商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項目方案建議書

1、<p>　　佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造</p><p><b>　　招商招租項目</b></p><p><b>　　方</b></p><p><b>　　案</b></p><p><b>　　建</b></p><p

2、><b>　　議</b></p><p><b>　　書</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　第一章 項目概況5</p><p>　　1.1 項目建議書編制所依據(jù)的重要文件：5</p><p>　　1.2 項

3、目地址及現(xiàn)狀5</p><p>　　1.3 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容7</p><p>　　1.3.1 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容7</p><p>　　1.3.2 項目總投資7</p><p>　　1.4 項目建設(shè)的宏觀方向7</p><p>　　第二章 項目建設(shè)的背景8</p><p>　　2

4、.1 建設(shè)背景8</p><p>　　2.1.1 項目提出的理由和過程8</p><p>　　2.1.2 社會發(fā)展背景分析9</p><p>　　2.2 “三舊改造”背景分析11</p><p>　　2.2.1 城市發(fā)展的自我完善11</p><p>　　2.2.2 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義11</

5、p><p>　　2.2.3 完善三水商業(yè)圈的需要13</p><p>　　第三章 建設(shè)條件15</p><p>　　3.1 建設(shè)條件15</p><p>　　3.1.1 區(qū)域自然條件15</p><p>　　3.1.2 施工條件15</p><p>　　第四章 項目投資概算17<

6、/p><p>　　4.1 概算編制范圍及內(nèi)容17</p><p>　　4.1.1 裝飾部分17</p><p>　　4.1.2 安裝部分17</p><p>　　4.1.3 其他18</p><p>　　4.2 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)18</p><p>　　4.3 項目總投資22</

7、p><p>　　第五章 財務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評價23</p><p>　　5.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表24</p><p>　　5.2 財務(wù)指標(biāo)一覽表25</p><p>　　5.3 成本估算26</p><p>　　5.3.1 固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷計算26</p><p>　　5.3.2

8、修理費(fèi)計算26</p><p>　　5.3.3 借款利息計算26</p><p>　　5.3.4 水電費(fèi)計算（物業(yè)管理公司收?。?6</p><p>　　5.3.5 工資及福利費(fèi)計算26</p><p>　　5.3.6 維護(hù)費(fèi)計算27</p><p>　　5.3.7 業(yè)主管理費(fèi)計算27</p>

9、<p>　　5.4 利潤總額及分配27</p><p>　　5.5 年出租收入及年銷售稅金及附加27</p><p>　　5.5.1 年銷售稅金及附加27</p><p>　　5.5.2 年出租收入28</p><p>　　5.6 財務(wù)分析28</p><p>　　5.6.1 財務(wù)分析報表：28

10、</p><p>　　5.7 清償能力分析29</p><p>　　5.7.1 借款償還期30</p><p>　　5.7.2 還款資金來源及還款能力分析30</p><p>　　5.8 盈虧平衡分析（詳見下圖）30</p><p>　　5.9 財務(wù)敏感性分析（詳見下圖）32</p><p

11、>　　5.10 綜合評述：33</p><p>　　第六章 結(jié)論以及建議34</p><p>　　6.1 項目優(yōu)勢劣勢分析34</p><p>　　6.2 項目建議35</p><p>　　6.2.1 市場現(xiàn)狀35</p><p>　　6.2.2 項目市場定位37</p><p&g

12、t;　　6.2.3 項目各區(qū)的規(guī)劃建議37</p><p>　　6.2.4 項目建筑風(fēng)格建議38</p><p>　　6.2.5 配套設(shè)施建議38</p><p>　　6.2.6 租金定位39</p><p>　　6.2.7 項目經(jīng)營理念39</p><p>　　6.2.8 經(jīng)營策略41</p>

13、<p><b>　　6.3 總結(jié)42</b></p><p>　　附表1：商業(yè)城改造項目概算編制說明43</p><p>　　附表2：商業(yè)城改造項目概算表43</p><p>　　附表3：商業(yè)城改造項目裝飾部分概算詳細(xì)清單43</p><p>　　附表4：總成本費(fèi)用估算表43</p>

14、<p>　　附表5：利潤總額及其分配表43</p><p>　　附表6：借款還本付息表43</p><p>　　附表7：現(xiàn)金流量表43</p><p><b>　　第一章 項目概況</b></p><p>　　1.1 項目建議書編制所依據(jù)的重要文件：</p><p>　　1、廣東

15、省發(fā)改委及相關(guān)行業(yè)對項目申請報告的編寫要求 </p><p>　　2、《投資項目可行性研究指南》(試用版) </p><p>　　3、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） </p><p>　　4、《中國建設(shè)項目管理實(shí)用大全》 </p><p>　　5、 佛山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)<

16、/p><p>　　6、商業(yè)城A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)建筑平立剖面圖</p><p>　　7、相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件</p><p>　　8、與項目相關(guān)的其他文件資料</p><p>　　1.2 項目地址及現(xiàn)狀</p><p>　　三水商業(yè)城位于三水主干道廣海大道中27號,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路,也是各班車進(jìn)入三

