城項(xiàng)目股權(quán)投資信托可行性研究報(bào)告

1、成都中信蜀都新城項(xiàng)目股權(quán)投資信托 成都中信蜀都新城項(xiàng)目股權(quán)投資信托可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告報(bào)告要點(diǎn)：一、信托計(jì)劃摘要 一、信托計(jì)劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模 5-7.2 億元，全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過(guò) 2.2 億元。原股 東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 0.6 億元。 ）信托募集資金全部通過(guò)增資的形式向項(xiàng)目公 司——

2、成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開發(fā)，首期 5 億元信托資金完 成增資后，安信信托（信托計(jì)劃）持有的項(xiàng)目股權(quán)比例為 67.57%，其余 3 位股東的股權(quán)比例為 32.43%。 信托計(jì)劃整體期限 3 年，可自存續(xù)期屆滿 1 年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。 信托本益的還款來(lái)源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開發(fā)收益。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過(guò)年 化 12%，則原股東有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行

3、減資，并提前結(jié)束信托計(jì) 劃——其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化收益率“12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部 投資回報(bào)進(jìn)行分配。 若信托期滿時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來(lái)三家股東承諾對(duì)信托本益按年化收益率 12

4、%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足，并將其持有的 32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約 保證。若信托到期時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信 托可將項(xiàng)目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信 托本益的分配。二、成都項(xiàng)目?jī)?nèi)容摘要 二、成都項(xiàng)目?jī)?nèi)容摘要 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（土地一級(jí)整 理

5、及配套開發(fā)）的一部分，開發(fā)商為成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬(wàn)騰實(shí)業(yè)以及成都世通 共同出資設(shè)立，注冊(cè)資本 2.4 億元。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和 公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。本 項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20 分鐘車程，317 國(guó)道、成灌高 速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵

6、2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目總占地面積 426.48 畝，平均容積率 4.5，預(yù)計(jì)總建筑面積 170.79 萬(wàn)平方米，其中住宅約 95.71 萬(wàn)平方米，商業(yè) 27.26 萬(wàn)平方米，地下面積約 47.81 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目開發(fā)總投入預(yù)計(jì)約 72 億 元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 28.56 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 39.63%，項(xiàng) 目總體開發(fā)周期為 6 年，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 64.32%；信

7、托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) 39.75%。本項(xiàng)目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 2.2 億以及原股東 0.6 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策 略（將部分商業(yè)由租轉(zhuǎn)售） ，即可保證整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后 的順利退出（具體測(cè)算見“項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算” ） 。 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價(jià)為 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平米（商鋪） ，較市場(chǎng) 價(jià)格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際

8、。三、質(zhì)押及保證 三、質(zhì)押及保證 1、若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對(duì)信托收益按年化收 益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。 2、項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過(guò)股東借款方式補(bǔ)足。 3、項(xiàng)目公司原來(lái)三家股東將持有的 32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng) 目公司最低貨幣

9、資金余額的履約保證。 4、項(xiàng)目公司日常開發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)，安信信托向項(xiàng)目公司派出 3-4 名董事 （占董事會(huì)席位超過(guò)三分之二）及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng) 管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。 5、項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只為申請(qǐng)的開發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對(duì)外提供任何擔(dān)保。 四、我司收益分析 四、我司收益分析 信托計(jì)劃資金收益按照 12%/年及超額部分的 20

10、%分配，我司另行收取 4%/年的信托報(bào)酬。項(xiàng)目總 體收益約 5000-6000 萬(wàn)元，其中 2010 年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益約 1000-1200 萬(wàn)元。 申請(qǐng)項(xiàng)目設(shè)立。 信托業(yè)務(wù)二部信托經(jīng)理：欒雅鈞、陳錡信托經(jīng)理助理：沈研、李鼎 2010 年 9 月 20 日第 1 頁(yè)報(bào)告摘要 報(bào)告摘要1、 中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā),項(xiàng)目總占地426.48 畝（由 9 塊地組成） ，總建筑

11、面積約 170 萬(wàn)㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26 萬(wàn)㎡，住宅面積 95.71 萬(wàn)㎡,地下建筑面積 47.81 萬(wàn)㎡。若項(xiàng)目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 28.56 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 39.63%，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) 39.75%。本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（土地一級(jí)整

12、理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程，317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目， “三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接