世聯(lián)龍棲灣健康養(yǎng)生專題研究

1、1,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工作安排,2,中期溝通圍繞如何塑造差異化灣區(qū)及地產高價值實現(xiàn)，三方達成了如下關鍵結論(1/2),3,中期溝通圍繞如何塑造差異化灣區(qū)及地產高價值實現(xiàn)，三方達成了如下關鍵結論(2/2),整體布局：十字軸空間。軸心設置休閑綜合體，包括休閑商業(yè)、主題酒店、廣場等公共設施，快捷方便服務社區(qū)，作為社區(qū)活力中心配套布局：

2、健康中心（暫命名）位置未定物業(yè)布局：如下系列,高爾夫球場,半山別墅＋公寓組合,頂級別墅群或高層公寓（暫未定）,水景別墅＋公寓組合,純別墅群,休閑綜合體,主題酒店商業(yè)街廣場組成,,,,精品酒店,4,本階段工作內容：探討健康主題如何打造以及項目分期開發(fā)方案的制定，過去1周項目小組展開了如下主要研究,5,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工

3、作安排,6,,國外度假勝地已從資源度假邁入健康度假階段，健康產業(yè)得到快速多樣化的發(fā)展,,,,陽光浴,溫泉浴,海水浴,泰國的健康平衡,德國的康復管理,日本的抗癌治療,,瑞士的羊胎素,巴厘的健康平衡,韓國的塑身美容,新加坡的健康治療,,,德國的骨科治療,7,,,海南島已經進入度假升級的臨界狀態(tài)，項目打造健康度假順應國際趨勢，率先進入藍海發(fā)展,,,,陽光浴,南田溫泉,,,興隆溫泉,七仙嶺溫泉,海水浴,官塘溫泉,南洋溫

4、泉,？,,初步統(tǒng)計海南依托溫泉資源建有40余家溫泉酒店,,從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看來——三亞資源型度假發(fā)展已近20年，市場疲軟單依靠資源度假盈利能力難以突破且已經進入嚴重同質化惡性競爭的格局,健康度假的發(fā)展方向在哪？,10年,10年,,,8,80％ 80％ 70％ 50％,從產業(yè)和度假視角看，健康管理服務將是項目健康度假的最佳可行發(fā)展方向,美國引起死亡因素的７０％以上可歸為是能被人為控制的因素，例如體重、身體鍛煉、吸煙、喝酒、血壓和

5、精神狀態(tài)等 ——美國疾病控制中心研究,通過有效地改善生活方式，80%的心臟病與糖尿病，70%的中風以及50%的癌癥是可以避免的。個人的不健康風險因素是可以控制并降低的 ——哈佛公共衛(wèi)生學院疾病預防中心研究,,,,,,9,但由于醫(yī)療產業(yè)發(fā)展水平的限制，健康管理服務在國外呈現(xiàn)兩類發(fā)展模式,模式定義闡釋主要應用領域醫(yī)療支持條件典型代表案例,－傳統(tǒng)中醫(yī)醫(yī)學－高科技體檢設備－健康咨詢師和中醫(yī)師,－

6、現(xiàn)代科技醫(yī)學－高科技的醫(yī)學設備－醫(yī)院或診所、醫(yī)療專才及軟件,－以自然療法為核心，旨在促進身體、心理和生活方式的平衡，達致身心健康,－泰國齊瓦頌Chiva-son Resort－巴厘島Ayana Resort,－德國Soarow Therme－德國巴登巴登－瑞士CPN,－以物理科技療法和激素療法為核心，結合自然療法，旨在促進慢性病、衰老、運動創(chuàng)傷等的身體康復,健康－療養(yǎng)管理模式（尚未危害身體）,健康－康復管理模式（已經危害身

