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文檔簡介
1、房地產(chǎn)業(yè)作為我國之前確立的支柱性產(chǎn)業(yè),在帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)國民消費(fèi)、改善居民生活條件和增加財(cái)政收入幾個(gè)方面做出了重要貢獻(xiàn)。特別是對于地方財(cái)政,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貢獻(xiàn)土地出讓金的同時(shí),在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和銷售過程還要繳納營業(yè)稅、土地增值稅等12種等稅費(fèi)。特別是其中的土地增值稅,自從2013年央視報(bào)道萬科的土地增值稅問題之后以來成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)問題。由于土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最高稅率達(dá)到納稅人銷售房產(chǎn)增值額的60%之多,這對
2、房地產(chǎn)業(yè)的暴利有一定抑制作用。但這同時(shí)也給土地增值稅的征管帶來了問題,由于土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的模式,預(yù)繳稅率是各省級(jí)政府在國家稅務(wù)總局規(guī)定的最低預(yù)征率之上,結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況來制定的,一般并不高。而由于房地產(chǎn)行業(yè)前兩年的火熱形勢,最后清算時(shí)納稅人往往要補(bǔ)繳一筆較大金額的土地增值稅,而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)納稅人資金較為緊張,此時(shí)納稅人補(bǔ)繳土地增值稅稅負(fù)痛感較強(qiáng),因此納稅人往往會(huì)采取種種措施來延緩?fù)恋卦鲋刀惖那逅悖@給地
3、方稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅征管提出了一個(gè)難題。而納稅評(píng)估作為征管中重要的一環(huán),能夠很好的解決這一問題。
納稅評(píng)估在國外開展的較早,美國于1963年就啟動(dòng)了“納稅人遵從測度工作項(xiàng)目”,并設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)定期執(zhí)行評(píng)估,其主要目的為評(píng)估納稅人的納稅遵從度和納稅申報(bào)的真實(shí)性等。我國自20世紀(jì)90年代引入納稅評(píng)估制度以來,國內(nèi)的納稅評(píng)估也逐步走過探索、發(fā)展和完善的階段。納稅評(píng)估作為征管中的重要一環(huán),能夠更好的銜接起日常征管與稅務(wù)稽查環(huán)節(jié),從而
4、提升整個(gè)稅務(wù)部門的工作效能,是強(qiáng)化征管的重要手段,也能夠更好的加強(qiáng)對納稅人的管理,及時(shí)的發(fā)現(xiàn)納稅人申報(bào)中出現(xiàn)的異?,F(xiàn)象,幫助稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正納稅人在申報(bào)過程中出現(xiàn)的并非主觀故意的錯(cuò)誤,有效降低納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)以及稅務(wù)人員的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),提高納稅人的稅收遵從度。納稅評(píng)估的過程也可以是稅法宣傳的過程,在納稅評(píng)估中稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人的指正,可以幫助納稅人更好的理解稅法中的相關(guān)規(guī)定。通過開展納稅評(píng)估有利于提升稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅服務(wù)水平,實(shí)現(xiàn)納稅服務(wù)
5、向深層次轉(zhuǎn)化。對于稅務(wù)機(jī)關(guān)來講,納稅評(píng)估既是稅收征管的重要一環(huán),也是納稅服務(wù)的一種形式,納稅評(píng)估的開展使得稅務(wù)機(jī)關(guān)的形象得到改善,避免或者降低了了剛性的稅務(wù)稽查的頻率,使得稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收行為更具有人情味。
對于土地增值稅納稅評(píng)估來說,科學(xué)合理的納稅評(píng)估指標(biāo)體系是必不可少的。而國內(nèi)現(xiàn)有的研究,專門針對土地增值稅這一稅種的較少。由于房地產(chǎn)行業(yè)較其他行業(yè)有其自身的經(jīng)營特點(diǎn),采用通用的納稅評(píng)估指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估,取得的效果可
6、能并不理想。因此,本文作者試圖結(jié)合對土地增值稅納稅評(píng)估理論和實(shí)務(wù)的研究,運(yùn)用文獻(xiàn)法和案例分析法這兩種研究方法,結(jié)合河南省的具體的土地增值稅政策與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況,仔細(xì)分析房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)、各稅種之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的各項(xiàng)構(gòu)成,認(rèn)真研究房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征收管理中常見的問題,在此基礎(chǔ)之上建立分為日常評(píng)估指標(biāo)、預(yù)繳評(píng)估指標(biāo)和清算評(píng)估指標(biāo)三個(gè)層次的指標(biāo)體系,分別用以監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營狀況、預(yù)繳情況和清算情況。并將該納稅
7、評(píng)估指標(biāo)體系運(yùn)用在一個(gè)典型案例的評(píng)估上,以此來檢驗(yàn)該評(píng)估指標(biāo)體系的可行性,并通過進(jìn)一步的實(shí)地核查和約談來解決評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn),從而說明該指標(biāo)體系的實(shí)用性。本文的創(chuàng)新之處在于,一是是針對目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評(píng)估研究理論、實(shí)務(wù)研究的不足,充分結(jié)合河南省具體的土地增值稅征管的相關(guān)政策法規(guī)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況,建立起分層次、有重點(diǎn)的土地增值稅納稅評(píng)估分析指標(biāo)體系;二是結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長的特點(diǎn),將部分評(píng)估數(shù)據(jù)的選取區(qū)間定位整
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