北京平谷區(qū)帝都水郡體驗式溫泉綜合項目商業(yè)計劃書.pdf

1、1.1 選題背景
　　隨著中國國民經濟連續(xù)30年的高速增長，人均可支配收入的逐年增加，服務業(yè)已經逐漸成為拉動國民經濟發(fā)展的源動力。┏━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┓┃城市┃GDP總量┃GDP增┃常住人口┃人均GDP┃人均可支配┃┃┃名稱┃（億）┃長率┃（萬）┃（美元）┃收入（元）┃優(yōu)勢資源說明┃┣━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━

2、━━━━━━━━━┫┃┃┃┃┃┃┃政治中心、教育、信┃┃北京┃16251┃8％┃1961┃12643┃32900┃息技術、旅游、行政┃┃┃┃┃┃┃┃中心┃┣━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫┃┃┃┃┃┃┃北方工業(yè)基地、現(xiàn)代┃┃天津┃11190┃16.50％┃1293┃13392┃24293┃制造業(yè)基地、港口城┃┃┃┃┃┃┃┃市┃┗━━━┻━━━━━┻━━━━━┻━━━━━┻━━

3、━━━━┻━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛
　　北京的年人均可支配收入由90年代初的不足5000元，2013年增長到32900元，由于可支配收入的增長，帶動相關的餐飲、服裝、住房、交通、商品進入全面的高速增長。服務業(yè)進入了全速的增長期。
　　大城市老百姓更愿意投資房地產，但是越來越多的人滿足的住房需求后，逐漸開始在旅游、養(yǎng)老、養(yǎng)生方面投入資金。大城市房價奇高不下，越來越多的人已經放棄了購房計劃，或者是已購房的人，開始逐漸

4、把提升生活品質，作為自己生活的源動力，收入花費在娛樂和養(yǎng)生方面就越來越成為趨勢。在北京周邊的溫泉洗浴、休閑度假、旅游景點每周都吸引著無數(shù)的人流，而且這種趨勢只增不減。
　　1.2 選題意義
　　借鑒大江戶成功的商業(yè)模型，并依托北京、天津巨大的消費市場，再參考平谷區(qū)域的地熱條件，準備成立聯(lián)合房地產公司，共同打造體驗式溫泉為主的商業(yè)模型，并配備部分養(yǎng)老住宅。形成以溫泉為吸引人流的突破口，帶動周邊的服務及餐飲，并開發(fā)養(yǎng)老為主的住宅

5、群。為北京的老年人以及需要特色消費的人群提供去處。
　　為老人提供適宜居住和消費娛樂的勝地，打造地產開發(fā)的組合模型
　　1.3 研究內容
　　以查閱資料、當?shù)卣⒄劇嵉乜疾?、參考相關企業(yè)發(fā)展狀況、走訪類似房地產企業(yè)、商業(yè)計劃書借鑒為主。
　　研究的主要內容:
　　1、研究周邊的旅游環(huán)境和自然資源
　　2、研究北京周邊人群的消費習慣和消費能力
　　3、研究北京平谷區(qū)的地產開發(fā)政策和地熱情況調查

6、
　　4、研究金海湖旅游區(qū)及盤山風景區(qū)周邊的交通情況及民俗等。
　　5、溫泉體驗和養(yǎng)老住宅組合開發(fā)模型，企業(yè)及消費群體的接受程度
　　1.4 擬解決的問題
　　1、自身的地熱利用方式
　　2、建設風險
　　3、經營的模式
　　4、裝修風格
　　5、營銷推廣人群及方向
　　6、財務現(xiàn)金流的控制
　　7、以住宅開發(fā)帶動溫泉的客流
　　8、以溫泉的運營帶動住宅的溢價
　　

7、9、股權架構
　　10、投資分紅模式等。
　　1.5 商業(yè)計劃書中主要的觀點
　　以唐宋文化作為溫泉的主要基調，引進溫都水城的管理團隊、開辟特色餐飲（舌尖上的中國，部分食品）、引進吳橋雜技的小型表演團隊、真正的體驗式溫泉、養(yǎng)老的最佳居住地、特產專賣店等遙相呼應，形成一個旅游、娛樂、溫泉、飲食、購物為一體的周末休閑勝地。引領體驗式溫泉+養(yǎng)老地產相互組合的開發(fā)模型。溫泉吸引人流，拉動房價;通過銷售養(yǎng)老住宅，回籠現(xiàn)金流，給溫

8、泉帶來穩(wěn)定的客流。
　　1.6 商業(yè)計劃書中主要的依據(jù)和結論
　　2013年我們對日本大江戶體驗式溫泉進行了實地考察，跟據(jù)大江戶經營部統(tǒng)計，2012年全年大江戶接待溫泉洗浴人數(shù)達到120萬人，營業(yè)收入超過4億人民幣，稅后利潤超過2億元人民幣，成功的商業(yè)模式帶動了大江戶周邊的房地產業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)等。
　　鑒于此，計劃在北京與天津邊界的金海湖旅游區(qū)和盤山旅游區(qū)之間，金海湖鎮(zhèn)的南太務村開發(fā)一個以體驗式溫泉為主題，配備適量

9、的養(yǎng)老住宅，通過養(yǎng)老住宅回籠資金，通過體驗式溫泉提升住宅品質、客流、溢價空間。
　　北京的南宮溫泉經營非常成功，說明溫泉經濟受到北京大部分市民的認可，由其成功的商業(yè)運營案例可以推算出，宋代體驗式溫泉能夠具備廣闊的盈利前景。
　　本項目的消費客群主要針對北京、天津的工薪消費，伴隨人均可支配收入的持續(xù)增加，消費力將進一步加大，因此不會受到“八項規(guī)定”等政策的影響，項目具備可開發(fā)前景，盈利空間較大。
　　根據(jù)測算，整個項目的