定稿我國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式與發(fā)展趨勢(shì)分析.doc

1、我國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式與發(fā)展趨勢(shì)分析我國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式與發(fā)展趨勢(shì)分析江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院仲穎摘要：本文從當(dāng)前物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀入手，分析了物流地產(chǎn)的價(jià)值所在以及興起原因。并通過(guò)分析我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展模式和SWOT體系，總結(jié)了物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展趨勢(shì)2013年5月28日，電商界和物流界的一件大事，莫過(guò)于阿里巴巴集團(tuán)董事長(zhǎng)馬云宣布辭職，同時(shí)成立“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)”，全面進(jìn)軍物流地產(chǎn)。這件事在轟動(dòng)之余，也吸引著大家的眼

2、球，而物流地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)名稱又一次引起關(guān)注。其實(shí)，物流地產(chǎn)這個(gè)概念并不新鮮，早幾年外資普洛斯、豐樹(shù)、騰飛、嘉民集團(tuán)等就悄悄在國(guó)內(nèi)跑馬圈地。隨后國(guó)內(nèi)的京東、蘇寧、易迅等已經(jīng)大手筆圈地工業(yè)物流，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)起云涌，而這次“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)”的行動(dòng)更是在業(yè)界引起震動(dòng)。前幾年并不顯山露水的物流地產(chǎn)行業(yè)最近收到熱捧更有其經(jīng)濟(jì)方面的原因，隨著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資回報(bào)率降低，資金開(kāi)始開(kāi)始尋找新的投資熱點(diǎn)。物流地產(chǎn)這種不同于以往的投資方式，借助于電子商務(wù)和物聯(lián)網(wǎng)等新生

3、事物，正在以其獨(dú)有的魅力吸引到越來(lái)越多的關(guān)注。物流地產(chǎn)的異軍突起是有其原因的。高端倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租金年回報(bào)率一般能達(dá)到10%左右。但是我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施均以中端或低端的物流物業(yè)為主，能稱得上現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的只占全國(guó)倉(cāng)庫(kù)面積總數(shù)的極少數(shù)，大概2%左右。在物流物業(yè)的高端市場(chǎng)中，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求，高端物流倉(cāng)庫(kù)的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長(zhǎng)。以上海為例，2012年部分地區(qū)的物流園租金上升了85%左右。據(jù)戴德梁行公司統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，目前中國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)(

4、包括一線城市)總存量為1300萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平。如果從價(jià)值鏈的角度看，物流地產(chǎn)正好位于物流業(yè)價(jià)值鏈微笑曲線的頂端(參見(jiàn)圖一)，因而能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多的價(jià)值。從微笑曲線本身看，物流地產(chǎn)和系統(tǒng)設(shè)計(jì)是其中技術(shù)含量最高也是最有價(jià)值的部分。只有建設(shè)了好的物流地產(chǎn)和設(shè)計(jì)了先進(jìn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，物流價(jià)值鏈中的貨代、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、配送等等才有了實(shí)現(xiàn)的條件和基礎(chǔ)。如果離開(kāi)了物流地產(chǎn)，物流價(jià)值鏈就成了無(wú)源之水，無(wú)本之木。同時(shí)物流

5、地產(chǎn)可以帶來(lái)物流價(jià)值鏈的擴(kuò)充和延伸，可以六種模型：第一類是大多數(shù)國(guó)內(nèi)物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，就是物流商自由地產(chǎn)，自己經(jīng)營(yíng)管理；第二類是物流商和物流地產(chǎn)或者電商間的直接合作，建立合作關(guān)系，雙方出資合作經(jīng)營(yíng)，按照簽署的相關(guān)合同進(jìn)行有利的盈虧分配，共同擔(dān)當(dāng)合作中的意外風(fēng)險(xiǎn)。第三類是物流商和物流地產(chǎn)之外的第三方，它的主要目的是將地產(chǎn)商的資源與物流商的資源結(jié)合在一起，在資源結(jié)成后，再由第三方擔(dān)當(dāng)負(fù)責(zé)進(jìn)行企業(yè)管理招標(biāo)，從而簽署相關(guān)法律合同，按照合同進(jìn)行

6、有關(guān)分配收益。按照物流商的影響力由強(qiáng)到弱排序，運(yùn)營(yíng)模式也可具體分為以下六種：1)物流商全部包攬即物流企業(yè)作為開(kāi)發(fā)投資商，獨(dú)立進(jìn)行拍下土地、尋找設(shè)計(jì)師、委托建筑商進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)流程，同時(shí)負(fù)責(zé)建成后的物業(yè)管理、物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)等方面的問(wèn)題。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于物流地產(chǎn)商可以不受干擾的獨(dú)立自主完成所有的項(xiàng)目進(jìn)程。實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)劃和戰(zhàn)略部署而不會(huì)受到其他方的干擾和指手畫(huà)腳。這種模式的缺點(diǎn)在于投資商進(jìn)行土地建設(shè)會(huì)極大地占用公司的流動(dòng)資金，同時(shí)投資商缺乏專

7、業(yè)的建設(shè)設(shè)計(jì)能力以及進(jìn)行物業(yè)管理的能力。2)地產(chǎn)商、物流商平分秋色即物流商和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同、設(shè)立公司等合作方式，共同進(jìn)行對(duì)地產(chǎn)建設(shè)的出資，各自負(fù)責(zé)所擅長(zhǎng)的方面。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理方面，物流商負(fù)責(zé)物流業(yè)務(wù)方面，投資所獲得的利益共同享有，同理投資所存在的風(fēng)險(xiǎn)也共同承擔(dān)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于物流商和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商各自發(fā)揮其自身的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互惠互利的目標(biāo)。當(dāng)然這種多方合作也有缺點(diǎn)，比如存在信息不對(duì)稱，道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及溝通成本較大等問(wèn)