物業(yè)管理畢業(yè)論文（含外文翻譯）

1、<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國尚處于起步階段，隨著我國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，商業(yè)住宅小區(qū)的數(shù)量成倍增長，其發(fā)展的速度遠遠超過了法律規(guī)范這一行業(yè)的速度，在其逐步走向成熟的過程中暴露出許多深層次的法律問題。物業(yè)管理企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中，會存在很大的風(fēng)險，如何規(guī)避這些風(fēng)險，是本文研究的立足點。本文以物業(yè)管理中存在的突出法律問題為

2、切入點，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，去規(guī)避在實際經(jīng)營中出現(xiàn)的風(fēng)險，如有些不可避免而且規(guī)避不掉的風(fēng)險，本文要提出突出的問題，并研究出相應(yīng)的對策給物業(yè)管理企業(yè)做為參考。因此，選擇“物業(yè)管理法律問題研究”這一課題，并結(jié)合鞍山市大德物業(yè)管理有限公司的實際情況，對大德物業(yè)管理有限公司存在的停車位問題、共有部分問題、安保問題和收取各種服務(wù)費難的相關(guān)的幾個突出問題進行分析，并得出相應(yīng)的解決問題的對策。</p><p>　　本文分為

3、四個部分：第一部分為物業(yè)管理的基本理論概述。包括物業(yè)和物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理的理論依據(jù)和法律性質(zhì)；第二部分介紹了鞍山市大德物業(yè)有限公司的基本情況。包括公司的企業(yè)文化、服務(wù)范圍和工作時間等；第三部分是鞍山市大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題。這部分提出了四個突出問題；第四部分是針對第三部分提出的問題總結(jié)出相應(yīng)的解決問題的對策。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)公司；安保問題</p>

4、<p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Property management is still at the beginning as a rising industry in our country，with the rapid development of real estate in our country, the number of comm

5、ercial residential redoubled,its development is far more rapid than the laws regulating the industry's speed, in the process of gradual mature exposed many deep legal problems. Property management enterprise will hav

6、e a lot of risks in the actual business process ,how to avoid these risks, is the standpoint of this study. Based on the exist</p><p>　　This paper is divided into four parts: The first part is the basic intr

7、oduction to the theory of property management. Including property and property management concept, And the property management theoretical basis and the legal nature; The second part introduces Dade property limited comp

8、any of Anshan city basic situation. Including the company's corporate culture, service scope and working time, etc.; The third part is Dade property Co., LTD in Anshan city existing in the property management </p&

9、gt;<p>　　Key words: Property management；Property company；Security problem</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p><p>　　AbstractII</p>

10、<p><b>　　引 言1</b></p><p>　　1 物業(yè)管理的基本理論概述2</p><p>　　1.1 物業(yè)與物業(yè)管理概述2</p><p>　　1.1.1 物業(yè)2</p><p>　　1.1.2 物業(yè)管理2</p><p>　　1.2 物業(yè)管理的理論依

11、據(jù)3</p><p>　　1.3 物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì)4</p><p>　　2 鞍山大德物業(yè)有限公司簡介7</p><p>　　2.1 鞍山大德物業(yè)有限公司概況7</p><p>　　2.2 公司的組織結(jié)構(gòu)8</p><p>　　2.3 鞍山大德物業(yè)有限公司的企業(yè)文化8</p>&

12、lt;p>　　2.4 鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費用8</p><p>　　2.5 鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)中心工作時間9</p><p>　　3 鞍山大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題10</p><p>　　3.1 停車位問題10</p><p>　　3.2 共有部分問題10</p&

13、gt;<p>　　3.3 物業(yè)小區(qū)的安保問題11</p><p>　　3.4 物業(yè)各種管理費用收費問題13</p><p>　　4 解決問題的對策15</p><p>　　4.1 小區(qū)停車位問題的解決對策15</p><p>　　4.1.1 明確權(quán)屬15</p><p>　　4.1.2

14、 車位搖號15</p><p>　　4.1.3 明確停車費的收費原則和標(biāo)準測算16</p><p>　　4.1.4 明確限制所有人對停車位的權(quán)利16</p><p>　　4.2 共有部分問題的解決對策17</p><p>　　4.2.1 建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度17</p><p>　

15、　4.2.2 對共有部分收益的處理17</p><p>　　4.2.3 侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任18</p><p>　　4.3 物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對策19</p><p>　　4.3.1 要謹慎擬定合同中的各項條款20</p><p>　　4.3.2 制定切實可行的規(guī)章制度并確保服務(wù)合同的履行20</p>

16、<p>　　4.3.3 保留相關(guān)證據(jù)21</p><p>　　4.3.4 完善保安服務(wù)與商業(yè)保險間的結(jié)合21</p><p>　　4.4 物業(yè)各種管理費用收費問題的解決對策22</p><p>　　4.4.1 明確物業(yè)管理收費項目明細標(biāo)準22</p><p>　　4.4.2 明確合同權(quán)利履行合同義務(wù)22</

17、p><p>　　4.4.3 催討手段合法22</p><p>　　4.4.4 引入第三方調(diào)解24</p><p><b>　　結(jié) 論25</b></p><p><b>　　致 謝26</b></p><p><b>　　參考文獻27</b>

18、;</p><p><b>　　附 錄A28</b></p><p><b>　　附 錄B33</b></p><p>　　鞍山市大德物業(yè)有限公司物業(yè)管理常見法律問題研究</p><p><b>　　引 言</b></p><p>　　自上世紀

19、80年代物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)身中國大陸以來，如何對該類服務(wù)所涉錯綜復(fù)雜之社會關(guān)系予以科學(xué)合理之法律規(guī)制，一直為相關(guān)各界之思索焦點。在經(jīng)由地方先行摸索再由中央總結(jié)地方經(jīng)驗這一立法路徑下，2007年3月16日國務(wù)院《物權(quán)法》通過，此條例對二十多年來國內(nèi)物業(yè)管理實踐所面臨的諸多問題作出了較為全面系統(tǒng)的規(guī)制，然因規(guī)范制訂本身的先天滯后性、制訂者對物業(yè)管理法律問題認識的主觀局限性，以及作為新興事物之物業(yè)管理服務(wù)自身的不斷發(fā)展變化，目前國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)中

20、仍存諸多問題為該規(guī)范未予規(guī)定或規(guī)定不明，從而引發(fā)眾多糾紛與爭議。筆者對上述問題特別是物業(yè)管理服務(wù)模式、業(yè)主委員會法律地位、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)、物業(yè)收費問題開展了研究。本文就鞍山大德物業(yè)管理有限公司作為研究依據(jù)，提出了存在的問題，根據(jù)所學(xué)法律知識，總結(jié)了一些相應(yīng)的解決對策。</p><p>　　1 物業(yè)管理的基本理論概述</p><p>　　1.1 物業(yè)與物業(yè)管理概述</p>