7、體）,－減壓、排毒、抗衰老－肥胖、皮膚和身體護理,－慢性病、運動創(chuàng)傷－癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身,10,泰國Chiva-som是國際性的健康度假目的地,位于泰國灣以西華欣海灘，著名的泰國濱海度假區(qū)；距曼谷西南281公里，約3小時車程；希拉里、邁克爾、杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生度假中心；世界前三名的Spa 健康度假勝地。,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,Chiva-Som International Health Resort,

8、11,【發(fā)展理念】在泉浴基礎上應用傳統(tǒng)的泰式中醫(yī)技術和現(xiàn)代體檢技術打造健康平衡度假,,,,,陽光浴,溫泉浴,海水浴,融合了東方醫(yī)學哲理與西方醫(yī)學技術，發(fā)展身、心、靈合一的全新健康度假潮流,,,在資源浴的基礎上引入傳統(tǒng)中醫(yī)療法實施健康療養(yǎng)管理,,主要針對亞健康群體，實施健康療養(yǎng)管理,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,12,【關鍵舉措1】引入全程健康咨詢專業(yè)服務，咨詢師依據(jù)中西體檢報告制定個性化的健康療程,Chiva-Som Experien

9、ce (from 3 nights） Chiva-Som普通療程（3晚） Fitness Retreat (from 5 nights） 減肥療程（5晚）Spa Retreat (from 3 nights） 休養(yǎng)療程（3晚）Physical Remedy Retreat (fro

10、m 3 nights） 物理治療療程（3晚） De-Stress Retreat (from 5 nights） 減壓療程（5晚）Detox Retreat (from 5 nights） 排毒療程（5晚）Anti-Aging Retreat (from 5 nights）

11、 抗衰老療程（5晚） Stop-smoking retreat and so on 戒煙療程等,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,專業(yè)健康團隊提供全程健康咨詢和針對性服務－全程健康療養(yǎng)管理,中醫(yī)學家體檢－心,西醫(yī)學家體檢－身,健康綜合評估報告,個性化主題健康療程,健康教育,健康效果評估,,,突出中醫(yī)及健康技術，推出療程前的咨詢評估環(huán)節(jié)是競爭取勝的關鍵動作,13,【關鍵舉措2】打

12、造獨特的核心設施及多樣的健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,一流的理療設施,多套餐組合療程,57間理療房（客房數(shù)量58間）18間治療房； 5間醫(yī)療咨詢房； 3間泰國按摩房； 多間舞蹈和運動房瑜伽和太極亭圖書館、工藝美術室有機蔬菜和水果園翡翠高級餐廳、波海濱餐廳,世界最多樣的健康療法及療程12種傳統(tǒng)按摩方法“水果包”現(xiàn)代特色療法11種面部護理選擇20種全身護理4種特色水療法12種

13、手部、足部和修飾護理方法13項異域補充療法，包括禪道館指壓、虹膜學(眼部研究)和印度頭部按摩,以最多的健康特色療法和設施而聞名于世,理療房：客房=1:1,傳統(tǒng)和現(xiàn)代特色療法＋異域療法,14,【關鍵舉措3】深化健康主題，將購物、餐飲、住宿、運動圍繞健康平衡主題進行配置,日出－在海灘散步或是打太極拳開始之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展課訓練然后－吃早餐（無油、無鹽、無糖）然后－做水上有氧運動，常規(guī)有氧運動，再做一系列普拉提，動態(tài)運動，心

14、肺鍛煉課程以及其他課程,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,專業(yè)的健康咨詢師根據(jù)個人的體力、壓力和心理狀況將餐飲、運動、娛樂融入日常療程中,15,德國巴登巴登因獨特氣候和溫泉而聞名，因康復醫(yī)療技術而著稱,區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上的奧斯河谷中。交通：從法蘭克福的列車總站乘區(qū)間快車，約需1小時45分鐘。從瑞士的巴賽爾出發(fā)，1小時30分鐘之后就能到達。聲譽：天然礦泉結合的度假區(qū)，素有歐洲的夏都之稱。歐洲最典型的溫泉療養(yǎng)勝地。它的溫泉