17、水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn)。黃金的地理位置以及商業(yè)娛樂、購物休閑的定位和早些年輝煌的歷史,使商業(yè)城成為三水的地標(biāo)之一。</p><p>　　商業(yè)城在建成初期,曾經(jīng)有兩三年非常興旺。1998年前后，商業(yè)城這一帶是很火的,有大水車娛樂城、保齡球場、電子游戲等娛樂項目,還有各類購物商家,差不多是當(dāng)時三水最旺的商業(yè)中心之一。</p><p>　　商業(yè)城占地約2萬平方米，總建筑面積約5.5萬平

18、方米，樓齡已超過10年；由A、B、C、D四個區(qū)組成，D區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場，D區(qū)二至九層為多層住宅；A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)面積總共約3.4萬平方米，除了一樓的店鋪尚在營業(yè),樓上的鋪位全部閑置。本項目的工作是如何將A、B、C區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場。</p><p><b>　　圖為商業(yè)城A區(qū)現(xiàn)狀</b></p><p><b>　　商業(yè)城的位置圖</b>

19、;</p><p>　　1.3 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容</p><p>　　1.3.1 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容</p><p>　　本工程為舊樓翻新改造工程。工程主要內(nèi)容為水電消防安裝以及室內(nèi)外裝修裝飾。</p><p>　　1.3.2 項目總投資</p><p>　　項目總投資約21526.68萬元，其中建設(shè)期投資約5067

20、.86萬元，鋪底流動資金50萬元，項目營運(yùn)期投資約16408.82萬元。</p><p>　　1.4 項目建設(shè)的宏觀方向</p><p>　　項目主要建設(shè)內(nèi)容是對商業(yè)城進(jìn)行整體改造、包裝。改造后的商業(yè)城將參照三水廣場的模式,發(fā)展為集購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)中心,但主要面向中檔消費(fèi)群體。</p><p>　　第二章 項目建設(shè)的背景</p><p

21、><b>　　2.1 建設(shè)背景</b></p><p>　　2.1.1 項目提出的理由和過程</p><p>　　佛山市委、市政府依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，就佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造（簡稱“三舊”）制定了《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》、《佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改造的指導(dǎo)意見》、《佛山市推進(jìn)舊廠房的改造指導(dǎo)意見》和《佛山市推進(jìn)舊村居改

22、造的指導(dǎo)意見》，并要求相關(guān)部門遵照《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》和《指導(dǎo)意見》推進(jìn)三舊改造工作。</p><p>　　佛山市三水區(qū)是廣佛都市區(qū)西北部重要的組團(tuán)，作為珠三角向西部地區(qū)輻射的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著為珠三角拓展腹地，輻射粵西、廣西的二傳手作用。商業(yè)城舊樓氣地理位置優(yōu)越,交通便利,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū), 但并未充分利用其區(qū)位的優(yōu)勢。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水

23、商業(yè)城舊樓改造招商招租項目是我區(qū)實(shí)施“三舊”改造的重要舉措，這一舉措將大大有利于中心城區(qū)品位的提升、消費(fèi)的帶動,有著不可替代的作用,尤其是在需要鼓勵消費(fèi)、拉動內(nèi)需的當(dāng)下,此類商業(yè)中心更能發(fā)揮其獨(dú)有的優(yōu)越性。 三水要建設(shè)成為“生態(tài)時尚之都”,云東海等高檔的生態(tài)時尚中心固然要傾力打造,但貼近市民生活消費(fèi)、娛樂休閑的項目,以及身邊現(xiàn)成的資源,更應(yīng)該得到及時有效的開發(fā)利用。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項目就是在這樣

24、的背景下提出實(shí)施的，本項目的實(shí)施符合了居民強(qiáng)烈的改造愿望和三水社會發(fā)展的需要。</p><p>　　2.1.2 社會發(fā)展背景分析</p><p>　　2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，4月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達(dá)到歷史新高

25、。2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84和1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%；2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額分別達(dá)到5,354.02和2,148.81億元，分別增長46.3%和31.2%，達(dá)到近年來最高水平。</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（簡稱“新國八條”），調(diào)控從通過行政手段

26、調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強(qiáng)大決心。新“國八條”的出臺將“限購”推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場的投資空間進(jìn)一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來越大的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值再次提升。 未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來臨。中國商業(yè)地產(chǎn)將真正邁入快速發(fā)展階段，前景十分廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和

27、的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。</p><p>　　目前佛山商業(yè)地產(chǎn)市場處于一觸即發(fā)的階段，以往佛山商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)長的時期內(nèi)處于封閉自守，不完全競爭的市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著廣佛同城的推進(jìn)，軌道交通的規(guī)劃執(zhí)行等多方面利好因素刺激影響，自2009年起，佛山商業(yè)地產(chǎn)真正地踏入發(fā)展飛躍期。</p><p>　　三水人擁有自己的商業(yè)廣場是從五年前開始的。2005年，三水廣

