大通地產(chǎn)2010年9月上海楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊投資可行性報(bào)告

1、大通地產(chǎn) 大通地產(chǎn) 2010 2010 年 9 月上海楊浦區(qū)平?jīng)雎?月上海楊浦區(qū)平?jīng)雎?149 149 街坊地塊投資可行性 街坊地塊投資可行性報(bào)告 報(bào)告第一章 第一章簡(jiǎn)介 簡(jiǎn)介一、 任務(wù)介紹? 大通地產(chǎn)受電力集團(tuán)的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?149 街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。? 此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)方案、適宜的項(xiàng)目規(guī)劃以及電力集團(tuán)參與項(xiàng)目的合作模式等。二、 重要結(jié)論及建議1.

2、 報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算的地價(jià)按照 82341.84 萬元計(jì)算，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。租價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法，售價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。3. 方案比較投資估算表(直接開發(fā)成本)編號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位價(jià)值（元）計(jì)算指標(biāo)（平米）總值（萬元） 備注1 土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi) 土地

3、出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi) 8400 8400 98026 82341.84 82341.842 前期費(fèi) 前期費(fèi) 539 539 98026 5283.60 5283.602-1 規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi) 692-2 工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi) 462-3 三通一平費(fèi) 202-4 大市政配套 3282-4 前期籌建開辦費(fèi) 462-5 其他 303 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 508 508 4979.72 4979.723-1 供水 433-2 供電 223 含架

4、空線入地開關(guān)站費(fèi)用3-3 通訊 133-4 環(huán)保設(shè)施 153-5 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 123-6 景觀綠化工程費(fèi) 142 包含公共綠地建設(shè)費(fèi)3-7 室外總體等 503-8 其他 104 建筑安裝費(fèi) 建筑安裝費(fèi) 5500 5500 98026 53914.3 53914.3（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場(chǎng)部分及寫字樓部分裝飾等）5 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 448 448 98026 4391.56 4391.56 直接開發(fā)

5、成本 3％合計(jì) 合計(jì) 建設(shè)投資 建設(shè)投資 （2—5 項(xiàng)相加） 項(xiàng)相加） 6995 6995 98026 68569.19 68569.19? 土地費(fèi)，合計(jì) 82341.84 82341.84 萬元， 萬元，折合每畝 折合每畝 1680 1680 萬元 萬元；? 前期費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)、三通一平費(fèi)、大配套、前期籌備費(fèi)、其他費(fèi)用等按 539 539 元/平方米計(jì)算；? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括水電、通訊、環(huán)保設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、景