工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì) (4)

1、<p>　　等級(jí) </p><p><b>　　工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　?。‥ngineering Economic Analysis Course Project）</p><p>　　專 業(yè)： 工程管理 </p><p>

2、　　班 級(jí)： 2011 級(jí) 11 班 </p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　“仁者樂山，智者樂水“，古往今來，歷代居民就有依水筑屋，臨水而居的習(xí)性和傳統(tǒng)，并且千百年來，歷久不衰。并且長(zhǎng)沙地處北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，河流密布，主要河流有澧水、溇水。氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明，是適合居住的好地方。隨著城市人口的增

3、加和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，越來越多越多人選擇長(zhǎng)沙作為自己修養(yǎng)生息的好地方。</p><p>　　本項(xiàng)目主要基于項(xiàng)目絕佳的地理位置，良好的開發(fā)前景，成熟的開發(fā)條件，以及公司自身發(fā)展的需要。同時(shí)針對(duì)顧客定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，以及對(duì)建設(shè)成本和項(xiàng)目收益預(yù)算的過程，通過科學(xué)計(jì)算分析，在兩個(gè)方案中選取最優(yōu)的方案。而且本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見在財(cái)務(wù)上是可行的。如果項(xiàng)目能夠

4、享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，減免部分所得稅，則項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果狀況可以得到大大的改善。</p><p>　　關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目 預(yù)測(cè) 調(diào)查 市場(chǎng)分析</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　前言1</b></p><p>　　第一章 項(xiàng)目概述2</p>

5、<p>　　一、課程設(shè)計(jì)的目的2</p><p><b>　　二、項(xiàng)目概論2</b></p><p>　　1、項(xiàng)目研究目的2</p><p><b>　　2、項(xiàng)目背景3</b></p><p><b>　　3、項(xiàng)目概況3</b></p>&l

6、t;p>　　第二章 前期分析5</p><p><b>　　一、市場(chǎng)分析5</b></p><p><b>　　1、市場(chǎng)情況5</b></p><p>　　2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇6</p><p>　　3、消費(fèi)者需求特點(diǎn)7</p><p><b>　

7、　二、環(huán)境分析9</b></p><p>　　三、項(xiàng)目提出的理由12</p><p>　　第三章 項(xiàng)目情況14</p><p><b>　　一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)14</b></p><p><b>　　二、項(xiàng)目進(jìn)度14</b></p><p><b>

8、　　三、方案設(shè)計(jì)15</b></p><p>　　第四章 項(xiàng)目估算15</p><p>　　一、總投資估算15</p><p>　　第五章 整體評(píng)價(jià)23</p><p><b>　　一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)23</b></p><p>　　1、財(cái)務(wù)盈利能力分析23</p>

9、<p>　　2、清償能力分析27</p><p>　　3、風(fēng)險(xiǎn)性分析27</p><p>　　4、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估32</p><p>　　二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)35</p><p>　　1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析35</p><p>　　2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析37</p>&l

10、t;p>　　3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析37</p><p>　　4、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論37</p><p>　　第六章 評(píng)價(jià)結(jié)論與建議38</p><p><b>　　一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)38</b></p><p><b>　　二、項(xiàng)目建議38</b></p><p><b&

11、gt;　　參考文獻(xiàn)40</b></p><p><b>　　附錄：41</b></p><p><b>　　后記：46</b></p><p><b>　　前言</b></p><p>　　工程經(jīng)濟(jì)學(xué)是介于自然和社會(huì)科學(xué)之間的邊緣性科學(xué)，各學(xué)科之間互相滲透、互

12、相促進(jìn)、互相交叉、逐漸發(fā)展起來的。經(jīng)濟(jì)學(xué)處于支配地位，屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，其核心內(nèi)容是一套工程經(jīng)濟(jì)分析思想和方法，是人類提高工程實(shí)踐活動(dòng)效率的基本工具。</p><p>　　可行性研究是對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的科學(xué)的綜合性研究的工作方法。在工業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家,為取得工程建設(shè)的最佳經(jīng)濟(jì)效果,把可行性研究列為首要環(huán)節(jié)。在一些發(fā)展中國(guó)家,為確定正確的工業(yè)發(fā)展政策,也已開展工程建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究。新加坡、香港等地,在

13、建造大型公共建筑或成片居住建筑時(shí),也多首先進(jìn)行可行性研究。近幾年,我國(guó)通過考察、補(bǔ)償貿(mào)易、合資經(jīng)營(yíng)工程項(xiàng)目,以及委托國(guó)外顧問公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究等活動(dòng),對(duì)國(guó)外行之有效的可行性研究逐步引起重視。一些部屬的規(guī)劃研究設(shè)計(jì)院,已開展了可行性研究的試點(diǎn)工作。結(jié)合我國(guó)基本建設(shè)的程序來看,可行性研究屬于基本建設(shè)的前期工作。為了達(dá)到投資決策正確、技術(shù)先進(jìn)合理、經(jīng)濟(jì)效果最佳的目的,無論是工業(yè)建筑或民用建筑,在施工前都應(yīng)進(jìn)行可行性研究。因此,當(dāng)前急