28、場建成開業(yè)，易初蓮花、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等世界500強(qiáng)企業(yè)搶先進(jìn)駐。娛樂、飲食項目后繼發(fā)力，寫字樓、商務(wù)酒店齊齊上陣，三水人雖然有了與禪城、南海相媲美的商業(yè)廣場，但禪城、南海、順德都有好幾家大型的商業(yè)廣場，三水目前只有除了三水廣場以及在建的恒福廣場之外別無他家。未來五年，商業(yè)地產(chǎn)是三水城市發(fā)展的一大看點(diǎn)，，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三水區(qū)城市化進(jìn)程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城區(qū)人口（包括流動人口）驟增，可以說消費(fèi)力是相當(dāng)可觀

29、的，同時三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，尤其是廣佛肇輕軌通車后，作為廣佛肇同城的連接點(diǎn)，再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同樣有著巨大的消費(fèi)力。只依靠現(xiàn)有的商業(yè)圈，必將滿足不了三水人們的需求。</p><p>　　縱觀整個三水中心城區(qū),目前僅有三水廣場和西南影劇院片區(qū)這兩個較為成型的商業(yè)中心,整體的城市商業(yè)氛圍仍不夠成熟,距時尚都市更是相去甚遠(yuǎn)。況且,由

30、于地理位置和定位等方面的原因,三水廣場部分店鋪除了周末和節(jié)假日外,客流量其實(shí)并不大；而西南影劇院片區(qū)是老城區(qū),雖然平日里人氣較旺,但整體層次偏低,缺乏發(fā)展?jié)摿?目前還面臨文鋒東路拆遷的影響。 因此,商業(yè)城如果能夠重新盤活,不僅可以從數(shù)量上為中心城區(qū)增加一個商業(yè)旺地,還能夠提升中心城區(qū)的整體面貌和都市氣息。 商業(yè)城地理位置優(yōu)越,交通便利,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū),而且它有輝煌的過去,積淀著很多三水人的情感,若加以合理規(guī)劃改造,

31、幾乎可以肯定將成為三水城市建設(shè)的一個亮點(diǎn)。這樣一來,還能帶動周邊的餐飲等服務(wù)業(yè)的發(fā)展,可謂一舉多得。</p><p>　　2.2 “三舊改造”背景分析</p><p>　　2.2.1 城市發(fā)展的自我完善</p><p>　　一般說來，城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善，經(jīng)歷著“新陳代謝”的過程，“三舊”改造是城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的主動提升和完善城市的城市更新形式。&l

32、t;/p><p>　　目前，城市更新步伐加快顯露出必然性：城市化發(fā)展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和輻射作用；城市居民的社會生活質(zhì)量提高，社會活動日趨多樣化和多元化，追求寬敞的住宅、優(yōu)美的環(huán)境、充足的公共設(shè)施及多樣化的公共場所；提升城市競爭力的需要。城市逐漸成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)，城市競爭力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn)，不僅決定著一個城市在發(fā)展過程中獲得資源的能力，也決定著市民提供就業(yè)機(jī)會和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的能力。城市

33、更新無疑是提升城市競爭力的有效方式之一</p><p>　　當(dāng)前，三水城市在經(jīng)歷高速發(fā)展以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行優(yōu)化，城市建設(shè)開始進(jìn)入到城市的自我提升和自我完善階段，“三舊”改造則是三水城市發(fā)展進(jìn)行自我完善的重要途徑。</p><p>　　2.2.2 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義</p><p>　　根據(jù)《佛山市加快推進(jìn)三舊改造》的文件指示要求，三水區(qū)近年來加快對“舊城

34、鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造進(jìn)程，本項目是推進(jìn) “三舊”改造的又一重大舉措。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿足佛山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對建設(shè)用地日益增大的要求，改善城市面貌，不斷提升城市品味，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)佛山市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標(biāo)</p><p>　?。?）推進(jìn)“三舊”改造是提高佛山市土地集約化利用水平，改善城市面貌和強(qiáng)化城

35、市管理，加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的迫切需要?！叭f”改造主要通過改造和完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市功能，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，從而滿足發(fā)展和市民生活需求。佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率低等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價值需通過科學(xué)、有效的改造得以提升并增長。推進(jìn)“三舊”改造，對于進(jìn)一步挖掘利用城市資源潛力，提高土地集約化利用水

36、平，提升區(qū)域城市功能和城市品味，對于進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理，有效改善發(fā)展和人居環(huán)境，把佛山建設(shè)成適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的花園城市具有重要作用。</p><p>　?。?）推進(jìn)“三舊”改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提升佛山市綜合競爭力，加快佛山向工業(yè)化、城市化和國際化道路邁進(jìn)的重要舉措。推進(jìn)“三舊”改造，勢必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境，不僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)都

