畢業(yè)論文--用經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測我國商品住房價格

1、<p>　本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）</p><p>　用經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測我國商品住房價格</p><p>　二級學(xué)院：</p><p>　專 業(yè)：</p><p>　年 級：</p><p>　學(xué) 號：</p><p>　作者姓名：</p><p>

2、　指導(dǎo)教師：</p><p>?。?013年5月10日</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1　引言1</b></p><p><b>　　理論分析2</b></p><p><b>　　3 模型設(shè)定3

3、</b></p><p><b>　　4 數(shù)據(jù)收集5</b></p><p>　　5 模型估計、檢驗6</p><p>　　5.1 模型的估計方法6</p><p>　　5.2模型的檢驗6</p><p>　　6 未來房價的預(yù)測8</p><p&g

4、t;<b>　　7 結(jié)論8</b></p><p><b>　　8 參考文獻(xiàn)9</b></p><p>　　用經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測我國商品住房價格 </p><p>　　摘 要：通過建立計量經(jīng)濟(jì)模型，對我國商品住房的價格進(jìn)行實證分析，找出了影響商品住房價格的諸多因素并預(yù)測我國商品住房的價格。</p><

5、p>　　關(guān)鍵詞：商品住房價格；影響因素；多元線性回歸模型</p><p>　　The predictionn on the commodity housing prices in China by using enconmic models</p><p>　　Abstrat: This article depends on analysing the commodity housi

6、ng prices in China empirically by establishing the econometric model,finds out the factors that affecting the price of commercial housing and predicts the commodity housing prices in China.</p><p>　　Keywords

7、:Commercial Residential Price；effect factors；multiple linear regression model</p><p><b>　　1、引言</b></p><p>　　住宅是房地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級公寓和別墅等。目前我國住房供應(yīng)體系主要有三個：一個是針對于為數(shù)眾多的低收入家庭，實行“廉

8、租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策；另一個是針對于數(shù)量龐大的中等收入家庭，實行“經(jīng)濟(jì)租用房和限價商品房”為主的住房供應(yīng)政策；而對于數(shù)量相對較少的高收入家庭，仍然實行現(xiàn)金住房供應(yīng)政策，即為本文所要研究的商品住宅供應(yīng)體系。</p><p>　　2008年新春伊始，建設(shè)部推出了三項重要措施：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務(wù)；三是堅決

9、貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲。自從1998年我國實行住房商品化后，國內(nèi)各大城市住宅價格連年攀升，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟(jì)的增長，也牽動著千家萬戶的心。再者，房價的攀升還影響其它第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)的經(jīng)營狀況，提高了他們的固定成本，使其生產(chǎn)經(jīng)營活動受到很大的影響。那么到底是哪些因素造成了房價的增長？我國商品住房價格的趨勢如何？本文將通過建立模型，一一探究這些問題，并對未來我

10、國商品住房的價格進(jìn)行預(yù)測。</p><p><b>　　2、理論分析</b></p><p>　　同其他商品一樣，商品住房價格是由器價值決定的，其價值既包括所占用土地的價值，也包括土地上建筑物的價值。除此之外，還受到供求狀況、競爭程度、消費(fèi)者偏好、市場預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略和政府相關(guān)政策的影響，起價格圍繞價值上下波動。</p><p>　　另

11、外，商品住宅還具有建設(shè)周期長、價值量大、空間固定性等特點(diǎn)，這就使其價格有了一般商品價格所沒有的特點(diǎn)。首先，由于住宅的建設(shè)周期長，在短期內(nèi)的供給是缺乏彈性的，導(dǎo)致其價格由需求決定，即使從長期來看，由于土地的供給缺乏彈性也會導(dǎo)致住宅供給缺乏彈性；其次，從需求方來看，經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，需求意愿和需求能力影響需求者對房價的認(rèn)可程度。事實上，需求者除了考慮自己的購房需求和購房能力外，還要對未來房價的走向作出判斷，形成對未來的心理預(yù)期。也就是說，

12、在需求意愿不變的前提下，如果當(dāng)前購買比未來購買更有利，需求者就會傾向于選擇當(dāng)前購買。如果大多數(shù)人對未來房價走勢的預(yù)期大致相同，則會使得選擇也趨同。當(dāng)大部分人做出買和暫時不買的行動時，就會對市場價格起到很大的影響，會顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房價。最后，住宅的區(qū)位是影響其價格的重要因素，區(qū)位自然環(huán)境的好壞、交通通達(dá)度等將影響消費(fèi)者的需求，從而影響其價格。</p><p>　　通過分析國內(nèi)外學(xué)者在有關(guān)我國商品