14、需探索國(guó)外可行性研究的目的與方法,以資借鑒。</p><p><b>　　第一章 項(xiàng)目概述</b></p><p><b>　　一、課程設(shè)計(jì)的目的</b></p><p>　　1、將《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程的內(nèi)容融會(huì)貫通，將理論用于實(shí)際。</p><p>　　工程經(jīng)濟(jì)是一門研究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的應(yīng)用性學(xué)科

15、。要將《工程經(jīng)濟(jì)》課程的知識(shí)做到融會(huì)貫通，提高各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法的應(yīng)用能力，還必須經(jīng)過一定的實(shí)踐環(huán)節(jié)，課程設(shè)計(jì)正好能夠達(dá)到這一目的。加深學(xué)生對(duì)該課程基礎(chǔ)知識(shí)和基本理論的理解和掌握，培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)的能力，使之在理論分析、設(shè)計(jì)、計(jì)算、查閱資料以及計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力等方面得到初步訓(xùn)練。能進(jìn)行一般建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；能策劃或領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值工程方法在企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、降低成本活動(dòng)等方面的開展和應(yīng)用。</p><p

16、>　　2、提高學(xué)生的動(dòng)手能力，創(chuàng)新能力。</p><p>　　課程設(shè)計(jì)的題目，主要是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中各種投資方案（項(xiàng)目）的可行性報(bào)告已經(jīng)評(píng)估，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以通過網(wǎng)絡(luò)搜集，也可以各小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況手動(dòng)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)（須充分結(jié)合實(shí)際情況，不能閉門造車捏造數(shù)據(jù)），通過對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)（特別是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及國(guó)民評(píng)價(jià)），提高學(xué)生的動(dòng)手能力，對(duì)社會(huì)實(shí)踐的認(rèn)知能力，以及自我創(chuàng)新能力。</p><p><b

17、>　　二、項(xiàng)目概論</b></p><p><b>　　1、項(xiàng)目研究目的</b></p><p>　　通過市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)投資和和資金籌措，成本費(fèi)用，銷售收入，銷售稅金及附加等進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度及價(jià)格體系和項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用和效益。對(duì)項(xiàng)目預(yù)期進(jìn)行可行性分析。確定項(xiàng)目的規(guī)劃

18、功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)象，并對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià)，為委托投資決策及來發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。</p><p><b>　　2、項(xiàng)目背景</b></p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)單位為宏申置業(yè)有限公司，單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：人民幣2,000萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。宏申置業(yè)有限公司是一家正在蓬勃發(fā)展的，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主

19、，兼營(yíng)房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司現(xiàn)在有職工100人,其中本科以上學(xué)歷有60人,其中高級(jí)管理人員8人,財(cái)會(huì)人員4人,財(cái)會(huì)總監(jiān)1人,工程師10名,預(yù)算人員7名,建造師8名,法律顧問3名。</p><p>　　公司成立后，成功的開發(fā)了長(zhǎng)沙地調(diào)院住宅區(qū)，該地區(qū)綜合樓項(xiàng)目及討號(hào)板新村，為公司持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。該公司自成立以來，本著“服務(wù)社會(huì)”的產(chǎn)品理念和市場(chǎng)定位，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在該公司有

20、酒店一座,總建筑面積16000平方米,資金、技術(shù)力量雄厚，擁有一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才，同時(shí)擁有一批技術(shù)過硬、信譽(yù)至上的施工建設(shè)技術(shù)人才，具有從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等全過程綜合開發(fā)的能力，可獨(dú)立承攬大中型住宅小區(qū)及公共設(shè)施的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。</p><p><b>　　3、項(xiàng)目概況</b></p><p>　　隨著長(zhǎng)沙城市化進(jìn)程的加快、城市社

21、會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能進(jìn)一步拓展，尤其是長(zhǎng)沙新區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在長(zhǎng)沙市東開發(fā)區(qū)開發(fā)一房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地總面積為130726.00平方米，總建筑面積為300538.91平方米。其中住宅建筑面積為253690.50平方米，共包含32棟住宅樓，其中小高層商品房住宅樓建筑面積為35300.20平方米；多層商品房住宅樓建筑面積為218390.30平方米；公共配套建筑2625.18平方米（不可銷售）。

22、</p><p><b>　　小高層商品房住宅</b></p><p><b>　　多層商品房住宅樓</b></p><p>　　項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配</p><p><b>　　第二章 前期分析</b></p><p><b>　　一、

23、市場(chǎng)分析</b></p><p><b>　　1、市場(chǎng)情況</b></p><p>　　“金三銀四”向來被認(rèn)為是樓市銷售的旺季，不過，剛剛過去的3月份注定要打破這一常規(guī)。2012年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但遭遇限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時(shí)又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。作為二線城市的長(zhǎng)沙，3月4日和31日分別出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則和限漲目標(biāo)，但市場(chǎng)

24、對(duì)政策的敏感程度遠(yuǎn)不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，標(biāo)志著市場(chǎng)觀望和相持狀態(tài)基本成型。</p><p>　　(1)、商品房供應(yīng)情況。上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬㎡，同比減少16.94%。特別是天心區(qū)、

25、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長(zhǎng)，同比增幅均超過55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。</p><p>　　(2)、商品房銷售情況。1-5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案854.77萬㎡，同比減少8.18%。截止6月25日，6月前四周長(zhǎng)沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬平方米，7805套；長(zhǎng)沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬平米，同比下跌34.87%，均價(jià)6014元/平米，同比上漲23.