37、市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變，而且有利于按照組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局，優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升城市形象和綜合競爭力。推進(jìn)“三舊”改造的過程，是城市建設(shè)現(xiàn)代化時尚元素和先進(jìn)文化精髓，促進(jìn)我市向城市經(jīng)濟(jì)國際化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化、城市建設(shè)現(xiàn)代化和人民生活富?；粩噙~進(jìn)的過程，也是佛山市現(xiàn)階段和今后一段時

38、期城市發(fā)展的主要任務(wù)以及實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)跨越式發(fā)展的客觀需要。</p><p>　?。?）推進(jìn)“三舊”改造是推動佛山市城鄉(xiāng)“一元化”發(fā)展，加快建設(shè)社會主義新村鎮(zhèn)，構(gòu)建富裕和諧佛山的有效途徑。加快社會主義新村鎮(zhèn)建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和建設(shè)和諧社會的重要保障，推進(jìn)“三舊”改造為社會主義新村鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)造了新契機(jī)，開辟了新路子?！叭f”改造既可以促進(jìn)農(nóng)村居民增收，使村集體收入實(shí)現(xiàn)成倍增長，同時也可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)村生

39、產(chǎn)生活環(huán)境，大大加快農(nóng)村與城市建設(shè)相互銜接，農(nóng)村居民與城市市民相互認(rèn)同，農(nóng)村風(fēng)俗與城市文化相互融洽的步伐，是加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民變市民、農(nóng)村變城市、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會形態(tài)變城市經(jīng)濟(jì)社會形態(tài)“三大歷史性轉(zhuǎn)變”的有效途徑。各級黨委、政府和相關(guān)職能部門要從踐行三個代表“重要思想和科學(xué)發(fā)展觀、堅持理政為民的高度”，把推進(jìn)“三舊”改造作為一項重要的民心工程，作為轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)責(zé)任政府和服務(wù)型政府的重要措施，作為構(gòu)建和諧社會的重要手段和關(guān)鍵性工作，切實(shí)抓緊抓

40、實(shí)抓好。</p><p>　　2.2.3 完善三水商業(yè)圈的需要</p><p>　　三水恒福廣場，打響了三水舊城改造第一炮，也是繼三水廣場后三水中心區(qū)域出現(xiàn)的第二個大型商業(yè)項目。據(jù)了解，三水恒福廣場是文峰東片區(qū)舊城改造項目，“舊改”完成后將是一個綜合商住區(qū)，由于文峰東片區(qū)是三水歷史最悠久、發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，通過舊城改造將令文峰東片區(qū)青春煥發(fā)，重拾活力，有望與三水廣場形成齊頭并進(jìn)的局面。有

41、恒福廣場這個鮮明的例子，加之商業(yè)城所處的優(yōu)越的地理位置，與三水廣場，恒福廣場剛好分成三個片區(qū)輻射三水中心城區(qū)，同時商業(yè)城的定位是面向中檔消費(fèi)者群體，相對于三水廣場和橫幅廣場相對高的消費(fèi)要求改造后的商業(yè)城將更貼近普通平民百姓的生活，填補(bǔ)了三水商業(yè)圈中檔商業(yè)片區(qū)的空白，可見商業(yè)城舊樓改造招商招租項目的開發(fā)是完善三水中心城區(qū)商業(yè)圈的需要。</p><p><b>　　第三章 建設(shè)條件</b><

42、;/p><p><b>　　3.1 建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1.1 區(qū)域自然條件</p><p><b>　　地理位置</b></p><p>　　項目位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)，西南鎮(zhèn)是三水區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)等交流的中心城區(qū)，商業(yè)城舊樓面向三水主干道廣海大道中,是三水來往南海、禪城、廣州

43、等地班車的必經(jīng)之路,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn)；西臨耀華路，東臨商業(yè)路，北臨商業(yè)北街，四面臨街，交通便利。</p><p>　　3.1.2 施工條件</p><p><b>　?。?）交通設(shè)施</b></p><p>　　三水現(xiàn)有交通運(yùn)輸以公路運(yùn)輸為主，公路運(yùn)輸是城市交通的大動脈，包括高速公路、國道、省道以及縣鄉(xiāng)級道路，施

44、工運(yùn)輸較為方便。</p><p><b>　　（2）水電設(shè)施條件</b></p><p><b>　　① 給水</b></p><p>　　區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時主要由西南水廠、石塘水廠、北江水廠、西江水廠聯(lián)合供水，這幾間水廠均屬于三水三江匯通水務(wù)有限公司下屬水廠，供水服務(wù)面積約200多平方公里。本項目又為舊樓改造項目，原建筑樓群已有

45、現(xiàn)成的給水設(shè)施端口。</p><p><b>　?、?排水</b></p><p>　　本項目為舊樓改造項目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的排水端口和排水體統(tǒng)。通過排水系統(tǒng)排入市政污水收集管道，城區(qū)范圍內(nèi)有驛崗污水處理廠一座。</p><p><b>　?、?供電</b></p><p>　　目前商業(yè)城各區(qū)首

