土地用途轉換與土地集約利用研究.pdf

1、隨著我國經濟快速增長、城市化加速發(fā)展、城市規(guī)模迅速擴張以及建設用地需求不斷上升，土地粗放利用問題日益突出，在地資源稀缺，后備資源不足的基本國情下，提高土地集約程度的必要性日益顯現。改變土地用途是提高土地集約利用程度的重要方式，特別是我國在進入結構調整階段后，土地用途轉變對于土地集約利用程度的提高有著突出的現實意義。論文認為，土地用途轉變，歸根結底是市場條件下的土地資源合理配置問題，然而，大量制度因素正限制著土地用途的合理轉換，從而也在很

2、大程度上制約著土地集約利用程度的提高。 本論文正是基于上述背景展開，試圖通過開展土地用途轉換對土地集約利用影響的研究，從理論和實踐兩個角度解釋土地用途轉換制約土地集約利用程度提高的內在機制，理清阻礙土地用途正常轉化的主要制度障礙，提出矯正制度的主要措施。 論文的理論研究部分從相關概念的界定入手，為研究確定基本的理論基石。接著，分析和總結了學術界對于土地用途轉化和土地集約利用研究的主要過程、手段和結論。在此基礎上，作者將理

3、論重點放在產權理論和制度經濟學方面，從中引出論文研究所使用的主要理論視點和方法。結合地租理論，作者通過幾個簡單的模型對土地用途影響土地集約利用的方式做出了靜態(tài)和動態(tài)的闡釋。最后，作者從理論研究的角度將土地用途轉中的主要制度因素作了歸納和研究。 論文按照“找出問題——分析問題——解決問題”的總體思路來進行實踐方面的研究，并且將廣州開發(fā)區(qū)作為作者研究的例證地區(qū)和主要資料來源地區(qū)。實踐研究研究內容主要包括兩個方面：一是從找出問題和分析

4、問題的角度，延續(xù)理論部分的因素研究，從實踐的層面研究農業(yè)用地轉化為非農用地，工業(yè)用地轉化為商住用地以及居住用地轉化為商業(yè)用地等方面遇到的具體制度障礙和影響因素；二是從分析分體和解決問題得角度，研究上述制度因素在土地用途轉換過程中的作用過程和途徑。 論文研究的結論主要有：(1)合理的土地利用、土地的有效集約化配置是發(fā)生在以市場配置為基礎，政府合理的作為和監(jiān)管條件下的，即發(fā)生在明確產權、交易成本低的情況下的，土地集約利用問題表面看是

5、技術問題，本質上是體制安排問題。(2)如果由市場決定土地在不同競爭用途上的配置，則應是經濟效益低的流向經濟效益高的用途。但事實上土地用途的有效轉換遇到許多來源于制度的障礙，從而極大影響了土地的集約利用。這些制度障礙包括土地的國家和集體所有權雙軌制、規(guī)劃控制制度、高度集中的土地管理制度和不合理的土地稅負結構。(3)土地用途轉換是實現土地集約利用的重要手段，明晰土地產權、發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎作用、改革土地利用中的規(guī)劃管制、健全土地