論北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA）的工業(yè)地產(chǎn)——新加坡工業(yè)地產(chǎn)的借鑒.pdf

1、本文對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了研究，對新加坡工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了分析，并結(jié)合新加坡工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗與教訓(xùn)，提出北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議。 工業(yè)房地產(chǎn)，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房(Ready Built Facility)，定制廠房(Build toSuit Factory)，工業(yè)園區(qū)(Indtlstrial Park)，科學(xué)園區(qū)(science park)，研發(fā)中心(R&D)，企業(yè)總部(HQ)，科技園區(qū)(Business Park

2、)，郊區(qū)辦公樓(SuburbanOffice)等物業(yè)。工業(yè)房地產(chǎn)在中國發(fā)展的歷史很短，關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)研究就更是鳳毛麟角。 本文以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)作為中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的樣本，做了調(diào)查與分析。做為北京的唯一一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)已初步建成以吸引外商投資、發(fā)展高新技術(shù)制造業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)基地，2006年其工業(yè)總產(chǎn)值已占全市的20﹪。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)已經(jīng)形成移動通訊、微電子、生物

3、工程和新醫(yī)藥、汽車等產(chǎn)業(yè)化基地。 根據(jù)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的要求，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)招商引資工作的思路要從注重規(guī)模效益向注重質(zhì)量效益轉(zhuǎn)變，從依靠政策優(yōu)勢向依靠體制優(yōu)勢和綜合投資環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)變，做大做強(qiáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時，加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高附加值服務(wù)業(yè)。著力引進(jìn)企業(yè)總部、研發(fā)中心、結(jié)算中心等高附加值的服務(wù)業(yè)項目，積極引導(dǎo)和扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，最近2年GD

4、P與工業(yè)總產(chǎn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速提升，三資企業(yè)與高新技術(shù)企業(yè)已經(jīng)成為帶動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行的主體力量。 作為北京重點發(fā)展的“亦莊新城”的核心，BDA將打造成為國際化的宜業(yè)、宜居的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。努力構(gòu)建輻射和帶動京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 2006年，北京工業(yè)市場仍然保持平穩(wěn)上升的勢頭，始終處于緊縮狀態(tài)的工業(yè)土地供應(yīng)導(dǎo)致了工業(yè)土地價格和廠房租金報價持續(xù)不斷地上漲。由于工業(yè)地產(chǎn)租期長，回報穩(wěn)的特點，北京的工業(yè)地產(chǎn)市逐漸升溫，帶

5、租約的優(yōu)質(zhì)廠房和工業(yè)辦公樓成為一些境外資金的追逐目標(biāo)。 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)工業(yè)地產(chǎn)出租率一直平穩(wěn)而良好。2006年，諾基亞開始在BDA興建中國研發(fā)中心，美國康寧公司宣布，將在BDA建造其在中國大陸首個生產(chǎn)基地，投資在10億美元左右。康寧入住并生產(chǎn)后，將吸引更多的配套廠商進(jìn)駐，進(jìn)一步激活地產(chǎn)市場。在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)投資工業(yè)地產(chǎn)的公司可以分成政府主導(dǎo)型企業(yè)、民營企業(yè)投資及國際投資公司。國際投資者帶來了國際通行的

6、標(biāo)準(zhǔn)、理念、客戶、及其手段。它們大多是長期持有物業(yè)的投資者，對推動中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極作用。 北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快車道，工業(yè)產(chǎn)值迅速提高，各項指標(biāo)均反映了北京工業(yè)的快速發(fā)展，從而揭示工業(yè)地產(chǎn)市場在北京所蘊(yùn)涵的巨大發(fā)展?jié)摿?。工業(yè)地產(chǎn)在未來的開發(fā)也將緊跟北京市的產(chǎn)業(yè)政策走，為北京市的這些主導(dǎo)的高新技術(shù)企業(yè)服務(wù)。 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了初期6-7年的平穩(wěn)發(fā)展時期，開始了3-4年高速發(fā)展。目前產(chǎn)業(yè)呈

7、現(xiàn)高端化，工業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步規(guī)范化。土地價格身高及對土地產(chǎn)出的限制使得在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)投資工業(yè)地產(chǎn)門檻將進(jìn)一步提高。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)工業(yè)用地將趨于緊張，工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品將多樣化、個性化。工業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)快速發(fā)展，與北京其他園區(qū)比較，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)是北京最成熟的工業(yè)園，有良好的可達(dá)性、良好的規(guī)劃，有現(xiàn)代制造業(yè)及研發(fā)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 本文以新加坡工業(yè)地產(chǎn)為參照物，對其歷史與現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。新加坡工業(yè)園區(qū)對

8、GDP的直接貢獻(xiàn)為25﹪。新加坡是新興的工業(yè)化國家，東南亞的金融中心，以制造業(yè)為主體，著重發(fā)展資本密集型、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 新加坡土地的嚴(yán)重缺乏，而工業(yè)設(shè)施的投入巨大，開發(fā)周期長，新加坡工業(yè)園區(qū)走出了獨特的道路。新加坡工業(yè)園區(qū)發(fā)展等資金來源有政府貸款，土地與廠房出租回籠資金，基金與REIT。 對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與新加坡的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行比較研究，有利于我們清楚地認(rèn)識我國的工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，有利于我們更好地明確未來的發(fā)展方向，有利

9、于我們少走彎路。BDA與新加坡的工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有很多相象之處： ●二者都是以制造業(yè)起家。 ●二者都是以跨國公司為主。 ●二者都是向高科技升級。 ●二者都面臨著人多地少的國情。 ●二者都面臨著成本上升的壓力。 ●二者都在不斷地調(diào)整定位。 ●二者都是有政府的主導(dǎo)，都面臨著政府角色的轉(zhuǎn)變。 借鑒新加坡工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)需要保持穩(wěn)定的社會環(huán)境，健全的法治；恰

10、當(dāng)定位；繼續(xù)發(fā)展制造業(yè)；重視總體規(guī)劃；積極發(fā)揮政府作用；加強(qiáng)全球招商引資；提供高質(zhì)量的園區(qū)服務(wù)；節(jié)約土地，高效利用； 控制成本，保持工業(yè)區(qū)競爭力；堅持金融創(chuàng)新，放寬渠道；創(chuàng)造生活工作娛樂學(xué)習(xí)于一體的環(huán)境；產(chǎn)業(yè)升級，有機(jī)發(fā)展；鼓勵創(chuàng)新，創(chuàng)造美好明天。本文的意義與特點： 1、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (BDA) 在北京的經(jīng)濟(jì)生活中地位及其重要，但是，關(guān)于 BDA 工業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)研究目前還是一個空白。本文對此做了系統(tǒng)研究。