不動產(chǎn)冒名處分的法律效果分析.pdf

1、不動產(chǎn)冒名處分指的是假冒他人名義出賣他人房屋的現(xiàn)象，冒名人常通過盜取、偽造房產(chǎn)證書和房屋所有人的身份證明等手段，冒充房屋所有人的身份與買受人簽訂房屋買賣合同，有的甚至騙過不動產(chǎn)登記機構成功辦理房屋過戶手續(xù)，從而獲取非法利潤。此種行為不僅嚴重損害了被冒名人的合法權益，也給買受人帶來了極大的交易風險并嚴重挑戰(zhàn)了正常的不動產(chǎn)登記秩序。我國對于解決不動產(chǎn)冒名處分糾紛尚無明確的法律規(guī)定，僅最高人民法院的有關答復和一些地方法院為解決此類糾紛出臺的相

2、關規(guī)定可供參考。從司法審判實務看，在法律適用上，有善意取得與表見代理等不同做法。此外，該類糾紛還涉及合同效力認定等問題。不動產(chǎn)冒名處分涉及多方當事人和多重法律關系，有時還牽涉刑事與民事的交叉，對其展開深入研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　本研究主要內(nèi)容包括：⑴不動產(chǎn)冒名處分不屬于狹義的無權處分，行為人不是用自己的名義而是以被冒名用人的名義與他人實施法律為行為，與《物權法》第106條所規(guī)定的無權處分不同;不動產(chǎn)善意取得制度只存在于

3、登記錯誤的情形，不動產(chǎn)冒名處分并沒有發(fā)生登記錯誤;不動產(chǎn)冒名處分的相對人不是相信不動產(chǎn)登記的權利外觀，而是相信冒名人就是被冒名人的權利主體的外觀，與善意取得制度中的“善意”不同。因此，不動產(chǎn)冒名處分不適用善意取得制度。⑵不動產(chǎn)冒名處分中，被冒名人自始至終沒有參與到交易行為中，相對人也不知道被冒名人的存在，即該行為只存在冒名人與相對人兩方主體，不具有表見代理制度中的三方主體結構;相對人所相信的不是冒名人有代理權的外觀，而是冒名人就是被冒名

4、人;冒名人使用盜取、偽造被冒名人名義的手段，被冒名人對此實難防范更沒有過錯。因此，不動產(chǎn)冒名處分不具備類推適用表見代理制度的構成要件。⑶不動產(chǎn)冒名處分糾紛，其核心是確定物權歸屬，明確合同效力和責任的承擔。為此，可以區(qū)分不動產(chǎn)是否完成過戶分別對待處理。冒名人與相對人簽訂的合同不能因不是被冒名人的真實意思表示而被認定無效，合同的真正主體是冒名人與相對人，被冒名人并未參與;也不能因冒名人可能構成犯罪而當然認定無效。由于不動產(chǎn)冒名處分既不適用善