21、<p><b>　　1.1.1 物業(yè)</b></p><p>　　“物業(yè)"一詞來源于英文real estate或real property； real estate意指不動產(chǎn)房地產(chǎn)，具體指土地及其附著在土地上的房屋及構(gòu)筑物；real property除了具有real estate的含義外，還包括它附帶的各種利益，即包括所有權(quán)以及與此相關(guān)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)

22、等。我國的“物業(yè)"一詞來自香港及東南亞一帶的地區(qū)和國家，自20世紀80年代引入我國大陸后，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場化、“物業(yè)”住房商品化以及產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，“物業(yè)"的概念日益清晰，并成為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中的一個專用名詞。它是指已進入市場消費領(lǐng)域、具有明確權(quán)益的各類房屋建筑、附屬設(shè)施以及相關(guān)的配套系統(tǒng)。主要包括：</p><p>　　(1)已經(jīng)完成并具有設(shè)定功能和經(jīng)濟價值的各類房屋建筑，主要有住

23、宅樓、公共商業(yè)樓、寫字樓、旅游賓館、工廠廠房等；</p><p>　　(2)與上述房屋建筑相配套的設(shè)備和市政公共設(shè)施；</p><p>　　(3)房屋所在地的場地及綠地、醫(yī)院、停車場、小區(qū)非主干交通道路。</p><p>　　顯然，我國物業(yè)的含義傾向于real property。物業(yè)狀況的優(yōu)劣，體現(xiàn)了一個國家或一個城市基本的精神風(fēng)貌。</p><

24、p>　　1.1.2 物業(yè)管理</p><p>　　在《中國物業(yè)管理實務(wù)》一書中是這樣規(guī)定的：“物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，按照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化，安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)”。這個定義突出強調(diào)了幾點：</p><p>　　(

25、1)物業(yè)管理的主體必須是由專門的機構(gòu)和人員來進行的。換句話說，物業(yè)管理必須由具有一定資質(zhì)資格的機構(gòu)和人員來進行，不是任何一個人或任何一個組織想管就可以管，想管好就能管好的。按照國家建設(shè)部的規(guī)定，物業(yè)管理機構(gòu)，即物業(yè)管理公司要經(jīng)過有關(guān)部門的資質(zhì)審查和批準，物業(yè)管理人員必須通過資格考試，領(lǐng)取上崗證才能上崗。</p><p>　　(2)物業(yè)管理的權(quán)限必須受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，按照一定的合同和契約進行

26、。換句話說，物業(yè)管理者的權(quán)限是物業(yè)所有者給予的，是受國家法律保護的，按照合同和契約來進行的。物業(yè)管理者行使的只是物業(yè)的管理權(quán)。當(dāng)然，物業(yè)管理者如果和開發(fā)商是一家，那么他可以在業(yè)主大會成立前，進行前期的物業(yè)管理。</p><p>　　(3)物業(yè)管理的對象是已經(jīng)竣工驗收并投入使用的各類建筑物及其附屬配套設(shè)施和場地的管理，同時包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保安、交通的管理。</p><p>　　(

27、4)物業(yè)管理的手段是以經(jīng)營的方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，換句話說，物業(yè)管理本身是一種市場化的經(jīng)濟行為。因此，它的實際運作過程、運作機制，都必須按照市場等價交換的原則來辦事，一切活動都要納入到經(jīng)營的軌道上來。同時，物業(yè)管理又是一種現(xiàn)代化的管理行為，對房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的管理都要按照專業(yè)化的原則來辦事。正是從這個雙重意義上，說明物業(yè)管理是適應(yīng)社會發(fā)展需要的，具有無限的生命力。</p><p>　　(5)物業(yè)管理的

28、目的是為業(yè)主服務(wù)，是為業(yè)主和使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合服務(wù)，提高廣大業(yè)主和使用者的生活質(zhì)量，為其創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。</p><p>　　根據(jù)我國第一部《物業(yè)管理條例》(2003年9月1日起開始實施)第一章第二條規(guī)定：“條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)

29、施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！边@里的物業(yè)管理企業(yè)就是物業(yè)管理經(jīng)營人，而業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。物業(yè)的服務(wù)對象是人。(根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理條例)的決定》將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè))[1]。</p><p>　　根據(jù)以上的學(xué)者的觀點和法律的定義，本人認為，物業(yè)管理概念，有廣義和狹義的兩種。廣義物業(yè)管理，是泛

30、指一切有關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。目前，我們國家的物業(yè)管理就是在這個意義上，或是說狹義的理解上進行運作的。</p><p>　　1.2 物業(yè)管理的理論依據(jù)</p><p>　　物業(yè)管理是對建筑物的管理

31、。物業(yè)管理所要解決的問題是在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)屬、利用上不可分離，存在事實上的共同關(guān)系的情況下，為完成對建筑物的物理機能的維持、發(fā)揮其社會經(jīng)濟機能，并建立維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序，以滿足人們的居住、工作、社會活動之需要時不得不為的一項活動，物業(yè)管理的目標(biāo)對象主要是共有部分的物業(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)是基于建筑物本身的特征，而使共有人形成了一種事實上的共同體關(guān)系，為維持這種共同體關(guān)系的存續(xù)和發(fā)展，尤其為管理相互間的共

32、同事務(wù)及共同利益，構(gòu)成一個團體組織后，使團體成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。在這點上，物業(yè)管理的目標(biāo)同成員權(quán)的對象目標(biāo)一致。</p><p>　　成員權(quán)的實質(zhì)就是一種管理權(quán)，王利明的物權(quán)法建議稿和公布的《物權(quán)法草案》均依據(jù)三元論的觀點，把建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)直接規(guī)定為管理權(quán)。這種管理權(quán)建立在全體業(yè)主對共有部分的物業(yè)共有共用的基礎(chǔ)之上，它是一種個人無法單獨行使的集體權(quán)利。尤其是對共同事務(wù)、基同利益的管理，全體業(yè)主

33、不得不構(gòu)成一個管理團體，并借用該團體的力量來實現(xiàn)共同管理的目的。因此，作為建筑物的一個團體組織的成員。各共有人均為該團體的成員，有參與各項事務(wù)的權(quán)利，享有各種利益，同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，可見，物業(yè)管理的直接的理論依據(jù)是就是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的以專有權(quán)為基點而形成的共有權(quán)和成員權(quán)的內(nèi)容。</p><p>　　雖然建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項重要的不動產(chǎn)物權(quán)制度，是物業(yè)管理的物權(quán)法基礎(chǔ)，但由于物業(yè)范圍的復(fù)雜性、集合性，管理

