關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的問題和對策研究.pdf

1、物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，伴隨著改革開放進(jìn)入國內(nèi)。二十年前，深圳成立了全國首家物業(yè)管理企業(yè)。在上海，物業(yè)管理也走過了十年的歷程。這些年來，中國物業(yè)管理從無到有，由小到大，從沿海經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)到中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，幾乎覆蓋了全國大中城市，在一些大城市已成為年產(chǎn)值幾十億的產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)，其發(fā)展初期鼓勵“誰開發(fā)，誰管理”的運作模式，在當(dāng)時是有著一定意義的。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展、壯大，原有運作模式的弊端逐

2、漸暴露出來。 實施招標(biāo)制度可以有效地改變這些情況。對交易雙方來說，在一對一的談判中，即使是處于買方市場環(huán)境中，它所感到的競爭壓力也是有限的。憑借高超的談判技巧，賣方依然可以提供各種虛假的信息，使用各種策略性的報價。雙方討價還價的過程實際上是一個不斷溝通信息的過程，但是卻需要付出巨大的人力、物力。招標(biāo)投標(biāo)機制可以促使交易雙方有效縮短溝通的過程。招標(biāo)投標(biāo)過程，實際上是一個有效解決雙方信息不對稱矛盾的過程。在招標(biāo)方式下，投標(biāo)方直接處于

3、眾多對手(至少3個)的激烈競爭之下，它所承擔(dān)的壓力是一對一談判所不可比擬的。由于實行一次性報價，投標(biāo)方任何虛假的信息都有可能使其喪失交易機會。在巨大的競爭壓力下，投標(biāo)方有積極性主動提供關(guān)于自己生產(chǎn)、經(jīng)營的真實信息。而且，投標(biāo)方的報價本身就提供了有關(guān)其實力的各種信息。 招標(biāo)方式可以在最大范圍內(nèi)促進(jìn)潛在交易的實現(xiàn)。招標(biāo)方式使得信息在更大的范圍內(nèi)傳遞，吸引更大范圍內(nèi)的潛在交易對手參與競爭，促進(jìn)交易半徑擴大。招標(biāo)信息一般在公開的專業(yè)出版

4、物上刊登，而有競爭力的潛在投標(biāo)者，也會隨時注意這些媒體刊登的信息，抓住每一次交易機會。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展，信息傳播的速度會更快，傳播的途徑會更多樣化，傳播范圍會更廣闊，招標(biāo)方式公開性的優(yōu)勢也會得到更好的體現(xiàn)。 招標(biāo)方式是一種有組織的交易方式，可以有效避免各種機會主義對投標(biāo)方的侵害。招標(biāo)方式使招標(biāo)方掌握了充分的市場信息，大大降低了信息的不對稱程度，可有效防止交易對手利用其信息優(yōu)勢來誤導(dǎo)、欺詐。在公開招標(biāo)的情況下，交易內(nèi)容、

5、交易規(guī)則和交易條件都信息是事先對投標(biāo)方公開的，參與投標(biāo)的供應(yīng)商至少應(yīng)該滿足上述條件和要求。投標(biāo)前期的資格預(yù)審，就首先將不合格的供應(yīng)商排除在競爭之外，減少了事后違約的概率，從而提高了交易的成功率。另外，整個交易過程處于公開狀況，受到公證機構(gòu)的公證，交易結(jié)果真實有效，一般不會引起爭議。 進(jìn)入2000年，物業(yè)管理招投標(biāo)活動不但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的沿海城市進(jìn)行，許多內(nèi)地城市如也進(jìn)行了嘗試，物業(yè)管理的招投標(biāo)在全國各地得以發(fā)展。我們看到，招投標(biāo)的推

6、行打破了“誰開發(fā)，誰管理”壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的機會，帶動了行業(yè)整體的健康發(fā)展，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多但良莠不齊的局面。但是，應(yīng)該看到物業(yè)管理行業(yè)本身在全國范圍內(nèi)來講仍是一個新興行業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)也屬于新生事物，在初期難免會存在這樣或那樣的不完善之處。如何加以改進(jìn)和提高自然引起行業(yè)內(nèi)外各方的關(guān)注。各地行業(yè)主管單位為了將招投標(biāo)工作進(jìn)一步深入，先后出臺了地方性的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，如杭州、上海浦東新區(qū)等，籍

7、此來規(guī)范當(dāng)?shù)氐恼型稑?biāo)活動。當(dāng)然，招投標(biāo)活動的規(guī)范是需要參與各方一起努力的，因此，現(xiàn)在廣泛開展關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)活動中所存在問題的研討，并制定全國性的招投標(biāo)辦法是及時的、非常有必要的。 本文首先從物業(yè)管理招投標(biāo)產(chǎn)生原因的經(jīng)濟學(xué)分析入手，闡明招投標(biāo)交易方式的優(yōu)點諸如有效減少交易費用、發(fā)現(xiàn)均衡價格、形成投標(biāo)方之間的博弈、滿足“激勵相容”和“個人理性”前提導(dǎo)致了物業(yè)管理招投標(biāo)這種方式的形成，也可以說其產(chǎn)生的根本動因在于社會經(jīng)濟、技術(shù)的進(jìn)

