商品房認(rèn)購(gòu)合同法律規(guī)制研究.pdf

1、近幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)頻繁,引發(fā)了大量商品房買賣合同糾紛,伴隨房屋預(yù)售制度的實(shí)施,商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛也愈演愈烈。本文以合同法理論為基礎(chǔ),結(jié)合司法實(shí)踐調(diào)查,對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛中涉及到的認(rèn)購(gòu)定金問題、預(yù)約合同理論和違反認(rèn)購(gòu)合同的法律責(zé)任進(jìn)行了論述,并在文章最后總結(jié)了合同主體雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范和權(quán)利救濟(jì)策略,以及在商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛化解機(jī)制方面提出了立法、司法建議和行政性應(yīng)對(duì)措施。
　　 通過文本的論述,筆者著重

2、提出了以下觀點(diǎn):
　　 1、商品房認(rèn)購(gòu)合同的性質(zhì)應(yīng)從簽訂認(rèn)購(gòu)合同的目的和內(nèi)容的完整性程度來(lái)界定。如果合同內(nèi)容完備,當(dāng)事人的真實(shí)意圖是買賣而不是預(yù)約,則構(gòu)成商品房買賣合同。
　　 2、商品房買賣認(rèn)購(gòu)合同中的定金,屬于立約定金和違約定金,在有特別約定情況下,構(gòu)成解約定金。除了解約定金外,如果還有其他損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。
　　 3、違反預(yù)約性質(zhì)的認(rèn)購(gòu)合同承擔(dān)締約過失責(zé)任,違反買賣合同性質(zhì)的認(rèn)購(gòu)合同承擔(dān)違約責(zé)任。締約過失

3、責(zé)任應(yīng)賠償信賴?yán)鎿p失,信賴?yán)鎿p失包含直接經(jīng)濟(jì)損失和機(jī)會(huì)損失。機(jī)會(huì)信賴?yán)嬷械臋C(jī)會(huì)損失指的是誠(chéng)信一方基于對(duì)另一方的信賴而失去了與他人訂立同一性質(zhì)的機(jī)會(huì),如果與他人訂立同樣的合同并沒有增加除締約費(fèi)用及利息意外的成本支出,則不存在機(jī)會(huì)損失。
　　 4、要從根本上化解商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛必須保證審判機(jī)關(guān)規(guī)范商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛的司法審理,政府機(jī)關(guān)應(yīng)通過宏觀調(diào)控規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并嚴(yán)厲打擊商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)行為,同時(shí)緩和國(guó)家對(duì)民事行為的行