34、方式的多樣性，物業(yè)管理卻不能直接體現(xiàn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)這種權(quán)利形式，建筑物區(qū)分所有權(quán)中制度容不能完全涵蓋物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。</p><p>　　從建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度本身中難以找到與物業(yè)管理相對應(yīng)的概念，從現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)制度中也不能找到建筑物區(qū)分所有權(quán)的字樣。另外，對物業(yè)管理主體的確認，對客體范圍的劃分，權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，管理方式的選擇等問題，均需要依據(jù)現(xiàn)實情況重新加以確認、選擇，并依據(jù)

35、物業(yè)管理的基本目標(biāo)來設(shè)立?？傮w上，物業(yè)管理理論本身的成熟、完善還需要依據(jù)具體的社會現(xiàn)實情況和建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及整個物權(quán)法理論的發(fā)展來促進。</p><p>　　1.3 物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì)</p><p>　　物業(yè)管理權(quán)是基于業(yè)主財產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，其主體是業(yè)主，在法律性質(zhì)方面，它具有物權(quán)性。</p><p>　　依建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實質(zhì)就是

36、業(yè)主對區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。物業(yè)管理活動是業(yè)主自己或委托他人行使管理自己物業(yè)財產(chǎn)的行為。法律所稱的物業(yè)管理活動是平等的民事主體之間進行的法律行為。因此，物業(yè)管理的法律性質(zhì)應(yīng)該是業(yè)主基于私權(quán)而進行的自治管理行為，是一種民事(活動)行為。物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主擁有的、對自己的財產(chǎn)自由管理的權(quán)利，是業(yè)主行使其成員權(quán)的表現(xiàn)，也是與建筑物專有權(quán)和共有權(quán)并列的一項權(quán)利，其性質(zhì)實質(zhì)是一種私權(quán)利，它不具有行政管理職權(quán)的

37、強制含義，而是一種純粹自由、平等的民事權(quán)利。這種私權(quán)利的主體是業(yè)主，它是基于區(qū)分建筑物這一基礎(chǔ)財產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生的專有權(quán)、共有權(quán)基礎(chǔ)上派生的一種權(quán)利。由于它與專有權(quán)、共有權(quán)的密切關(guān)系，不可能單獨賦予某一個沒有區(qū)分建筑物這一財產(chǎn)基礎(chǔ)的主體。</p><p>　　物業(yè)管理權(quán)屬業(yè)主所有產(chǎn)生兩種法律后果：</p><p>　?、俪龑Ｓ胁糠滞?，公共設(shè)施的歸屬全部應(yīng)該歸屬于業(yè)主，其中的一部分可以通過設(shè)置專

38、有使用權(quán)的方式由個別業(yè)主專用：這是由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離的性質(zhì)決定。</p><p>　　②物業(yè)管理資金的所有權(quán)應(yīng)該歸全體業(yè)主，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團體或物業(yè)管理人。</p><p>　　物業(yè)管理資金主要包括物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金。物業(yè)服務(wù)費是為保證小區(qū)正常進行運轉(zhuǎn)而必須應(yīng)該由全體業(yè)主支付的費用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，支付的項目主

39、要是業(yè)主管理團體日常的辦公費用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費用、聘請專業(yè)人員的費用及其他用于業(yè)主共同利益的必要開支費用。這筆費用一般由全體業(yè)主按照實際支出按月支付。</p><p>　　專項維修資金是物業(yè)保修期滿后(一般為5年)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的費用曲。這筆費用一般是在商品房出售時，按照協(xié)議，應(yīng)該由每一位業(yè)主分別按照購房款的2—3％的比例向售房單位一次性交納，在業(yè)主管理團體成立以后，由開發(fā)

40、商一次性向業(yè)主團體移交，由業(yè)主團體統(tǒng)一保管、支付。</p><p>　　這兩筆費用的最終來源和歸屬，應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)，歸全體業(yè)主所有，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團體或物業(yè)管理人，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)(收取、保管)或單個業(yè)主(直接支付)。這樣做的法律意義是：支付物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接面對的是業(yè)主管理團體，而非單個業(yè)主；在個別業(yè)主不繳費時，在保留物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨直接追索債務(wù)的權(quán)利的同時，更側(cè)重于強

41、調(diào)業(yè)主管理團體對其內(nèi)部成員的約束作用。因此，大多數(shù)情況下，應(yīng)該由業(yè)主管理團體，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其行使處罰權(quán)或起訴權(quán)；在物業(yè)服務(wù)企業(yè)得不到應(yīng)得的費用時，應(yīng)該以業(yè)主管理團體，而非單個業(yè)主為訴訟對象；當(dāng)業(yè)主管理團體一旦變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積累的物業(yè)服務(wù)費自然屬于業(yè)主，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)[2]。</p><p>　　2 鞍山大德物業(yè)有限公司簡介</p><p>　　2.1 鞍山大德物業(yè)有限公司

42、概況</p><p>　　鞍山市大德物業(yè)有限公司成立于1996年，隸屬鞍山市大德有限公司，注冊資本為人民幣500萬元，擁有國家物業(yè)管理貳級資質(zhì)，主要從事高尚住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，管理總面積為330萬平方米。2007年7月，公司通過ISO9001質(zhì)量管理體系認證。公司所服務(wù)的各個服務(wù)項目先后榮獲國家健康小區(qū)、居住示范樓盤、省優(yōu)秀住宅小區(qū)、十佳企業(yè)、花園式物業(yè)小區(qū)、安靜居住小區(qū)、十大文化社區(qū)及十佳誠信企業(yè)等榮譽稱號

43、。</p><p>　　企業(yè)擁有137名員工（不含臨時工），其中管理人員學(xué)歷均為大專以上。大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財務(wù)部、運營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個部門?？v向設(shè)置四大管理處，目前分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷四個住宅小區(qū)。四個小區(qū)基本情況如下：</p><p>　　1、“翠韻華庭”商業(yè)住宅小區(qū)，占地面積238畝，總建筑面積84萬

44、平方米，總戶數(shù)為7318戶，整個小區(qū)的綠色覆蓋率約40％；</p><p>　　2、“伴山溪谷”小區(qū)有4個區(qū)，建筑面積2．6萬平方米，共計1189戶；</p><p>　　3、“金典世家”小區(qū)，占地近80萬平方米，建筑面積300多萬平方米，共有住戶近5000戶；</p><p>　　4、“南郡華府”公寓小區(qū)劃分為A、B兩區(qū)，共建樓宇17幢，總建筑面積8．5萬平方米；

45、</p><p>　　公司自創(chuàng)立以來，秉承“熱情服務(wù)、悉心管家”的服務(wù)宗旨，全面貫徹“安全、整潔、美觀、舒適"的質(zhì)量方針，本著“求真務(wù)實，規(guī)范經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展”的公司理念，堅持以“超越自我，不斷創(chuàng)新”為事業(yè)目標(biāo)，為小區(qū)住戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)；創(chuàng)立之初大德物業(yè)公司就提出了“三年打基礎(chǔ)、六年上檔次、九年創(chuàng)品牌”的奮斗目標(biāo)，并制定了分三步走的戰(zhàn)略：第一步，1996--1999年為打基礎(chǔ)階段；第二步，2000--