26、16%。</p><p>　　(3)、商品房?jī)r(jià)格情況。2011年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。岳麓區(qū)的樓市均價(jià)為5681元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。開福區(qū)的樓市均價(jià)為7220元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。芙蓉區(qū)的樓市均價(jià)為8323元/㎡，平均每月上漲158元/㎡。天心區(qū)的樓市均價(jià)為6848元/㎡，平均每月上漲103元/㎡。雨花區(qū)的樓市均價(jià)為6930元/㎡，平均每月上漲135元/㎡。如果按月來看，1月內(nèi)五區(qū)

27、新建純商品住宅均價(jià)為5105元/㎡，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5889元/㎡，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5529元/㎡,5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為6579元/㎡,6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為7180元/㎡。長(zhǎng)沙市“限購(gòu)令”沒有限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)了非住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價(jià)累積數(shù)為8640元/㎡。從市場(chǎng)反饋來看，限購(gòu)之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的積極入市抬高了均價(jià)

28、。</p><p>　　(4)、房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)。近日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布《2011年6月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2011年6月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點(diǎn)，其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點(diǎn)；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點(diǎn)；二手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點(diǎn)；房

29、地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點(diǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點(diǎn)。</p><p>　　2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇</p><p>　　土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀東岸鄉(xiāng)新安村項(xiàng)目所在地位于長(zhǎng)沙汽車東站附近，處于長(zhǎng)沙市的東北方向，發(fā)展速度相對(duì)較慢。但是在近幾年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了比較好的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資額不斷上升，開發(fā)量持續(xù)上漲。位于此處較大型的樓盤有東

30、岸城邦、長(zhǎng)房東方人家、雙水灣等。這三大樓盤基本上已完成2期建設(shè)，其中11層為復(fù)式房，銷售率達(dá)100%。雙水灣各戶型基本上已售罄。東岸城邦以49-74平米公寓，二居至四居87-133平米為主力戶型，以品質(zhì)為先導(dǎo)，實(shí)用和舒適為基礎(chǔ)，率先打造在東岸與發(fā)達(dá)城市的接軌產(chǎn)品。</p><p><b>　　3、消費(fèi)者需求特點(diǎn)</b></p><p>　　根據(jù)資料顯示，購(gòu)房人群對(duì)各類

31、購(gòu)房因素（購(gòu)買力水平、受教育程度、購(gòu)買傾向）進(jìn)行了客觀的調(diào)查。</p><p><b>　?、?、購(gòu)買力水平</b></p><p>　　從調(diào)查表中統(tǒng)計(jì)出，35%購(gòu)房者的家庭月均收入水平主要集中在5001-10000元，20%的購(gòu)房者家庭月均收入為10000元以上,17.5%購(gòu)房者家庭月均收入為2001-3000元,這說明長(zhǎng)沙市的購(gòu)房者主要集中于月均收入較高的家庭;對(duì)月

32、均收入較低的家庭而言,需縮衣減食才能付得起首付,且得花費(fèi)多年還貸。</p><p><b>　?、?、住房類型</b></p><p>　　居民在計(jì)劃購(gòu)買住房類型的選擇上，45%的人選擇小高層（9—15層），20%的人選擇高層（15層以上），選擇聯(lián)排別墅的占10%，偏好于獨(dú)立別墅的比例為5%，其余15%的人選擇了多層住房。</p><p><

33、;b>　?、恰①?gòu)買戶型</b></p><p>　　在對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買戶型的分析來看，選擇三室兩廳的占據(jù)主導(dǎo)，占46%。選擇兩室一廳的占30%，12%的選擇復(fù)式及其他。</p><p><b>　?、取⒚娣e偏好</b></p><p>　　被調(diào)查者中對(duì)購(gòu)房面積需求，選擇100—130平米的占44%，其次22%的人選擇80—100平

34、米，選擇130—150平米的占18%，選擇150平米以上的占10%,60—80平米的占6%。</p><p>　?、?、受教育程度在調(diào)查受教育程度中，本科學(xué)歷占45%，碩士以上學(xué)歷占22.5%，大專以下占17.5%，大專學(xué)歷占15%。從調(diào)查結(jié)果中分析，目前長(zhǎng)沙市居民的學(xué)歷層次主要以本科和碩士以上學(xué)歷為主，少數(shù)部分人學(xué)歷在大專及大專以下。</p><p><b>　?、?、年齡分析&l

