沈陽萬象城11年6月調(diào)研報(bào)告

1、,,沈陽商業(yè)考察報(bào)告-萬象城部分,2011年5月,,沈陽華潤中心·萬象城,項(xiàng)目規(guī)劃布局,,,,,整個(gè)綜合體由：購物中心（萬象城）、5A級寫字樓（華潤大廈）、高端精品住宅（悅府）、五星級酒店（君悅酒店）構(gòu)成，總占地面積約8.05萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，總投資超過50億港幣。一期包括近25萬平米購物中心萬象城、7萬平方米國際5A寫字樓華潤大廈；二期為超五星級君悅酒店、悅府高檔住宅；三期為酒店式公寓，全部工程預(yù)計(jì)將于20

2、12年底完成。,,,沈陽華潤中心·萬象城,沈陽悅府位于華潤中心都市綜合體核心區(qū)域，是擁有超豪華頂級商業(yè)配套的城市資源型高端精品住宅，由三棟超高層及兩棟高層建筑構(gòu)成，主力戶型面積跨越100~300㎡。,,美國RTKL國際化規(guī)劃理念融入項(xiàng)目。項(xiàng)目總體規(guī)劃共5棟高層住宅，其中3棟48層，1棟33層，1棟32層，規(guī)劃僅為752戶，頂層500平米空中豪宅，私家泳池，完全人車分流規(guī)劃，全部地下停車，比例近1:1。,,規(guī)劃大觀,,建筑品鑒,

3、,上海天華設(shè)計(jì)公司在建筑設(shè)計(jì)上秉承“精致了無痕”，大到精致，小到了無痕。將現(xiàn)代意識和自由精神的Art Deco風(fēng)格融入項(xiàng)目。剛?cè)岵?jì)的橫豎線條，突出建筑材料的質(zhì)感和紋理。石材、金屬、玻璃相結(jié)合，建筑兼具時(shí)尚感。,,,新加坡英柏建筑景觀設(shè)計(jì)公司總裁兼總設(shè)計(jì)師親自操刀主持設(shè)計(jì)，為悅府帶來了長白山珍惜樹種，大面積越冬草坪，特色五重景觀設(shè)計(jì)。每棟住宅入戶空間布置水景，開門即是景觀。項(xiàng)目整體墊高1.8米，隔絕城市的喧囂和煙塵，更帶來私密的生活環(huán)境

4、。,景觀欣賞,,沈陽華潤中心·萬象城,樣板間賞析,實(shí)景拍攝,更多詳細(xì)介紹可參考官方網(wǎng)站：http://hrzxyf.com/,,沈陽華潤中心·萬象城,,作為華潤集團(tuán)在全球范圍內(nèi)第六座以“華潤”命名的國際5A級寫字樓，華潤大廈地上建筑面積約7萬平方米，樓高度約180米，地下3層、地上33層，寫字樓在2011年7月正式投入使用。建筑設(shè)計(jì)由美國RTKL建筑師事務(wù)所與中國建筑北京設(shè)計(jì)研究院聯(lián)手完成；專項(xiàng)室內(nèi)設(shè)計(jì)聘請了日本IL

5、YA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，設(shè)計(jì)突出節(jié)能環(huán)保，全面打破傳統(tǒng)辦公場所的冰冷壓抑，營造出輕松舒適的高端商務(wù)氛圍。,實(shí)景拍攝,,沈陽華潤中心·萬象城,,,,沈陽華潤中心·萬象城,,,,開發(fā)商：華潤置地地理位置：沈陽市和平區(qū)青年大街288號（文藝路與青年大街交界，原遼寧省體育館）建筑面積：25萬建筑設(shè)計(jì)：RTKL開業(yè)時(shí)間：2011年5月15日營業(yè)時(shí)間：9:30am-10:00pm可達(dá)公交線路：21條地鐵2號線可直達(dá)（即

6、將開通）,項(xiàng)目概況,,沈陽華潤中心·萬象城,,,南側(cè)主入口：南側(cè)有兩大入口，L1和B1層 各一個(gè)。,北側(cè)主入口：北側(cè)主入口造型鋒利，有大刀闊斧感覺。,,主入口形象,中部主入口：與兩側(cè)兩層通高店鋪同高，寬高比失常。,,1,1,2,3,2,3,,4,四大主要入口對應(yīng)三大主要中庭，通過單動線、公共區(qū)間串聯(lián)。簡單、實(shí)用。,4,中部西側(cè)入口：與深圳萬象城一致，為私家車主要落客區(qū)。,,沈陽華潤中心·萬象城,,外立面,1,2,,1