46、2006年為上檔次階段；第三步，2007--2016年為創(chuàng)品牌階段，力求“腳踏實地，著力打造物業(yè)管理品牌，爭做鞍山物業(yè)管理的領(lǐng)跑者。</p><p>　　同時根據(jù)各小區(qū)的特點，大德物業(yè)公司實施“管家式服務(wù)模式"和“家政服務(wù)”等特色服務(wù)，在對客服務(wù)上做到了既統(tǒng)一管理(24小時服務(wù))，又將服務(wù)向各區(qū)域延伸。所轄小區(qū)已相繼獲得了各種稱號。</p><p>　　2.2 公司的組織結(jié)構(gòu)&

47、lt;/p><p>　　大德物業(yè)公司組織形式是直線職能制。公司設(shè)總經(jīng)理一名，實行總經(jīng)理負責(zé)制，大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財務(wù)部、運營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個部門，縱向設(shè)置四大管理處，分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷等四個住宅小區(qū)。公司自成立到現(xiàn)在沒有專門設(shè)立質(zhì)檢部，對各小區(qū)的日常管理(巡查記錄、保安、保潔、綠化等)沒有專門的部門考核和檢查。</p>

48、<p>　　大德物業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點是既照顧到信息溝通的有效性，又能發(fā)揮各職能部門的積極性；缺點是信息的溝通效率不高，一線管理處在職能工作如質(zhì)量管理、安全管理、財務(wù)核算等方面會有多頭指令，工作協(xié)調(diào)量較大。</p><p>　　2.3 鞍山大德物業(yè)有限公司的企業(yè)文化</p><p>　　公司自1996年組建以來，一直堅持以先進的服務(wù)理念和企業(yè)文化，完善的發(fā)展目標(biāo)，公司致力于以業(yè)主

49、需求作為一切工作的出發(fā)點，為業(yè)主提供人性化、親情化的服務(wù)，力求在第一時間內(nèi)解決業(yè)主提出的問題，以期實現(xiàn)持續(xù)提升業(yè)主滿意度。大德物業(yè)愿與廣大業(yè)主攜手，共建安全、文明、溫馨、和諧的美好家園！</p><p>　　2.4 鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費用</p><p>　　大德物業(yè)公司服務(wù)范圍包括，物業(yè)服務(wù)中心所接管的房屋主要結(jié)構(gòu)、共用場地、共用部位設(shè)施、設(shè)備依照服務(wù)協(xié)議實施全

50、面管理，并負責(zé)保養(yǎng)、日常維護，對小區(qū)提供常規(guī)項目服務(wù)。</p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)費用如下，大德物業(yè)公司所管理的四座小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)費為 1.2元/月·平方米，電梯費：電梯養(yǎng)護維修費180元/戶·年；電梯年檢費60元/戶·年，車庫物業(yè)0.6元/月·平方米，商業(yè)網(wǎng)點公共設(shè)施維修費0.6元/月·平方米，停車位60元/個·月，裝修垃圾清運費3.5元/平方

51、米。管理服務(wù)費是小區(qū)的綜合性管理費，包括員工的薪金、辦公費用、稅金、共用事業(yè)費用、電梯、秩序維護、保潔、共用部位設(shè)施日常維修、養(yǎng)護費用、綠化費用等。業(yè)主必須按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納服務(wù)費。未繳納物業(yè)服務(wù)費3個月以上的，物業(yè)服務(wù)中心可向本物業(yè)所在地人民法院申請支付令或提起訴訟。</p><p>　　2.5 鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)中心工作時間</p><p>　　大德物業(yè)服務(wù)中

52、心工作時間是周一至周六上午8：00—12：00，下午13：00—17：00，星期日、公眾假期，服務(wù)中心按相關(guān)規(guī)定為業(yè)主提供服務(wù)。</p><p>　　3 鞍山大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題</p><p>　　3.1 停車位問題</p><p>　　當(dāng)前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)內(nèi)停車位普遍有三種：第一種是有產(chǎn)權(quán)證的封閉式獨立車庫，第二種是地下停車場

53、停車位，第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位。前兩種糾紛問題比較少，重點是第三種小區(qū)的地上停車位，此種停車位的爭議較多，眾說紛紜，業(yè)主認為地上停車位是屬于小區(qū)的共有部分，所有業(yè)主都有使用權(quán)，物業(yè)不應(yīng)收取停車費用，而物業(yè)公司認為，物業(yè)對地上停車位上的車輛盡到了管理義務(wù)，理應(yīng)收取管理費。2009年7月，大德物業(yè)公司對翠韻華庭小區(qū)的地面進行改造，將停車位的密集程度加大了，引起了業(yè)主門的不滿，導(dǎo)致了法律糾紛。這三種停車位的數(shù)量總共是1500個

54、，而翠韻華庭小區(qū)有車的業(yè)主將近2200戶，供不應(yīng)求的局面很嚴峻。</p><p>　　其次，翠韻華庭小區(qū)的停車管理費為每月60元/位，這一價位是大德物業(yè)公司單方面制定的，有的業(yè)主對這個價位不滿意。</p><p>　　另一個問題就是高價出租非業(yè)主和業(yè)主高價轉(zhuǎn)讓他人，目前翠韻華庭小區(qū)的住戶中有車的主業(yè)有將近2200戶，約占小區(qū)總業(yè)主的30%左右。這么龐大的車輛，要停在小區(qū)里，小區(qū)的車位緊張是

55、必然的。在這種情況下，大德物業(yè)公司在2009年7月，竟為了高額利潤又在小區(qū)內(nèi)道路劃分出20個停車位來高價出租非業(yè)主，而且有的業(yè)主將自己的停車位高價轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主或非業(yè)主，給物業(yè)公司的管理帶來了麻煩。</p><p>　　3.2 共有部分問題</p><p>　　共有部分就是由全體或一部區(qū)分所有權(quán)人共同所有的部分。如陳華彬先生認為共有部分是“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專

56、有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分?！惫灿胁糠志推渌嘘P(guān)系而言，可分為全部共有部分與一部共有部分。</p><p>　　所謂全部共有部分，即由全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用的共有部分，俗稱大公；</p><p>　　一部共有部分為僅由部分區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用,俗稱小公。前文所謂法定共有</p><p>　　部分皆為全部共有部分。而一部共有部分則通常存在相鄰房屋

57、之中，正如臺灣學(xué)者謝在全指出那樣“僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，如各層樓之間的樓板，僅屬于相鄰部</p><p><b>　　分的所有人所共有。</b></p><p>　　大德物業(yè)公司所管理的四所住宅小區(qū)中，發(fā)生的共有部分權(quán)屬問題集中突出以下三個方面：</p><p>　　第一，擅自處分業(yè)主的共有部分，南郡華府小區(qū)共有17幢樓宇，其中有兩幢