35、t;/b></p><p>　　在調(diào)查對(duì)象中，其中有一定社會(huì)經(jīng)歷的人群占多數(shù)，年齡結(jié)構(gòu)在31-40歲和40歲以上,共占57.5%。31-40歲的人群的比例占37.5%,40歲以上的人群的比例占20%。20-25歲的人群的比例占22.5%,26-30歲的人群的比例占20%。</p><p><b>　　⑺、家庭結(jié)構(gòu)</b></p><p>

36、　　本次調(diào)查中將家庭結(jié)構(gòu)劃為五個(gè)層次：?jiǎn)紊怼煽谥?、三口之家、四口之家、五口人以上。其中?gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)主要集中在三口之家，占40%，四口之家的占20%，單身的占20%,兩口之家的占17.5%。不難看出，目前購(gòu)房者主要集中在年輕的受教育程度高的三口之家和中年人群中。這兩類人群將會(huì)是未來購(gòu)房的主力。</p><p><b>　?、獭⒏犊罘绞?lt;/b></p><p>　

37、　在調(diào)查付款方式中,選擇分期付款的占77%,一次付清的占13%,按揭的占10%。</p><p><b>　　二、環(huán)境分析</b></p><p>　　1、長(zhǎng)沙市東區(qū)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢(shì)</p><p>　　長(zhǎng)沙市西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區(qū)域，也是長(zhǎng)沙市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前行政機(jī)關(guān)單位林立，配套

38、設(shè)施不斷完善，是未來最宜居的高檔居住片區(qū)。</p><p>　　2、長(zhǎng)沙市普通住宅市場(chǎng)分析</p><p>　　目前在售住宅項(xiàng)目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質(zhì)的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區(qū)域樓盤價(jià)格主要集中在3300-4000元/平方之間。區(qū)域客戶主要以私營(yíng)為主，安東去機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，企業(yè)中高層為主，還有部分來至周邊縣

39、城的高收入客戶。</p><p>　　3、市場(chǎng)供需關(guān)系分析</p><p>　　受政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，建筑形式逐漸一純高產(chǎn)品為主，且隨著價(jià)格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產(chǎn)品將進(jìn)入市場(chǎng)；板塊房?jī)r(jià)隨著CBD中央商務(wù)區(qū)建設(shè)力度的加強(qiáng)和高品質(zhì)樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的制高點(diǎn)；客戶主要以在長(zhǎng)沙工作和經(jīng)商的中高收入客戶為主，隨著板塊項(xiàng)目戶

40、型的創(chuàng)新和面積的緊湊實(shí)用性加強(qiáng)，客戶年齡也要將趨于年輕化，長(zhǎng)期前景較好。</p><p><b>　　4、歷年投資情況</b></p><p>　　市場(chǎng)剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大。</p><p>　　截止2010年11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)624.31億元，同比增長(zhǎng)36.50%，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2009年的艱難前行，到2010年進(jìn)入了一個(gè)快速

41、發(fā)展階段，由于市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購(gòu)房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，角逐長(zhǎng)沙市場(chǎng)，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2.商品房成交活躍，竣工速度加快。截止2010年11月，長(zhǎng)沙市新開工面積2142.25萬㎡，竣工面積691.92萬㎡，施工面積6500.88萬㎡；從歷年變化來看，10年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最，主要受09年與10年政府大規(guī)模的棚戶區(qū)改造；同時(shí)10年剛需的大量釋放，市場(chǎng)回暖，

42、使各開發(fā)企業(yè)也加快了竣工的步伐。</p><p><b>　　5、周邊規(guī)劃</b></p><p>　　近年來，隨著長(zhǎng)沙市的不斷擴(kuò)大，以西部梅溪湖為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象的岳麓區(qū)已成為最成熟、最被認(rèn)可的新城區(qū)拓展區(qū)。緊臨岳麓區(qū)政府、大學(xué)城，隨之，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正在形成根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃，該區(qū)正在形成五大功能板塊：</p><p>　?、僖越逃⒕幼橹鞯拇髮W(xué)

43、城</p><p>　?、谝跃幼　⒔逃?、運(yùn)動(dòng)為主的科技產(chǎn)業(yè)園</p><p>　　③以行政、文化、商貿(mào)、居住為主的梅溪湖新區(qū)</p><p>　?、芤陨藤Q(mào)、居住、行政為住的老城區(qū)</p><p>　?、菀跃幼?、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩為主的橘子洲</p><p>　　該建筑將長(zhǎng)沙帶入千萬級(jí)規(guī)模開發(fā)時(shí)代。以“造城”的恢弘手筆，國(guó)

44、內(nèi)外知名城市規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)和建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，經(jīng)過反復(fù)的篩選和論證，將建筑群、文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心、高端住宅區(qū)等多元化城市功能區(qū)巧妙地融入自然景觀之中，最大程度地展現(xiàn)人、自然、城市三者的和諧交融。一個(gè)以“湖”為中心、“山”為依托、“河”為脈絡(luò)的新型城市藍(lán)圖躍然于世。引入國(guó)際領(lǐng)先的城市營(yíng)運(yùn)理念，致力創(chuàng)建環(huán)保節(jié)能的低碳城市，將成為提升城市形象和城市化進(jìn)程中一道光輝的里程碑，并為未來中國(guó)城市建設(shè)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)樹立全新典范！按照政府的規(guī)劃，著力打造成