15、不但可以透過浸泡的方式達到舒筋爽骨和袪除風濕、腸胃不適等疾病。,,——德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,16,【發(fā)展理念】在泉浴基礎上應用現(xiàn)代醫(yī)學技術對慢性病、運動創(chuàng)傷群體實施全程康復管理,,,,,,陽光浴,溫泉浴,海水浴,巴凳巴凳的傳統(tǒng)淋浴保健及現(xiàn)代醫(yī)學的康復管理,,,在資源浴的基礎上引入現(xiàn)代醫(yī)學技術實施健康康復管理,,主要針對各類非傳染性慢性病、運動創(chuàng)傷群體進行各種物理療法促進康復,已經有8家

16、私人康復診所或醫(yī)院進駐,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,17,,【關鍵舉措1】實施全程健康專家服務，提供一攬子健康管理計劃，讓人信賴,健康體檢與評估（專家及尖端設備）,健康恢復與促進健康康復與治療,健康教育與咨詢,健康數(shù)據(jù)管理,,,,,,,,,,,以專家醫(yī)師為核心的多種健康管理服務團隊，提供專家服務和一攬子健康管理計劃，讓人信賴,專家醫(yī)師,,,,物理治療師,體育教師,按摩治療師,,營養(yǎng)師,,職業(yè)治療師,,心理學家,,外部專家,,7種甚至

17、更多的專家和治療師組成康復中心核心團隊,健康康復服務團隊,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,18,【關鍵舉措2】打造關鍵設施－水療中心和專業(yè)私人康復診所或醫(yī)院，塑造區(qū)域磁場,關鍵設施－水療中心↑,關鍵設施－診所或醫(yī)院↑－通常與大中心醫(yī)院保持合作,關鍵設施－先進醫(yī)療設備↑－通常與醫(yī)療設備公司保持合作,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,19,【關鍵舉措2】突出現(xiàn)代醫(yī)學療法，結合傳統(tǒng)水療，提高康復效果和附加值,在水療中心進行多樣的健康平衡療法T

18、halasso海水浴療法溫泉熱療法物理療法 體療療法－排毒養(yǎng)顏減壓療程在診所中享受專業(yè)的康復物理醫(yī)學治療心臟、血管和循環(huán)系統(tǒng)疾病行為和運動器官疾病風濕病婦科病神經系統(tǒng)疾?。缰酗L身心疲憊、一般的虛弱狀況病後康復,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,20,【關鍵舉措3】將醫(yī)院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康復,,,醫(yī)院功能酒店化－滿足多功能度假需求，如餐飲、購物、運動等,,,醫(yī)院氛圍度假化－在度假中平衡健康，享

19、受輕松的康復生活,,獨立淋浴和衛(wèi)生間，電話，陽臺,醫(yī)院大堂如一個酒店大堂，周邊設置餐飲和購物店,花園式醫(yī)院，多種度假設施和療養(yǎng)設施，以及隊中體療活動，提供完美的健康度假生活,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,21,【關鍵舉措4】深化健康主題，將餐飲、住宿、運動圍繞康復主題進行配置,康復管理模式,療養(yǎng)管理模式,22,不同的健康發(fā)展模式取得成功的關鍵因素呈現(xiàn)一定差異，財務投入要求也有不同,發(fā)展理念專業(yè)服務核心設施療法療程主題深化

20、財務投入,－運用東方醫(yī)學哲理和西方體檢技術實施全程的健康療養(yǎng)管理,－運用現(xiàn)代醫(yī)學技術實施全程康復管理,－全程健康平衡咨詢服務,－全程康復管理專家服務,－具規(guī)模及特色的健康平衡中心－與精品酒店結合一體,－具醫(yī)療效果的健康水療中心－與帶有度假感和酒店化的專業(yè)康復醫(yī)院或診所結合一體,－專業(yè)醫(yī)療設備投入1億元以上－專家人才引進困難且持續(xù)投入,－專業(yè)醫(yī)療設備投入5000萬以內－中醫(yī)本土人才豐富,健康－療養(yǎng)管理模式（尚未危害身體）,

