家庭共有人之一簽訂的征地拆遷安置房屋買賣合同效力研究.pdf

1、城市化進程不斷深入，卻仍未改變我國多年以來城鄉(xiāng)二元制的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。在鄉(xiāng)村生活中“家庭”、“戶”仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。家庭作為社會最小的“細胞”，家庭的財產(chǎn)關(guān)系與市場交易安全也一直以來是人們關(guān)注的核心問題。農(nóng)村征地拆遷安置房屋作為具有我國特色的城市化浪潮的產(chǎn)物，受到政府拆遷政策影響，不具有市場準(zhǔn)入條件。然而政策之下，依舊有許多人私自與他人簽訂合同出賣征地拆遷安置房屋。由于這些房屋不能及時辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致在房價高漲的數(shù)十年后，買受人

2、與出賣人就房屋過戶登記一事引發(fā)了大量訴訟。
　　本文第一部分介紹了家庭財產(chǎn)關(guān)系對社會經(jīng)濟變遷的重要作用，論述了家庭團體主義在中國農(nóng)村仍然具有廣大的社會背景。與此同時引出農(nóng)村城市化過程中發(fā)生的農(nóng)村征地拆遷安置房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛“同案不同判”的情形，以喚起學(xué)界對該問題的關(guān)注。
　　本文第二部分，結(jié)合政策與司法判決解釋了農(nóng)村征地拆遷安置房屋的建設(shè)背景與其特有的特點:保障性、無房產(chǎn)證、家庭共同共有的共有形態(tài)、出賣人毀約傾向等。此后從實

3、際司法實踐出發(fā)，對法院判決結(jié)果與理由進行歸納分析，發(fā)現(xiàn)法院的判決結(jié)果及其判決理由各不相同，對法律條文有著不同的理解與適用，在論證階段也出現(xiàn)各種前后矛盾的情況。
　　本文第三部分介紹了目前與共有人處分共有物相關(guān)的法律規(guī)范。并從法條出臺的背景與區(qū)分原則在公共政策領(lǐng)域的運用兩方面出發(fā)論證了部分法條屬于管理性強制規(guī)定，強調(diào)了在審判該類案件中區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為的重要性。
　　本文第四部分首先提出了四種出賣的情形:代共有人出賣、冒名

4、出賣、以戶主名義出賣和以自己名義出賣。然后對這幾種情形的法律行為進行具體分析，區(qū)分了家庭共有人一方簽字的行為與代理、無權(quán)處分、代表的關(guān)系，對其性質(zhì)做出了認定。家庭共有人冒名處分共有財產(chǎn)不屬于無權(quán)處分的類型應(yīng)當(dāng)類推適用無權(quán)代表的規(guī)定。而共有人以戶主的名義出賣房屋則應(yīng)當(dāng)認定為代表行為。
　　本文第五部分，通過家庭內(nèi)部共有人之間的利益與訴訟立場分析、家庭共有人與買受人之間的利益衡量與對比，推導(dǎo)出法院的價值選擇。筆者對法院審判的事實認定部