?？谖骱０俄椖渴袌稣{(diào)查報告

1、海口西海岸項目市場調(diào)查報告,本次市調(diào)情況說明,項目組在市調(diào)過程中，通過踩盤、訪談、搜集相關(guān)資料，采集了詳實而全面的數(shù)據(jù)；本階段工作主要以收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為主，本次匯報為對所搜集信息進(jìn)行初步的溝通，主要目的在于表達(dá)項目組對于本地市場的整體把握，為后續(xù)工作做好鋪墊；關(guān)于大客戶研究以及其他城市案例將放在后續(xù)工作中再做深入研究若貴司對匯報中所呈現(xiàn)信息存有不同意見或補充，希望能在溝通過程中及時提出，以助于我司及時修正或完善，從而更好地開展項目的

2、后續(xù)工作。,在貴司各位領(lǐng)導(dǎo)的大力協(xié)助下，中原項目團(tuán)隊在市調(diào)期間順利完成下列工作,完成不同物業(yè)類型項目實地調(diào)研共計50個,訪談各類人士12位,收集相關(guān)資料 超過百份,,2,項目屬性界定,3,宏觀背景分析,4,房地產(chǎn)市場分析,項目發(fā)展初步研判,5,0,附：典型樓盤、商業(yè)及訪談,1,市調(diào)工作說明,總體空間發(fā)展策略：?？谧裱爸袕?、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，項目正處于“西拓”核心焦點位置,,,《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）》中指

3、出城市的總體規(guī)劃為：在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則；西拓：鼓勵中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展；東優(yōu)：擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性地開發(fā)江東組團(tuán)；南控：控制城市向南發(fā)展。,西拓,中強,東優(yōu),南控,,,,,城市空間結(jié)構(gòu)：項目位于城市發(fā)展的“3+1”和“2個組團(tuán)”的布局上，即西海岸濱海旅游帶和長流組團(tuán)上，極具發(fā)展?jié)摿??？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)是濱海帶狀組團(tuán)式，屬于從濱海城市向海灣型城市轉(zhuǎn)型；?？谑械某鞘邪l(fā)展布局采取“

4、3+1”的結(jié)構(gòu)?！?+1”是指沿海岸線的濱海旅游發(fā)展軸線、城市發(fā)展軸線和生態(tài)保護(hù)軸線以及沿南渡江的縱向發(fā)展軸線。?？谑械某鞘邪l(fā)展布局采取“2個組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)，江東組團(tuán)將重點拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能，將成為以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū) ；長流組團(tuán)將重點拓展面向島內(nèi)、島外的綜合功能，將成為以教育、科研為主的綜合型片區(qū)以及以過海鐵路和配套服務(wù)設(shè)施為主的片區(qū)。,長流組團(tuán)位于?？谑形鞅辈浚姝h(huán)海，地理位置優(yōu)越，距離市中心商務(wù)區(qū)約二十分

5、鐘車程，屬城市新區(qū),長流組團(tuán)三面環(huán)海，南鄰南海大道，形狀為幾字型的漂亮的海岸線，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)僅20分鐘車程，屬于城市新區(qū)；在?？谑?005-2020年的規(guī)劃中，長流組團(tuán)功能為重點拓展面向島內(nèi)、島外綜合功能；規(guī)劃建設(shè)用地約50平方公里，規(guī)劃人口40萬人以上。,,長流組團(tuán),,中心商務(wù)區(qū),,海甸島,,江東組團(tuán),長流組團(tuán)正處于開發(fā)階段；濱海大道南側(cè)多為正在開發(fā)項目，北側(cè)多以別墅和酒店為主；市政配套設(shè)施缺

6、乏,,,,,,,會展中心,美錦熙海,金色陽光泰得酒店,市政中心,,,,,金沙灣旅游區(qū),粵海通道片區(qū),,西海岸片區(qū),,長流片區(qū),長流組團(tuán)劃分為四個區(qū)域，分別是長流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道盤曲、金沙灣片區(qū)；目前，四個片區(qū)中相對成熟的區(qū)域是西海岸片區(qū)，有少數(shù)小體量商業(yè)，但市政配套缺乏；,市政規(guī)劃,長流組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)將成為?？谖磥沓鞘薪ㄔO(shè)的新亮點，集行政服務(wù)、會議展覽、理想居住等功能為一體的未來?？谛潞诵膮^(qū),《海口市城市總體規(guī)劃（2005-

