城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)工程審批程序

1、,規(guī)劃核實(shí)、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)工程審批程序,主 講：葉 力 （原主講：湯宇卿 博士 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 教授 上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 所長(zhǎng)）2014年12月,主要內(nèi)容,當(dāng)前我國(guó)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作現(xiàn)狀分析和核實(shí)中遇到的新情況、新問(wèn)題及其解決思路和方法建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容、依據(jù)及程序建設(shè)項(xiàng)目的分期核實(shí)、建

2、筑面積誤差等核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)、受理及圖件核驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)勘查與確認(rèn)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作的監(jiān)督管理與檢查建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)中應(yīng)注意的問(wèn)題、違法建設(shè)行為的查處以及典型案例分析規(guī)劃核實(shí)過(guò)程中規(guī)劃與相關(guān)部門之間的工作協(xié)調(diào)機(jī)制規(guī)劃行政審批、許可程序；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收管理,1.當(dāng)前我國(guó)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作現(xiàn)狀分析和核實(shí)中遇到的新情況、新問(wèn)題及其解決思路和方法,1.1 背景,城市規(guī)劃由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展帶來(lái)的

3、外部效應(yīng)也越來(lái)越明顯。城市建設(shè)管理略顯滯后。,1.1 背景,各類違法建設(shè)現(xiàn)象屢屢發(fā)生。雖然各個(gè)城市相繼成立了城市管理監(jiān)察大隊(duì)等組織，在某種程度上遏制了部分違法建設(shè)行為的發(fā)生和蔓延。涉及到行政相對(duì)人的切身利益（某些情況下是商業(yè)利潤(rùn)），法規(guī)的修改完善跟不上社會(huì)的發(fā)展變化，“鉆法律的空子”、“打擦邊球” 。,1.2 城區(qū)內(nèi)的插建、擴(kuò)建現(xiàn)象,建成區(qū)內(nèi)的插建、擴(kuò)建大致分為兩類：一類為程序性違章，此類建筑符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)定，由于規(guī)劃制定時(shí)對(duì)未來(lái)發(fā)

4、展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)的局限，使某些地區(qū)的規(guī)劃功能不夠健全，這些插建、擴(kuò)建建筑為適應(yīng)這種需要而產(chǎn)生，實(shí)際是對(duì)規(guī)劃的彌補(bǔ)和反饋；另一類為實(shí)質(zhì)性違章，此類建筑本身缺乏存在的合理性，既違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)，又給規(guī)劃、環(huán)境以及居民生活帶來(lái)嚴(yán)重影響。,1.2 城區(qū)內(nèi)的插建、擴(kuò)建現(xiàn)象,原因分析：從客觀上講是規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高不相適應(yīng)的產(chǎn)物：①早期的城區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低，已滿足不了居民的需要，有關(guān)單位在未辦理手續(xù)的情況下進(jìn)行了插建、擴(kuò)建。

5、②部分建設(shè)單位擅自改變城區(qū)規(guī)劃，造成公建設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，繼而出現(xiàn)插建、擴(kuò)建現(xiàn)象。③由不同開發(fā)單位建設(shè)的區(qū)域，配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，造成插建、擴(kuò)建現(xiàn)象嚴(yán)重。,1.2 城區(qū)內(nèi)的插建、擴(kuò)建現(xiàn)象,原因分析：④社區(qū)管理部門為解決轄區(qū)內(nèi)下崗居民的再就業(yè)，以及從自身創(chuàng)收角度出發(fā)，進(jìn)行違章插建、擴(kuò)建。⑤由于居民家庭結(jié)構(gòu)變化和住房需求的增加，導(dǎo)致部分居民在住區(qū)域附近擅自插建、搭建。⑥缺乏可持續(xù)發(fā)展的思想，城區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)缺少預(yù)留用地，導(dǎo)致需求增

6、加后插建。,1.3 工程項(xiàng)目超面積建設(shè),工程項(xiàng)目超面積建設(shè)是指在批準(zhǔn)的詳規(guī)范圍內(nèi)，符合用地性質(zhì)并經(jīng)審批的項(xiàng)目，建成后建筑面積超過(guò)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《建筑工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積。某市超面積項(xiàng)目比例達(dá)86.8%，超出上述控制范圍受到處罰的項(xiàng)目比例達(dá)20.9%。某市辦公樓建設(shè)預(yù)算和面積嚴(yán)重超標(biāo),1.3 工程項(xiàng)目超面積建設(shè),原因分析：開發(fā)單位送審項(xiàng)目的不確定性，導(dǎo)致工程項(xiàng)目超面積建設(shè)。規(guī)劃許可證的內(nèi)容不夠明確，如許

7、可證注明了項(xiàng)目的規(guī)模、層數(shù)、高度、位置等，但在實(shí)際檢查時(shí)，這些指標(biāo)所包含的具體內(nèi)容卻較難把握。,1.4 規(guī)劃控制地塊的管理,建筑物改變使用性質(zhì)是指由于地塊的區(qū)位和周邊環(huán)境發(fā)生變化后，建筑物使用性質(zhì)的趨利改變。在某市建筑物改變使用性質(zhì)的矛盾主要集中在兩方面：①建成區(qū)域內(nèi)的居住用房“破墻開店”；②是使用性質(zhì)改變后與所在區(qū)域規(guī)劃功能發(fā)生沖突。,1.4 規(guī)劃控制地塊的管理,原因分析：①動(dòng)遷政策缺乏統(tǒng)一性和一貫性，很大程度上誤導(dǎo)了規(guī)劃控制地