45、中國(guó)國(guó)家級(jí)綠色低碳示范新城、華中地區(qū)兩型社會(huì)的新城典范、湖南省和長(zhǎng)株潭地區(qū)最具國(guó)際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。此區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為城市國(guó)際文化中心、國(guó)際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際居住中心，大河西先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化中心。</p><p><b>　　三、項(xiàng)目提出的理由</b></p><p>　　1、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)

46、展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每

47、戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。</p><p>　　2、項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作

48、用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”</p><p>　　新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。長(zhǎng)沙作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中

49、領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，長(zhǎng)沙市委市政府提出要突出長(zhǎng)沙城市形象建筑，提高長(zhǎng)沙城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，長(zhǎng)沙市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善長(zhǎng)沙

50、市人民的居住條件已經(jīng)成為長(zhǎng)沙市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使長(zhǎng)沙城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。項(xiàng)目符合長(zhǎng)沙城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，</p><p>　　3、解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目

51、前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建

52、設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為長(zhǎng)沙市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加長(zhǎng)沙市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。</p><p><b>　　第三章 項(xiàng)目情況</b></p><p><b>　　一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</b></p><p>　　1、建筑用地面積：420000平方米</p&g

53、t;<p><b>　　2、建筑面積</b></p><p>　　開發(fā)的建筑面積按照建筑容積率要求的最大值來確定：按照多層2：1；小高層4：1。則多層開發(fā)建筑面積840000平方米；小高層開發(fā)面積：1680000平方米。</p><p><b>　　3、開發(fā)成本</b></p><p>　　土地取得成本通過網(wǎng)

54、上調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目塊地的級(jí)別屬于Ⅵ級(jí)，在Ⅵ級(jí)住宅用地基準(zhǔn)報(bào)價(jià)為1045元/平方米。</p><p>　　土地開發(fā)成本：400元/平方米</p><p><b>　　4、建設(shè)期間費(fèi)用</b></p><p>　　主要有建筑安裝費(fèi)用，多層在800~1200元/平方米；小高層在 1500~1800元平方米。取中間值進(jìn)行計(jì)算。</p><

55、;p>　　5、管理和預(yù)備費(fèi)用：總造價(jià)的3%~5%，取4%計(jì)算。</p><p><b>　　6、銷售費(fèi)用及稅金</b></p><p>　　假定項(xiàng)目在3年內(nèi)銷售完，3年內(nèi)銷售費(fèi)用為造價(jià)的5%，年末 付款</p><p>　　7、基準(zhǔn)收益率：行業(yè)基準(zhǔn)收益率按10%考慮。</p><p><b>　　8、商

56、品房售價(jià)</b></p><p>　　在網(wǎng)上查到寶利心語這個(gè)項(xiàng)目的近期的房屋售價(jià)為6800元/平方米。</p><p><b>　　二、項(xiàng)目進(jìn)度</b></p><p><b>　　1、建設(shè)期</b></p><p>　　多層按2年考慮；小高層按3年考慮，建設(shè)期費(fèi)用年末等額付款。<

57、/p><p><b>　　2、銷售期</b></p><p>　　銷售期取3年，3年全部銷售完。第一年銷售50%的房子，第二年銷售30%的房子，第3年銷售20%的房子。銷售費(fèi)用用每年末按照銷售量的比例來算。</p><p><b>　　三、方案設(shè)計(jì)</b></p><p>　　1、建多層商品房住宅樓&l

58、t;/p><p>　　建設(shè)期2年，建筑面積840000平方米，銷售期3年。</p><p>　　2、建小高層商品房住宅樓</p><p>　　建設(shè)期3年，建筑面積1680000平方米，銷售期3年。</p><p><b>　　第四章 項(xiàng)目估算</b></p><p><b>　　一、總投資估

59、算</b></p><p>　　1、項(xiàng)目總投資估算：</p><p>　　據(jù)估算,本項(xiàng)目包括開發(fā)建設(shè)投資、期間費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金、建設(shè)期利息等總投資為89813.8萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為商業(yè)建筑2200元/平方米。住宅建筑面積小高層1400元/平方米，高層1800元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整</p><p>　　項(xiàng)目投資估（

60、成本）算表</p><p>　　單位：萬元表3—1</p><p>　　2、建筑工建安工程費(fèi)用估算表</p><p><b>　　建安費(fèi)用估算表</b></p><p>　　單位：萬元表3—2</p><p>　　3、工程建設(shè)其他費(fèi)用</p>&l

61、t;p>　　4、投資使用計(jì)劃與資金籌措：</p><p>　　按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表4“投資計(jì)劃與資金籌措表</p><p>　　投資使用計(jì)劃與資金籌措表</p><p>　　單位：萬元附表3—4</p><p>　　本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分