46、層店鋪仍在營業(yè)，原建筑供電設(shè)施仍然在正常使用。</p><p>　　第四章 項目投資概算</p><p>　　4.1 概算編制范圍及內(nèi)容</p><p>　　4.1.1 裝飾部分</p><p>　?。?）塊料地面：原來所有的地面全部鑿掉，地面全部重鋪600mm*600mm的瓷質(zhì)磚，位置是A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)除樓梯間外所有的地面，如三區(qū)進(jìn)出口的

47、處、里面的商鋪。</p><p>　　（2)塊料樓梯面層：主要是三區(qū)的所有樓梯間和A區(qū)螺旋臺階的面層、還有A區(qū)大門口進(jìn)入的大樓梯的地面。</p><p>　?。?）塊料踢腳線:主要是柱子下面和所有的內(nèi)墻面下面貼有100mm高的塊料踢腳線。</p><p>　?。?）欄桿：所有樓梯間采用不銹鋼欄桿、B區(qū)采光井四周和A去內(nèi)圓盤采用玻璃欄桿、所有的玻璃幕墻內(nèi)面采用不銹鋼欄

48、桿。</p><p>　?。?）墻面抹灰：主要是A區(qū)和C區(qū)與B區(qū)相連的內(nèi)墻面的抹灰。</p><p>　?。?）柱面抹灰：是所有柱面抹灰A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)沒有和墻體相連接的獨(dú)立柱面抹灰。</p><p>　?。?）全玻璃幕墻：A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)最外圍所有的墻體。</p><p>　?。?）天棚都是采用木龍骨、防火板飾面，其他還有腳手架、墻體拆除、

49、樓面拆除等。</p><p>　　4.1.2 安裝部分</p><p>　　拆除原來的電氣部分、給排水部分、消防部分、空調(diào)部分、電梯，重做中央空調(diào)（1600RT）、消防（消防栓、自動報警系統(tǒng)、噴淋、防排煙）、低壓配電、高壓配電改造、給排水、電梯（A區(qū)2臺、B區(qū)4臺）、自動扶梯（B區(qū)6臺）。</p><p><b>　　4.1.3 其他</b>&

50、lt;/p><p>　　本概算第一部分建筑裝飾工程費(fèi)用包括：裝飾工程建安工程費(fèi)用(已包括10%的規(guī)費(fèi)和稅金)、安裝工程建安工程費(fèi)用；第二部分為建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、項目建議書編制費(fèi)等；第三部分預(yù)備費(fèi)，本概算只計列基本預(yù)備費(fèi)用、貸款利息。</p><p>　　4.2 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　1、中華人

51、民共和國建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo)【2007】164號文）。</p><p>　　2、中華人民共和國建設(shè)部《安裝工程投資概算指標(biāo)》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（2007版）。</p><p>　　3、主要材料、機(jī)械、人工價格按照《佛山市工程造價信息》2011年二季度計算。</p><p>　　4、本概算投資組成和費(fèi)用劃分

52、按建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo)[2007]164號文）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中：</p><p>　?。?）建設(shè)單位管理費(fèi)按“財建[2002]394號文”計算并參考市場行情調(diào)整；</p><p>　?。?）工程監(jiān)理費(fèi)按“國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》發(fā)改價格[2007]670號文”計算并參考市場行情調(diào)整；</p>

53、<p>　?。?）工程設(shè)計費(fèi)按“國家計委及建設(shè)部計價格[2002]10號文”計算并參考市場行情調(diào)整；</p><p>　?。?）招標(biāo)代理管理費(fèi)按“按國家計委計價格[2003]1980號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情進(jìn)行調(diào)整；</p><p>　?。?）項目建議書編制費(fèi) “國家計委計價格[1999]1283號文”計算并參考市場行情調(diào)整；</p><p>　

54、?。?）造價咨詢費(fèi)按照市場行情計算；</p><p>　　（7）施工圖審查費(fèi)按設(shè)計費(fèi)的10%計算，竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計費(fèi)的8%計算； </p><p>　?。?）工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)按“按國家計委計價格[2003]1980號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情調(diào)整。</p><p>　　5、第三部分不可預(yù)備費(fèi)計算基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用之和的5%計算,銀行貸

55、款3000萬的利息，利率為7.05%。</p><p><b>　　4.3 項目總投資</b></p><p>　　項目總投資＝建設(shè)投資＋鋪底流動資金+運(yùn)營期投資</p><p>　?。?）建設(shè)投資包括第一部分工程費(fèi)用、第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用、第三部分不可預(yù)見費(fèi)，建設(shè)投資概算價約5067.86萬元。詳見上頁商業(yè)城整改工程概算表。</p&

56、gt;<p>　?。?）由于本項目為舊樓改造工程，鋪底流動資金主要是短期日常經(jīng)營現(xiàn)金，人工、購貨、水、電、膳食等開支，本項目的鋪底流動資金約50萬元。</p><p>　?。?）運(yùn)營期投資包括貸款利息，水電費(fèi)，工資福利費(fèi)，維修費(fèi)等開支約16408.82萬元。詳見附件4總成本費(fèi)用估算表。</p><p>　　（4）項目總投資約21526.68萬元。</p><