8、塊內(nèi)農(nóng)、居民戶的違法建設(shè)行為。②征地單位與屬地政府部門之間管理職責(zé)不明確，導(dǎo)致對(duì)規(guī)劃控制地塊的管理脫節(jié)，各類矛盾突出。③部分開發(fā)單位出于自身經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)已征地塊長(zhǎng)期不啟動(dòng)開發(fā)，造成地塊“征而未用”，產(chǎn)生一系列管理問(wèn)題。,1.5 城市的粗放式發(fā)展,歷史文化名城重開發(fā)、輕保護(hù)，致使歷史文化遺產(chǎn)遭到破壞。城市忽視風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)，造成自然生態(tài)和景觀資源迅速退化和消失。一些城市變更規(guī)劃、大拆大建，資源能源浪費(fèi)嚴(yán)重。,某風(fēng)景名勝區(qū)過(guò)度開發(fā),

9、1.6 規(guī)劃管理人員的違紀(jì)行為,未依法編制、修改規(guī)劃違法行為地方人民政府濫用職權(quán)委托不具相應(yīng)資質(zhì)單位編制規(guī)劃人民政府濫用職權(quán)利用職權(quán)謀取私利城鄉(xiāng)規(guī)劃行政不作為違規(guī)調(diào)整規(guī)劃條件未依法公示和公開征求意見(jiàn)規(guī)劃瀆職行為……,1.7 解決思路和方法,完善法規(guī)體系建設(shè)，制訂地方性城鎮(zhèn)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)管理辦法依照國(guó)家和地方的建設(shè)規(guī)范，強(qiáng)化規(guī)劃核實(shí)測(cè)量技術(shù)。強(qiáng)化建設(shè)工程審批程序管理，減少違紀(jì)違規(guī)的因素。加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督和行政執(zhí)法，

10、保障城市各項(xiàng)建設(shè)納入城市規(guī)劃軌道。,1.7 解決思路和方法,**市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法 第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、**省建設(shè)廳監(jiān)察廳《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（*建規(guī)〔2007〕150號(hào)）和**省建設(shè)廳對(duì)建筑面積計(jì)算有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。　　第二條  本

11、市市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)的管理適用本辦法。 第三條  建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)》的圖紙文件內(nèi)容為依據(jù)，并審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的建筑面積和容積率。 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建(構(gòu))筑物的體量、位置、外形等明顯不符合規(guī)劃要求，構(gòu)成違法建設(shè)的，規(guī)劃核實(shí)前先依法查處違法建設(shè)。,1.7 解決思路和方法,**市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積

12、率規(guī)劃核實(shí)管理辦法 第四條  規(guī)劃核實(shí)時(shí)建筑面積的測(cè)量按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　∩暾?qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向規(guī)劃部門提交具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪單位出具的規(guī)劃核實(shí)測(cè)繪報(bào)告。規(guī)劃核實(shí)測(cè)繪報(bào)告是規(guī)劃部門依法對(duì)建筑面積、容積率及相關(guān)規(guī)劃許可要素進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)的憑據(jù)。規(guī)劃核實(shí)測(cè)繪報(bào)告包括工程竣工測(cè)繪報(bào)告和建筑面積測(cè)量報(bào)告，要求如下：　?。ㄒ唬┕こ炭⒐y(cè)繪報(bào)告由具有相應(yīng)規(guī)

13、劃測(cè)繪資質(zhì)等級(jí)的單位，對(duì)建設(shè)用地范圍內(nèi)建(構(gòu))筑物的體量、位置、外形、間距、主要立面和豎向尺寸等規(guī)劃要素進(jìn)行實(shí)測(cè)后出具；　　（二）建筑面積測(cè)量報(bào)告由具有相應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)等級(jí)的單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及房產(chǎn)測(cè)量有關(guān)規(guī)定對(duì)建設(shè)用地范圍內(nèi)建(構(gòu))筑物的建筑面積進(jìn)行實(shí)測(cè)后出具。,1.7 解決思路和方法,**市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法 第五條  由于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(G

14、B/T17986-2000)與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)計(jì)算建筑面積的規(guī)定不一致等原因，本市市區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量建筑面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)建筑面積)與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)》許可建筑面積（以下簡(jiǎn)稱許可建筑面積）兩者之間的誤差允許范圍為3％。有地下工程的，地下工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范圍和地上工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范圍均為3％；建設(shè)工程包含2個(gè)或2個(gè)以上單體建筑的，單體建筑的實(shí)測(cè)建筑面