7、.與深圳萬象城不同的是，沈陽項(xiàng)目采用了更多部分的石材，十分舍得，整個(gè)外立面運(yùn)用石材與玻璃等元素的有機(jī)結(jié)合，大氣、統(tǒng)一；2.與高尚住宅——悅府之間的通道（樓與樓距離）約20米左右，與我大連項(xiàng)目相比不同的是，住宅是側(cè)面相對著商業(yè)項(xiàng)目。,,沈陽華潤中心·萬象城,,室外,,沈陽華潤中心·萬象城,,入口處的多層空間,沈陽萬象城內(nèi)部的各個(gè)入口都有局部多層通高的空間，而且相比大悅城等項(xiàng)目來說，這個(gè)空間的尺度顯然萬象城把握地更好，

8、從高度、寬度、光線等各元素配合都使得這樣一個(gè)入口的空間更大氣且不失親和力。此局部兩層通高的空間可更多借鑒于我大連項(xiàng)目，在接下來的設(shè)計(jì)深入過程中，在設(shè)計(jì)上更多地營造高端物業(yè)的氛圍。,,沈陽華潤中心·萬象城,,沈陽華潤中心·萬象城,,平面布局,沈陽萬象城,深圳萬象城,,,,沈陽華潤中心·萬象城,,樓層規(guī)劃,,L6主要業(yè)態(tài)：主力百貨、餐飲、兒童、美容美發(fā)、家居、生活服務(wù)代表品牌：食通天、kingkow、夢郎美

9、發(fā)、瑞妃曼美容、TAYOHYA、FRANZ、倍輕松,,L5主要業(yè)態(tài)：主力百貨、影院、冰場、餐飲、運(yùn)動休閑、家居、生活服務(wù)代表品牌：MEGA BOX、冰紛萬象、金牌小籠、鵬達(dá)體育、Columbia、OSIM、BOSE,,,,,,主要業(yè)態(tài)：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫、ANMANI、ONLY、ANNA TOSANI、Samsonite,L3主要業(yè)態(tài)：主力百貨、女裝、男裝、潮流服飾、鞋類、皮具代表品牌

10、：EQ:IQ、JORYA Weekend、VASTO、NOVO、Steve Madden、DISSONA,L2主要業(yè)態(tài)：主力百貨、女裝、男裝、綜合服飾、鞋類、皮具、餐飲、家居生活/影音代表品牌：GIADA、Daniel Hechter 、i.t、NOVO、LOTTUSSE、LLOYD、Drivepro、Paciffic Coffee,L1主要業(yè)態(tài)：主力百貨、男裝、女裝、綜合服飾、鞋類、皮具、珠寶鐘表、代表品牌：Ermenegildo

11、 Zegna、Max Mara、BURBERRY、HUGO BOSS、BALLY、Hermes、miu miu、FENDI、亨吉利、CARTIER,,B1主要業(yè)態(tài)：主力百貨、超市、餐飲、個(gè)人護(hù)理、藥品、家居生活、配飾、眼鏡、珠寶代表品牌：OLE、太興餐廳、甜言物語、必勝客、瑞萊、華潤堂、妍麗、星港、亮視點(diǎn)、ENZO、Rebecca、周生生、周大福,L4主要業(yè)態(tài)：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫、ANM

12、ANI、ONLY、ANNA TOSANI、Samsonite,,沈陽華潤中心·萬象城,,樓層規(guī)劃-B1,,,樓層品牌,B1層與地鐵2號線零距離接駁，業(yè)態(tài)主要為精致生活相關(guān)業(yè)態(tài)，包含餐飲、配飾、個(gè)人護(hù)理、家居等。該樓層整體開業(yè)率為82%（按開業(yè)店鋪數(shù)量計(jì)算）。,,沈陽華潤中心·萬象城,,下沉式廣場,,下沉式廣場整體面積與深圳萬象城相近，無水景，且在入口相同的位置選擇相同的品牌/業(yè)態(tài)，廣場中加入了一些生態(tài)元素，類似薰衣草

13、等。但B1與L1主入口的位置太近，L1層入口的形象被弱化，B1層隨著下沉式廣場以及生態(tài)環(huán)境的營造更具吸引力。,,,,沈陽華潤中心·萬象城,,B1層內(nèi)部空間,B1層主要中庭，從B1通到L6，且中庭成收縮式。,B1層與L1層局部通高處。,,在OLE一端沒有通高的中庭，在自然光線供應(yīng)不足的情況下，利用墻面絢麗的燈帶來進(jìn)行補(bǔ)充。但是否絢麗的燈光有喧賓奪主勢頭？周邊的店鋪，特別是OLE超市稍顯暗淡。,,沈陽華潤中心·萬象城,,

