上海市房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證研究【開題報告】

1、<p><b>　　開題報告</b></p><p>　　上海市房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證研究</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</b></p><p>　　1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)</p><p>　　作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關(guān)乎國計(jì)民生。自2008年以來，我國房地產(chǎn)

2、市場總體經(jīng)歷了快速回調(diào)、平穩(wěn)運(yùn)行、快速回暖、穩(wěn)步調(diào)整四個階段。一方面，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控日益頻繁，調(diào)控力度逐步加大，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度日趨加深；另一方面，房地產(chǎn)市場作為國家宏觀調(diào)控的重要市場之一，其利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加就業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和加劇行業(yè)風(fēng)險、推高物價的缺點(diǎn)均顯現(xiàn)出來。定性和定量研究房地產(chǎn)價格的影響因素和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者提供信息支持，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作時提供參考。對于促進(jìn)上海市房地產(chǎn)業(yè)

3、與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，保持上海市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　本文以房地產(chǎn)價格為研究對象，主要是為了解決兩個問題：第一，哪些是影響上海住宅價格波動的主要因素；第二，這些不同的因素是怎樣影響住宅價格的。通過對上海市房地產(chǎn)價格進(jìn)行實(shí)證研究，為促上海進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出相關(guān)的建議。</p><p><b>　　2.國內(nèi)外研究現(xiàn)狀</b></

4、p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)在國外許多國家己是成熟的產(chǎn)業(yè)，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的地位作用已有明確的認(rèn)識，他們大都經(jīng)歷了繁榮、蕭條的波動，這促使西方學(xué)者較早的針對房地產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)價格進(jìn)行了深入的分析和研究。我國也有眾多學(xué)者從不同角度分析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與面臨的風(fēng)險，深刻分析了我國房價的特點(diǎn)，總結(jié)可能影響房價的因素。</p><p>　　從房地產(chǎn)價格和供給的研究看，Geoff Kenny(1999) 認(rèn)

5、為，住宅市場的實(shí)證研究傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)住宅價格均衡是由于供給和需求作用的自然結(jié)果，房地產(chǎn)供求決定著房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格上漲的主要因素在于供求失衡。Min Hwang和john M Quigley（2006）利用美國74個大城市1987-1999年13年的數(shù)據(jù)，建立了一個需求和供給模型，研究指出過去住宅較高的空置率會使房價下跌；當(dāng)去年房屋的空置率較高時，房主會預(yù)測今年房價會下跌。同時，城市的整體經(jīng)濟(jì)狀況、家庭收入和被雇用狀況（失業(yè)狀況）也會對房

6、價產(chǎn)生影響。</p><p>　　從房地產(chǎn)價格和利率的研究看，高波(2007)認(rèn)為利率上升對房價有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。從房地產(chǎn)消費(fèi)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)(特別是商品住宅) 普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價下降。從投資角度來看，由于房地產(chǎn)是一種重要的投資品，當(dāng)利率下降時，抵押貸款將大規(guī)模地流入房地產(chǎn)業(yè)，并推動房

7、價的上漲；反之，則房價下降。況偉大（2010）對中國35個大中城市1996-2007年數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果顯示：(1)本期利率變動對房價變動具有正向影響，但回歸系數(shù)不顯著，表明中央銀行利率政策在很大程度上是無效的。(2)本期房價變動對本期利率變動影響不顯著，但經(jīng)濟(jì)增長率變動對本期利率變動影響顯著，表明中央銀行利率政策力圖穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，而非房價。(3)利率預(yù)期對房價影響不顯著。(4)收入比開發(fā)成本更能影響房價。這意味著中國大中城市房價并非成本推

8、動，而是收入拉動的。</p><p>　　從房地產(chǎn)價格和居民收入的研究看，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·史密斯·庫茲涅茨在對各國經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析后，指出國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在十分密切的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長意味著國民收入增加，使房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求相應(yīng)增加，進(jìn)而拉動房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。Meikle和Peng (2006)使用GARCH模型和VAR模型，利用美國227個大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)1