8、步所帶來的集聚性與多元化、復(fù)雜化的產(chǎn)權(quán)在使用中不可分的矛盾。又從市場需求分析說明物業(yè)管理招投標(biāo)已經(jīng)被政府部門、發(fā)展商、小業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)商等各利益相關(guān)方接受由于技術(shù)的原因和產(chǎn)權(quán)安排中向更高效率轉(zhuǎn)化的原因，與現(xiàn)代物業(yè)管理相對立的獨立的自給自足的自治式管理、服務(wù)的供給方式必然會為一種新的更公正、公開、公平的選聘管理企業(yè)的方式取代。接下來本文從物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)狀概況、存在的問題和解決對策方面全面闡述了物業(yè)管理招投標(biāo)的現(xiàn)狀及對策分析

9、。 本文第一部分從招投標(biāo)產(chǎn)生的背景、經(jīng)濟學(xué)意義分析、招投標(biāo)特點和特性分析等幾個方面說明了物業(yè)管理招投標(biāo)的產(chǎn)生、特點及其意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)展的意義、市場存在的主要問題、招投標(biāo)過程中的問題和及外部壞境對物業(yè)管理招投標(biāo)的影響。 第三部分提出了對現(xiàn)有問題的解決方法、建議并對物業(yè)管理招投標(biāo)過程中的關(guān)鍵部分進(jìn)行了初步粗淺的設(shè)計嘗試。 第一部分招標(biāo)是應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟的評價方法和市場經(jīng)濟的競爭機制，有組織

10、地開展擇優(yōu)成交的一種高級的、規(guī)范化的交易方式。從法律上講，招標(biāo)投標(biāo)作為平等的民事主體之間就某項權(quán)益進(jìn)行協(xié)商以達(dá)到預(yù)期后果的一種法律行為，是當(dāng)事人雙方經(jīng)過要約和承諾兩階段訂立合同的一種競爭性程序。招標(biāo)投標(biāo)的一系列過程符合要約——承諾的合同簽定過程。招標(biāo)制度作為在長期的經(jīng)濟活動中形成的一種成熟的交易方式，有許多區(qū)別于其他交易方式的特點，主要有以下三點：招標(biāo)的競爭過程具有公開、公平、公正的“三公”特點；招標(biāo)交易過程有固定的程序，交易決策通常由

11、集體作出，具有較強的有組織性；招標(biāo)投標(biāo)采取一次性報價方式，形成投標(biāo)方之間的博弈。這是這些特點使得招標(biāo)制度在經(jīng)濟學(xué)上具有特殊的意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的問題諸如物業(yè)管理招投標(biāo)過程中各方主體的角色定位與職責(zé)分工問題、如何確定物業(yè)管理費定價標(biāo)準(zhǔn)的問題、物業(yè)管理招標(biāo)方法、評標(biāo)過程以及分值計算設(shè)計問題、物業(yè)管理招投標(biāo)過程中尋租行為的防范問題等等。 本文的重點在于第三部分。在招標(biāo)方法中方法分析中介紹了當(dāng)前流行的三種

12、招投標(biāo)的評標(biāo)法，其中對無標(biāo)底二步招標(biāo)方法的特點和優(yōu)勢進(jìn)行了詳細(xì)分析闡述。投標(biāo)價格永遠(yuǎn)是雙方關(guān)注的焦點，然而價格確定是一個關(guān)鍵，科學(xué)專業(yè)的定價對招標(biāo)人來說尤為重要，本文也在價格的確定上進(jìn)行了專門的分析論證。既然價格對招標(biāo)人是重要的，那么投標(biāo)書對招標(biāo)人就是關(guān)鍵了，因為已有的優(yōu)勢和實力也要有優(yōu)秀的投標(biāo)書表現(xiàn)出來，在關(guān)于投標(biāo)書的研究方面本文也做了專門論述。尋租行為在招投標(biāo)過程中屢見不鮮，成為影響行業(yè)發(fā)展的頑疾，文中對尋租行為的制度防范進(jìn)行了專門

13、闡述，從市場方面指出物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問題是地方保護主義、開發(fā)商利益驅(qū)動、法規(guī)不完善及社會監(jiān)督機制的不健全。解決途徑在于招投標(biāo)雙方行為的規(guī)范、政府部門的適當(dāng)指導(dǎo)、市場環(huán)境的培育及法律法艦的完善健全和中介機構(gòu)的配套，只有相關(guān)措施的配套、招標(biāo)制度的不斷改進(jìn)以及社會各方的努力和法律的健全才能從根本上使問題得到解決。最后也是最關(guān)鍵的是評分制度的完善，它直接影響了招標(biāo)人是否能選出最符合利益的投標(biāo)人，本文從量化的數(shù)理統(tǒng)計計算上提供了一種較為科