15、積誤差允許范圍為5％?！　〉诹鶙l  實(shí)測(cè)建筑面積在誤差允許范圍內(nèi)的，視為建筑面積和容積率符合規(guī)劃要求。　　在誤差允許范圍內(nèi)，實(shí)測(cè)建筑面積低于或超出許可建筑面積的部分，土地出讓金不再多退少補(bǔ)。　　在誤差允許范圍內(nèi)，相關(guān)規(guī)費(fèi)按實(shí)結(jié)算。,1.7 解決思路和方法,**市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法 第七條  實(shí)測(cè)建筑面積超出誤差允許范圍的，先按違法建設(shè)依法處理，對(duì)予以保留的建（構(gòu)）筑物，再按下

16、列情況進(jìn)行處理：　　（一）對(duì)超出3％以上（不含3%）的部分，按照《關(guān)于明確超容積率建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》(常國(guó)土資發(fā)〔2005〕139號(hào))明確標(biāo)準(zhǔn)的2倍補(bǔ)繳土地出讓金；　?。ǘ?duì)低于3％以下的部分，土地出讓金不予退還；　?。ㄈ┫嚓P(guān)規(guī)費(fèi)按實(shí)結(jié)算?！　〉诎藯l  規(guī)劃部門按實(shí)測(cè)建筑面積出具《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格單》，建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)全部結(jié)束后換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）?！　〉诰艞l  房屋產(chǎn)

17、權(quán)登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)按《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格單》中認(rèn)定的實(shí)測(cè)建筑面積進(jìn)行登記?！　∥慈〉靡?guī)劃部門《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格單》的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)不予產(chǎn)權(quán)登記。　　第十條  本辦法自2009年1月1日起施行。,2.建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容、依據(jù)及程序,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,什么是建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)？建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)是指各級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批內(nèi)容和批準(zhǔn)的相

18、關(guān)圖件為依據(jù)，對(duì)已竣工的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃條件復(fù)核和確認(rèn)的行政行為。建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)只有通過(guò)測(cè)量手段，獲取竣工后建設(shè)工程的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，才能檢查城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)工程許可是否已得到正確實(shí)施，評(píng)估建設(shè)工程項(xiàng)目社會(huì)效益和影響。規(guī)劃核實(shí)測(cè)量是規(guī)劃核實(shí)的基礎(chǔ)性工作，也是相關(guān)部門科學(xué)行政、依法行政的重要依據(jù)。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容驗(yàn)核建設(shè)工程放線報(bào)告；核實(shí)建設(shè)工程是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及其附件、附

19、圖確定的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)；檢查規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)應(yīng)拆除的建筑物是否按規(guī)定拆除；核發(fā)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書或鄉(xiāng)村建設(shè)竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書及其附件、附圖；辦理納入建設(shè)領(lǐng)域行政審批制度改革試點(diǎn)的建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)協(xié)辦函；辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)不予確認(rèn)函等。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,建（構(gòu)）筑工程管線工程道路工程綠化工程,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,規(guī)劃核實(shí)技術(shù)方案的主要內(nèi)容和技術(shù)指標(biāo)相比竣工測(cè)量，規(guī)劃核實(shí)測(cè)量工作內(nèi)容

20、和技術(shù)指標(biāo)應(yīng)該具有更廣泛的內(nèi)涵，測(cè)量?jī)?nèi)容能夠更好地服務(wù)建設(shè)規(guī)劃主管部門的審批和批后管理的要求。因此，在編制規(guī)劃核實(shí)技術(shù)規(guī)程時(shí)，設(shè)定測(cè)量及調(diào)查的內(nèi)容主要有：,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,建（構(gòu)）筑工程規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容：平面布局——核查建設(shè)用地紅線、建筑位置、建筑間距、室外地面標(biāo)高以及建筑物退讓用地界限、道路紅線、綠線、河道藍(lán)線、高壓線走廊等距離等。空間布局——核查建筑物層數(shù)、建筑高度、建筑層高及功能是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容。建筑立面——核

21、查建筑物或構(gòu)筑物的立面（含色彩）是否與所批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案圖、建筑施工圖等相符。主要技術(shù)指標(biāo)——核查建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度等主要指標(biāo)是否改變。建設(shè)項(xiàng)目配套工程——綠化工程、停車場(chǎng)（庫(kù)）、配電房、垃圾站、市政公用設(shè)施、重要地段建筑物夜景工程建設(shè)、地下工程管線等是否按照規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。臨時(shí)設(shè)施拆除情況——用地紅線內(nèi)建筑臨時(shí)設(shè)施（含圍墻、廣告牌、工棚等）是否已拆除到位。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,管線工程規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)

22、容：管線工程的位置、長(zhǎng)度、規(guī)格、轉(zhuǎn)折點(diǎn)和檢查井、導(dǎo)管孔數(shù)、材料質(zhì)量、管頂（底）標(biāo)高及對(duì)地距離等；其他規(guī)劃要求。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,市政交通工程規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容：交通工程位置、長(zhǎng)度、寬度、路面標(biāo)高、橋梁縱坡、梁底標(biāo)高、涵管頂部標(biāo)高等；道路橫斷面布置；道路附屬設(shè)施（含天橋、地道等）其他規(guī)劃要求。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,綠化工程規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容：宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界的規(guī)定：綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路