21、健康－康復管理模式（已經危害身體）,－特色自然療法贏得聲譽－多樣療法滿足顧客需求,－突出物理療法和激素療法－輔之自然療法,－餐飲/運動/住宿等圍繞健康平衡主題配置,－餐飲/運動/住宿等圍繞健康康復主題配置,參考天津泰達中德康復中心,23,三個視角確定本項目健康發(fā)展模式的最終選擇，其中以市場實現(xiàn)為核心依據(jù),健康市場實現(xiàn),地產實現(xiàn)促進效果,財務投入效果,發(fā)展模式選擇－健康療養(yǎng)管理？－健康康復管理？,,,,三個視角衡量可行模式,在

22、地產實現(xiàn)及財務投入效果上，健康療養(yǎng)管理模式》》健康康復管理投資,,24,【市場實現(xiàn)】在中國健康管理服務市場潛在需求規(guī)模龐大,據(jù)中國國際亞健康學術研討論會公布數(shù)據(jù)，亞健康群體超過9億，按照45％的城市化率計算，城市亞健康群體人數(shù)超過4億。,,需求1：健康體檢,醫(yī)檢分離逐步接受，一線城市的健康體檢逐漸成為消費時尚；上海、北京高端健康體檢機構已有10余家，其中全球四大健康體檢機構臺灣美兆已經進入開展業(yè)務；,需求2：健康平衡,中國保障體系不

23、完善，以及競爭的激烈，亞健康群體－肥胖、失眠、壓力、皮膚粗糙等對身心療理需求旺盛；前往泰國及巴厘島享受SPA和健康管理服務的中國人群逐年遞增，泰國齊瓦頌的中國人占比19％。,25,【市場實現(xiàn)】在中國健康管理服務市場潛在需求規(guī)模龐大,需求1：健康體檢,醫(yī)檢分離逐步接受，一線城市的健康體檢逐漸成為消費時尚；上海、北京高端健康體檢機構已有10余家，其中全球四大健康體檢機構臺灣美兆已經進入開展業(yè)務；,需求2：康復療養(yǎng),中國老齡人口約1.5億

24、，其中活躍老者相當比例是中國財富擁有者，對慢性病的康復療養(yǎng)需求強烈,,,26,【市場實現(xiàn)】國內康復中心普遍與專業(yè)門診醫(yī)院結合，專業(yè)康復診所（醫(yī)院）還有待時日,,,健康體檢醫(yī)學康復,健康體健中德合作組建康復中心,,,,27,,,【市場實現(xiàn)】海南健康度假處于起步階段，全程健康療養(yǎng)管理和健康體檢率先啟動,資源依托型初級療養(yǎng),技術依托型健康管理,,28,【市場實現(xiàn)】健康平衡市場目前更具市場實現(xiàn)性，但未來康復需求也具高成長性,目前健康平衡市場

25、更具市場實現(xiàn)性但未來健康康復管理需求具高成長性，可在后期建設,從度假目的看，家庭度假客、蜜月度假客及商務客對健康平衡需求強烈在初級階段，明星對健康平衡的消費具有很強的市場拉動和示范效應,,,29,,以市場實現(xiàn)為核心依據(jù)，考慮財務投入制定項目發(fā)展模式與發(fā)展遠景,健康療養(yǎng)管理模式－健康平衡中心,健康療養(yǎng)管理模式－健康平衡中心,健康康復管理模式－專業(yè)康復醫(yī)院,健康發(fā)展模式選擇,近期,中期,遠期,,,,項目發(fā)展遠景,,,30,【健康平