14、店鋪,,沈陽華潤中心·萬象城,,樓層規(guī)劃-L1,,樓層品牌,L1層為項(xiàng)目定位最高的樓層，以大店為主，業(yè)態(tài)方面，純男、純女的品牌較少，主要以綜合品牌為主（綜合的含義在于含男女裝、配飾、精品、皮具、皮鞋等眾多品類，例如Agnona、BALLY、BURBERRY等），由于該樓層目前所有商戶都仍在裝修階段，故L1層店鋪形象無法展現(xiàn)，同時(shí)也影響了購物中心本身的人流量。,,沈陽華潤中心·萬象城,,沈陽華潤中心·萬象城,

15、,樓層規(guī)劃-L2,,樓層品牌,L2層品牌以時(shí)尚類品牌和國際二線品牌為主，囊括的業(yè)態(tài)種類豐富，可逛性強(qiáng)，與L1層一樣，同樣以綜合類品牌為主。,L2層整體開業(yè)率達(dá)到96%，除主力店尚泰百貨尚未開業(yè)。,,沈陽華潤中心·萬象城,與深圳萬象城一樣，在室內(nèi)空間的尺度營造上非常相似，在局部公共空間的裝修、裝飾上也非常一致。地板的選材和廊道選材的拼接也保持和深圳一樣的風(fēng)格與做法。,,室內(nèi),,沈陽華潤中心·萬象城,,與寫字樓的連接處,

16、,商業(yè)在L2層與寫字樓連接，目前看該連接的空間稍顯空曠，與寫字樓相連的商業(yè)業(yè)態(tài)為咖啡（Pacific Coffee）；在上圖（左右兩圖）對照中，在與寫字樓想連接的公共區(qū)域裝修區(qū)別于商業(yè)的裝修。,,沈陽華潤中心·萬象城,,店鋪,沈陽首家NOVO概念店，NOVO百貨攜手40余個(gè)殿堂級潮流時(shí)尚品牌進(jìn)入沈陽。在深圳、廣州、成都、上海、重慶、北京的NOVO百貨逐漸成為當(dāng)?shù)刈钣懈姓倭Φ某绷骶奂赝瑫r(shí)，沈陽NOVO百貨勢必成為沈陽時(shí)尚人群

17、及潮流圈的新焦點(diǎn)。NOVO概念潮流百貨是一種全新概念的樂活空間，它迎合年輕、時(shí)尚、獨(dú)立的消費(fèi)者，用獨(dú)有的概念視覺 裝修形象、新奇好玩的潮流主題活動、濃厚的潮流時(shí)尚文化體驗(yàn)、便捷的一站式潮流品牌購物，打造出與眾不同的購物空間。,代理諸多國際時(shí)尚奢侈品牌，如保時(shí)捷設(shè)計(jì)-Porsche Design， Rimowa，Lamy， Loewe，Dyson等，在深圳著名商場均有專賣店，如萬象城（4個(gè)店）、金光華、中信、Coco Park購物公園、

18、花園城等；另外杭州萬象城也有3個(gè)店。今后，公司將會伴隨著華潤萬象城的足跡遍布全國。 沈陽萬象城Drivepro店繼在杭州與萬象城合作后，在沈陽店又加入新鮮元素，將其代理的品牌更多植入店中，店鋪也更顯豐滿和高端。,,,沈陽華潤中心·萬象城,,樓層規(guī)劃-L3,樓層品牌,L3層業(yè)態(tài)相對比較少，主要為服飾和皮具，且樓層主題圍繞著女性主題，服飾也主要以國內(nèi)的一線品牌為主，例如JORYA、Marisfrolg、EP等等，開業(yè)率較高，除主

19、力百貨部分未開，其余都已在正常營業(yè)狀態(tài)。在本層也發(fā)現(xiàn)一些與深圳假日廣場相同的品牌，就品牌的裝修上，都有可借鑒和參考的東西。,,沈陽華潤中心·萬象城,,室內(nèi),與深圳萬象城一致，沈陽萬象城也有立體停車場，但目前還未全面開通，可直接與L2\L3\L4連通。與此同時(shí)，在L1-L6層同樣位置都設(shè)置有禮賓臺（咨詢臺、客服中心）,玻璃上的溫馨提示低調(diào)、優(yōu)雅地透露著“溫馨”,,沈陽華潤中心·萬象城,室內(nèi),,,在L3層中庭位置，設(shè)立