57、;p>　　第五章 財務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評價</p><p>　　本工程經(jīng)濟(jì)評價的方法與原則是按照國家計委制定的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》及其他有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行的。</p><p>　　根據(jù)《評價方法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。本工程系城市公用事業(yè)工程，屬公用事業(yè)和城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，它所產(chǎn)生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社

58、會效益，本項目符合城市國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施項目。</p><p>　　財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，從項目財務(wù)角度分析、計算項目的財務(wù)盈利能力和清償能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。</p><p><b>　　5.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表</b></p><p><b>　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表<

59、;/b></p><p>　　5.2 財務(wù)指標(biāo)一覽表</p><p><b>　　5.3 成本估算</b></p><p>　　總成本費(fèi)用估算見附表4。</p><p>　　5.3.1 固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷計算</p><p>　　固定資產(chǎn)投資中其他建設(shè)費(fèi)用作為無形及遞延資產(chǎn)。&

60、lt;/p><p>　　商業(yè)城折舊年限為15年，綜合折舊率為5%，年折舊金額約299.58萬元。</p><p>　　無形及遞延資產(chǎn)按15年攤銷，年攤銷費(fèi)用約40.99萬元。</p><p>　　5.3.2 修理費(fèi)計算</p><p>　　修理費(fèi)按安裝部分5.0%計算，每隔3年進(jìn)行一次大修理，修理費(fèi)為132.18萬</p><

61、p>　　5.3.3 借款利息計算</p><p>　　長期借款利率為7.05%，借款利息計入財務(wù)費(fèi)用。</p><p>　　5.3.4 水電費(fèi)計算（物業(yè)管理公司收取）</p><p>　　年水電費(fèi)暫估12.00萬元。</p><p>　　5.3.5 工資及福利費(fèi)計算</p><p>　　定員35人，工資及福利費(fèi)按

62、每人每年30000元計算，全年工資及福利費(fèi)為105.00萬元。</p><p>　　5.3.6 維護(hù)費(fèi)計算</p><p>　　維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的1％計取，年維護(hù)費(fèi)約44.94萬元。進(jìn)行大修理的當(dāng)年不考慮維護(hù)費(fèi)。</p><p>　　5.3.7 業(yè)主管理費(fèi)計算</p><p>　　業(yè)主管理費(fèi)的計算按業(yè)主低價出租房的情況計算。未售房部分面積

63、為3.1469萬平方米，按每月6元/㎡計算；已售房部分面積為0.6769萬平方米的返租房按當(dāng)前平均價每月60元/㎡計算，從投產(chǎn)期算起前面4年年業(yè)主管理費(fèi)為每年713.94萬元，從投產(chǎn)期算起第五年開始業(yè)主管理費(fèi)以5%遞增。</p><p>　　5.4 利潤總額及分配</p><p>　　利潤總額及分配見附表5。</p><p>　　其中所得稅按利潤總額的25％計取，盈

64、余公積金按稅后利潤的10％計取。</p><p>　　5.5 年出租收入及年銷售稅金及附加</p><p>　　5.5.1 年銷售稅金及附加</p><p>　　營業(yè)稅率按5.0％計取，教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的10%，正常年銷售稅金及附加為100.22萬元。</p><p>　　5.5.2 年出租收入</p><

65、;p>　　可出租面積為3.8238萬平方米。按投產(chǎn)期第一年的出租率為50%，投產(chǎn)期第二年出租率為70%，投產(chǎn)期第三年出租率為80%，從投產(chǎn)期第四年開始出租率達(dá)到100%的情況計算。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率等于社會折現(xiàn)率（取7.05%）的時候，可計算此時的出租收費(fèi)單價。</p><p><b>　　依據(jù)公式：</b></p><p>　　(CI-CO)t(1+FIRR)-

66、t=0 </p><p>　　式中： CI ────現(xiàn)金流入量；</p><p>　　CO ────現(xiàn)金流出量；</p><p>　　(CI-CO)t ────第t年的凈現(xiàn)金流量；</p><p>　　n　 ────計算期。</p><p>　　FIRR ────財務(wù)內(nèi)部收益率</p>

67、<p>　　計算指標(biāo)：正常年份年出租收入達(dá)到1700.64萬元，出租收費(fèi)單價為每月39.71元/㎡。</p><p><b>　　5.6 財務(wù)分析</b></p><p>　　5.6.1 財務(wù)分析報表：</p><p>　　總成本費(fèi)用估算表見附表4；</p><p>　　利潤總額及其分配表附表5；</p

68、><p>　　借款還本付息表見附表6；</p><p>　　現(xiàn)金流量表見附表7。</p><p>　　5.6.2 投資利潤率（稅后）</p><p><b>　　年平均利潤總額</b></p><p>　　投資利潤率＝──────────────×100％</p><p&