58、樓宇有樓體廣告。樓體廣告的出現(xiàn)并未經(jīng)業(yè)主委員會的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會，而是全部被大德物業(yè)公司留下了，這些收益被大德物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。</p><p>　　第二，擅自侵占業(yè)主的共有部分。例如物業(yè)擅自占用業(yè)主的共用土地增加建筑物，或者違反規(guī)劃或約定擅自減少綠地等。主要表現(xiàn)為物業(yè)公司為了增加收益，擅自將原屬綠地的規(guī)劃部分進行侵占。下面我們來看個發(fā)生在金典世家小區(qū)的案例：2009年，大德物

59、業(yè)公司關(guān)閉一扇出入金典世家小區(qū)的大門，業(yè)主只能從其他大門出入。大德物業(yè)公司在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)了酒吧，對外營業(yè)，并將開設(shè)的酒吧承包給一個業(yè)主經(jīng)營。此外，在金典世家小區(qū)的正門門口，一進小區(qū)就能看到小區(qū)的電子屏幕廣告牌子上放著某旅游公司的廣告，播放廣告并未經(jīng)業(yè)主大會同意，其廣告的收益也未歸業(yè)主委員會所有。這實際上是對小區(qū)業(yè)主權(quán)益的雙重侵害[3]。</p><p>　　第三，業(yè)主對其他業(yè)主共有權(quán)益的侵害。

60、業(yè)主不當(dāng)行使權(quán)利也可能會導(dǎo)致其他業(yè)主共有權(quán)受到侵害，這主要表現(xiàn)為業(yè)主不當(dāng)行使專有所有權(quán)而導(dǎo)致其他業(yè)主的共有權(quán)受到侵害。即在行使專有部分專有所有權(quán)時，違背了專有使用部分的初始使用用途或構(gòu)造，或?qū)⒖赡芪：ㄖ锇踩奈ｋU物存放于專有部分，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響的行為。這種行為主要包括改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)，業(yè)主未經(jīng)報批，違反法律、法規(guī)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。翠韻華庭小區(qū)還普

61、遍存在一些現(xiàn)象，如在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全；將共有的一樓綠地隨意圈劃為自家使用；在小區(qū)綠化帶上停放車輛；破壞，污染環(huán)境影響小區(qū)景觀等等。</p><p>　　3.3 物業(yè)小區(qū)的安保問題</p><p>　　目前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)中，雖都有門禁系統(tǒng)，但在業(yè)主忘記帶磁卡或是懶得將磁卡拿出來開門時，就可以叫保安人員直接把小區(qū)的門開開，隨便就進入,物業(yè)也沒有核

62、實身份就開門,給小區(qū)的業(yè)主安全,留下了隱患。小區(qū)業(yè)主丟失通行卡情況比較多，這給小區(qū)的管理帶來了很大的難度，不僅讓業(yè)主通行不便，也容易讓撿到通行卡的不法之徒有機可乘。這也就引發(fā)了一個業(yè)主人身財產(chǎn)安全的責(zé)任認定的問題。近年來，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財產(chǎn)安全的案件愈來愈多，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身受到傷害，業(yè)主的車輛及房屋內(nèi)物品被盜等，從而引發(fā)的業(yè)主與大德物業(yè)管理公司之間的糾紛也愈來愈多。</p>

63、;<p>　　2008年4月4日，翠韻華庭小區(qū)某業(yè)主晚上回家時，遭到兩名潛伏的歹徒搶劫，刑事案件告破，兩名歹徒被判刑后，受害者家屬以大德物業(yè)管理公司違反物業(yè)服務(wù)合同為由，要求大德物業(yè)公司給予民事賠償。2010年5月31日，鞍山市鐵東區(qū)法院一審判決大德物業(yè)管理公司賠償原告違約金10萬元。2007年李先生以178017元購買了一部桑塔納轎車，轎車每晚都停在居住小區(qū)里，李先生按小區(qū)物業(yè)大德物業(yè)公司的規(guī)定交納停車費，并拿到物業(yè)公司

64、的停車證并確定了專用車位，后來李某停在26號車位的車被盜。車丟失后，保險公司按折舊車款賠付給李先生10．24萬元，但尚有4萬元車款沒有著落（李先生的車在當(dāng)時的市估價為14萬）。李先生認為，大德公司作為小區(qū)管理人，對小區(qū)內(nèi)停放的車輛負有保管義務(wù)，現(xiàn)車輛被盜，大德公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保險公司沒有賠付的4萬元車款，李某就賠償事宜與大德公司交涉無果后訴之法院。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是全面履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容之一是安全防范服務(wù)，

65、即保安服務(wù)，但對于保安服務(wù)的內(nèi)容并沒有具體規(guī)定。發(fā)生此類案件時，業(yè)主往往要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，而物業(yè)管理企業(yè)往往以其已按照物業(yè)服務(wù)合同約定盡</p><p>　　大德物業(yè)公司認為，大德物業(yè)公司提供的保安服務(wù)是針對公共區(qū)域、配套設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)也是以公共需求為對象的，并不僅僅針對某一單獨個體，因此，發(fā)生上述案件，大德物業(yè)公司不負賠償責(zé)任。</p><p>　　業(yè)主認為，物業(yè)管理企

66、業(yè)的宗旨是保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理費，承擔(dān)清潔、綠化、保安等專項服務(wù)。業(yè)主人身受到侵害，財產(chǎn)被盜，安全保證何在?也就是說大德物業(yè)公司沒有創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，而業(yè)主卻為清潔、綠化、保安等專項服務(wù)繳納了物業(yè)管理費，如果大德物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，就免除了保安服務(wù)的約定，不能實現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的對等，同時，依據(jù)物

67、業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)也得承擔(dān)保安失職的違約責(zé)任。上述兩種觀點都有其合理之處，但總的來說，完全不負責(zé)任或負完全責(zé)任都有失偏頗，在一定程度</p><p>　　上減輕或加重了物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任[4]。</p><p>　　3.4 物業(yè)各種管理費用收費問題</p><p>　　大德物業(yè)公司目前分管四個小區(qū)，一共有20825個居住戶，其中有6872戶目前沒有

68、交物業(yè)費，達到總數(shù)的33%。有的長達三年，最多的長達八年未交物業(yè)費。據(jù)不完全統(tǒng)計，拒交拖欠的物業(yè)服務(wù)費達到總收費額的40％左右。拖欠物業(yè)服務(wù)費的類型分為三類：</p><p>　　1、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費是指在合同期限到來之后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費。這里所指的是業(yè)主在客觀上能夠繳納而在主觀上不愿意繳納，即業(yè)主的對待給付是有可能的情形。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的情形十