26、衡中心】打造3大關鍵設施，以最具健康平衡調和代表的太極八卦規(guī)劃布局,3大設施構建完整的健康度假鏈,八大主題養(yǎng)生館,陰－陽水療中心,中西咨詢體檢館,,,水域,,花草木,1、中外2、八卦寓意平衡調和3、極具中國文化特色的規(guī)劃及健康療養(yǎng)將獲殊榮提升區(qū)域知名度，實現(xiàn)經營價值,太極八卦布局意義：,設施,規(guī)劃,31,【健康平衡中心】健康咨詢評估館——提供健康體檢、評估、教育及個性化療程制定服務,會員制與非會員制經營模式建立個人健康檔－：為會員

27、建立有效的個人健康檔案，對健康檔案數(shù)據(jù)庫進行全程專家管理，定期針對顧客的身體狀況，提出預防疾病的措施，適時傳達給顧客人，顧客可以通過互聯(lián)網查詢。,健康咨詢評估館核心工作及流程,32,【健康平衡中心】太極養(yǎng)生館——運用傳統(tǒng)中醫(yī)理論提供各種主題健康療程,,規(guī)劃布局建議：1、一陰一陽：水療中心2、八卦位：8大理療房，其中3卦位可伸向海中，打樁填海,》》在此基礎上推出全套療程或專題療程,33,【健康平衡中心】精品獨棟別墅酒店——服務健康平衡

28、中心帶來的度假客源,精品獨棟別墅酒店 －經營性別墅 －產權式別墅圍繞健康平衡中心－八卦布局,,,,34,健康平衡中心體量參考建議如下,廣州上海等城市的體檢中心面積一般在2000平米,,35,【健康康復醫(yī)院】助推區(qū)域向國際化健康度假社區(qū)邁進，并成為區(qū)域擴展開發(fā)的權益發(fā)動機,動作：引進德國私人康復診所或醫(yī)院，或者北京小湯山療養(yǎng)院營銷：突出現(xiàn)代醫(yī)療技術和全程健康管理能力價值：作為地產開發(fā)后的一個重要盈利

29、來源以及區(qū)域擴展開發(fā)的權益發(fā)動機體量：視合作醫(yī)院定規(guī)劃：建議放在1800畝租用地的沿山腳下,36,健康中心選址與布局,康復醫(yī)院,健康平衡中心,精品別墅酒店酒店式產權別墅健康體檢館太極養(yǎng)生館,康復醫(yī)院不出售，可租賃土地，同時要求風小干燥，故宜布局在高爾夫用地的沿山腳下,作為灣區(qū)核心和高經營價值項目應占高價值地塊，提高吸引力,37,附錄1：健康康復機構推薦建議——引進國際或國內頂級康復機構,38,附錄2：健康平衡中心引進機構建

30、議－整合相關機構自住經營,39,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究規(guī)劃方案調整項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工作安排,40,【亞龍灣商業(yè)案例】經歷了從服務中短期度假客的酒店商業(yè)到服務灣區(qū)的集中商業(yè),,酒店商業(yè)百花谷,,,41,【富力灣商業(yè)案例】服務中長期度假客，社區(qū)型商業(yè)定位，業(yè)主入伙時招商營業(yè),1、購房客很關心商業(yè)，3－6個月的度假居住需要餐廳、生活超市及運動設施保證，

31、不然度假很不方便2、商業(yè)要有度假氛圍，風情感及特色，區(qū)別于城市商業(yè)——富力灣銷售經理訪談,42,【Ayana度假村商業(yè)案例】服務度假村內度假客，集中商業(yè)為主，特色商業(yè)分散,說明：A表示餐飲、酒吧B表示購物,,,,主題商業(yè)區(qū)，將餐飲、購物、運動等商業(yè)與療養(yǎng)主題結合，形成主題商業(yè),特色分散商業(yè),43,度假區(qū)商業(yè)案例比較啟示,44,項目商業(yè)定位與體量－度假型社區(qū)商業(yè)，體量控制在1.3～2萬平米左右,計算公式：體量＝土地面積×