23、算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房墻腳1.5m；對(duì)其他圍墻、院墻算到墻腳；道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1.0 m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m；對(duì)其他圍墻、院墻算到墻腳；開敞型院落式組團(tuán)綠地，應(yīng)至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，

24、或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級(jí)主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口；其他塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)（級(jí)）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量中重點(diǎn)把握的6 個(gè)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量項(xiàng)目有6 大指標(biāo)需要重點(diǎn)把握，建設(shè)單位施工隊(duì)伍一般在這幾個(gè)指標(biāo)中出現(xiàn)這樣和那樣的問(wèn)題，驗(yàn)收這6 大指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定之要求，是竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量

25、工作的重點(diǎn)。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,1． 建筑面積測(cè)算指標(biāo)建筑面積測(cè)算必須正確，建筑物量取位置、邊長(zhǎng)丈量、面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法及結(jié)果等是否正確、是否符合有關(guān)規(guī)定的要求。2． 建筑高度測(cè)算指標(biāo)建筑高度測(cè)量要準(zhǔn)確，建筑物高度測(cè)算起止的位置、測(cè)量方法、測(cè)量數(shù)據(jù)均要符合規(guī)范要求。若建筑物頂有不同位置的高度，均應(yīng)測(cè)量標(biāo)注不同位置的高度，便于上級(jí)部門審核，真實(shí)反映實(shí)際情況。3． 建筑間距測(cè)算指標(biāo)一定要結(jié)合該項(xiàng)目規(guī)劃總平布置圖，準(zhǔn)確

26、標(biāo)注于竣工總平面圖上。建筑間距標(biāo)注時(shí)應(yīng)考慮到項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)對(duì)鄰宗建筑的間距要求，總平面圖和規(guī)劃許可證上明確要求的間距應(yīng)全部測(cè)繪并準(zhǔn)確表示。,2.1 規(guī)劃核實(shí)的主要內(nèi)容,4． 建筑退讓紅線距離測(cè)算指標(biāo)將項(xiàng)目用地紅線圖上用地角點(diǎn)坐標(biāo)，展繪至竣工平面圖上，按要求標(biāo)注出建筑角點(diǎn)或外墻面至紅線垂直距離。如果兩側(cè)退讓距離不一致的必須分別標(biāo)注。5． 建設(shè)用地面積測(cè)算指標(biāo)以批準(zhǔn)的用地紅線圖角點(diǎn)坐標(biāo)圍成的面積為準(zhǔn)，扣除代征道路和公共綠化帶的面積，建設(shè)用

27、地若有超占用地面積一定要準(zhǔn)確測(cè)繪并加以明示。用地面積要計(jì)算正確，不允許錯(cuò)誤的現(xiàn)象。6． 建筑占地面積測(cè)算指標(biāo)掌握好建筑面積的全算、半算及不算的標(biāo)準(zhǔn)，熟悉掌握面積測(cè)算細(xì)則，測(cè)算的方法要有依據(jù)，才能保證測(cè)算面積的正確。以上6 項(xiàng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量指標(biāo)是在竣工測(cè)量過(guò)程中重要的指標(biāo)，它直接影響工程項(xiàng)目的測(cè)繪成果質(zhì)量。,2.2 規(guī)劃核實(shí)的依據(jù),城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),,統(tǒng)一的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系,一法一條例：《城市規(guī)劃法》（1990年4月1日實(shí)施

28、）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》 （1993年11月1日實(shí)施）,弊端：其一，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌均衡發(fā)展其二，造成法律空白地帶,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日實(shí)施）,城鄉(xiāng)規(guī)劃立法背景,2.2 規(guī)劃核實(shí)的依據(jù),城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系1、 法律（全國(guó)人大、主席令） 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、行政法規(guī)（國(guó)務(wù)院）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》（待修訂）《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》3、地方性法規(guī)（省和有立法權(quán)城市的人大）

29、4、部門規(guī)章5、地方規(guī)章（省長(zhǎng)、較大的市市長(zhǎng)令）,2.2 規(guī)劃核實(shí)的依據(jù),立法過(guò)程城市規(guī)劃條例（國(guó)務(wù)院1984年1月5日頒布） 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法1989年12月26日頒布，1990年4月1日起施行中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年10月28日頒布，2008年1月1日起施行,2.2 規(guī)劃核實(shí)的依據(jù),第四十五條縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門……對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符

30、合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。,2.2 規(guī)劃核實(shí)的依據(jù),1.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》；3.《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》；4.《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例》;5.《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》；6.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)?！?2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,規(guī)劃許可的一般流程,2.3 規(guī)劃

31、核實(shí)的工作流程,規(guī)劃許可的一般流程,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,規(guī)劃許可的一般流程,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,申報(bào)條件已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線合格通知書的建設(shè)工程，在竣工后，申請(qǐng)人委托具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃測(cè)量，形成竣工規(guī)劃測(cè)量成果。建設(shè)工程竣工規(guī)劃測(cè)量完成后，申請(qǐng)人應(yīng)持竣工規(guī)劃測(cè)量成果等資料申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。經(jīng)規(guī)劃核實(shí)符合規(guī)劃要求的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證。其中，臨時(shí)建設(shè)工程和城鎮(zhèn)居民私房、村民農(nóng)房無(wú)需規(guī)劃核實(shí)