13、住宅價格問題上的研究，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)研究都是僅從某一方面研究商品住宅價格的影響因素，較為全面研究地從收入角度研究地區(qū)商品住宅價格形成的文章較少。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析了市場商品住宅價格的影響因素；然后利用描述性統(tǒng)計工具對我國各地區(qū)的商品住宅價格和收入進(jìn)行分析。系統(tǒng)揭示了我國各地區(qū)的商品住宅價格和收入的變化規(guī)律和差異程度。接著通過利用2006年我國30個地區(qū)的商品住宅房地產(chǎn)價格和城鎮(zhèn)居民收入等相關(guān)的面板數(shù)據(jù)，建立相關(guān)的計量經(jīng)濟(jì)模型，對收入水

14、平對我國各地區(qū)商品住宅價格差異的影響進(jìn)行實證分析。</p><p><b>　　3、模型設(shè)定</b></p><p>　　本文選取 2006 年我國各地區(qū)商品住房的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫截面回歸分析，以各地區(qū)的商品住房價格作為被解釋變量Y。影響商品住房價格的因素很多，考慮到實證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下幾個變量作為解釋變量代表上述影響因素：</p>

15、<p>　　1．地區(qū)生產(chǎn)總值。代表一地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商品住房價格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商品住房的價格越高，因而兩者之間應(yīng)該呈正相關(guān)。</p><p>　　2．人均可支配收入。所謂居民可支配收入水平是指用貨幣或相當(dāng)于貨幣的形式表示的居民所能支配的財產(chǎn)收入。而居民可支配收入主要用于消費(fèi)和投資。當(dāng)居民可以滿足自身基本的生活需要時，則必然會考慮去購買住宅（這也與中

16、國人的傳統(tǒng)觀念有著密切的聯(lián)系）。我們在考慮居民可支配收入水平對商品住宅價格的影響時，不能將不同收入水平的所有階層的居民放在一起分析，一概而論。因為不同收入水平的居民對商品住宅價格的影響是不同的。我們可以依據(jù)收入的不同將城鎮(zhèn)居民分為四類，即高、中、低、特困四個階層，然后分別計算出各個階層在扣除生活消費(fèi)支出后，可以用于購買住房的可支配收入部分，可稱為“置業(yè)資金”。在這四類城鎮(zhèn)居民中，最值得我們關(guān)注的是占有較大比例的中間收入階層城鎮(zhèn)居民家庭的

17、購房能力，其對房價的影響力也是最大的。對于高收入階層的居民家庭而言，在強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力支撐下，他們購買住房多考慮的主要因素已經(jīng)不是價格，而是住宅的方位，周圍的環(huán)境以及住宅的檔次等因素。而對于低收入居民家庭來說，在滿足基本的溫飽條件下，根本沒有余錢購買商品住宅，只能通過租用廉租房、福利房以及解困房等社會保障和政府支持途徑來解決住房問題。而對于主要依靠購買普通</p><p>　　3．竣工房屋造價。從商品價值構(gòu)成角度分

18、析，房地產(chǎn)價格出成本和利潤兩大部分構(gòu)成。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地價格是地租的資本化，在現(xiàn)實中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加?、使用、收益和處分的?quán)利而支付的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅市場是供給者，處于區(qū)域寡頭壟斷的地位，具有有較強(qiáng)的定價能力。然而其在土地市場上是需求者，則處于完全競爭的地位。開發(fā)商在土地市場上通過競價獲得土地使用權(quán)，然后進(jìn)行開發(fā)，最終在住宅市場提供住宅，此時土地價格則被計入開發(fā)成本，計入房價，因此較高的土地價格會帶來住

19、宅價格的上升，所謂“水漲船高”，可稱為成本推動型價格上漲。據(jù)統(tǒng)計我國土地價格一般占房價30%——40%；而從另一方面而言，開發(fā)商又會受較高的住宅價格的刺激從而加大房地產(chǎn)開發(fā)，土地的需求也會因此而增加。若政府土地供給不變，則土地價格上漲，從而再次推動房價上漲，可稱為需求拉動型價格上漲。地價是房價的基礎(chǔ)，而房價又反作用于地價，二者是相互影響的。房價的另外一個構(gòu)成要素是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本

20、，即開發(fā)商支付給建筑總承包商的成本，和其他開發(fā)成本，比如施工前期費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管</p><p>　　4．土地購置費(fèi)。土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地購置費(fèi)不斷上漲，而土地購置費(fèi)在相當(dāng)大的程度上影響了商品房的售價。隨著開發(fā)的商品房不斷增加，土地越來越稀缺，商品房的價格也會隨著上漲，兩者存在正相關(guān)性。</p><p>　　5．地區(qū)變量。本文以地區(qū)數(shù)據(jù)為樣本，分析在全國范圍內(nèi)影響房價的因素，所以該指