9、990年到2002年的數(shù)據(jù)分析住宅價格和經(jīng)濟(jì)變化、收入變化的關(guān)系，他們的研究表明，收入增加會引起房地產(chǎn)價格的上漲，并對住宅的需求有一定比例的增加，從時間緯度證明了居民收入變化對于住宅價格存在顯著的影響。</p><p>　　從房地產(chǎn)價格和區(qū)位的研究看，Soderberg和Janssen(2001)采用特征模型對城市內(nèi)部住宅價格的差異進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)住宅價格一般隨著與中心商務(wù)區(qū)的距離越遠(yuǎn)而趨于下降，但是公用設(shè)施的布

10、局、環(huán)境舒適性以及其他次中心等因素的影響也非常重要。龔江輝（2009）對北京市住宅價格的決定因素進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)區(qū)位、地鐵、入住時間、方向等因素對于住宅價格具有顯著影響,而房屋類型和容積率等不具有顯著影響。尹海偉、徐建剛等（2009）以快速城市化的大都市上海為例，通過收集的689個房屋樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，基于GIS空間分析功能，采用享樂價格模型，選擇房屋結(jié)構(gòu)、可達(dá)性、面積和景觀指數(shù)四大類共23個因子。研究結(jié)果表明，房屋的結(jié)構(gòu)特征(如面積、建設(shè)年代

11、與裝修程度等)是房價的內(nèi)在的基礎(chǔ)影響因子，而房價的外在重要影響因子除城市綠地外，還包括到市中心的時間、到最近地鐵站的時間、到最近公共服務(wù)設(shè)施(如醫(yī)院和學(xué)校)的時間等。</p><p>　　從房地產(chǎn)價格和銀行信貸的研究看，Collyns and Senhadji(2002)對于四個東亞國家(香港、韓國、新加坡和泰國)的研究表明，在這些國家之中，銀行信貸的增長對房地產(chǎn)價格具有顯著的同步效應(yīng)。Davis and Hai

12、bin Zhu(2004)利用17個國家的跨國數(shù)據(jù)對銀行貸款和商用房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的擴(kuò)張，而不是過度的銀行信貸擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。張濤、龔六堂、卜永祥(2006)對中國房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)貸款的關(guān)系也進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明中國房地產(chǎn)價格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,住房按揭貸款利率的提高可以有效抑制房地產(chǎn)價格的上漲。</p><p>　　

13、綜上所述，本人認(rèn)為在國外，實(shí)證研究已經(jīng)成為主流，國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的研究分析也取得了一定的成果， 但是針對具體地區(qū)的研究卻不多。所以需結(jié)合現(xiàn)有的國內(nèi)外的文獻(xiàn)加上自己的創(chuàng)新，找出影響上海市房價變動的主要因素，從而可以更好的了解房價的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。</p><p><b>　　3.參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經(jīng)濟(jì)

14、，2010(04). </p><p>　　[2]尹海偉，徐建剛，孔繁花.上海城市綠地宜人性對房價的影響[J]. 生態(tài)學(xué)報，2009(08).</p><p>　　[3]龔江輝.北京市住宅價格決定因素分析與政策思考[J].北京社會科學(xué)，2009(01).</p><p>　　[4]高波.利率沖擊與房地產(chǎn)價格波動的理論與實(shí)證分析:1998-2006[J].經(jīng)濟(jì)評論，2

15、007(07).</p><p>　　[5]張濤，龔六堂，卜永祥.資產(chǎn)回報、住房按揭貸款與房地產(chǎn)均衡價格[J]. 金融研究，2006(02).</p><p>　　[6]Meikle N and Peng L.Exploring metropolitan housing Price volatility[J]. Journal of Real Estate Finance and Eco