32、。建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件的法定要件。,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,核實(shí)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》；3.《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》；4.《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例》;5.**市城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、各類專項(xiàng)和專業(yè)規(guī)劃；6.《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》；7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程

33、,辦理所需證件?。?）建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)表（申請(qǐng)函）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）及附件;（3）竣工規(guī)劃測(cè)量成果；（4）施工圖規(guī)劃備案證明（施工圖如變更，需提供變更圖紙）；（5）建設(shè)工程驗(yàn)線合格通知書。,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,例：**市規(guī)劃局關(guān)于規(guī)劃核實(shí)的規(guī)定申報(bào)條件已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線合格通知書的建設(shè)工程，在竣工后，申請(qǐng)人委托具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃測(cè)量，形成竣工規(guī)劃測(cè)量成果。建設(shè)

34、工程竣工規(guī)劃測(cè)量完成后，申請(qǐng)人應(yīng)持竣工規(guī)劃測(cè)量成果等資料申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。經(jīng)規(guī)劃核實(shí)符合規(guī)劃要求的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證。其中，臨時(shí)建設(shè)工程和城鎮(zhèn)居民私房、村民農(nóng)房無(wú)需規(guī)劃核實(shí)。建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件的法定要件。,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,例： **市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《 **省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《 **市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》……,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,例： *

35、*市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系,,,,,,,,,,,2.3 規(guī)劃核實(shí)的工作流程,例： **市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系,,,,,,2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,建筑工程規(guī)劃核實(shí)三環(huán)節(jié),,1,,,2,3,,,,放線核實(shí),基礎(chǔ)竣工核實(shí),工程竣工核實(shí),2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,放線報(bào)告與放線核實(shí)放線報(bào)告，是指放線單位依據(jù)規(guī)劃主管部門審定的建筑施工圖有關(guān)規(guī)劃部分內(nèi)容，對(duì)建筑工程實(shí)施定位測(cè)量形成的測(cè)量成果。 放線核實(shí)，是指規(guī)劃主管部門將

36、放線報(bào)告與依法審定的建筑工程總平面圖進(jìn)行對(duì)照，驗(yàn)核該建筑工程的放線情況與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定的總平面圖是否一致。,2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告與基礎(chǔ)竣工核實(shí)基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告，是指放線單位對(duì)建筑工程基礎(chǔ)竣工情況驗(yàn)測(cè)形成的測(cè)量成果。 基礎(chǔ)竣工核實(shí)，是指規(guī)劃主管部門將基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告與建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及附件、附圖確定的有關(guān)建筑基礎(chǔ)規(guī)劃部分內(nèi)容進(jìn)行對(duì)照，驗(yàn)核建筑工程基礎(chǔ)的建設(shè)情況是否與建設(shè)工程

37、規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及附件、附圖相符。,2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,工程竣工測(cè)量報(bào)告與工程竣工核實(shí)工程竣工測(cè)量報(bào)告是指放線單位對(duì)建筑工程竣工后進(jìn)行實(shí)地測(cè)量形成的測(cè)量成果。工程竣工核實(shí)，是指規(guī)劃主管部門將工程竣工測(cè)量報(bào)告與建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及附件、附圖所確定的內(nèi)容進(jìn)行對(duì)照，驗(yàn)核建筑工程的建設(shè)情況是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及附件、附圖相符。,2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,規(guī)劃

38、核實(shí)的三個(gè)環(huán)節(jié)（一）放線核實(shí) 具有測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的規(guī)劃定線測(cè)量、規(guī)劃驗(yàn)測(cè)測(cè)量測(cè)繪資質(zhì)的放線單位，應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃主管部門出具的建設(shè)工程放線通知單和依法審定的建筑施工圖對(duì)建筑工程實(shí)施定位測(cè)量，并及時(shí)出具放線報(bào)告。放線報(bào)告應(yīng)包括文本和附圖，文本應(yīng)有放線回單、放線比較分析表等內(nèi)容。規(guī)劃核實(shí)聯(lián)系人應(yīng)將建設(shè)工程放線定位的驗(yàn)核情況如實(shí)地填寫在放線回單上，并在放線報(bào)告上簽字存檔。必要時(shí)，規(guī)劃核實(shí)聯(lián)系人應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核實(shí)放線定位情況。,2

39、.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,規(guī)劃核實(shí)的三個(gè)環(huán)節(jié)（二）基礎(chǔ)竣工規(guī)劃核實(shí) 建設(shè)工程基礎(chǔ)竣工，并確定主體工程軸線位置后，建設(shè)單位書面通知放線單位進(jìn)行基礎(chǔ)竣工測(cè)量。放線單位自收到基礎(chǔ)竣工測(cè)量書面通知之日起3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織人員實(shí)施建設(shè)工程基礎(chǔ)竣工測(cè)量，并及時(shí)出具基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告。基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告應(yīng)包括文本和附圖，文本應(yīng)有基礎(chǔ)竣工驗(yàn)線回單、基礎(chǔ)竣工測(cè)量比較分析表等內(nèi)容。規(guī)劃核實(shí)聯(lián)系人應(yīng)將基礎(chǔ)竣工驗(yàn)核情況如實(shí)地填寫在基礎(chǔ)竣工驗(yàn)線回單上

