率。 可修復(fù)部分實體性損耗：350,000元； 不可修復(fù)部分實體性損耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%； 不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000

50、元； 不可修復(fù)部分實體性損耗：1,650,000×33.3%＝549,450元；油罐全部實體性損耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的實體性損耗率，就可得到用成本法評估油罐時應(yīng)該扣除的實體性損耗。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（三）功能性貶值測算方法通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：（1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與

51、功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較，這里的運營成本包含材料的損耗。（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)),山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,功能性損耗的兩種形態(tài) (1)超額投資成本

52、 (2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚： (1)計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,[例題]某一生產(chǎn)控制裝置擬進行評估，其正常運行

53、需7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額根據(jù)上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計算被評估控制裝置的年超額運營成本額: (7－4)×12,000＝36,000元（2）測算被評

54、估控制裝置的年超額運營成本凈額: 36,000×(1-25%)＝27,000元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運營 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 27,000×(P/A，10%，3)＝27,000×2.4869＝67,146元,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,（四）經(jīng)濟性貶值的估算方法表現(xiàn)形式 ①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少計算方式（

55、1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額＝重置成本×經(jīng)濟性貶值率,,,[例題]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬元，實體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性損耗額。具體計算過程如下：

56、（1）扣除實體性損耗額和功能性損耗額后的價值為： 1,500－300－150＝1,050萬元 （2）計算經(jīng)濟性損耗率： ＝（1－0.48）×100%＝52% （3）計算經(jīng)濟性損耗額： 經(jīng)濟性損耗額＝1,050×52%＝546萬元,,（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）[例題]

57、 被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為10,000噸，評估時，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，企業(yè)必須每噸降價150元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%。試根據(jù)所給條件，估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性損耗額。 經(jīng)濟性損耗額＝(150×10,000)×(1－25%)×(P/A,10%,3) ＝1,125,000×2.4869

58、 ＝2,797,763元,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法，以及由以上三種基本評估方法衍生出來的其他評估方法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。雖然各方法從不同的路徑實現(xiàn)了對資產(chǎn)價值的客觀反映，但究其各方法的內(nèi)涵，構(gòu)成資產(chǎn)評估方法體系的各種評估方法之間存在著內(nèi)在聯(lián)系，又各具特點。正確認識資產(chǎn)評估基本方法之間的內(nèi)在聯(lián)系以及各自的特點，以及各方法所需要或適應(yīng)的條件和狀況，是評估

59、人員恰當(dāng)?shù)剡x擇評估方法，合理、高效地進行資產(chǎn)評估的重要前提。,第四節(jié) 評估方法的選擇,1.與評估對象相適應(yīng)在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項/整體，有形/無形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制一般講： 2.受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約,,,成本法適宜評估,,可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項資產(chǎn),收益法適宜評估,,資源性資產(chǎn)無形資產(chǎn)整體資產(chǎn),市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn),山東大

60、學(xué)威海分校商學(xué)院,本章小結(jié),資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法、成本法，它們是資產(chǎn)評估的工具和手段，在資產(chǎn)評估中有著重要的作用作為資產(chǎn)評估的工具和手段，評估途徑和評估方法之間具有替代性和可比性。作為獨立存在的評估工具，它們之間又有差別性。充分掌握每一評估方法的內(nèi)涵、應(yīng)用前提條件，以及對評估參數(shù)的要求，是正確理解和認識資產(chǎn)評估方法的基礎(chǔ)，同時也是正確運用評估途徑及其方法的基礎(chǔ)。,山東大學(xué)威海分校商學(xué)院,1.什么是資產(chǎn)評估方法中