69、分復(fù)雜，業(yè)主所持有的理由也是多種多樣，下文以幾個大德物業(yè)目前管理的四個小區(qū)的案例分別進行分析。案例一：翠韻華庭新建房屋于2008年9月驗收合格后交付業(yè)主使用，按照有關(guān)規(guī)定成立了小區(qū)業(yè)主委員會。隨后，小區(qū)業(yè)主委員會聘請了大德物業(yè)有限公司對小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。該小區(qū)部分業(yè)主認為本小區(qū)的打賭額物業(yè)公司收費較高，而且自己并未與大德直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不是合同的當(dāng)事人，不受大德物業(yè)公司服務(wù)合同的約束，不用履行合同中的義務(wù)

70、。所以，部分業(yè)主以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。案例二：徐某將一套自己不居住的房屋租給在鞍山市工作的江某，雙方簽訂租房協(xié)議，約定由江某向大德物業(yè)公司直接繳納物業(yè)服務(wù)費。徐某將此事書面告知了大德物業(yè)公司，物業(yè)工作人員對此約定表示了認可。在江某退租的兩個月后，徐某接到了大德物業(yè)公司的催繳電話，要求徐某支付江某租房期間拖欠的物業(yè)服</p><p>　　2、延遲繳納物業(yè)服務(wù)費。延遲繳納物業(yè)服務(wù)費是指業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的期限

71、違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納期限的規(guī)定，在繳納物業(yè)服務(wù)費期限到來時，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務(wù)費的情形。物業(yè)服務(wù)費的繳納期限是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定全面履行繳納義務(wù)的時間，物業(yè)服務(wù)費的繳納期限不僅直接關(guān)系到業(yè)主履行義務(wù)的完成時間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務(wù)費很有可能會涉及滯納金的支付問題，由以下案例說明。翠韻華庭小區(qū)業(yè)主林女士因為自己所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費比相鄰小區(qū)的物業(yè)費高對大德物業(yè)公司不

72、滿，認為大德物業(yè)公司在賺業(yè)主們的錢，所以一直拖欠翠韻華庭小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費。當(dāng)大德物業(yè)公司以打電話的方式對其進行催繳時，林女士許諾下月補齊，但是到下月繳納費用時，林女士又總是以自己不在家或者在外地出差等借口逃避繳納物業(yè)服務(wù)費用。這樣持續(xù)到年終，大德物業(yè)公司對業(yè)主林女士以寄發(fā)催繳通知單的方式追繳物業(yè)服務(wù)費，并要求其繳納由此產(chǎn)生的滯納金。林女士翻查資料后認為，大德物業(yè)公司要求其支付的滯納金過高，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的最高標(biāo)準，所以拒絕支付滯納金

73、。</p><p>　　3、部分繳納物業(yè)服務(wù)費。部分繳納物業(yè)服務(wù)費是指業(yè)主雖然繳納了物業(yè)服務(wù)費，但繳納金額不符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的金額，或者說繳納的費用存在著數(shù)量上的不足。物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對價，業(yè)主應(yīng)當(dāng)本著全面履行的原則履行自己的繳納義務(wù)，部分繳納物業(yè)費即業(yè)主只是繳納了物業(yè)服務(wù)費的一部分，不完全履行合同的繳納義務(wù)，不符合全面履行的原則。業(yè)主高某所住的伴山溪谷小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平低下，保安、保

74、潔、綠化等方面都存在一定的問題，因此，高某認為大德物業(yè)公司提供的管理服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費“質(zhì)價不符”，以此理由作為抗辯，按照伴山溪谷物業(yè)小區(qū)低一個檔次的標(biāo)準支付物業(yè)服務(wù)費，對于多余部分拒不支付。大德物業(yè)公司認為自己在提供了物業(yè)管理服務(wù)之后，沒有完全取得業(yè)主對其履行債務(wù)的對價，在追繳無效的情形下將高某告上法庭，要求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費以及由此產(chǎn)生的滯納金[5]。</p><p>　　4 解決問題的對策<

75、;/p><p>　　4.1 小區(qū)停車位問題的解決對策</p><p>　　4.1.1 明確權(quán)屬</p><p>　　針對前面所述的停車位問題，可知，要解決這些問題，首先應(yīng)明確車位的權(quán)屬問題。</p><p>　　第一種封閉式獨立車庫，在大德物業(yè)公司所管理的四個小區(qū)中共有1200個這樣的車庫，一般是開發(fā)商投資建筑的停車設(shè)施，并且可以依據(jù)相關(guān)法律

76、規(guī)定辦理相應(yīng)的獨立產(chǎn)權(quán)證，還可以獨立出售或出租。這一種車位的所有權(quán)完全歸屬于車庫的所有者。這種封閉式車庫的相關(guān)責(zé)任糾紛相對少很多，再加之權(quán)利歸屬也很清晰簡單，對應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)也是明了直接的，故本文在此對這種車庫相關(guān)糾紛就不再多做闡述。</p><p>　　第二種地下停車場停車位（四個小區(qū)共有地下停車場里的停車位有2000個）通過《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通

77、過出售、附贈或者出租等方式約定”[6]可知這一類車位的歸屬是通過開發(fā)商和業(yè)主雙方約定來確定。依照權(quán)利歸屬不同又可以細分為三類：第一類是權(quán)屬屬于開發(fā)商的地下車庫，即開發(fā)商獨立投資建造的層高到達2．2米的，并且沒有讓業(yè)主公攤的地下車庫，其產(chǎn)權(quán)及收益歸開發(fā)商所有。第二類是權(quán)屬屬于全體業(yè)主的地下車庫，即開發(fā)商列入全體業(yè)主公攤范圍，理所當(dāng)然這樣的地下車庫所獲收益歸全體業(yè)主共有。第三類是權(quán)屬待定的地下車庫，具體來說是開發(fā)商投資建造的、業(yè)主們未進行公

78、攤的且層高沒到達2．2米的地下車庫，但是這類車庫是在全體業(yè)主共有的土地上建造，因此就是列入建筑容積率內(nèi)的，所以這類地下車庫不能說屬于開發(fā)商獨立所有也不能說完全歸于全體業(yè)主共有，需要根據(jù)《物權(quán)法》第74條第二款，通過雙方的約定來明確歸屬方式。</p><p>　　第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位（四個小區(qū)共有2800個地上停車位）。即由開發(fā)商或物業(yè)管理公司將住宅區(qū)的道路、綠地或其他公共場所轉(zhuǎn)為停車之用，規(guī)劃出

79、來的停車位。由于這些綠地、道路或其他公共場所原本就是計算在住宅區(qū)的總土地使用面積之內(nèi)的，全體業(yè)主已經(jīng)共同分攤了其土地成本，因此全體業(yè)主按分攤比例共同享有其土地使用權(quán)。并且《物權(quán)法》第74條第三款也規(guī)定了這一種停車位是屬于全天業(yè)主所有的，收益也歸于全體業(yè)主。大德物業(yè)公司應(yīng)對這些車位盡到管理看護職責(zé)，大德公司可以和業(yè)主用合同約定收取停車位看管費，并按約定收取管理費[7]。</p><p>　　4.1.2 車位搖號&