69、gt;<b>　　建設(shè)項目總投資</b></p><p>　　5.6.3 投資利稅率 </p><p><b>　　年平均利稅總額</b></p><p>　　投資利稅率＝──────────────×100％</p><p><b>　　建設(shè)項目總投資</b><

70、;/p><p>　　投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率見下表：</p><p>　　5.7 清償能力分析</p><p>　　清償能力分析是通過對借款還本付息計算表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率和固定資產(chǎn)投資借款償還期。</p><p>　　5.7.1 借款償

71、還期</p><p>　　通過借款還本付息表計算得到借款償還期指標(biāo)。</p><p>　　借款償還期： 10.12年 （含建設(shè)期）</p><p>　　5.7.2 還款資金來源及還款能力分析</p><p>　　還款的資金來源為折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。通過分析計算，按照擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和貸款償還方式，投產(chǎn)后企業(yè)有能力承擔(dān)還本付息任務(wù)，而且在資金上亦有保

72、障。</p><p>　　5.8 盈虧平衡分析（詳見下圖）</p><p>　　盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項目對產(chǎn)量變化的適應(yīng)能力。以生產(chǎn)能力利用率表示該項目的盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，其計算公式為：</p><p><b>　　年固定總成本</b></p><p>　　BEP＝────────────────────

73、────────────×100％＝89.22％</p><p>　　年收入－年可變總成本－年銷售稅金及附加</p><p>　　計算結(jié)果表明：該項目在達(dá)到設(shè)計能力的89.22％時，即平均年收入1435.11萬元時，企業(yè)可以保本。</p><p>　　5.9 財務(wù)敏感性分析（詳見下圖）</p><p>　　財務(wù)敏感性是通過研究本項

74、目主要不確定因素營業(yè)額發(fā)生變化時（本分析變化率取±20％），項目內(nèi)部收益率發(fā)生的相應(yīng)變化（具體計算數(shù)據(jù)詳見敏感度分析表）?？梢猿醪津?yàn)證出租收費(fèi)單價的有效性。</p><p>　　5.10 綜合評述：</p><p>　　按計算年限15年進(jìn)行平攤，同時以總建筑面積38200㎡為考慮范圍，計算得平均每月每平方米的成本約31.30元，平均每年總成本約1345.11元。</p>

75、;<p>　　按銀行利率7.05%（即保本）的收益計算，同時考慮投產(chǎn)期第一年的出租率為50%，投產(chǎn)期第二年的出租率為70%，投產(chǎn)期第三年的出租率為80%，從投產(chǎn)期第四年開始才達(dá)到100%的出租率，綜合分析以上所有情況可以得出出租收費(fèi)單價為每月39.71元/㎡時本項目達(dá)到盈虧平衡。</p><p>　　第六章 結(jié)論以及建議</p><p>　　6.1 項目優(yōu)勢劣勢分析</

76、p><p><b>　　6.2 項目建議</b></p><p>　　6.2.1 市場現(xiàn)狀</p><p>　　目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江“猛龍”——來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)受到了極大的沖擊。面對外來商家的行動，本地商家也開始積極應(yīng)對，采取調(diào)整思路，改革體制，改善硬件軟件設(shè)施

77、等一系列措施來迎接和適應(yīng)社會的發(fā)展。</p><p>　　商業(yè)城與其它本地商業(yè)機(jī)構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機(jī)構(gòu)的縮影，目前該項目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠(yuǎn)，在對本項目進(jìn)行改造應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：</p><p>　　一、該項目原經(jīng)營模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，并實(shí)行統(tǒng)

78、一包裝、統(tǒng)一管理。</p><p>　　二、早期的銷售定位有失誤，本項目面積較大，而全部商鋪是卻面向個體銷售，零散的個體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；</p><p>　　三、室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時間太長，大多已損壞嚴(yán)重，需要重新安裝和修葺；</p><p>　　四、商業(yè)城目前的外墻材質(zhì)陳舊，色調(diào)幾乎

79、是灰白色，單調(diào)，且因長久空置，外墻裝修損壞嚴(yán)重，長時間破損的外觀對商業(yè)城的檔次和形象存在不小的影響，需要重新按照目前商業(yè)大廈的外墻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；</p><p>　　五、原室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在A、B、C三個區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；重新裝修時，設(shè)計需要考慮如何利用空間層次設(shè)計改善原布局的不足。</p><p>　　六、這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設(shè)置

80、足夠面積的停車場，使本項目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施，除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。</p><p>　　七、出租率利用率以及產(chǎn)效最高的首層不納入此次項目開發(fā)范圍，在一定程度上既影響了項目整體形象也影響了項目的產(chǎn)效。</p><p>　　6.2.2 項目市場定位</p&

81、gt;<p>　　由項目分析所述，三水廣場、橫幅廣場將對本項目帶來一定的沖擊。因此本項目的市場定位必須與三水廣場、恒福廣場有所差別，避免經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相沖突的項目。</p><p>　　近年來，三水區(qū)城區(qū)規(guī)劃把文化設(shè)施建設(shè)作為三水城建的重點(diǎn)，隨著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的