21、標(biāo)代表的是宏觀區(qū)位因素。我國東部沿海城市和中西部城市在經(jīng)濟(jì)、社會觀念和政策等方面存在較大差別，前者房價應(yīng)明顯高于后者。本文將其他影響房價的因素納入隨機(jī)誤差項 。</p><p>　　根據(jù)以上分析，設(shè)定計量經(jīng)濟(jì)模型如下：</p><p>　　其中， 為各地區(qū)的商品住房平均價格（元 / 平方米）；</p><p>　　為地區(qū)生產(chǎn)總值（元 / 人）；</p>

22、<p>　　為人均可支配收入（元 / 人）；</p><p>　　為竣工房屋造價（元 / 平方米）；</p><p>　　為土地購置費(fèi)（元 / 平方米）；</p><p>　　為虛擬變量，中西部取 0，東部取 1。</p><p><b>　　4、數(shù)據(jù)收集</b></p><p>　　

23、文章獲取了我國 31個地區(qū)的數(shù)據(jù)如表 1 所示。</p><p>　　表1 2006年我國各地區(qū)商品住房平均價格及相關(guān)數(shù)</p><p>　　資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 2007.中國統(tǒng)計出版社</p><p>　　5、模型估計、檢驗與調(diào)整</p><p>　　5.1 模型的估計方法</p><p>　　文本采取實證分析方

24、法，對被解釋變量與各解釋變量進(jìn)行回歸分析。所得的模型估計：</p><p><b>　　,</b></p><p><b>　　5.2 模型的檢驗</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)意義檢驗：主要看參數(shù)估計值的符號和大小是否與根據(jù)人們的經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)理論所擬定的期望值相符合，若不相符則有可能存在多重共線性。（所謂多重共線性是指線

25、性回歸模型中的解釋變量之間由于存在精確相關(guān)關(guān)系或高度相關(guān)關(guān)系而使模型估計失真或難以估計準(zhǔn)確。一般來說，由于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的限制使得模型設(shè)計不當(dāng)，導(dǎo)致設(shè)計矩陣中解釋變量間存在普遍的相關(guān)關(guān)系。）</p><p>　　統(tǒng)計推斷檢驗：根據(jù)帶隨機(jī)性的觀測數(shù)據(jù)（樣本）以及問題的條件和假定（模型），而對未知事物作出的，以概率形式表述的推斷。</p><p>　　計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗：在得到模型的參數(shù)估計量之后，可以

26、說一個計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型就已經(jīng)初步建立起來了。但是它能否客觀揭示經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中諸因素之間的關(guān)系，能否付諸應(yīng)用還要通過檢驗才能決定。</p><p><b>　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)意義檢驗</b></p><p>　　通過Excel工具，可以得到相關(guān)的結(jié)果。從回歸結(jié)果可以看出， 的系數(shù)值為負(fù)，即地區(qū)生產(chǎn)總值越高，商品房價格越低，不符合一般經(jīng)濟(jì)意義，考慮存在多重共線性。其余解釋變量 、、

27、、 的系數(shù)估計結(jié)果均表明各變量與商品房價之間存在正相關(guān)性，符合經(jīng)濟(jì)意義。</p><p><b>　?。ǘ┙y(tǒng)計推斷檢驗</b></p><p>　　從回歸結(jié)果看，可決系數(shù)，擬合優(yōu)度較高；給定，查分布表，在自由度為時得臨界值2.056，其中只有 的 值小于臨界值，其他各解釋變量均對商品住房價格有顯著性影響，考慮由于多重共線性引起的。</p><p&

28、gt;　　（三）計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗</p><p><b>　　1．自相關(guān)檢驗</b></p><p>　　時間序列分析中檢驗自相關(guān)的一種方法，中文名叫DW檢驗法，全名叫durbin—Watson</p><p>　　DW值=2，非自相關(guān)的，就是好的。</p><p>　　DW值=0，完全正自相關(guān)的，不好。</p>

29、;<p>　　DW值=4，完全負(fù)自相關(guān)的，不好。</p><p>　　總之，越接近2越好。</p><p>　　對所估計的模型做殘差圖，如表 2 所示。</p><p>　　DW 檢驗：對應(yīng)樣本數(shù)為 31、2 個解釋變量的模型、0.05 顯著水平，查 DW 統(tǒng)計表可知，，，模型中，，表明模型中不存在自相關(guān)。</p><p>&l

