試析現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1、<p>　　試析現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)管理的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益和管理水平，必須要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，必須貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的土地成本、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工程招早投標(biāo)、工程施工和后期結(jié)算等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格監(jiān)督管理來(lái)達(dá)到控制成本的目的。本文從房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀入手，分析了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的

2、一些有效的管理策略提出了自己的看法，希望對(duì)行業(yè)發(fā)展有所幫助。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：企業(yè)；房地產(chǎn)管理；策略 </p><p>　　Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise ben

3、efit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate indu

4、stry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry. </p><p>　　Key words: enterprise; real estate management; strategy </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F29

5、3.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）06-0020-02 </p><p>　　企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)也稱(chēng)公司房地產(chǎn)，是指為了滿(mǎn)足企業(yè)的業(yè)務(wù)需求而租用或自身?yè)碛械挠糜谵k公、工業(yè)、或零售類(lèi)的建筑物和土地，主要用于支持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)分為兩種：一種是只向企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供場(chǎng)所，不需要接觸顧客，但有關(guān)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策會(huì)影響到公司經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，從而最終影響到股東價(jià)值及企業(yè)利

6、潤(rùn)；另一種是要向員工和顧客提供面對(duì)面交流場(chǎng)所，如銀行、商場(chǎng)、超市等，達(dá)到吸引顧客并促進(jìn)營(yíng)業(yè)收入。 </p><p>　　一、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)內(nèi)涵及國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀 </p><p>　　企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的一部分，同時(shí)也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一部分，與投資性房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別。專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資的企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是企業(yè)的核心產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)，不屬于所提及的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)范疇，而是屬于

7、投資性房地產(chǎn)范圍。投資性房地產(chǎn)所關(guān)注的是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)而獲得的投資性收益。中國(guó)的大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)上的支出，一般視作日常的企業(yè)管理費(fèi)用，很少建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，因?yàn)榇蠖鄶?shù)管理者認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，也無(wú)需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產(chǎn)，想借中國(guó)房地產(chǎn)東風(fēng)撈上一大筆，而不是把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)看作一項(xiàng)戰(zhàn)略性資產(chǎn)。有研究表明，企業(yè)差不多有25%～40%的財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部房

8、地產(chǎn)的成本能達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的5%～8%，或者與凈利潤(rùn)相比則可達(dá)到40%或50%以上，僅次于工資支出。制造業(yè)、物流類(lèi)的企業(yè)其內(nèi)部房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重相較金融服務(wù)類(lèi)的要大。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)接觸顧客、市場(chǎng)及供應(yīng)商的重點(diǎn)，同時(shí)能影響生產(chǎn)效率和員工滿(mǎn)意度，這會(huì)因其所處的場(chǎng)所有巨大影響，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)這一新的管理領(lǐng)域，沒(méi)有像人力資源、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、物流</p><p>　　二、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的發(fā)展歷程 </p&g

9、t;<p>　　企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、信息化管理、選址、識(shí)別企業(yè)新的房地產(chǎn)需求、獲取或處置企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的活動(dòng)，其目的是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略獲得資產(chǎn)增值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、基礎(chǔ)管理、資產(chǎn)管理和成本控制等方面，目的是為了滿(mǎn)足作為企業(yè)最終使用者的核心業(yè)務(wù)單元的使用。為了達(dá)到股東價(jià)值或企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，企業(yè)會(huì)強(qiáng)調(diào)某一方面的管理，并且在四種管理觀(guān)念之間形成平衡，而企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理觀(guān)念的

10、平衡和變化，會(huì)影響企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在組織內(nèi)的定位以及地位。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在美國(guó)的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了物業(yè)管理、混業(yè)經(jīng)營(yíng)、成本管理、支持管理和戰(zhàn)略管理等五個(gè)階段。1970年以前，屬于物業(yè)管理階段，美國(guó)企業(yè)對(duì)企業(yè)所有的房地產(chǎn)和設(shè)施都是以物業(yè)管理的理念來(lái)管理，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的功能就是簡(jiǎn)單地為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)場(chǎng)所。從1970年到1985年，屬于混業(yè)經(jīng)營(yíng)階段，許多美國(guó)企業(yè)的地產(chǎn)部門(mén)是作為獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)中心，通常是投資于非主營(yíng)業(yè)務(wù)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、而獲利；同時(shí)，也作為職能部門(mén)向公司提供經(jīng)營(yíng)所需的辦公和生產(chǎn)場(chǎng)所，但與房地產(chǎn)投資相比其重要性是次之的。從1985年到1995年，屬于成本管理階段，美國(guó)企</p><p>　　三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)作用 </p><p>　?。?）留住人才，吸引人才。對(duì)于快速擴(kuò)張的企業(yè)，讓員工在一個(gè)能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績(jī)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)

12、管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)，而且因?yàn)樘幱诟?jìng)爭(zhēng)極度激烈的市場(chǎng)中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。（2）提高顧客滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度，傳遞營(yíng)銷(xiāo)信息，促進(jìn)銷(xiāo)售。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點(diǎn)，對(duì)于服務(wù)顧客、提高顧客滿(mǎn)意度和顧客忠誠(chéng)度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對(duì)于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效

13、的分銷(xiāo)渠道可以產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且基于顧客價(jià)值而選擇設(shè)計(jì)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗(yàn)并促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。（3）降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場(chǎng)生命周期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種條件，在租賃或購(gòu)買(mǎi)之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個(gè)方面的關(guān)系。（4）有助于增加股東價(jià)值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非</p><p

14、>　　四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(mén)設(shè)置策略 </p><p>　　當(dāng)企業(yè)的發(fā)展是跨區(qū)域或跨國(guó)型，其物業(yè)多而種類(lèi)不同時(shí)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行管理是不利于公司發(fā)展的。房地產(chǎn)管理部門(mén)將整個(gè)企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能集中到一起，可以為每一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)提供專(zhuān)家支持以更好地配合企業(yè)擴(kuò)張或收縮，可以有效地利用信息并分?jǐn)偸占康禺a(chǎn)信息的成本，可以在談判中獲得優(yōu)勢(shì)，還可以在房地產(chǎn)管理上獲得范圍經(jīng)濟(jì)。企業(yè)內(nèi)

15、部房地產(chǎn)管理部門(mén)可以采取以下的策略：（1）建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。要想制定正確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，必須要有全面而準(zhǔn)確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息。企業(yè)必須全面掌握這樣一些數(shù)據(jù)：在什么位置擁有多少房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業(yè)要重新選址，就可以利用企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)迅速做出最佳的決策。（2）與房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能的外包目前是一個(gè)大的趨勢(shì)。仲量聯(lián)行、戴德

16、梁行等國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商擁有高覆蓋率的分支機(jī)構(gòu)和大量的房地產(chǎn)專(zhuān)家，可以向企業(yè)提供精確動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)信息，高效率地配合企業(yè)的擴(kuò)張或市場(chǎng)進(jìn)入。但有一點(diǎn)值得注意，在企業(yè)擴(kuò)張前期就把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包，對(duì)于泄露</p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]劉洪玉，谷海山．我國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀及建議[J]．保險(xiǎn)研究．200