7、2020）》指出城市發(fā)展規(guī)劃為： 長流組團(tuán)將分為四個片區(qū)，分別為：長流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道片區(qū)、金沙灣旅游區(qū)；,＞ 長流片區(qū)是以教育、科研為主的綜合型片區(qū)； ＞ 西海岸片區(qū)則以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主； ＞ 金沙灣旅游區(qū)則作為西海岸旅游區(qū)的延伸，是?？谖鞑柯糜螛I(yè)發(fā)展的重要組成區(qū)； ＞ 粵海通道片區(qū)則是以過海鐵路和配套服務(wù)設(shè)施為主的片區(qū)。,,本項目位于長流新區(qū)，以教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)、旅游度

8、假、總部經(jīng)濟、行政辦公為主的綜合性新區(qū),,萬科浪琴灣,,本案,,市政辦公大樓,,會展中心,美錦熙海,,金色陽光酒店,鎮(zhèn)海村舊城改造工程,,七星級酒店,長流片區(qū)規(guī)劃圖,項目規(guī)劃為35#、36#地兩部分：35#地規(guī)劃為商業(yè)、酒店、公寓；36#地規(guī)劃為含底商的住宅,（數(shù)據(jù)來源：開發(fā)商提供）,項目四至：南側(cè)是在建的市政辦公大樓，北側(cè)鎮(zhèn)海村將施行舊改，東側(cè)有五原河森林公園，西側(cè)為平整用地,起步區(qū)位于長流組團(tuán)北部，北側(cè)是將要改造的鎮(zhèn)海村以及?？谑?/p>

9、未來會展中心，東面是開發(fā)中的森林公園，南側(cè)是正在建設(shè)中的市政辦公大樓，西側(cè)是未開發(fā)的平整用地；周邊道路交通方便，但市政配套缺乏；項目目前達(dá)到三通一平的狀況。,,本案,,市政辦公大樓,,浪琴灣,,鎮(zhèn)海村舊城改造,,五原河森林公園,資源擁有：良好的景觀資源，二線凌空海景、五原河森林公園、規(guī)劃中的七星級酒店以及道路兩側(cè)具有海南特色的椰子樹景觀帶,,,,五原河森林公園,天利七星級酒店,海景沙灘,椰子樹景觀帶,周邊配套：在逐漸完善中，有在建市政辦

10、公大樓、未來海口市會展中心，鎮(zhèn)海村舊改（商業(yè)）及美視高爾夫球會等,特征分析：市政辦公大樓：市政辦公大樓搬遷比帶動周邊酒店、寫字樓、商業(yè)等等發(fā)展；會展中心：海南國際會展中心承辦各個大型的展覽會議，帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展；鎮(zhèn)海村舊城改造：建成大概四層或五層高的公寓住宅，有相應(yīng)的商業(yè)布局；美視高爾夫：貴族化運動，體現(xiàn)商務(wù)休閑娛樂一體化；,,項目交通：外部交通主要以濱海大道、長濱路為主，內(nèi)部交通現(xiàn)階段正在修建中,基本特征：項目在濱海大道與

11、長濱路交叉口，交通便利；與本項目關(guān)聯(lián)最大的道路11號、15號和6號道路，正在修建中；通透視線：在36號宗地正中央，東西方向有一條市政規(guī)劃道路，目前，項目現(xiàn)場上未看到；在35號和36號宗地正中央，南北方向要保持視線通透；,,,交通規(guī)劃圖,長濱路,15號路,濱海大道,36號宗地,,35號宗地,通過SWOT分析對項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括 ，全面了解項目擁有的優(yōu)劣勢及面臨的機會和威脅,,項目屬性,區(qū)域?qū)傩?濱海旅游城市未來

12、重點發(fā)展區(qū)域；擁有豐富景觀資源的中等規(guī)模的綜合物業(yè)類型開發(fā)項目,明確開發(fā)商目標(biāo)：分析項目現(xiàn)狀有助于我們對項目有清晰的認(rèn)識和初判,,開發(fā)商的目標(biāo),實現(xiàn)目標(biāo)的路徑思考,項目自身條件,實現(xiàn)均價2.5萬以上先啟動36#地塊，2011年回現(xiàn)20-30億產(chǎn)品差異化，使項目更具高端休閑度假的氛圍,36#地產(chǎn)品實現(xiàn)整體項目快速回現(xiàn)，風(fēng)險最小35#地爭取最大的產(chǎn)品溢價空間，價值最大,36#地為住宅產(chǎn)品，部分商業(yè)35#地為公寓產(chǎn)品，部分商業(yè)、酒店產(chǎn)

