南寧萬象城購物中心案例研究分析（上）

1、1,南寧萬象城購物中心案例研究,,,,(上）,內(nèi)容頁碼,2,A.案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息04B.租戶組合與租戶介紹13C.布局與規(guī)劃設(shè)計 21D.配套設(shè)施與服務(wù)39,,3,A. 案例基礎(chǔ)資料,4,南寧華潤萬象城位于青秀區(qū)，商業(yè)體量27.4萬平米，主要輻射廣西省中高端的目標(biāo)客群，2012年9月1日開業(yè),萬象城基本資料,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,5,華潤中心規(guī)劃有5A甲級寫字樓、超

2、五星級酒店、高端住宅及集購物、休閑、娛樂為一體的一站式購物中心,項(xiàng)目總體情況,,,寫字樓,國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，面向世界500強(qiáng)及國際知名企業(yè)總面積約45萬㎡目前在建的西座總建筑面積10萬平方米，地下4層，地上35層，高172米,,,酒店,1,2,規(guī)劃面積3.5萬㎡規(guī)劃有超五星級酒店將與國際知名酒店管理集團(tuán)合作投入使用后將成為南寧商務(wù)辦公、會務(wù)、涉外接待的最高規(guī)格的交流場所,項(xiàng)目總體量：120萬平方米,( + 商業(yè)部分27.

3、4萬平方米),,,住宅,3,建面43萬㎡，可售面積約27萬㎡，總戶數(shù)約1000戶2012年開盤， 288㎡-408㎡精裝平層已售罄，目前在售為280㎡停車位6000個園林面積約4萬㎡建筑密度約17%,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,6,萬象城華潤大廈西座已完工，購物中心9月1日已開業(yè)，星級酒店、寫字樓尚未完全動工，建成后將成為廣西最大的綜合體項(xiàng)目,功能分布,目前華潤大廈西座（一期）已完工，萬象城將于9月1日開

4、業(yè)五星級酒店、寫字樓尚未完全動工幸福里住宅部分已動工，2號、3號樓已售罄，3號樓已封頂 ，目前1號樓280㎡住宅在售幸福里為超高層住宅，總戶數(shù)1000戶，建筑面積達(dá)120萬㎡，配置6000個停車位（商住共用）幸福里一期戶型為288㎡—408㎡大平層戶型 ，最高售價達(dá)2.2萬/㎡，可預(yù)見未來華潤中心為高檔人群聚集的住宅項(xiàng)目,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,項(xiàng)目建筑外觀為封閉盒子 ，西北側(cè)設(shè)置下沉式廣場，大量采用

5、仿石材質(zhì)打造簡樸優(yōu)雅的購物氛圍,7,項(xiàng)目外觀,,8,華潤中心由華潤置地整體開發(fā)、運(yùn)營，并由美國知名的RTKL建筑事務(wù)所擔(dān)綱建筑設(shè)計,項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)背景,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,總部位于香港灣仔港灣道26號華潤大廈 ，華潤集團(tuán)已發(fā)展成為中國內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化企業(yè)之一，總資產(chǎn)約2,000億港元 ，主營業(yè)務(wù)包括日用消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)、醫(yī)藥制造與分銷四個領(lǐng)域。,美國RTKL建筑

6、事務(wù)所成立于1946年,至今已有60年的歷史,擁有1000多名杰出的設(shè)計師,并在中國已有15年的發(fā)展歷史.承建了中國國家博物館、中國電影博物館、上海外灘總體規(guī)劃等,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),華潤物業(yè)有限公司是華潤置地旗下設(shè)立的全資子公司，于1982年在香港注冊成立，專為華潤置地開發(fā)的物業(yè)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù),9,項(xiàng)目位于青秀區(qū)核心地段，周邊商業(yè)體聚集，物業(yè)類型主要以寫字樓和住宅為主，輻射商務(wù)人群和家庭人群,項(xiàng)目區(qū)位概況,資料來源：實(shí)地調(diào)研，in

7、ternet，****研究,,華潤中心,,,,,青秀路,中泰路,中新路,中柬路,合作路,,永凱商業(yè)廣場,,東盟文化廣場,,東盟財經(jīng)中心,,利海·亞洲國際,,中鼎·萬象東方,,榮和·山水美地,,德瑞大廈,,天健·國際公館,,石門森林公園,,五洲國際,,昌泰領(lǐng)館廣場,10,項(xiàng)目靠近城市主干道民族大道，周邊道路狀況良好，有多條城市次干道及區(qū)域干道導(dǎo)入車流,項(xiàng)目周邊道路信息,資料來源：實(shí)地調(diào)研，inter

8、net，****研究,,項(xiàng)目靠近城市主干道民族大道，周邊道路狀況良好，可迅速從青秀路和中新路導(dǎo)入車流項(xiàng)目四周車道情況：民族大道——雙向八車道青秀路——雙向四車道中新路——雙向六車道中越路——雙向四車道中柬路——雙向六車道中泰路——雙向四車道桂雅路——雙向六車道,注： 本項(xiàng)目,,,,,,,,,,,,,,青秀路,鳳翔路,白云路,鳳凰嶺路,,合作路,桂花路,民族大道,中新路,中柬路,桂雅路,中泰路,中

9、越路,11,項(xiàng)目周邊主要有三個公共交通站點(diǎn)，途徑線路較多，未來地鐵站會在本項(xiàng)目設(shè)出入口，公共交通便捷,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,公共交通,12,B. 租戶組合與租戶介紹,,13,,項(xiàng)目主/次力店情況（1/3）,萬象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰紛萬象、沃美影城和佰迪樂KTV,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,14