62、。其中自有資金投入15863.22萬元人民幣，銷售收入投入105309.38萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款4000萬元人民幣詳見表4。</p><p>　　在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。</p><p>　　5、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表：</p>&

63、lt;p>　　營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表</p><p>　　單位：萬元表3—5</p><p>　　注：土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算，具體指標(biāo)如下：</p><p>　　6、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表：</p><p>　　開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤(rùn)為11675.08萬元人民

64、幣。</p><p>　　利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表</p><p>　　單位：萬元表：3—6</p><p>　　7、資金來源與運(yùn)用表：</p><p>　　資金來源與運(yùn)用估算表</p><p>　　單位：萬元表3—7</p><p>　　8、借款與還本付息表：&l

65、t;/p><p>　　由于第一年自有資金與銷售收入不足，則向建設(shè)銀行貸款11515.29萬元，年利率為8%，當(dāng)年支付利息，本金分三年償還，詳細(xì)見表3—8：</p><p><b>　　借款還本付息估算表</b></p><p>　　單位：萬元表3—8</p><p><b>　　第五章

66、 整體評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　　一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　1、財(cái)務(wù)盈利能力分析</p><p>　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表見附表1，根據(jù)該表可得：</p><p>　　多層和小高層的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明該兩個(gè)方案在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。多層項(xiàng)目的投資回收期為2.6年，小高層項(xiàng)

67、目的投資回收期為3.74年，均能在生產(chǎn)期的第一年回收全部的資金，圖1可以看出兩個(gè)方案投資都能夠按時(shí)收回。</p><p>　　本報(bào)告從項(xiàng)目投資先金，項(xiàng)目資本金現(xiàn)金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：</p><p>　?。?）、項(xiàng)目投資資金評(píng)價(jià)指標(biāo)：</p><p>　　調(diào)整所得稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）：18%</p><p>　

68、　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）(ic=12%)：2777萬元</p><p>　　調(diào)整所得稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：14.66%</p><p>　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）(ic=12%)：1171萬元</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp：3.43</p><p><b>　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表</b></p>

69、<p><b>　　單位：萬元</b></p><p>　?。?）、項(xiàng)目資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)</p><p>　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）481.30%</p><p>　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）(ic=12%)32818.57</p><p>　　詳細(xì)數(shù)據(jù)見表4—2:</p><p&g

70、t;　　項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表</p><p>　　單位：萬元表4—2</p><p><b>　　2、清償能力分析</b></p><p>　　清償能力分析是通過對(duì)“借款還本付息表”、“資金來源與應(yīng)用表”、“資產(chǎn)負(fù)債表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及嘗債能力。</p><p>　?。ㄙY金來源與應(yīng)用表見附表3

71、。資產(chǎn)負(fù)債表見附表4）</p><p>　　根據(jù)還本付息表，見附表5，可以知道兩個(gè)方案都具有很好的嘗債能力。</p><p><b>　　3、風(fēng)險(xiǎn)性分析</b></p><p>　?。?）、單因素敏感分析</p><p>　　分別考慮銷售收入和總投資里的其中一個(gè)因素，看會(huì)對(duì)方案內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值，及動(dòng)態(tài)投資回收期的影響。

72、</p><p>　　首先，令NPV=0則：</p><p>　　NPV=0=(10828.03-32556.1)(P/F,IRR,1)+(44214.06-325569.1)(P/F,IRR,2)+(33837.6-27729.76)(P/F,IRR,3)+(22558.4-1436.59)(P/F,IRR,4)</p><p>　　由插值法解得IRR=30.26

73、%</p><p><b>　　投資總額一定：</b></p><p>　　當(dāng)銷售收入增長(zhǎng)10%時(shí)，NPV=6217.12 IRR=58%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=2.33</p><p>　　當(dāng)銷售收入減少10%時(shí)，NPV=-5286.06 IRR=10%</p><p>　　

74、靜態(tài)投資回收期：Tp=3.72</p><p>　　當(dāng)銷售收入增長(zhǎng)5%時(shí)，NPV=3341.03 IRR=45%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.02</p><p>　　當(dāng)銷售收入減少5%時(shí)，NPV=-5286.06 IRR=21%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.46</p><p>&

75、lt;b>　　銷售收入一定：</b></p><p>　　當(dāng)投資總額增長(zhǎng)10%時(shí)，NPV=-5239.50 IRR=12%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.68</p><p>　　當(dāng)投資總額減少10%時(shí)，NPV=17603.45 IRR=107%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=2.04</p

76、><p>　　當(dāng)投資總額增長(zhǎng)5%時(shí)，NPV=-2386.97 IRR=21%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.45</p><p>　　當(dāng)投資總額減少5%時(shí)，NPV=3318.05 IRR=45%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.01</p><p>　　又上可知，當(dāng)銷售收入增長(zhǎng)時(shí)，項(xiàng)目靜態(tài)投資

