業(yè)主公約的中日比較研究.pdf

1、發(fā)達(dá)國(guó)家區(qū)分所有制度中，區(qū)分所有建筑物的使用和管理、區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)相互間關(guān)系的事項(xiàng)，除了有區(qū)分所有法的規(guī)定外，還由業(yè)主公約來規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團(tuán)體最高自治規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，確立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主公約為主要內(nèi)容的物業(yè)管理制度，業(yè)主公約是其中的一項(xiàng)重要制度。 本論文以物業(yè)管理制度中的業(yè)主公約為研究對(duì)象，全文主要從四個(gè)方面進(jìn)行闡述，即業(yè)主

2、公約的法律性質(zhì)、業(yè)主公約的制定、業(yè)主公約的記載事項(xiàng)以及業(yè)主公約的效力。通過對(duì)日本《區(qū)分所有法》、日本國(guó)土交通省《公寓標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)約》與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》的比較，提出兩國(guó)業(yè)主公約在制定方式、記載內(nèi)容以及效力等方面的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)，提出了我國(guó)業(yè)主公約應(yīng)該借鑒和有待完善的地方。 業(yè)主公約在業(yè)主團(tuán)體的法律地位，如公司的章程、國(guó)家的憲法，是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)則。制定業(yè)主公約可以彌補(bǔ)、細(xì)化法律規(guī)定的不足、為

3、業(yè)主保護(hù)自己的合法利益、處理鄰里糾紛以及管理組織的合法運(yùn)行提供了依據(jù)。業(yè)主公約法律性質(zhì)的定位，會(huì)決定業(yè)主公約的制定主體、記載事項(xiàng)的自治權(quán)限、以及業(yè)主公約的效力。盡管業(yè)主公約的法律性質(zhì)已經(jīng)被我國(guó)多數(shù)學(xué)者所認(rèn)同，但是在業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定中還沒有體現(xiàn)出最高自治規(guī)則的意義所在。 在業(yè)主公約制定方面，通過中日兩國(guó)相關(guān)規(guī)定的比較，指出了業(yè)主公約制定階段新建住宅業(yè)主臨時(shí)公約(原始公約)存在的缺陷，以及制定業(yè)主公約的規(guī)定還存在的不足，并提出應(yīng)該

4、增加或者修改現(xiàn)有規(guī)定的方面。例如，表決權(quán)的計(jì)算因素如何考慮大業(yè)主和中小業(yè)主雙方的利益，多數(shù)決中對(duì)少數(shù)人有“特別影響”的事項(xiàng)如何保護(hù)少數(shù)人的特殊利益等。 在業(yè)主公約的記載事項(xiàng)方面，通過中日兩國(guó)相關(guān)規(guī)定的比較，指出了我國(guó)在業(yè)主公約記載事項(xiàng)方面，只有原則性規(guī)定，沒有絕對(duì)記載事項(xiàng)、相對(duì)記載事項(xiàng)及任意記載事項(xiàng)的區(qū)分，缺少可操作性，業(yè)主的自治權(quán)利受到限制。我國(guó)的業(yè)主公約示范文本應(yīng)該增加具體的指導(dǎo)性意見，在業(yè)主公約中還應(yīng)該完善專有部分和共用部