40、，并在基礎(chǔ)竣工測(cè)量報(bào)告上簽字存檔。,2.3 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的程序,規(guī)劃核實(shí)的三個(gè)環(huán)節(jié)（三）工程竣工規(guī)劃核實(shí)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知放線單位進(jìn)行建設(shè)工程竣工測(cè)量、出具建建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告。工程竣工測(cè)量報(bào)告應(yīng)包括文本和附圖。文本應(yīng)載明以下內(nèi)容：建設(shè)工程竣工驗(yàn)線回單建設(shè)工程竣工比較分析表建設(shè)工程建筑面積明細(xì)表建設(shè)工程建筑面積匯總表其他情況說(shuō)明等。其中，建設(shè)工程使用功能應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖確定

41、的功能標(biāo)注。附圖應(yīng)為實(shí)測(cè) 1：500現(xiàn)狀地形管線圖實(shí)測(cè) 1：500現(xiàn)狀地形建筑比較圖各樓層實(shí)測(cè)平面圖。,3.建設(shè)項(xiàng)目的分期核實(shí)、建筑面積誤差等核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可一般分為兩個(gè)階段：建設(shè)用地規(guī)劃許可階段、建設(shè)工程規(guī)劃許可階段。對(duì)同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目作出兩個(gè)或兩個(gè)以上合法有效的同種規(guī)劃許可，即為分期規(guī)劃許可。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),分期規(guī)劃許可包括兩種

42、情形：一種情形是建設(shè)單位分期報(bào)送建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)分期審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，分期核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。另一種情形是建設(shè)單位報(bào)送整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定后，分期申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門以建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖為依據(jù)，對(duì)已竣工的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件進(jìn)行復(fù)核和確認(rèn)的行政行為。建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí)是指

43、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)同一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，分兩次或兩次以上進(jìn)行復(fù)核的規(guī)劃核實(shí)。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),分期規(guī)劃核實(shí)的實(shí)施方式主要有：（1）分段規(guī)劃核實(shí)。指建設(shè)單位完成一棟建筑工程的某一部分后申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。實(shí)踐中表現(xiàn)為先核實(shí)裙樓、后核實(shí)塔樓。（2）分棟規(guī)劃核實(shí)。指建設(shè)單位完成一棟或幾棟建筑工程后申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。（3）分性質(zhì)核實(shí)。指建設(shè)單位根據(jù)建筑物的不同使用功能（主要區(qū)分為住宅和公建）后申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。此外還有分層核實(shí)、分軸

44、線核實(shí)（以建筑的某一軸線為界核實(shí)）等等。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),分期規(guī)劃核實(shí)從啟動(dòng)主體來(lái)分，主要有以下兩類：（1）建設(shè)單位（2）有關(guān)人民政府或人民法院。在建設(shè)項(xiàng)目竣工前，建設(shè)單位已破產(chǎn)或被工商部門注銷其市場(chǎng)主體資格，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃核實(shí)手續(xù)無(wú)相關(guān)主體來(lái)申請(qǐng)辦理；或者建設(shè)項(xiàng)目雖全面完成，但存在違法建設(shè)行為，在建設(shè)單位未履行行政處罰決定，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予規(guī)劃核實(shí)的情況下，房屋購(gòu)買人要求辦理相關(guān)手續(xù)。這時(shí)，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，有

45、關(guān)人民政府往往會(huì)出面協(xié)調(diào)建設(shè)項(xiàng)目已建成部分的規(guī)劃核實(shí)事宜。此外，人民法院在司法處置未經(jīng)規(guī)劃核實(shí)的建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，往往要求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門協(xié)助執(zhí)行司法裁定而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃核實(shí)。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),建設(shè)工程分期規(guī)劃核實(shí)是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)同一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內(nèi)容，分兩次或兩次以上進(jìn)行復(fù)核的規(guī)劃核實(shí)。從時(shí)間分布上看，它既包括同一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容全部竣工之前的分期規(guī)劃核實(shí)，又包括同一個(gè)建設(shè)

46、工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容全部竣工之后的分期規(guī)劃核實(shí)。對(duì)于前者，它既不利于城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程是否按規(guī)劃要求實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，也不會(huì)對(duì)房屋的預(yù)售產(chǎn)生任何影響，更不會(huì)對(duì)建設(shè)單位的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生消極影響。對(duì)于后者，它是一種理論分析中存在的現(xiàn)象，在當(dāng)前的建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理中還未出現(xiàn)類似案例。因此，建設(shè)工程分期規(guī)劃核實(shí)原則上應(yīng)當(dāng)禁止。但對(duì)一些“爛尾樓”和“四久工程”（久劃不拆，久拆不完、久拆不建、久建不完的工程），基于維護(hù)社會(huì)公共利益、保護(hù)