77、回收期縮短，內(nèi)部收益率增加；當(dāng)投資總額增加時(shí)，投資回收期，靜態(tài)投資回收期延長(zhǎng)，內(nèi)部收益率也縮小，所以在保證項(xiàng)目能夠正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)盡量減少項(xiàng)目總投資，這樣及經(jīng)濟(jì)又省時(shí)。方案內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入和投資總額的反應(yīng)都較為敏感。</p><p>　　該兩個(gè)方案在前面的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等評(píng)價(jià)上都能夠滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求；考慮項(xiàng)目實(shí)施的過程中一些不確定性因素的變化，分別對(duì)兩個(gè)方案的投資額、產(chǎn)量、售價(jià)這些因素做了

78、提高20%、15%、10%和降低20%、15%、10%的單因素變化進(jìn)行了敏感性分析，見表1、表2，圖2、圖3。</p><p>　　表1多層項(xiàng)目單因素敏感性分析表</p><p>　　表2小高層單因素敏感性分析表</p><p>　　圖2多層單因素敏感性分析圖</p><p>　　圖3小高層單因素敏感性分析圖</p><p

79、>　　從這些圖表中可以看出兩個(gè)方案的三個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目都具有一定的影響，但是不管怎樣上下變動(dòng)這三個(gè)因素，從凈現(xiàn)值看兩個(gè)項(xiàng)目都具有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)和盈利能力。</p><p>　?。?）、盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡分析是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測(cè)利潤(rùn)，控制成本，判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。本項(xiàng)目通過變動(dòng)產(chǎn)量（開發(fā)面積），

80、得到可變成本和收益的變動(dòng)，見表3和表4。</p><p>　　本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是81.21%，及銷售面積或銷售收入達(dá)到總面積或總銷售收入的81.21%時(shí)，本項(xiàng)目就開始盈利。</p><p>　　表3多層項(xiàng)目盈虧平衡分析</p><p>　　表4小高層項(xiàng)目盈虧平衡分析</p><p>　　通過以上的表3和表4得到多層項(xiàng)目和小高層項(xiàng)目的盈虧平衡

81、分析函數(shù)圖，見圖3</p><p>　　從圖表中可以看出兩個(gè)方案都能在產(chǎn)量不大的情況下就能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，該項(xiàng)目具有很好的盈利能力。</p><p>　　4、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估</p><p><b>　　1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分</b></p><p>　　一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不

82、影響項(xiàng)目的可行性。</p><p>　　較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。</p><p>　　嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。</p><p>　　災(zāi)難性風(fēng)

83、險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目無法承受。</p><p>　　2、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估</p><p>　　項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表（表11－1）。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法采用簡(jiǎn)單估計(jì)法。</p><p>　　表9風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表</p><p>　　由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)

84、很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。</p><p><b>　　5、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策</b></p><p>　　項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。</p><p>　　1、通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的

85、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。</p><p>　　2、通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得

86、盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3、通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)

87、量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)</p><p>　　費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)對(duì)長(zhǎng)沙的社會(huì)影響和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性

88、。</p><p>　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。</p><p>　　1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析</p><p>　?。?）、項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響</p><p>　　本項(xiàng)目一進(jìn)入啟動(dòng)階段，將拉動(dòng)投資和消費(fèi)，將有利于進(jìn)一步吸引投資，推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

89、，新增眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而解決部分市民的就業(yè)問題。</p><p>　　同時(shí)，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，由此項(xiàng)目帶動(dòng)了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來說對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹?lt;/p><p>　　（2）、項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響</p><p>　　本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)

90、施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會(huì)文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí)，提高地塊的利用率，擴(kuò)大綠化面積，營(yíng)造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。</p><p>　?。?）、項(xiàng)目對(duì)所在地

91、區(qū)不同利益群體的影響</p><p>　　本項(xiàng)目的建設(shè)，增加城市積聚力。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不僅帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于長(zhǎng)沙舊城區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會(huì)吸引人們前來購(gòu)物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將推動(dòng)飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高長(zhǎng)沙城市的人口集聚力和承載力，有利于長(zhǎng)沙成長(zhǎng)為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是長(zhǎng)沙廣大人

92、民群眾。</p><p>　　（4）、項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響</p><p>　　本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對(duì)弱勢(shì)群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。</p><p>　?。?）、項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響</p><p>　　本項(xiàng)目必然推動(dòng)市民

93、素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會(huì)風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動(dòng)的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會(huì)文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。</p><p>　?。?）、項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)

94、容量和城市化進(jìn)程的影響</p><p>　　本項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過項(xiàng)目的實(shí)施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴(kuò)展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時(shí)對(duì)提高城市的綜合功能，推動(dòng)長(zhǎng)沙的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過以上分析，就本項(xiàng)目的社會(huì)影響，評(píng)價(jià)結(jié)果如下：</p><p><b>　　項(xiàng)目社會(huì)影響分析表</b></p>

95、;<p>　　2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析</p><p>　?。?）、項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度</p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中有很多組織與本項(xiàng)目有關(guān)。首先長(zhǎng)沙縣委、縣政府機(jī)關(guān)各部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是擁護(hù)和支持的，并且盡了最大努力；對(duì)于為本項(xiàng)目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項(xiàng)目的建設(shè)。&