32、;容積率×4％（參考富力灣商業(yè)比例） ＝1200畝×667×（0.4～0.6容積率）×4％ ＝1.3萬～2萬,條狀地塊布局別墅,條狀地塊布局公寓,45,項目商業(yè)選址與布局－環(huán)繞廣場布局集中商業(yè)，并在半山涯、健康中心、海上布局特色商業(yè),,,,廣場集中商業(yè),公寓布局－海岸酒吧別墅布局－沙灘餐廳

33、,,,懸崖餐廳,高爾夫主題商業(yè),海上餐廳,素食餐廳,船屋商業(yè),46,項目商業(yè)分期開發(fā)－特色商業(yè)與地塊同步開發(fā)，廣場集中型商業(yè)中期開發(fā),47,規(guī)劃方案調整如下，條狀地塊布別墅項目容積率0.67，布高層公寓項目容積率0.9左右,康復醫(yī)院,半山別墅＋公寓組合（1.0）,頂級沙灘別墅群（0.2）或高層海景公寓（2.5）底層打造海灘公園,水景別墅＋公寓組合（1.0）,健康綜合體（0.3）,純別墅群 （0.4）,休閑綜合體,主題

34、酒店、商業(yè)街、廣場、棧橋等組成,精品別墅酒店酒店式產權別墅健康體檢館太極養(yǎng)生館,高爾夫球場,48,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工作安排,49,【開發(fā)模式】海南地產開發(fā)享有全國經驗，3類開發(fā)模式在海南均已出現(xiàn),亞龍灣模式（配套開發(fā)為先，中后期地產開發(fā)）,清水灣模式（地產和配套滾動組合開發(fā)，配套稍置前）,富立灣模式(地產開發(fā)為先，配套中

35、期大舉進入）,,,房地產財務投入占分期比例,,各配套財務投入占分期比例,圖解釋義：,50,【亞龍灣模式】配套開發(fā)為先，中后期進行土地及地產開發(fā),亞龍灣開發(fā)模式－投入模擬圖,,亞龍灣開發(fā)模式－現(xiàn)金流模擬圖,傾斜度反映中后期溢價能力,,產權酒店及土地出讓回現(xiàn),,51,【富力灣模式】地產開發(fā)為先，配套中期大舉開發(fā),,富立灣開發(fā)模式－投入模擬圖,富立灣開發(fā)模式－現(xiàn)金流模擬圖,傾斜度反映中后期溢價能力,,52,【清水灣模式】地產和配套滾動組合開發(fā)

36、，配套稍置前，最大優(yōu)勢是快速形成綜合社區(qū)價值,,清水灣開發(fā)模式－投入模擬圖,清水灣開發(fā)模式－現(xiàn)金流模擬圖,傾斜度反映中后期溢價能力,,53,,綜合各因素考慮，本項目宜實施清水灣開發(fā)模式——配套和地產滾動組合開發(fā),,需要配套先行－提升區(qū)域知名度及競爭力,,,項目宜采用清水灣開發(fā)模式，配套和地產組合啟動，滾動開發(fā)，控制風險,,,需要地產先行－控制前期投入加快回現(xiàn),54,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究

37、項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工作安排,55,世聯(lián)長期遵循五大原則指導項目分期開發(fā)計劃的科學制定,,制定多個可行分期方案,用財務投入效益進行評價篩選,56,,從市場實現(xiàn)來看，健康平衡中心啟動利于中后期土地價值提升，但對前期地產驅動不足,,,,,健康平衡中心－健康體檢中心－太極養(yǎng)生館－精品別墅酒店,停留時間長－海南蜜月客7－10天－海南家庭客3－7天,市場接受度高－健康水療在海南處于加快發(fā)展階段－泰