30、t;b>　　2．異方差檢驗</b></p><p>　　檢驗知，在下，查分布表，得臨界值，<，表明模型不存在異方差。</p><p>　　通過以上數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：</p><p>　?。?）在模型估計過程中，虛擬變量對被解釋變量的影響不顯著，表明東部城市與中西部城市的商品房價格沒有顯著性的差異。這是由于：經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)過改革開放近三十年

31、的發(fā)展，中西部的許多地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上有了較大的跨越式發(fā)展，與東部的差距逐漸縮?。辉谏鐣^念方面，由于改革開放的深入進(jìn)行，中西部人民逐漸樹立起了較強(qiáng)的商品意識、金融意識和競爭意識；在政策方面，由于國家近年來的西部大開發(fā)和促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略，給予了中西部很大扶持?；谝陨先齻€原因，中西部和東部的商品房價格差距在逐漸縮小。</p><p>　?。?） 的系數(shù)為0.281956，符號為正，與理論分析相符。人均可支配收入的多少代

32、表居民購買能力的大小，居民對住宅的需求主要表現(xiàn)在兩個方面：一是居住，二是投資。在我國需要購買住宅用于居住的人群非常龐大，主要由于一下幾個原因：一是城鎮(zhèn)房屋制度的改革。1998 年停止福利性實物分房后，人們主動接受了自主購房解決居住問題的住房消費(fèi)新模式，而住宅價值量大的特點(diǎn)表明居民人均可支配收入是其購買能力大小的表現(xiàn)。二是城市拆遷改造。在經(jīng)營城市理念的指導(dǎo)下，全國各大城市加快了城市建設(shè)的步伐，拆遷規(guī)模在短時間內(nèi)增大，被動型需求持續(xù)增長。三

33、是七八十年代生育高峰期出生的人群進(jìn)入婚育期，由于傳統(tǒng)思想的影響，父母往往給他們購買住宅提供經(jīng)濟(jì)支持。在投資方面，在我國居民缺少投資渠道的情況下，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睞，前幾年席卷全國的溫州炒房團(tuán)就是一例。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民可支配收入的不斷提高，城市商品住宅價格將呈不斷上升趨勢。</p><p>　?。?）的系數(shù)為 1.168693，符號為正，與理論分析相符。表明工程造價、土地價格

34、再和其他經(jīng)營銷售成本對商品住房的銷售價格有很顯著的影響。隨著建筑材料費(fèi)的不斷上升商品房的造價必然也呈上升趨勢，又由于土地的稀缺性，土地的購置費(fèi)越來越高，而為獲得土地開發(fā)權(quán)的前期成本也大幅度抬高了商品住房的銷售價格。</p><p><b>　　6、未來房價的預(yù)測</b></p><p>　　基于以上模型估計結(jié)果，文章有針對性地對我國未來商品住房的價格進(jìn)行合理的預(yù)測。&

35、lt;/p><p>　　由于如今的土地價格逐漸上漲，導(dǎo)致住房的價格也會逐漸上升。</p><p>　　1月22日，交通銀行發(fā)布2013年經(jīng)濟(jì)金融展望報告。對于房地產(chǎn)市場，交通銀行認(rèn)為，由于開發(fā)商資金狀況好轉(zhuǎn)等原因，2013年國內(nèi)房價總體向上，預(yù)計全年房價漲幅約4%左右。</p><p>　　報告顯示，交通銀行主要是基于以下原因預(yù)測上訴漲幅：一是2013年房地產(chǎn)市場供給速

36、度將有所放緩，綜合成交持續(xù)回暖來看，房價面臨上行壓力；二是開發(fā)商資金狀況、負(fù)債水平和庫存壓力均明顯好轉(zhuǎn)，其以價換量的降價動力有所減??；三是較寬松的信貸環(huán)境和市場成交持續(xù)升溫將刺激購房者入市意愿，支撐房價保持上行。</p><p><b>　　7、結(jié)論</b></p><p>　　商品住宅產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場內(nèi)需、提高人民的生活水平都有很大作用，商品住宅產(chǎn)業(yè)具有高附

37、加值含量和綜合經(jīng)濟(jì)效益。所以商品住宅產(chǎn)業(yè)自然是熱點(diǎn)問題，而商品住宅的核心問題就是價格問題。商品住宅的價格形成因其獨(dú)特性質(zhì)而比其它商品的價格形成更具復(fù)雜性。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價[M].北京首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，2003:23-25.</p><p>　　[2]催生明.城市住宅價格

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