交通運輸論文-城市軌道交通建設(shè)對地價影響的評估模型及實證—以北京市軌道交通為例

1、交通運輸論文 交通運輸論文-城市軌道交通建設(shè)對地價影響的評估模型及實證 城市軌道交通建設(shè)對地價影響的評估模型及實證———以北京市軌道交通為例 以北京市軌道交通為例摘 要:城市軌道交通投資能夠帶來巨大的外部效益,測算這種效益對于準確估量投資 收益和制定軌道交通開發(fā)利益還原政策都有重要意義,然而如何估算這種效益是 一個一直以來困擾城市投資專家的問題,而借用沿線土地價值增值幅度來評價軌 道交通的外部效益是解決這個問題的一個主要的思路。本文分

2、析了城市軌道交 通與地價之間的相互作用關(guān)系,借鑒國內(nèi)外學者的相關(guān)研究成果,定量地分析了城 市軌道交通對于地價的影響情況,重點探討了基于資產(chǎn)價值法的軌道交通沿線開 發(fā)利益計算方法,并根據(jù)北京市輕軌13號線(西直門——— 霍營段)的實際情況建立了北京市軌道交通建設(shè)地價影響函數(shù),并通過另一條城市 軌道交通線———八通線給出了實證檢驗過程。關(guān)鍵詞:軌道交通;地價;外部效益;投資效益外溢一、研究背景城市軌道交通,又稱快速軌道交通,簡稱城市快軌,捷

3、運系統(tǒng)。狹義來講是指一個城 市或大都市區(qū)范圍內(nèi)以鋼輪鋼軌系統(tǒng)或膠輪軌道系統(tǒng)為基礎(chǔ)的公共交通體系,包 括地下鐵路、輕軌、市郊鐵路和有軌電車等。廣義而言包括城市之間的高速鐵路 如日本的新干線和我國廣州深圳之間的準高速列車。本文研究對象指狹義的軌 道交通方式。城市軌道交通具有運量大,速度快,準點,污染少,能耗比較低等多方面的優(yōu)點,從18 63年英國倫敦第一條地鐵開通運行至今,全球已經(jīng)有43個國家320多個城市修建 了軌道交通線路,其中80多個

4、城市修建了地鐵,很多大城市形成了比較完善的軌道 交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。城市軌道交通方式已經(jīng)成為目前大都市公共交通的主要方式。城市軌道交通的 發(fā)展動力主要源于促進社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施公共投資,基于公共投資的外溢 性理論,公共投資對社會的貢獻(外部性)是公共投資的一個主要收益[1]。城市軌 道交通主要有兩個方面的社會貢獻:1減輕道路交通的壓力,降低地面公共交通承 擔的客運周轉(zhuǎn)量,并通過誘發(fā)運量降低地面交通量;2對城市土地的增值作用,改變 土地用途

5、、進而通過改變城區(qū)的區(qū)位結(jié)構(gòu)來影響城市總體規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢。在軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給社會提供運輸供給、提高周邊地區(qū)的交通可達性進 而使地價增值的同時,使用公共交通的穩(wěn)定通勤客流和地價間相互作用勢必將改 變土地利用內(nèi)容,進一步改變運輸需求,產(chǎn)生運輸需求與運輸供給間新的矛盾,從 而構(gòu)成了運輸設(shè)施建設(shè)與地價間的循環(huán)關(guān)系。運輸設(shè)施與地價的循環(huán)關(guān)系如圖1 所示。在綜合考慮國內(nèi)外的經(jīng)驗基礎(chǔ)之上,本研究對于北京市軌道交通建設(shè)的地價影響 進行定量分析,基

6、于地價函數(shù)法建立北京市軌道交通建設(shè)地價影響模型,選取這種 方法主要有以下兩方面原因:首先是地價函數(shù)法在日本已經(jīng)有了幾十年的研究和 實踐經(jīng)驗,方法比較成熟,有日本的多個城市的研究可以參考;其次是因為數(shù)據(jù)相 對容易取得,也比較準確,可信度較高。 (一)前提假設(shè)在分析之前,設(shè)定以下前提假設(shè):1. 用房價差來代替地價差在國外及港臺地區(qū),地產(chǎn)和房地產(chǎn)沒有嚴格的區(qū)別;而在大陸,地產(chǎn)和房地產(chǎn)的概 念則是有區(qū)別的,地產(chǎn)指土地的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn),而房地產(chǎn)則是房

7、和地的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的 總稱。在我國,房產(chǎn)的所有權(quán)可以是國家所有、集體所有或個人所有,而土地只能 是國家所有和集體所有,個人和單位只能擁有土地的使用權(quán)。因此在我國房價包 含土地價值,房價完全由區(qū)位和市場供需來左右,因此用同類房價來估計模型的參 數(shù),可以預測軌道交通線路對土地增值的影響。因此在本研究中,選擇房價來替代 地價,即通過分析軌道交通沿線的房價動態(tài)來把握軌道交通開發(fā)利益的尺度。2.僅考慮普通住宅的房價變化城市軌道交通開發(fā)利益的作用形式

8、涉及到多方面因素,就商用樓宇來說,至少要考 慮商用樓宇至市中心的距離、據(jù)軌道交通車站的距離、房情(高層、多層、寫字樓 、商住樓等)差異、地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況等因素,要完全客觀地反映上述影響因 素具有相當大的困難。所以,本文房價差僅考慮普通高層住宅。 (二)變量的選取及線性回歸模型本研究中所采用模型的基本建立方法是地價函數(shù)法。這種方法的基本思想是:在 軌道交通新線沿線區(qū)域,選定若干個地點,分析影響地價的各種因素,并假設(shè)地價 與各影響因素間

9、的關(guān)系不會伴隨軌道交通設(shè)施的建設(shè)而發(fā)生變化,據(jù)此來推定沿 線區(qū)域的地價函數(shù),最后通過計算某一地塊在軌道交通建設(shè)前后的地價差,來確定 該地塊由于軌道交通帶來的開發(fā)利益。地價函數(shù)通常取多元函數(shù),通過自變量取值反映軌道交通建設(shè)前后的土地屬性,其形式一般取為對數(shù)形式: ,其中的自變量ｘｉｊ是不同土地屬性的反映,通過構(gòu)造地價函數(shù)來計算開發(fā)利益方法 成立的一個重要前提是假設(shè)地價函數(shù)關(guān)系伴隨軌道交通建設(shè)并不發(fā)生變化,在這 一前提下,該方法既可以用于事