13、品,,結(jié)合發(fā)展商目標(biāo)、項目自身條件、分地塊物業(yè)角色來判斷該地塊物業(yè)可能出現(xiàn)的物業(yè)發(fā)展方向，并進(jìn)行針對性市場調(diào)研,,城市現(xiàn)狀：?？谖挥诤Ｄ鲜”倍?，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國未來濱海城市和核心發(fā)展城市,?？?，又稱椰城，是我國最大經(jīng)濟特區(qū)海南省省會城市，全省政治、經(jīng)濟、文化、經(jīng)濟、交通中心；?？谑休犘阌ⅰ埲A、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)；全市土地總面積2304.84平方公里，其中建設(shè)用地363平方公里；?？陲L(fēng)光秀麗，名勝古跡多

14、，是全國熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積830平方公里，海岸線長131公里。海水平均水溫25℃，透明度1米，最大達(dá)2米；未來?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標(biāo)是：努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地。,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?GDP：海口GDP總值占全省30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長態(tài)勢，但與全國同類城市相比總量偏小，仍有差距,2009年?？贕DP總值達(dá)489.6億元，同比增長10

15、.47%，已連續(xù)12年保持兩位數(shù)快速增長。?？谑蠫DP占全省30%以上；通過橫向的發(fā)展比較，海口經(jīng)濟發(fā)展還遠(yuǎn)落后于其它沿海及省會城市；根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？诜康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展時期,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,小于4%,萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展,,海口近5年GDP總量及增長率,各城市GDP橫向比較,,,,?？贕DP占全省比例,4%~5%,5%~

16、8%,大于8%,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報,,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比偏大且歷年增加，較之于其他城市，其二次產(chǎn)業(yè)為短板,?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮??；相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。相對于其它城市，?？谑械牡诙a(chǎn)業(yè)仍然是其經(jīng)濟發(fā)展的短板；未來海口市政府在保證旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯

17、大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況,,?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢,,各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較,,數(shù)據(jù)來源：海口市政府公報、各城市政府公報,,,小結(jié)：海口以第三產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟主體，經(jīng)濟總量偏小，未來將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動經(jīng)濟發(fā)展,人口總量： 09年末常住人口187.85萬，城市常住人口比戶籍人口高18%左右，外來常住人口將給地產(chǎn)帶來活力,2009年末常住人口18

18、7.85萬人 ，戶籍人口158.24萬人，自然增長率為7.13‰ 。?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s18%左右，外地人口居住數(shù)量比例有逐年上漲趨勢；?？谑辛鲃尤丝诒３衷?0萬人左右；?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總?cè)丝跀?shù)相對較??；,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?,收入與支出：生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限,?？谑械某擎?zhèn)居民人均可支配收入增長速度略有放緩， 2009年城市人均可支

19、配收入達(dá)到15237元，增長7.7%。與其他內(nèi)地城市相比，?？谑芯用袷杖胨捷^低，對于房地產(chǎn)市場的需求主要表現(xiàn)為生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消費支出保持同步增長，且高于收入增長，表明剩余購買力積累有限，由剩余購買力增加而產(chǎn)生的購房可能性不足。,,,,,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?城市居民生活條件：社會商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)較高，富裕程度偏低,,,,,2009年社會消費品零售總額,2009

20、年城市居民人均可支配收入對比,2009年城市居民恩格爾系數(shù)對比,2009海口市社會消費品零售總額達(dá)到277.20億元，總額較小；人均可支配收入15237元，屬中等水平；2009年?？谑卸鞲駹栂禂?shù)為41.9%，表明?？谝呀?jīng)達(dá)到小康水平，但與其它城市相比富裕程度還較低；近年?？诔鞘芯用袢司M性支出與人均可支配收入之比都在0.75以上，與普通城市在0.6-0.65之間相比，消費比重偏高，剩余購賣力積累不強。居住支出僅為11%，相比其他大

21、城市而言，本地居民置業(yè)行為不旺盛。,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蟆⒏鞒鞘姓珗?小結(jié)：?？诰用裆钪鸩礁纳?，但置業(yè)總需求量少，置業(yè)意愿小，購買能力差,?？谑谐Ｗ∪丝?80余萬人，人口增長穩(wěn)定，分布較為均勻，其中城市常住人口高出戶籍人口約18%左右；由于?？谑腥丝谝?guī)模不大，極大限制本地置業(yè)需求總量；居民生活逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限，在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)為置業(yè)意愿低；整體收入水平不高，消費習(xí)慣穩(wěn)定，近年無大的變化