20、了兩組扶梯，一組L3上L4（L4下L3）一對扶梯，一組為飛天梯（L3上L5），兩組電梯的距離非常近，在垂直面上看占據(jù)了中庭大量的空間，從上下視覺通透性上阻礙了中庭的表現(xiàn)力；于此同時(shí)，中庭吊飾也需要垂到L3層的位置才得以展現(xiàn)，很難突出吊飾本身的重點(diǎn)，而且L3層以上的中庭顧客都能通過中庭看到吊飾上的灰塵等雜物……,,,沈陽華潤中心·萬象城,,樓層規(guī)劃-L4,樓層品牌,L4層餐飲開始增多，且多為特色餐飲，例如張生記、遼河渡口、亞洲土

21、地等等，同時(shí)配合一些休閑服飾以及皮具箱包。該樓層有3家空鋪面臨招商。樓層整體開業(yè)率較高。,,沈陽華潤中心·萬象城,,室內(nèi),L4層圖示區(qū)域，為了滿足L5層冰場的放置位置條件，犧牲了L4層圖示區(qū)域的公共區(qū)域價(jià)值，該區(qū)域顯得光線不足，非?；野?，周邊店鋪又由于為餐飲業(yè)態(tài)，燈光本身也不強(qiáng)烈，顯得樓層中該區(qū)域十分昏暗，光源也不足，顧客較少。,在萬象城里從B1到L6基本都可以找到該項(xiàng)問題——公共區(qū)域未預(yù)留電源。,前面提到的與立體停車場的連接

22、，L4連接處層高尤其低。十分壓抑。,,沈陽華潤中心·萬象城,,店鋪,,,沈陽華潤中心·萬象城,樓層規(guī)劃-L5,,樓層品牌,L5層零售開始減少，增加生活類相關(guān)品類。該樓層空鋪率較高，有6家空鋪。主力店較多，除映射到本樓層的百貨除外，有影院和冰場三大主力店。,,沈陽華潤中心·萬象城,,店鋪,,沈陽華潤中心·萬象城,,,沈陽華潤中心·萬象城,樓層規(guī)劃-L6,,樓層品牌,L6層主要以兒童、生活加

23、餐飲為主，該樓層空鋪率較高，8家店尚未招商到位，另外還有2家店裝修為開業(yè)。該樓層亮點(diǎn)食通天美食廣場生意不錯。,,沈陽華潤中心·萬象城,,沈陽華潤中心·萬象城,按照品牌數(shù)來統(tǒng)計(jì)，共有150家品牌，其中不乏像尚泰百貨、NOVO、i.t等多品牌集合店。上圖也是根據(jù)品牌數(shù)量來做的占比統(tǒng)計(jì)。,,沈陽華潤中心·萬象城,,尚泰百貨,入口1,入口2,按尚泰方的觀點(diǎn)來講，萬象城非常大方的給予了很好的一個(gè)展示面，且給予了南中

24、庭區(qū)域很大的內(nèi)部展示空間，在縱向空間上極大的支持主力店的形象展示。目前尚泰百貨正處在裝修期間，預(yù)計(jì)8月開業(yè)，整體實(shí)用面積達(dá)2.8萬平，比杭州店要大。業(yè)態(tài)分布方面，與之前我司和尚泰方溝通方案基本一致。,,沈陽華潤中心·萬象城,,停車場,,停車場分為地下停車場和地上提車長（立體停車場），前面介紹過立體停車場和深圳一樣，與L2\L3\L4相連；停車場整體感覺很人性化，簡單但不失高檔。清晰的指引和停車場內(nèi)部交通組織的非常合理。

25、,,沈陽華潤中心·萬象城,,標(biāo)識,標(biāo)識簡單、實(shí)用，指引準(zhǔn)確，細(xì)節(jié)體現(xiàn)大氣。,,沈陽華潤中心·萬象城,,綠植、花藝,所有萬象城室內(nèi)外的綠植、花藝等全部是真的，色彩搭配也很用心。,,沈陽華潤中心·萬象城,沈陽萬象城的指南紙張上明顯感覺比深圳的要沉、厚、硬，色彩也相對區(qū)域年輕化和時(shí)尚化，與其定位比較符合；在業(yè)態(tài)分類上也不如深圳細(xì)。,深圳萬象城定位高端，故在導(dǎo)購手冊排版方面莊重大體，色彩嚴(yán)肅，文字排版較沈陽比更加緊