80、lt;/p><p>　　對于大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)的車多停車位少的供不應(yīng)求的局面，大德公司可以借鑒回遷戶選房子的對策，公開搖號的方式來解決，在公開搖號之前，大德物業(yè)公司可以事先和業(yè)主委員會協(xié)商，共同召開業(yè)主大會，與業(yè)主們討論搖號定車位的相關(guān)事宜，超過半數(shù)的業(yè)主通過了此項決定，就可以執(zhí)行，并且在業(yè)主大會上讓業(yè)主們簽字確定同意搖號定車位的行為，大德物業(yè)公司將其保管妥當(dāng)。之后，公開搖號就可以進行了。</p>

81、<p>　　4.1.3 明確停車費的收費原則和標(biāo)準測算</p><p><b>　　1、原則：</b></p><p>　　第一，管理停車費應(yīng)堅持保本微利的原則。</p><p>　　第二，管理停車費必須符合價格政策的原則。</p><p>　　第三，取之于民，用之于民的的原則。</p>&l

82、t;p>　　第四，明確物業(yè)對停車收取的費用是管理費，而不是停車費。</p><p>　　物業(yè)公司對停車位的收費，收取的是管理看護費，因為業(yè)主在停車位上停車，物業(yè)管理公司的工作人員就會盡到對車輛的看管，物業(yè)公司付出了人力和監(jiān)控器的物力資源，付出的勞動應(yīng)有所得，是物業(yè)公司提供車輛管理服務(wù)的對價[8]。</p><p><b>　　2、標(biāo)準測算：</b></p&

83、gt;<p>　　第一、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。</p><p>　　第二、服務(wù)所用設(shè)備、設(shè)施、日常運行、維修及保養(yǎng)費。</p><p>　　第三、辦公費，包括承攬業(yè)務(wù)所發(fā)生的其他費用，如交通費、通訊費、招待費等。第四、公用設(shè)備、設(shè)施的同定資產(chǎn)折舊費。</p><p>　　第五、法定稅費[9]。</p><p>

84、　　根據(jù)以上的收費原則和標(biāo)準，大德物業(yè)公司可以制定出一個合理的停車管理費的價格，目前大德物業(yè)公司的停車管理費為每月60元/戶，大德物業(yè)公司可以在定價之前與業(yè)主委員會協(xié)商決定停車管理費的費用，如果協(xié)商不成，大德物業(yè)公司可以將每月 60元/戶的標(biāo)準拿到物價局去審批，審批合理的文件大德物業(yè)公司要做保留，并將內(nèi)容公示業(yè)主，如業(yè)主有異議，可以去相關(guān)部門申訴，但是大德物業(yè)公司的定價程序是合法合理的，一旦發(fā)生糾紛，大德物業(yè)公司也無需承擔(dān)任何責(zé)任。&l

85、t;/p><p>　　此外，對停車所收取的管理費用，50%由大德物業(yè)公司自留，用做園區(qū)的日常管理和為員工發(fā)工資等，另50%交給業(yè)主委員會管理，定期將資金的去處以開業(yè)主大會的形式公示給業(yè)主[10]。</p><p>　　4.1.4 明確限制所有人對停車位的權(quán)利</p><p>　　住宅區(qū)停車位存在的本質(zhì)是為了爭取住宅區(qū)業(yè)主們居住生活便利而建造的，其首先應(yīng)該配合于住宅區(qū)區(qū)

86、分專有權(quán)來利用，同時也是住宅區(qū)成員權(quán)的組成部分。所以大德物業(yè)公司在合同規(guī)定上應(yīng)對住宅區(qū)停車位的轉(zhuǎn)讓做出一定的限制規(guī)定，停車位不能向住宅區(qū)業(yè)主們以外的第三人或團體組織轉(zhuǎn)讓，只可以在同一個住宅區(qū)的業(yè)主之間流轉(zhuǎn)。但是為了經(jīng)濟效益，如果停車位暫時有富余空閑且住宅區(qū)業(yè)主無停車位需求的時候，在業(yè)主大會大多數(shù)投票同意的情況下，可以臨時性出租給住宅區(qū)業(yè)主以外的第三人。總的來說，不允許住宅區(qū)業(yè)主以外的任何個人和團體組織享有占有、使用、收益和處分住宅區(qū)內(nèi)的

87、停車庫、停車位的權(quán)利，這樣就可以避免小區(qū)業(yè)主以外的其他人對小區(qū)內(nèi)停車庫停車位權(quán)利的壟斷進而向業(yè)主收取高額壟斷售價租價資金。而且還需要規(guī)定住宅區(qū)的停車庫停車位不能進行單獨買賣，只能附隨著區(qū)分所有權(quán)而占有、使用、收益和處分。因為，如果允許住宅區(qū)內(nèi)停車庫或者停車位的單獨買賣，停車庫或者停車位就有可能轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。最后合同中還應(yīng)規(guī)定業(yè)主不可私自將自己的停車位高價或平價轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主更不能是非業(yè)主。</p><p&

88、gt;　　4.2 共有部分問題的解決對策</p><p>　　4.2.1 建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度</p><p>　　第一，確定登記的范圍。針對《房屋登記辦法》中所確立需要登記共有部分。大德物業(yè)公司的登記內(nèi)容不僅要對共有部分予以明確界定，還應(yīng)對共有部分的性質(zhì)、范圍、持分比例作分類登記，使那些現(xiàn)實存在的權(quán)利真正得到規(guī)定的確認與保護。經(jīng)登記的共有權(quán)具有了物權(quán)的效力可以對抗非

89、權(quán)利人對共有權(quán)的侵犯。</p><p>　　第二，強化登記責(zé)任。應(yīng)當(dāng)強化物業(yè)的登記責(zé)任，大德物業(yè)公司應(yīng)將房屋的出售與實際的共有部分登記情況進行掛鉤。</p><p>　　第三，在對住宅小區(qū)作全面登記的情況下，實行公開查冊制度，大德物業(yè)公司可以將所有住宅小區(qū)登記的事項對業(yè)主公眾公開，小區(qū)居民可以以其成員身份查閱涉及本小區(qū)的一切資料。也使房屋單元在轉(zhuǎn)讓、出租或買賣中，受讓者或買方能夠知道關(guān)于該

90、住宅小區(qū)和房屋單元的相關(guān)信息。同時，為方便訴訟，應(yīng)允許委托律師對相關(guān)登記資料進行查閱，登記部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助[11]。</p><p>　　4.2.2 對共有部分收益的處理</p><p>　　《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部

