中國房地產(chǎn)泡沫實證研究.pdf

1、自2000年開始,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著新一輪的繁榮,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重從2000年的5.5％上升到2006年9.4％。與此同時,房地產(chǎn)價格不斷上揚、投資性購房大量增加,房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫引起了廣泛的關(guān)注。本文以這一問題為出發(fā)點,并圍繞怎樣度量泡沫、房地產(chǎn)泡沫成因及其治理等問題展開了實證研究。 論文首先在對歷史上著名的泡沫事件進(jìn)行回顧的基礎(chǔ)上對泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的定義與內(nèi)涵進(jìn)行了界定,認(rèn)為泡沫是由于市場交易主體系統(tǒng)性上漲預(yù)期以

2、及虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致資產(chǎn)的價格水平脫離市場基礎(chǔ)決定的基本價值的非平穩(wěn)性上漲,其本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象。 其次,詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性及泡沫運行過程；在此基礎(chǔ)上將泡沫過程分為：膨脹期、持續(xù)期和崩潰期三個不同時期的泡沫范式。并根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史狀況進(jìn)一步假說我國房地產(chǎn)在2004年第一季度開始出現(xiàn)泡沫,而且還正在膨脹期,沒有進(jìn)入持續(xù)期。當(dāng)然,這種假設(shè)得到后面實證的支持。 第三,建立房地產(chǎn)泡沫的回歸檢驗?zāi)Ｐ?/p>

3、并進(jìn)行實證分析?；貧w檢驗?zāi)Ｐ徒Y(jié)果顯示,我國房地產(chǎn)投資者并沒有考慮未來的支付能力,而是考慮從物業(yè)的使用中獲得的收益(主要是房租收入)、購買能力和預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲獲得收益?；貧w方程的泡沫項系數(shù)明顯大于1(α3=4.518663>1),說明我國房地產(chǎn)市場存在泡沫。 第四,討論了我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因。認(rèn)為原因在于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、制度性因素以及微觀因素三個方面的綜合。宏觀經(jīng)濟(jì)背景表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資拉動、人民幣升值預(yù)期及流動性過

4、剩和低利率政策。制度性缺陷包括過分強(qiáng)調(diào)“以售為主”、住宅租賃市場發(fā)育遲緩、政府住房保障制度建設(shè)嚴(yán)重滯后、不合理的房地產(chǎn)稅費制度、土地政策的失誤以及對地方政府考核制度的缺陷等；微觀上直接引發(fā)泡沫產(chǎn)生的因素則在于房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范、不正常的消費心理與羊群效應(yīng)、投機(jī)炒作等方面。 最后,指出泡沫治理應(yīng)遵循“控制”但不“打壓”的思想。具體措施包括：匯率政策、利率政策、完善住房保障制度、積極發(fā)展住房租賃市場、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅費改革、