47、房屋購(gòu)買人的合法權(quán)益的目的，可以進(jìn)行分期規(guī)劃核實(shí)。,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市住建局申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)，分期實(shí)施的建設(shè)工程，可申請(qǐng)分期規(guī)劃核實(shí)，申請(qǐng)分期規(guī)劃核實(shí)須符合以下條件： （一）分期規(guī)劃核實(shí)范圍內(nèi)單體建筑已按照批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件建設(shè)竣工；（二）分期規(guī)劃核實(shí)范圍內(nèi)的綠化、道路、停車位等配套設(shè)施及整體功能配套設(shè)施已按照審定方案建設(shè)竣工；,3.1 建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃核實(shí),（三）規(guī)劃許可要求的物管

48、用房不在分期規(guī)劃核實(shí)范圍內(nèi)的，應(yīng)提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物管用房；（四）建成區(qū)與施工區(qū)已設(shè)置安全隔離設(shè)施；（五）建設(shè)單位或個(gè)人已將申請(qǐng)分期規(guī)劃核實(shí)的理由、分期規(guī)劃實(shí)施情況、安全隔離設(shè)施的設(shè)置等相關(guān)內(nèi)容予以公告、公示，并征求相關(guān)利害關(guān)系人意見(jiàn)。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實(shí)存在的問(wèn)題（1）建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可往往對(duì)業(yè)主的物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生不利影響在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃許可中，建設(shè)單位往往會(huì)根據(jù)市

49、場(chǎng)的反饋情況，申請(qǐng)對(duì)經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，這種調(diào)整通常會(huì)表現(xiàn)為三個(gè)方面：一是總建筑規(guī)模的變化；二是建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖的改變，例如建筑布局以及建筑物之間間距的變化；三是房屋戶型的改變，導(dǎo)致建筑區(qū)劃內(nèi)可居住人口發(fā)生改變。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,這些變化既有優(yōu)化原建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的調(diào)整，也有惡化原建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的變化，比如總建筑規(guī)模的增加、建筑物之間間距的縮小、人均公共綠地和公共服務(wù)設(shè)施的減少。這些不利變化

50、對(duì)業(yè)主的相鄰關(guān)系、公共設(shè)施的共有權(quán)等權(quán)益將產(chǎn)生不利影響。此外，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃許可，不利于配套設(shè)施的完善，最終損害業(yè)主的合法權(quán)益。一些不誠(chéng)信的開發(fā)商在申請(qǐng)分期規(guī)劃許可時(shí)，往往先建住宅部分，將大部分配套設(shè)施留在后期建設(shè)。在住宅預(yù)售完畢后，攜款遠(yuǎn)走，甚至將公司注銷，導(dǎo)致大量配套設(shè)施無(wú)人修建，損害業(yè)主權(quán)利，甚至損害該配套設(shè)施服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有居民的利益。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,（2）建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實(shí)容易導(dǎo)致違法建

51、設(shè)行為的發(fā)生建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實(shí)除了給規(guī)劃管理帶來(lái)難度，在一定程度上也給違法建設(shè)行為打開了“方便”之門，其主要表現(xiàn)為以下三種情況：一是建設(shè)單位在修建前期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容時(shí)，往往不報(bào)批后期工程的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案或在不取得后期工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自建設(shè)后期工程。二是易導(dǎo)致應(yīng)拆除的建筑物不拆除，損害規(guī)劃?rùn)?quán)威，不利于城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施。在分期規(guī)劃許可和分期規(guī)劃核實(shí)的建設(shè)項(xiàng)目中，一些開發(fā)商將必須拆除的建（構(gòu)）筑

52、物的地塊放在后期建設(shè)，在前期工程修建完畢并實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，不再修建后期工程，留下大量的應(yīng)拆除的建（構(gòu)）筑物，嚴(yán)重影響了建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境，損害了規(guī)劃?rùn)?quán)威。三是建設(shè)單位對(duì)后期建設(shè)工程或應(yīng)拆除的建（構(gòu)）筑物非法轉(zhuǎn)讓，然后一走了之。這既影響了規(guī)劃的實(shí)施，又埋下了社會(huì)不穩(wěn)定隱患。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,（3）建設(shè)項(xiàng)目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實(shí)降低了規(guī)劃行政效率，并易引發(fā)訴訟分期規(guī)劃許可往往涉及到后階段規(guī)劃許可對(duì)前階段規(guī)劃許可的變更，以及修

53、改經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。按照相關(guān)法律規(guī)定，已購(gòu)買前期房屋的買受人系后期工程規(guī)劃許可的利害關(guān)系人。此時(shí)進(jìn)行規(guī)劃許可時(shí)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條和《行政許可法》第四十七條的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取公示或聽證的方式聽取利害關(guān)系人的意見(jiàn)。公示或聽證過(guò)程中，對(duì)利害關(guān)系人的甄別、聽證會(huì)的舉行，聽證筆錄的運(yùn)用等環(huán)節(jié)，都會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力，這必然增加行政成本，降低行政效率。同時(shí)，盡管城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法履行了