91、分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項’”，即由業(yè)主共同決定。大德物業(yè)服務(wù)公司在面臨這些常見法律問題時，一定要立足于自己是提供服務(wù)的合同一方當(dāng)事人地位，即認識到大德物業(yè)服務(wù)公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)收取服務(wù)費用生存的，必須創(chuàng)建服務(wù)品牌、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)體系才能贏得市場；同時自己和小區(qū)業(yè)主共

92、同是合同的平等主體，雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。合同雙方權(quán)利義務(wù)明確平衡，合同履行順利，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主就達到了雙贏。</p><p>　　前面提到的樓體廣告和電子大屏幕的廣告問題，廣告已經(jīng)播出，說明大德物業(yè)公司已經(jīng)與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告有一定的難度，不光是違約的問題，也會給大德物業(yè)公司的形象造成損害，同樣，樓體廣告更不是說刷掉就能刷掉的，

93、要浪費很多財力、物力、人力，而且樓體廣告也有一定的美觀性，所以廣告是不能停止播出的。在這種情況下，大德物業(yè)公司只有對已存在的情況想出解決問題的對策。大德物業(yè)公司可以即日起，組織業(yè)主委員會成員，召開業(yè)主大會，對業(yè)主們說明廣告目前在小區(qū)播出的情況，并提出，大德物業(yè)公司會對廣告的收益中50%為物業(yè)公司自留，用來為大德物業(yè)公司的員工發(fā)工資和做為大德物業(yè)公司的經(jīng)營利潤；另50%交給業(yè)主委員會保管，用做小區(qū)日常的管理、維護費用，業(yè)主委員會須定期將收

94、益的用處以及明細賬目公示給全體業(yè)主。此外，等小區(qū)的這一期承諾的播出廣告到期之后，如果再有廣告商找到大德物業(yè)公司，要求在小區(qū)播放廣告時，大德物業(yè)公司要事先通過業(yè)主委員會召開的業(yè)主大會上，經(jīng)過半數(shù)以上的業(yè)主同意之后，發(fā)布廣告的單位都是和大德物業(yè)公司商談即可，允許發(fā)布廣告、廣告費用多少及收取都是由大德物業(yè)公司。</p><p>　　公共部位使用收益、電梯廣告收益應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。才可以播出新的廣告。同樣前面提到的金典

95、世家小區(qū)一扇大門旁邊開設(shè)酒吧的問題，把酒吧拆掉也是不合理的，所以酒吧的收益也可以按照上面的對策來解決。</p><p>　　4.2.3 侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任</p><p>　　業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)

96、責(zé)任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)，如前所述業(yè)主之間的問題，大德物業(yè)公司應(yīng)在服務(wù)合同中承諾對業(yè)主的侵占其他業(yè)主權(quán)益行為進行監(jiān)督管理，并履行該監(jiān)督管理職責(zé)，大德物業(yè)公司在應(yīng)對相鄰業(yè)主之間互相侵犯權(quán)利的行為時，使雙方業(yè)主發(fā)生損失時，不承擔(dān)責(zé)任，已造成侵權(quán)結(jié)果的業(yè)主，已發(fā)生過錯，侵權(quán)業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)由侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任和承擔(dān)造成損失的費用。<

97、/p><p>　　4.3 物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對策</p><p>　　安全保障義務(wù)通過漫長的歷史發(fā)展如今已經(jīng)形成了完整的理論體系。綜合各國對于安全保障義務(wù)的規(guī)定我們可以看出，所謂安全保障義務(wù)是指行為人能夠合理預(yù)見他人的人身或者財產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他

98、人遭受人身或者財產(chǎn)損害。</p><p>　　安全保障義務(wù)發(fā)展到現(xiàn)在有兩種形式：(1)物的安全保障義務(wù)。20世紀70年代之前，安全保障義務(wù)主要是指物的安全保障義務(wù)，凡是對某種物施加控制力的人，如果在控制該物時沒有盡到合理的注意義務(wù)，致使所控制的物造成他人損害，即應(yīng)對他人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。(2)人的安全保障義務(wù)。20世紀70年代之后，由于犯罪行為層出不窮，美國司法判例逐漸將傳統(tǒng)的法律確立的物的安全保障義務(wù)適用到人的安全

99、保障義務(wù)。使得傳統(tǒng)侵權(quán)法上的物的安全保障義務(wù)得以擴張。所謂人的安全保障義務(wù)指行為人在從事某種活動或者占有某種不動產(chǎn)財產(chǎn)時，如果能夠合理預(yù)見包括原告在內(nèi)的某些人可能會遭受行為人或者占有權(quán)人以外的第三人的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則它們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合理的注意義務(wù)，采取某種措施防止原告遭受侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害。原法律之所以要區(qū)分這兩種安全保障義務(wù)，是因為兩者的性質(zhì)并不完全相同，其理論基礎(chǔ)存在差異。就兩種安全保障義務(wù)的性質(zhì)而言，行為人違反物

100、的安全保障義務(wù)所承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任可能是過錯侵權(quán)責(zé)任，也可能是嚴格侵權(quán)責(zé)任，取決于所控制的物是否是法律明確規(guī)定使用嚴格責(zé)任的物，凡是法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用嚴格責(zé)任的物，行為人一旦沒有控制好該物，導(dǎo)</p><p>　　4.3.1 要謹慎擬定合同中的各項條款</p><p>　　《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企

101、業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，大德物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的前提條件是：</p><p>　　(1)物業(yè)管理公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)； </p><p>　　(2)物業(yè)管理公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。</p><p>　　鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律中的重要性，大德物業(yè)管理公司在

102、簽訂服務(wù)合同時務(wù)必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務(wù)的條款更應(yīng)慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業(yè)管理公司承擔(dān)過多的法律義務(wù)。</p><p>　　怎樣訂立嚴格的物業(yè)服務(wù)合同呢?按照《條例》規(guī)定，在合同中應(yīng)約定常規(guī)的安全服務(wù)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險排除條款，如“大德物業(yè)

103、管理有限公司不承擔(dān)對業(yè)主或使用人的人身安全及財產(chǎn)的保管保險義務(wù)”等。這是因為大德物業(yè)管理公司對小區(qū)提供服務(wù)的內(nèi)容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全承擔(dān)安全保障責(zé)任。合同訂立后，大德物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果大德物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物

104、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任[13]。</p><p>　　4.3.2 制定切實可行的規(guī)章制度并確保服務(wù)合同的履行</p><p>　　如何有效地履行物業(yè)服務(wù)合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據(jù)是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務(wù)合同。公司員工是否有法律意識，反映在日常工作中的工作質(zhì)量是大不一樣的，

105、法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責(zé)任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風(fēng)險就由此產(chǎn)生。所以大德物業(yè)公司要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標(biāo)準來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標(biāo)準來衡量物業(yè)保安員的日常工作質(zhì)量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務(wù)合同。在此基礎(chǔ)上，公司再輔之以質(zhì)檢部的強力督導(dǎo)，從而保證每個保安的工作質(zhì)量符合物業(yè)服