論住宅物業(yè)管理中的保安責(zé)任.pdf

1、從上世紀(jì)九十年代開始，物業(yè)管理作為新興行業(yè)在我國內(nèi)地迅速興起，與之同時(shí)，物業(yè)糾紛也直線增多，其中的物業(yè)保安問題尤其突出。但鑒于涉及法律關(guān)系復(fù)雜、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊、法律規(guī)定欠缺等原因，對(duì)住宅物業(yè)管理中的保安責(zé)任在學(xué)界和司法實(shí)踐中長(zhǎng)期存在較大爭(zhēng)論，加強(qiáng)對(duì)保安責(zé)任的研究和探討顯得十分必要。 本文除引言與結(jié)語外，共有五部分組成。第一部分就物業(yè)管理中保安職責(zé)的來源及內(nèi)容進(jìn)行分析。認(rèn)為保安義務(wù)不僅來源于雙方合同的約定，同時(shí)也來源于制定法，保安義

2、務(wù)的內(nèi)容主要有三方面，即設(shè)施設(shè)備方面的保安義務(wù)，管理制度方面的保安義務(wù)，防范、制止違法行為方面的保安義務(wù)。第二部分就物業(yè)管理保安責(zé)任的法律性質(zhì)進(jìn)行探討，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間首先是一種合同關(guān)系，故保安責(zé)任的性質(zhì)也主要是合同責(zé)任，但因未盡設(shè)施設(shè)備方面的保安義務(wù)致業(yè)主受損害時(shí)也應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，此時(shí)存在違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合。第三部分比較研究我國臺(tái)灣、香港地區(qū)的物業(yè)保安規(guī)定，物業(yè)保安在臺(tái)灣、香港地區(qū)都是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，對(duì)物業(yè)保安都有

3、任職資格要求，保安職責(zé)規(guī)定比較明確，并通過購買保險(xiǎn)來分散保安責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。第四部分就第三人侵害時(shí)的保安責(zé)任進(jìn)行研究，認(rèn)為在第三人侵害致業(yè)主受損情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以合同沒有明確約定保安責(zé)任為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到了保安職責(zé)，應(yīng)從合同的約定來判斷，其次從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、保安規(guī)章制度來判斷，從保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、遵守了保安規(guī)章制度來判斷，第三人侵害情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任形式應(yīng)為補(bǔ)充責(zé)