10、,,項(xiàng)目主/次主力店情況（2/3）,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,萬象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰紛萬象、沃美影城和佰迪樂KTV,15,,項(xiàng)目主/次主力店情況（3/3）,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,萬象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰

11、紛萬象、沃美影城和佰迪樂KTV,16,萬象城品牌功能齊全，是集購物、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心,,購物,,,餐飲,,,文化娛樂,,,服務(wù),,項(xiàng)目其它品牌logo展示,資料來源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,17,,各租戶功能面積占比（%）,項(xiàng)目目前使用面積約為88828平方米，其中主/次主力店面積約為39820平米，占使用面積比例約為41%購物業(yè)態(tài)的面積約為50573平米，面積占比57%餐飲業(yè)態(tài)的面積約為22044

12、平米，面積占比25%文化娛樂業(yè)態(tài)的面積約為15254平米，面積占比17%服務(wù)娛樂業(yè)態(tài)的面積約為897平米，面積占比1%,,萬象城業(yè)態(tài)構(gòu)成以購物為主，面積占比57%，其次是餐飲，占比25%，主/次主力店面積約為39820平方米，占目前使用面積41%,,購物,餐飲,娛樂,服務(wù),18,,各租戶檔次面積占比（%）,,,萬象城目前各租戶檔次以價值導(dǎo)向?yàn)橹鳎娣e約占總使用面積的54%，其次是生活方式導(dǎo)向，面積約占38%，另有部分獨(dú)特性導(dǎo)向租戶，

13、面積占比6%價格導(dǎo)向品牌占比非常少，這與購物中心自身定位契合,萬象城整體檔次以價值導(dǎo)向?yàn)橹鳎娣e占比54%，其次是生活方式導(dǎo)向出現(xiàn)獨(dú)特性導(dǎo)向的品牌,,價值導(dǎo)向,生活方式導(dǎo)向,價格導(dǎo)向,獨(dú)特性導(dǎo)向,19,萬象城購物以時裝品類為主，占比51%；餐飲以正餐為主，占比30%；文化娛樂以家庭娛樂為主，占比81%；服務(wù)以金融為主，占比44%,各品類占比分析,購物,文化娛樂,服務(wù),餐飲,,時裝,家居家飾,雜貨,鞋,手表,中餐,飲品及甜品,亞洲餐飲,

14、自助餐,其他,中式簡餐/茶餐廳,西餐,西式快餐,兒童娛樂,家庭娛樂,美麗,人文,設(shè)備驅(qū)動,音樂驅(qū)動,金融,其他,護(hù)理,20,店鋪外觀相關(guān)圖片,南寧萬象城店鋪實(shí)景,,21,店鋪外觀相關(guān)圖片,南寧萬象城店鋪實(shí)景,,22,C. 布局與規(guī)劃設(shè)計,23,從物業(yè)布局規(guī)劃分析，南寧萬象城商業(yè)部分為核心位置，為該綜合體的主要驅(qū)動物業(yè)，同時在兩側(cè)布置酒店、寫字樓提升商業(yè)價值,總體物業(yè)布局,綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,備注：,,寫字樓,,住宅,,酒店,項(xiàng)目商業(yè)

15、部分布置在兩條主干道交匯的“黃金十字”，商業(yè)價值取得最大化，是南寧萬象城的核心物業(yè)類型寫字樓與五星級酒店布置在商業(yè)兩側(cè)，延展商業(yè)輻射力并互相推動，共享客群住宅布置在地塊東南側(cè)，有一定私密性，并與周邊住宅地塊銜接,,,,,,,九洲國際地塊,,,,,,,,商業(yè),華潤大廈,住宅,5A甲級寫字樓,,超五星酒店,,,,24,萬象城外部交通條件良好，干道交通、公共交通及規(guī)劃中的軌道交通均在項(xiàng)目聚集，能極大提高消費(fèi)便利性,外部交通條件,綜合體

16、物業(yè)布局規(guī)劃,,,,,,,,,民族大道，雙向8車道,青秀路，雙向4車道,中新路，雙向6車道,中柬路，雙向6車道,中越路，雙向4車道,中泰路，雙向4車道,合作路，雙向6車道,青秀中柬路口,石門森林公園,民族青秀路口,地鐵萬象城站（未來）,25,,車流主要通過民族大道，轉(zhuǎn)青秀路、中新路導(dǎo)入項(xiàng)目停車場，受道路規(guī)劃、紅綠燈設(shè)置及停車不規(guī)范的影響，項(xiàng)目車流動線不夠流暢,車流動線,綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,,,,,,,,,備注：,車流擁堵點(diǎn),,停車場出

17、入口,紅綠燈路口,,,,,26,進(jìn)入停車場的動線受制于道路規(guī)劃及其它因素，無法應(yīng)對大量車流同時進(jìn)入,車道實(shí)景,BACK UP,,27,,項(xiàng)目出入口設(shè)置較多，但受限于道路條件跟周邊物業(yè)情況，主要入口為（如圖）1、2號入口,外部人流動線,綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,備注：,項(xiàng)目出入口,,,,,,,,,1,2,3,28,,九洲國際地塊,,,,,,,,商業(yè),華潤大廈,住宅,5A甲級寫字樓（未來）,,超五星酒店（未來）,,,萬象城綜合物業(yè)設(shè)置、推廣