商品房預(yù)售合同糾紛中的法律關(guān)系分析——以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預(yù)售合同糾紛案為例.pdf

1、商品房預(yù)售制度是近年來新興發(fā)展起來的一種房產(chǎn)買賣方式，開發(fā)商利用這一方式籌措資金，降低成本。預(yù)售房產(chǎn)的價格最低，購房者也從中獲得了實惠，可以說預(yù)售制度的出臺使得買方與賣方達到了雙贏的目的，促進了房地產(chǎn)市場的繁榮進步，同時也推動了社會經(jīng)濟的長足發(fā)展。與現(xiàn)售房產(chǎn)相比，由于預(yù)售房產(chǎn)尚在建設(shè)中，其合同的履行期限更長、面臨的風(fēng)險更大、內(nèi)容更為復(fù)雜、涉及的法律關(guān)系也更多，且該制度的發(fā)展尚不成熟，存在著相關(guān)法律法規(guī)不完善，配套設(shè)施不健全等問題，甚至出

2、現(xiàn)了畸形發(fā)展的趨勢。商品房預(yù)售制度涉及的法律關(guān)系眾多，本文將采取案例分析的形式，以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預(yù)售合同糾紛案為例，對其中的法律關(guān)系進行分析。
　　本研究分為五個部分：第一部分介紹全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預(yù)售合同糾紛案的基本案情。該案涉及到預(yù)售人、預(yù)購人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和銀行多方主體之間的法律關(guān)系，爭議焦點有三個方面：第一，全某與紅樹灣公司簽訂的《建房意向書》屬于何種性質(zhì)、效力如何；第二，紅樹灣公司與鼎順

3、公司是否存在委托代理關(guān)系；第三，全某遭受的損失由誰承擔(dān)。針對以上爭議焦點，法院的認(rèn)定情況：第一，《建房意向書》性質(zhì)為商品房預(yù)售合同，由于預(yù)售人在簽約時及起訴前，均未取得預(yù)售許可證，因此不具有法律效力；第二，在認(rèn)定紅樹灣公司與鼎順公司是否存在委托代理關(guān)系上，一審法院認(rèn)為證據(jù)不足無法認(rèn)定雙方的委托代理關(guān)系，二審法院則存在不同意見，認(rèn)為鼎順公司不僅具有紅樹灣公司開具的授權(quán)委托書，而且將收取全某的2萬元誠意金轉(zhuǎn)交給了紅樹灣公司，以此認(rèn)定雙方存在

4、委托代理關(guān)系；第三，責(zé)任的承擔(dān)，由于兩級法院對委托代理關(guān)系的認(rèn)定不同，在責(zé)任的承擔(dān)上也出現(xiàn)不同的裁判結(jié)果。第二部分對《建房意向書》中的法律關(guān)系進行研究。首先，分析案件中《建房意向書》的性質(zhì)，得出其屬于商品房預(yù)售合同的結(jié)論。其次，對商品房預(yù)售合同的特點進行分析，它有著以下三個特點：其一，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)簽訂書面的合同，商品房預(yù)售合同屬于要是合同；其二，預(yù)售合同有不同于現(xiàn)售合同、附期限的買賣合同、預(yù)約合同的特點，是一種特殊的買賣合同；其三，預(yù)

5、售人資質(zhì)特定且要求嚴(yán)格。再次，以預(yù)售人與預(yù)購人之間的買賣合同關(guān)系為基礎(chǔ)，對商品房預(yù)售合同中存在的法律關(guān)系進行梳理：在涉及到代銷問題時，出現(xiàn)了預(yù)售人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、預(yù)購人三方主體之間的法律關(guān)系；在預(yù)購人不能一次性支付房款，需要向銀行進行按揭貸款時，涉及到預(yù)售人、銀行、預(yù)購人之間的法律關(guān)系。第三部分以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司案為例，對商品房預(yù)售合同中的委托代理關(guān)系進行認(rèn)定，包括了委托代理關(guān)系的認(rèn)定及不同關(guān)系下責(zé)任的承擔(dān)。第四部分對商品房

6、預(yù)售合同糾紛的種類及效力進行認(rèn)定。文章按照商品房預(yù)售合同中的不同主體來劃分種類，不同主體產(chǎn)生不同類型的糾紛，包括了一是買賣合同關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛，主要是對預(yù)售時未取得預(yù)售許可證的行為以及未進行登記備案的預(yù)售合同的效力進行認(rèn)定；二是基于委托代理關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛，代銷商收取高額溢價款的效力認(rèn)定問題；三是預(yù)售人、預(yù)購人與銀行之間的法律關(guān)系，包括了預(yù)售人保證責(zé)任的方式、范圍和期限的認(rèn)定以及對商品房預(yù)售預(yù)告登記效力的認(rèn)定。第五部分對本案引發(fā)的思考及

7、立法建議。在涉及商品房預(yù)售制度方面的涉及的法律法規(guī)主要有《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》、《商品房買賣合同解釋》、《商品房預(yù)售管理辦法》，存在問題有開發(fā)商銷售行為規(guī)范不嚴(yán)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)的準(zhǔn)入門檻低、預(yù)抵押登記制度司法解讀存在偏差、商品房銷售價格不規(guī)范等，針對以上問題，筆者認(rèn)為，一是要加大開發(fā)商的責(zé)任，建立誠信監(jiān)管系統(tǒng)，要求開發(fā)商承擔(dān)注意、警示義務(wù)，在開發(fā)無法做到以上義務(wù)給購房者造成損害的，與實際損害人一起