呼和浩特市區(qū)市調(diào)報告

1、呼市區(qū)域市調(diào)報告,2006－5－5,內(nèi)容提要,一、區(qū)域發(fā)展背景二、市場調(diào)研范圍三、區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢四、市場未來供給五、區(qū)域住宅產(chǎn)品分析六、客群特性,一、區(qū)域發(fā)展背景,呼市的房價與發(fā)達城市相差甚遠。住宅建設(shè)水平與省會城市地位不相稱。呼市商品房與經(jīng)濟適用房之間的差價不大。1995年呼市實施安居工程，普通安居房占主導地位。2004年市委將解決住房問題上升到提高住房品位。政府在經(jīng)濟適用房建設(shè)、商品房的品位提升兩個方面雙管齊

2、下。2004－2006呼市房價迅速攀升。,二、市調(diào)調(diào)研范圍,---回民區(qū)通道路以西 二環(huán)路以東 海拉爾西路以南化工路以北---玉泉區(qū)石羊橋路以西大學西路大西街以南南二環(huán)以北云中路以東,三、區(qū)域綜述,1、地理行政回民區(qū)地處呼和浩特市城區(qū)的西北部，總面積175平方公里，城區(qū)面積19.47平方公里，耕地2萬畝。總?cè)丝?0萬人，有22個民族，其中回族人口1.98萬人，占全區(qū)總?cè)丝诘?.6%，是回族聚

3、居區(qū)。玉泉區(qū)位于呼和浩特市西南部，全區(qū)轄一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)七個辦事處，總面積 270平方公里，總?cè)丝?7萬人，是以蒙古族為主體的多民族聚居區(qū)。玉泉區(qū)是呼和浩特的發(fā)祥地，是一個有400多年歷史的古老城池。,2、區(qū)域住宅現(xiàn)狀,平房居住區(qū),安居房,早期公建房,新建商品房,3、區(qū)域發(fā)展進程－拆舊,舊城改造全面啟動城市路網(wǎng)建設(shè)尚待完善提升大量的老舊住宅區(qū)急待拆遷改造,4、區(qū)域發(fā)展進程－立新,興建新行政、生活配套和道路改擴建確立新的區(qū)域架構(gòu)新式住宅區(qū)

4、以新行政機關(guān)或商業(yè)文化區(qū)為中心陸續(xù)出現(xiàn)居住環(huán)境和住宅品質(zhì)逐步提升,三、區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢,1、第一階段（2002－2005現(xiàn)房、已售完）,該階段已安居房為主流產(chǎn)品，房價在03年－05年經(jīng)歷兩次攀升，結(jié)盤時平均上漲350元，二手房交易價格接近新開樓盤。,第二階段（2005－2006現(xiàn)房、期房、在售）,該階段面世的樓盤，平均房價已達到2000元/平米左右，較之市場發(fā)展初期的第一階段約上漲800元左右。,四、市場未來供給,經(jīng)濟適用房：呼市政

5、府規(guī)劃100萬平米（回民區(qū)約30萬）廉租房：100套新建商品房：,五、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分析,1、樓盤產(chǎn)品類型2、戶型面積分析3、戶型配比分析4、總價范圍分析,1、產(chǎn)品類型分析,根據(jù)對兩個區(qū)域采樣共計20個項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域多層板樓為市場主流產(chǎn)品，約占比例為80%,回民區(qū)域內(nèi)的高層及小高層在售項目幾乎為零。社區(qū)規(guī)模明顯增大，已由零星的數(shù)棟僅百戶左右，逐步發(fā)展為數(shù)百戶，上千戶。產(chǎn)品品質(zhì)逐步提升，社區(qū)內(nèi)園林設(shè)計漸成風尚。,

6、2、戶型面積分析,該階段的戶型面積與前期的住宅產(chǎn)品相比，居室面積范圍仍無太大差別，這是由其所針對的客戶群購房目的所決定的：滿足基本居住需求，不追求奢華，夠用就好。,3、戶型配比分析,與前期區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品相比，一居室的比例明顯減少，甚至沒有。這并不代表該區(qū)域內(nèi)沒有對一居的需求，前期產(chǎn)品中一居的迅速去化可以佐證。收入水平無法聯(lián)動房價的快速上漲，滾動置業(yè)的投資理念正在形成。,4、總價范圍分析,2居平均總價為14－21萬， 3居平均總價為20

7、－25萬，若首付比例40％，其首付款為：2居6－9萬，3居8－10萬,5、戶型圖解讀－2居,御景園－97平米,桃源水榭－104（左）平米,戶型圖解讀－2居室,景泰花園－92.85平米,咱家－104平米（左）,戶型圖解讀－3居室,御景園－112平米,桃源水榭－118平米(右),戶型圖解讀－3居室,民和花園－117平米,咱家,六、客群特性分析,本區(qū)域為典型的老傳統(tǒng)城區(qū)，是城市中下層居民的聚集區(qū)。整體平均購買力明顯低于東部區(qū)域。受近年