96、lt;/p><p>　?。?）、當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析</p><p>　　近年來，長(zhǎng)沙按照“拉開框架、增強(qiáng)功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實(shí)施“東擴(kuò)南進(jìn)、西延北控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進(jìn)展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此長(zhǎng)長(zhǎng)沙的技術(shù)文化條件完全能夠應(yīng)該能夠滿足本項(xiàng)目

97、的順利建設(shè)。</p><p>　　通過分析，得出社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下：社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表</p><p><b>　　3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>　　經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目社會(huì)因素的分析，研究認(rèn)為本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p><b>　　4、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論<

98、/b></p><p>　　根據(jù)以上社會(huì)影響分析評(píng)價(jià)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)無論在政治、文化、社會(huì)等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會(huì)效益明顯。因此，社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。</p><p>　　第六章 評(píng)價(jià)結(jié)論與建議</p><p><b>　　一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)</b></p><p>　　在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)上對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、回收

99、期進(jìn)行研究，得出多層項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率明顯高于小高層項(xiàng)目；投資回收期上看多層項(xiàng)目比小高層項(xiàng)目的回收資金的時(shí)間更短，多層項(xiàng)目的短期盈利能力高于小高層項(xiàng)目；從嘗債能力分析兩個(gè)項(xiàng)目，此兩個(gè)項(xiàng)目都具有很強(qiáng)的嘗債能力，資金除了30%的自有資金外，銀行貸款的本息均能在項(xiàng)目達(dá)到生產(chǎn)期后的第一年償還完，項(xiàng)目嘗債能力很強(qiáng)，嘗債壓力不大；從不確定性分析來看，兩個(gè)項(xiàng)目不論變動(dòng)何種因素，項(xiàng)目都具有很好的收益能力，反映出項(xiàng)目具有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，盈虧平衡分析也

100、反映了項(xiàng)目在產(chǎn)量不高的情況下也能產(chǎn)生收益，更能說明項(xiàng)目具有很好的收益能力。綜上所述兩方案均可以選擇，如果資金不多，且需要盡快回收資金可以選擇多層項(xiàng)目，如果資金充裕，也可以選擇小高層項(xiàng)目。</p><p><b>　　二、項(xiàng)目建議</b></p><p>　　項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物

101、業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。</p><p>　　從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。</p><p>　　本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)

102、準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。</p><p>　　為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對(duì)開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對(duì)銷售款

103、進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)（第3版）》.科學(xué)出版社.李南</p><p>　　[2]張紅著.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社，2005</p><p>　　[3]龔曙明著.市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)[M].北京:清華大學(xué)出版社，

104、北京交通大學(xué)出版社，2005</p><p>　　[4]俊德.項(xiàng)目評(píng)估—理論與方法[M].武漢:華中理工大學(xué)出版社，2003</p><p>　　[5]陳琳,潘蜀健著.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004</p><p>　　[6]孫偉.房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)核算[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005年第30期</p><p>

105、　　[7]劉立群，田淑芬著.房地產(chǎn)投資分析[M].北京:化學(xué)工業(yè)出版社，2005</p><p>　　[8]曹悅.企業(yè)籌資渠道及籌資方式的選擇策略[J].財(cái)會(huì)月刊,2002年第12期</p><p>　　[9]劉應(yīng)宗.城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用估算原理[J].天津大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2001年第l期</p><p><b>　　附錄：</b>

106、;</p><p><b>　　附表1</b></p><p><b>　　附表2</b></p><p><b>　　附表3</b></p><p><b>　　附表4</b></p><p><b>　　附表5<

107、/b></p><p><b>　　后記：</b></p><p><b>　　感想</b></p><p>　　課程設(shè)計(jì)結(jié)束了，在這次的課程設(shè)計(jì)中不僅檢驗(yàn)了我所學(xué)習(xí)的知識(shí)，也培養(yǎng)了我們?nèi)绾稳グ盐找患虑?，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。課程設(shè)計(jì)是我們專業(yè)課程知識(shí)綜合應(yīng)用的實(shí)踐訓(xùn)練，這是我們邁向社會(huì)，從事職業(yè)工

108、作前一個(gè)必不少的過程。</p><p>　　”千里之行始于足下”，通過這次課程設(shè)計(jì)，我們深深體會(huì)到這句千古名言的真正含義。我們今天認(rèn)真的進(jìn)行課程設(shè)計(jì)，學(xué)會(huì)腳踏實(shí)地邁開這一步，就是為明天能穩(wěn)健地在社會(huì)大潮中奔跑打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過這次課程設(shè)計(jì)，我們小組在多方面都有所提高。通過這次課程設(shè)計(jì)，綜合運(yùn)用本專業(yè)所學(xué)課程的理論和生產(chǎn)實(shí)際知識(shí)進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析工作的實(shí)際訓(xùn)練從而培養(yǎng)和提高學(xué)生獨(dú)立工作能力，鞏固與擴(kuò)充了對(duì)可行性分