38、國、巴厘島、馬爾代夫培養(yǎng)了養(yǎng)生度假客,》高經營價值持續(xù)經營形成市場口碑，塑造灣區(qū)價值，但形象塑造時間在2－5年左右－酒店行業(yè)經驗值》無景觀展示價值－酒店的前期景觀價值展示較弱,》高經營價值利于中后期地產開發(fā)》弱景觀展示價值對前期地產驅動不足,57,從市場實現(xiàn)來看，高爾夫球場啟動利于前期地產開發(fā)，但對中后期土地價值提升不足,58,從地塊開發(fā)條件看，開發(fā)順序地塊A、D、C>地塊B>地塊E 、F,備注：開發(fā)條件的進

39、入性及施工難度，在本項目各地塊基本無明顯差異。,59,綜合考慮，項目宜健康中心先啟動，前期地產驅動通過性價比和稀缺產品解決,持續(xù)經營塑造灣區(qū)，中后期土地價值將整體提升,前期地產驅動不足,前期具備開發(fā)條件,中后期形成富有競爭力的健康主題灣區(qū),前期打球不停留對中后期土地價值整體提升不足,前期地產驅動充足,前期開發(fā)條件尚不完全具備,對中后期灣區(qū)的競爭力形成促進力小,60,從地塊價值最大化看，地塊B、C價值受球場影響頗大，應與球場同期或置后開發(fā)

40、,,地塊價值依次高升,地塊價值依次高升,球場對地塊價值的影響,,,,61,從產品稀缺性看，地塊C的全景別墅和公寓，地塊D的親海別墅或親海公寓稀缺、需求旺盛，宜置前開發(fā),,,公寓產品稀缺圖,別墅產品稀缺圖,項目稀缺產品,62,,綜合因素分析，結合二個規(guī)劃方案，為項目制定二套分期開發(fā)方案,,綜合因素分析，結合二個規(guī)劃方案，為項目制定二套分期開發(fā)方案,63,分期開發(fā)方案Ⅰ－優(yōu)點便于成片開發(fā)，放大價值，缺點是啟動產品不稀缺，競爭力弱,規(guī)劃（

41、一）,備注：A地塊有50套產權別墅酒店出售－立形象,64,分期開發(fā)方案Ⅱ－優(yōu)點啟動產品稀缺，各期價值最大化，缺點談判增加,規(guī)劃（二）,沙灘將A地塊與D地塊連接,備注：A地塊有50套產權別墅酒店出售－立形象,65,今日匯報議程,,項目進展匯報健康主題灣區(qū)專題研究商業(yè)專題研究項目開發(fā)模式制定項目分期開發(fā)方案制定下一步工作安排,66,下一步工作安排,將今天得到的反饋建議融入下一步工作計劃進行規(guī)劃的市場評價對分期開發(fā)方案

42、進行財務定量分析終稿報告提交,匯報結束下面是討論時間,68,【條狀地塊布局高層公寓論證】經濟上表現(xiàn)為利潤大回現(xiàn)快，灣區(qū)開發(fā)風險降至最低,,,海景公寓的市場預估價比別墅市場預估價更具市場實現(xiàn)性,,,高層公寓的盈利打平了灣區(qū)總投資，風險降到最低,69,【條狀地塊高層公寓可行性論證】建設上可行，且深化了建筑對沙灘與海的利用,交通通常，樓基離鐵路線至少25米，這25米可以作為2車道組團道路，旁邊還可加一個條狀生態(tài)停車場配套底層架空

43、，打造海濱沙灘花園，休閑商業(yè)和健身娛樂設施置于其中停車位2樓作為海景停車場組團道路設置一個生態(tài)停車長廊,底 層架 空打 造三 亞首 個海 灘公 園,70,【條狀地塊高層公寓可行性論證】政策上至少有五大談判空間,本項目政策上是否可行主要取決于2個條件,1、規(guī)劃－是否不利于二線地塊的利用2、技術－是否能解決諸如交通問題以及安全問題,本項目在政策上的至少有5大談判空間,1、規(guī)劃－條狀地塊后面是山體，不存在影響二線地塊利用價值2