16、nomics,2006.</p><p>　　[7]Min Hwang and Quigley john M.Econonics fundamentals in local housing markets: evidence from U.S. metropolitan regions[J].Journal of Regional Science,2006.</p><p>　　[8]Da

17、vis Philip and Haibin Zhu.Bank Lending and Commercial PropertyCycles：Some Cross—Country Evidence[R].BIS Working Papers,2004.</p><p>　　[9]Charles Collyns and Abdehak Senhadji. Lending Boom, Rea

18、l Estate Bubbles,and the Asian Crisis[R].IMF Working Papers,2002.</p><p>　　[10]Soderberg B and Janssen C. Estimating distance gradients for apartment properties[J].Urban Studies,2001.</p><p>　　[

19、11]Kenny Geoff.Modeling the Demand and Supply Sides of the Housing Market: Evidence from Ireland[J].Economic Modeling,1999.</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內(nèi)容（或預(yù)期章節(jié)安排）</p&g

20、t;<p>　　1房地產(chǎn)價格理論分析</p><p>　　1.1房地產(chǎn)市場特征</p><p>　　1.2房地產(chǎn)價格決定機(jī)制</p><p>　　1.3影響房地產(chǎn)價格的供給因素</p><p>　　1.4影響房地產(chǎn)價格的需求因素</p><p>　　1.5影響房地產(chǎn)價格的其他因素</p>&

21、lt;p>　　2上海市房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀</p><p>　　2.1上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段回顧</p><p>　　2.2 2010年上海市住宅市場情況</p><p>　　3上海市房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證檢驗(yàn)</p><p>　　3.1模型的基本假定</p><p>　　3.2變量選擇和數(shù)據(jù)</p>

22、<p>　　3.3需求因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p>　　3.4供給因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p>　　3.5其他因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p><b>　　4結(jié)論及政策建議</b></p><p><b>　　4.1研究結(jié)論</b>

23、;</p><p><b>　　4.2建議</b></p><p>　　4.3上海市房地產(chǎn)價格走勢未來預(yù)測</p><p>　　2.實(shí)施方案和進(jìn)度計(jì)劃</p><p>　　實(shí)施方案：本論文的研究重點(diǎn)是上海市房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證研究，主要通過統(tǒng)計(jì)年鑒、圖書館期刊論文等相關(guān)網(wǎng)站查閱房地產(chǎn)金融等相關(guān)理論知識和數(shù)據(jù)，密切關(guān)注

24、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合相關(guān)的分析方法，在此基礎(chǔ)上展開寫作。</p><p><b>　　進(jìn)度計(jì)劃：</b></p><p>　　第6學(xué)期第19-20周至第7學(xué)期第1-5周：在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，廣泛搜集、研究相關(guān)文獻(xiàn)資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第7學(xué)期第6-12周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，完成外文翻譯、文獻(xiàn)綜述和開題報告撰寫；參加開題

25、答辯，進(jìn)一步論證選題價值、確立主要研究內(nèi)容，論證研究方案的合理性和可行性。 </p><p>　　第7學(xué)期第13-14周：撰寫論文詳細(xì)提綱，交給導(dǎo)師批閱，反復(fù)修改，保證論文結(jié)構(gòu)的合理性。</p><p>　　第7學(xué)期第15-20周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第7學(xué)期寒假：結(jié)合論文選題開展調(diào)查研究。</p><p>　

26、　第8學(xué)期第1-2周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)一步寫作、完善畢業(yè)論文。</p><p>　　第8學(xué)期第3-6周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，充分利用畢業(yè)實(shí)習(xí)的機(jī)會，結(jié)合畢業(yè)論文內(nèi)容開展進(jìn)一步的調(diào)查研究，完成論文。</p><p>　　第8學(xué)期第7周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，進(jìn)一步修改、完善畢業(yè)論文；定稿并上交。</p><p>　　第8學(xué)期第9-11周：參加畢業(yè)論文答辯。</p>