土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間相關(guān)性的研究.pdf

1、我國(guó)人多地少，經(jīng)過(guò)十幾年的房地產(chǎn)改革，住房情況已經(jīng)有了較大改善，但商品房?jī)r(jià)格依然高居不下，特別是土地實(shí)施“招拍掛”出讓制度以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格同時(shí)高位運(yùn)行更是引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和擔(dān)憂。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革和土地供給制度改革由于缺乏系統(tǒng)、完整的理論指導(dǎo)體系和成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒，因此，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格之間的相互影響問(wèn)題一直爭(zhēng)論不休。但隨著改革的不斷深入，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格的邏輯關(guān)系問(wèn)題己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施以

2、及土地供給制度造成了巨大的影響。
　　商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格有著非常緊密的相關(guān)性，土地價(jià)格的不斷上升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊和影響。只有弄清和識(shí)別商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格的真實(shí)上漲機(jī)理，才能準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。因此，深入研究我國(guó)土地供給制度市場(chǎng)化改革以來(lái)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格上漲的真實(shí)原因及土地價(jià)格對(duì)商品房?jī)r(jià)格的作用機(jī)制，對(duì)促進(jìn)我國(guó)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值，并為國(guó)家制訂相關(guān)的房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)和土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策提供一定的依據(jù)。
　　論文圍繞商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格的相關(guān)性這一重點(diǎn)，從我國(guó)的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的形成機(jī)理的分析入手，以土地和商品房?jī)r(jià)格互動(dòng)機(jī)理分析為核心，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和分析方法，借鑒其他相關(guān)學(xué)科的文獻(xiàn)資料，對(duì)土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)性進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的分析。主要內(nèi)容包括5個(gè)方面：
　?、佻F(xiàn)狀研究
　　主要介紹論文的研究背景和研究意義、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究動(dòng)態(tài)，研究方法、研究?jī)?nèi)容和主

4、要?jiǎng)?chuàng)新等。特別對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)研究，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系及實(shí)證研究，支持向量基的理論和運(yùn)用研究進(jìn)行了綜述。
　?、谕恋爻鲎寖r(jià)格和商品房?jī)r(jià)格機(jī)理研究
　　論文從分析和考察城市土地價(jià)格必須從明確界定其科學(xué)內(nèi)涵入手，對(duì)土地出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)理進(jìn)行研究和總結(jié)。進(jìn)而將分析土地出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格互動(dòng)機(jī)理。
　?、垡肓嘶谥С窒蛄繖C(jī)（SVM）的土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格的模型
　　提出了基于支持向量機(jī)（Suppor

5、t Vector Machine，簡(jiǎn)稱(chēng)SVM）的土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格間的定量分析系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)，介紹了此系統(tǒng)的功能模型，對(duì)土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格模型的理論基礎(chǔ)，做了全面的總結(jié)和概括。
　　④基于支持向量機(jī)（SVM）的土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格的模型運(yùn)用
　　引入蟻群算法的原理、數(shù)學(xué)模型，提出了一種基于蟻群算法的SVM參數(shù)選擇方法，給出了優(yōu)化的思路及算法步驟，并介紹基于SVM的時(shí)間序列預(yù)測(cè)建模的一般框架。通過(guò)構(gòu)建基于蟻群算

6、法優(yōu)化的支持向量回歸時(shí)間序列預(yù)測(cè)模型，對(duì)我國(guó)年度土地和房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和實(shí)證研究。其預(yù)測(cè)精度是令人滿意的，表明支持向量回歸模型應(yīng)用于土地和房地產(chǎn)預(yù)測(cè)是可行和有效的。
　?、萃恋爻鲎寖r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)性分析
　　通過(guò)對(duì)我國(guó)1998-2010年土地的出讓價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格相關(guān)性進(jìn)行分析可知，土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)性是高度顯著的。進(jìn)而通過(guò)對(duì)我國(guó)比較有代表性的城市北京、上海、重慶的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)其土地出讓價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)

7、性也是高度顯著。
　　通過(guò)比較各個(gè)國(guó)家（地區(qū)）土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系我們可以得到如下的啟示：一是土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系并非簡(jiǎn)單的線性關(guān)系；二是城市的發(fā)展和規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格有著重要的影響；三是政府完全有能力通過(guò)采取適當(dāng)?shù)姆?、政策、?jīng)濟(jì)及技術(shù)措施來(lái)控制土地價(jià)格、保證土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的比例關(guān)系處于一個(gè)合理的范圍。在面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)，即便是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，政府仍然要采取一定的調(diào)控措施來(lái)穩(wěn)定和控制房地產(chǎn)價(jià)