82、知識需求被壓制了。由此建議本項目可定位為三水大型文化廣場。</p><p>　　6.2.3 項目各區(qū)的規(guī)劃建議</p><p>　　把A、B、C三區(qū)的首層納入此次項目改造范圍，A區(qū)首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店；B區(qū)兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流；C區(qū)首層為吉之島一類的購物商場。</p><p><b&g

83、t;　　A區(qū)：</b></p><p>　　首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店；</p><p>　　二層至五層為電腦、家電、廚具等專賣超市。</p><p><b>　　2、B區(qū)：</b></p><p>　　兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流；</p&

84、gt;<p>　　二層至三層為大型購書中心。</p><p><b>　　3、C區(qū)：</b></p><p>　　首層為吉之島一類的購物商場；</p><p>　　二至三層為大型購書中心以及文化體育用品中心；</p><p>　　四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。</p&

85、gt;<p>　　七層可做小型的倉庫以及物業(yè)管理的辦公室。</p><p>　　6.2.4 項目建筑風(fēng)格建議</p><p>　　建筑風(fēng)格偏向動感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項目本身的體態(tài)不錯，外立面的整改主要是在用材和色調(diào)方面要徹底脫離原有項目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，并以簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗簡約的現(xiàn)代

86、風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。</p><p>　　6.2.5 配套設(shè)施建議</p><p>　　停車場——除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。</p><p>　　電梯——本項目的電梯嚴(yán)重不足，建議在B區(qū)各層增設(shè)

87、扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺。</p><p>　　硬件配套——中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等。</p><p>　　6.2.6 租金定位</p><p>　　根據(jù)目前三水商業(yè)地產(chǎn)的租金行情不計遞增預(yù)計整個商場的平均租金至少為：80元/平方米。</p><p>　　6.2.7 項目經(jīng)營理念</p>&l

88、t;p>　　(1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念</p><p>　　我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進(jìn)入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來巨大的機(jī)會。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過往占主流的出租個體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)

89、。</p><p>　　目前，出租個體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。</p><p>　　(1) 我們對本項目的經(jīng)營定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的

90、“多贏”結(jié)構(gòu)。</p><p>　　(2) 選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象</p><p>　　相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠使整個項目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。</p><p>　　只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效

91、應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。</p><p>　　目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看，這些商場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“

92、外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設(shè)計，帶動了“高層”商場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。</p><p>　　要使樓上的物業(yè)價值最大化，必須對整個商場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同

93、時，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。</p><p>　　以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項目主力店。</p><p>　　(3) 招商項目的組合</p><p>　　招商項目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財?shù)膶擂尉置?。本項?/p>

94、帶動人流的項目是購書中心、麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營高檔耐用商品，平常會很少人流，只有到了節(jié)假日會有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對購書中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商場的檔次。</p><p>　　招商項目應(yīng)遵循動靜結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)的原則。</p><p>　　6.2.8 經(jīng)營策略</p><p><b>　　(1)

95、贏利模式</b></p><p>　　全部商鋪只租不賣，掌握整個商場的經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場為主題進(jìn)行招商經(jīng)營，對各經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化；</p><p>　　(2) 市場前期的經(jīng)營管理：</p><p>　　為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：</p><p>　　按照經(jīng)營

96、主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；</p><p>　　把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；</p><p>　　統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；</p><p>　　多功能公共區(qū)域的設(shè)計與活動組織：比如展示中心、活動廣場等。</p><p>　　(3) 市場后續(xù)的經(jīng)營管理：</p><p>　　目的：使物業(yè)升

97、值做出品牌，為企業(yè)下一個項目打好基礎(chǔ)</p><p>　　組建專業(yè)的管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；</p><p>　　負(fù)責(zé)本項目進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)本項目的市場形象和知名度；大型的公關(guān)活動，使本項目成為客戶注目的焦點(diǎn)。</p><p><b>　　6.3 總結(jié)</b></p><p>　　本建議書立足于三水區(qū)政府《佛山

98、市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》，抓住目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及三水對文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣點(diǎn)，帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以達(dá)到業(yè)主、投資方、經(jīng)營方各方共贏的局面。對于本項目的投資風(fēng)險主要來自于原建筑硬件上的一些缺陷，這會在一定程度上會削弱項目的競爭力，但是只要開發(fā)得當(dāng)，三水日益增長的經(jīng)濟(jì)和中心城區(qū)的人口膨脹帶來的消費(fèi)力，加上國家省市政策對把商業(yè)地產(chǎn)帶進(jìn)了一個蓬勃發(fā)展的全新局面，都將會給項目帶來光輝

99、的前景。</p><p><b>　　附表：</b></p><p>　　附表1：商業(yè)城改造項目概算編制說明</p><p>　　附表2：商業(yè)城改造項目概算表</p><p>　　附表3：商業(yè)城改造項目裝飾部分概算詳細(xì)清單</p><p>　　附表4：總成本費(fèi)用估算表</p><