54、公示和聽證程序，但利害關(guān)系人仍然因不滿開發(fā)商的種種行為而狀告城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的規(guī)劃行政許可行為，引發(fā)大量訴訟。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》雖然未對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否可以進(jìn)行分期規(guī)劃許可和分期規(guī)劃核實(shí)作出明確規(guī)定，但基于建設(shè)單位有效利用資金、適應(yīng)市場(chǎng)需求以及建設(shè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等原因，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃許可有其必要性，但在進(jìn)行分期規(guī)劃許可時(shí)，要把握好相關(guān)合理性原則；而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃核實(shí)則要嚴(yán)格限制，

55、堅(jiān)持以禁止分期規(guī)劃核實(shí)為主，允許分期規(guī)劃核實(shí)為輔的原則，以保障相關(guān)單位或個(gè)人的合法權(quán)益，保證城鄉(xiāng)規(guī)劃的正常有序?qū)嵤?3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,計(jì)算建筑面積的規(guī)定新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》關(guān)于一般部位建筑面積計(jì)算的規(guī)定新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》關(guān)于特殊部位建筑面積計(jì)算的規(guī)定；3.0.1建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)

56、計(jì)算1/2 面積。建筑面積的計(jì)算，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)形成建筑空間，滿足計(jì)算面積結(jié)構(gòu)層高要求的均應(yīng)按本條規(guī)定計(jì)算建筑面積。主體結(jié)構(gòu)外的室外陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外樓梯等按相應(yīng)條款計(jì)算建筑面積。當(dāng)外墻結(jié)構(gòu)本身在一個(gè)層高范圍不等厚時(shí)，以樓地面結(jié)構(gòu)標(biāo)高處的外圍水平面積計(jì)算。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.2建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)(見(jiàn)圖1），對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其

57、結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全而積；層高不足2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。3.0.3對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.4對(duì)于場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈

58、高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間因其上部結(jié)構(gòu)多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計(jì)算范圍和對(duì)應(yīng)規(guī)則。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，應(yīng)按看臺(tái)結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，因其看臺(tái)上部高有頂蓋且可供人使用，所以按看臺(tái)板的結(jié)構(gòu)底板水平投影計(jì)算建筑面積。頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投

59、影面積的1/2計(jì)算面積?！坝许斏w無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)”所稱的“場(chǎng)館”為專業(yè)術(shù)語(yǔ)，指各種“場(chǎng)”類建筑，如：體育場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、帶看臺(tái)的風(fēng)雨操場(chǎng)等。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.5 地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積； 結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。地下室作為設(shè)備、管道層按本規(guī)范第3.0.26條執(zhí)行；地下室的各種豎向井道按本規(guī)范第3.0.19條執(zhí)行；地下

60、室的圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的按本規(guī)范每3.0.18條規(guī)定執(zhí)行。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.6 出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計(jì)算面積。出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無(wú)頂蓋出入口坡道，出入口坡道的挑出長(zhǎng)度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的長(zhǎng)度；頂蓋以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)，對(duì)后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等，不計(jì)算建筑面積。頂蓋不分材料種類（如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽(yáng)光板頂蓋等）。地下室入口

61、見(jiàn)圖2。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。本條既適用于建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層的建筑面積計(jì)算，也適用于目前部分住宅、學(xué)校教學(xué)樓等工程在底層架空或在二樓以上某個(gè)甚至多個(gè)樓層架空，作為公共活動(dòng)、停車、綠化等空間的建筑面積計(jì)算。架空層中有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑空間按相關(guān)規(guī)定計(jì)

62、算。建筑物吊腳架空層見(jiàn)圖3。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.08 建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。3.09 對(duì)于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積。無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算l/2面積。（無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)的架

63、空走廊見(jiàn)圖4，有維護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊見(jiàn)圖5。）,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.10 對(duì)于立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算l/2面積。本條主要規(guī)定了圖書館中立體書庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)中心的

64、立體倉(cāng)庫(kù)、大型停車場(chǎng)的立體車庫(kù)等建筑的建筑面積計(jì)算規(guī)定。起局部分隔、儲(chǔ)存等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計(jì)算建筑面積。3.0.11 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算l/2面積。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.12 附屬在建筑物外墻落地櫥窗、應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)

65、層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。3.0.13 窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2 面積。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.14 有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2 面積；有圍護(hù)設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍水平面積計(jì)算1/2 面積。（檐廊見(jiàn)圖6

66、）,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.15 門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。（門斗見(jiàn)圖7）,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.16 門廊應(yīng)按其頂板水平投影面積計(jì)算1/2 計(jì)算建筑面積；雨篷分為有柱雨篷和無(wú)柱雨篷，沒(méi)有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計(jì)算建筑面積。有柱雨蓬應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積

67、；無(wú)柱雨蓬的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨蓬結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。無(wú)柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設(shè)計(jì)出挑寬度大于或等于2.10米時(shí)才計(jì)算建筑面積。出挑寬度，系指雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度，弧形或異形時(shí)取最大寬度。3.0.17 設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算

68、1/2 面積。,3.2 核實(shí)中的有關(guān)問(wèn)題及處理,3.0.18 圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以下的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。本規(guī)范的2005版條文中僅對(duì)維護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜進(jìn)行了規(guī)定，本次修訂后條文對(duì)向內(nèi)、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是“結(jié)構(gòu)凈高”，與其他正