完善經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)的建議

1、<p>　　完善經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)的建議</p><p>　　《淺析當(dāng)前經(jīng)適房定價(jià)存在的問題》（載于《中國房地產(chǎn)》2013年第2期）一文已經(jīng)闡述了《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》對經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)造成的障礙，影響了經(jīng)濟(jì)適用住房的定價(jià)效率和資源配置，必須有針對性地解決，不僅應(yīng)該對當(dāng)前的定價(jià)問題進(jìn)行研究和完善，更重要的是必須積極探索新的定價(jià)模式。 </p><p>　　一是，必須積極探索新

2、的定價(jià)模式，提高定價(jià)效率、促進(jìn)定價(jià)公平。鑒于單獨(dú)使用成本定價(jià)模式確定經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的不足，我們建議考慮賦予收入定價(jià)模式、市場定價(jià)模式和成本定價(jià)模式的不同權(quán)重綜合確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，但必須賦予市場定價(jià)模式更高的權(quán)重。之所以這樣建議，理由有二：第一，考慮收入定價(jià)模式不僅有利于體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障屬性，而且可以使得不同的收入階層承擔(dān)不同的價(jià)格，從而使定價(jià)更加公平合理；而考慮市場定價(jià)模式，有利于體現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)適用住房的地段價(jià)值差異，從而有

3、利于提高經(jīng)濟(jì)適用住房資源的配置效率。第二，一般來講，由于收入定價(jià)模式確定的價(jià)格低，成本定價(jià)模式次之，市場定價(jià)模式所定價(jià)格最高。根據(jù)效用理論，低收入人群使用住房的效用低，其愿意為住房支付的價(jià)格也低，因此針對低收入保障對象的保障性住房應(yīng)該給予收入定價(jià)模式較高的權(quán)重，市場價(jià)格給予較低的權(quán)重；而針對較高收入保障對象的保障性住房應(yīng)該給予收入定價(jià)模式較低的權(quán)重，市場價(jià)格給予較高的權(quán)重。從出租和出售保障方式來講，由于出租方式保障的是保障對象的住房使用

4、權(quán)，而出售方式保障的是保障對象的住房所有權(quán)，所有權(quán)是更加基礎(chǔ)和完整的產(chǎn)權(quán)，所以會給出售方式的保障房賦</p><p>　　二是，必須確定統(tǒng)一的、科學(xué)的定價(jià)時(shí)點(diǎn)。制定統(tǒng)一的定價(jià)時(shí)點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)公平、公正定價(jià)的前提，確定科學(xué)的定價(jià)時(shí)點(diǎn)是保證所定價(jià)格科學(xué)合理的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。我們認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一取竣工時(shí)間作為定價(jià)時(shí)點(diǎn)，理由有三：第一，竣工時(shí)間與銷售時(shí)間比較接近，更能反映購房者在獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)的住房價(jià)值；第二，采用竣工時(shí)間作為評估時(shí)點(diǎn)，可

5、以充分考慮建材價(jià)格變化因素對住房造價(jià)的影響；第三，由于竣工時(shí)項(xiàng)目的狀況比較明確，此時(shí)確定房價(jià)可以充分考慮施工階段規(guī)劃變更對住房造價(jià)的影響。 </p><p>　　三是，必須明確項(xiàng)目建造成本核算標(biāo)準(zhǔn)。明確并統(tǒng)一成本核算，有利于減少定價(jià)爭議，提高定價(jià)效率；而且可以確保不同經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一致，使得定價(jià)結(jié)果更加公平合理。要么統(tǒng)一使用實(shí)際成本標(biāo)準(zhǔn)，要么統(tǒng)一使用社會平均成本標(biāo)準(zhǔn)。筆者建議，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一將社會平均成本作為成本

6、測算標(biāo)準(zhǔn)，理由有二：第一，采用社會平均成本，有利于提高開發(fā)商參與的積極性。采用社會平均成本有利于激勵(lì)開發(fā)商改進(jìn)技術(shù)、提高管理，積極加強(qiáng)成本管理，通過這種方式開發(fā)商可以獲得一定的超額利潤，而預(yù)留一部分的超額利潤空間有利于吸引開發(fā)商的參與，緩解經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求的局面。如果采用實(shí)際成本作為成本測算的指標(biāo)，那么一方面開發(fā)商不僅不會加強(qiáng)成本管理，反而會盡可能多的消耗成本，因?yàn)槎嘞牡某杀静粌H最后會直接轉(zhuǎn)移到價(jià)格之上，而且開發(fā)商可以獲得更多的以

7、成本為基數(shù)計(jì)算的管理費(fèi)用和利息。從這個(gè)角度看，采用實(shí)際成本作為測算指標(biāo)會提高經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，從而加重購房者的負(fù)擔(dān)。第二，采用實(shí)際成本作為測算標(biāo)準(zhǔn)，操作成本高，這是因?yàn)閷?shí)際成本和核算必須以相應(yīng)的票據(jù)、文件和合同作為依據(jù)，但是這些資料都是由開發(fā)商自己提供的，道德風(fēng)險(xiǎn)極其嚴(yán)重。綜上所述，建議采用工程造價(jià)主管</p><p>　　四是，采用市場機(jī)制確定項(xiàng)目地價(jià)，取代原來核算土地拆遷開發(fā)成本的做法。鑒于當(dāng)前地價(jià)測算過程

8、中遇到的問題，我們建議更改經(jīng)濟(jì)適用住房地價(jià)政策，以基準(zhǔn)地價(jià)和市場地價(jià)之和的一定比例計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，這一地價(jià)政策既考慮了級差地租，也體現(xiàn)了地價(jià)政策優(yōu)惠，同時(shí)亦解決了現(xiàn)實(shí)中核算土地拆遷開發(fā)成本的困難。 </p><p>　　五是，參考商品住宅定價(jià)模式，制定科學(xué)的單套住房價(jià)格修正體系。第一，單套住房價(jià)格修正標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)影響價(jià)格的住房特征制定。由于朝向有臥室朝向、客廳朝向之分，其中臥室朝向又有主臥朝向和次臥朝向之分

9、，因此對朝向進(jìn)行修正時(shí)，要明確朝向的標(biāo)準(zhǔn)。由于朝向主要通過影響住房的采光和通風(fēng)從而影響住房的價(jià)值，因此建議使用主采光面作為朝向標(biāo)準(zhǔn)，或者賦予客廳朝向、主臥朝向和次臥朝向不同的權(quán)重綜合確定樓層朝向系數(shù)。樓層修正應(yīng)明確基準(zhǔn)樓層，修正基準(zhǔn)樓層可以是實(shí)實(shí)在在的樓層，也可以是虛擬樓層。第二，應(yīng)該參照商品房單套住房的定價(jià)，積極考慮景觀、噪音和戶型等多個(gè)因素確定單套住房價(jià)格修正系數(shù)。第三，必須明確修正的方法。修正方法分為加法修正和乘法修正，加法修正是