22、；消費結(jié)構(gòu)顯示，本地置業(yè)行為并不旺盛；社會商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)相對其它濱海城市較高，富裕程度偏低。,由于本地居民購買力較差，置業(yè)意愿偏低，本項目的主力目標(biāo)客群不宜鎖定為本地購房群體,旅游業(yè)發(fā)展：近年?？诼糜问袌龀掷m(xù)發(fā)展，旅游總收入、過夜游客數(shù)等指標(biāo)都持續(xù)上漲，但增勢已有所放緩,海口市近6年旅游總收入及增長率,,?？谑薪?年過夜旅游者人次及增長率,,2004-2009年，?？谑新糜问杖氤掷m(xù)增加，2009

23、年旅游總收入達(dá)到66.01億元，但旅游收入的增長速度有所放緩；,2004年-2009年，?？谑羞^夜旅游者的人數(shù)不斷增加，2009年過夜旅游者以達(dá)661.96萬人次，但過夜旅游者的增長速度也有所放緩；,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?旅游業(yè)發(fā)展階段：?？诼糜螛I(yè)目前尚處于觀光旅游階段，和全國其它濱海城市的旅游業(yè)相比仍然缺少競爭力,同其它典型濱海旅游城市相比，?？诼糜问袌鲈谟慰推骄M、平均逗留天數(shù)方面都處于較低水平，這說明目前海口旅游市場還屬于觀

24、光階段，距離政府的規(guī)劃“國際旅游島”還有相當(dāng)長的距離；,2009年濱海城市游客平均消費對比,,2009典型海濱城市游客平均逗留天數(shù)對比,,2009年典型濱海旅游城市酒店客房出租率,,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蟆⒏鞒鞘姓珗?旅游業(yè)發(fā)展階段：就本省而言，海口的旅游競爭力相對三亞也有不足，更多承擔(dān)的是省內(nèi)旅游集散中心的職能,海口三亞旅游收入對比（億元）,?？谌齺喡糜谓哟舜螌Ρ龋ㄈf人次）,三亞年旅游總收入已超過?？?，可旅游接待人口數(shù)量卻低于

25、?？?；人均效益更為明顯；?？诘穆糜钨Y源在海南并不具備優(yōu)勢，?？诔袚?dān)著海南省旅游集散中心和商務(wù)活動接待的部分職能；三亞已經(jīng)有30多家五星級酒店，基本飽和但仍有增長。?？诔鞘邢鄬τ谌齺啌碛懈R備的城市配套，使其游客集散功能更具優(yōu)勢。,,,數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、三亞市政府公報,規(guī)劃：將規(guī)劃為國際旅游休閑島，把?？诼糜螛I(yè)打造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭，整體規(guī)劃方向?qū)ν顿Y產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)利好,總體規(guī)劃：總體旅游規(guī)劃為三帶（西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城

26、市外圍旅游帶）、一軸（南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸）、一中心（都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心）；重點建設(shè)項目：重點加快游艇碼頭建設(shè)，完善口岸、航道、水域、氣象等服務(wù)，2010年建成600個游艇泊位;加快秀英港區(qū)國際旅游客運碼頭建設(shè)，吸引國際豪華郵輪停靠 ；重點建設(shè)旅游休閑服務(wù)集中區(qū)：沿海口灣—海甸溪—新埠島，建設(shè)“第二時間”風(fēng)情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、復(fù)興城娛樂中心、海上燈塔酒店等 ，打造海口休閑娛樂不夜城；,美

27、源海口灣，300個游艇泊位；建設(shè)完工時間：2011年左右,新埠島 ，200個游艇泊位；建設(shè)完工時間：未定,外灘中心 ，50個游艇泊位；建設(shè)完工時間：未定,美麗沙 ，100個游艇泊位；建設(shè)完工時間：未定,,,,,訪談?wù)Z錄：游艇碼頭是?？谟陕糜斡^光業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要設(shè)施，市政府也很重視，現(xiàn)階段海口市游艇碼頭的建設(shè)位置最好的、規(guī)模最大的、入市最早的，在美源?？跒?。 ——?？谝?guī)劃局副局長,數(shù)據(jù)來

28、源：?？谑姓w規(guī)劃,小結(jié)：?？诂F(xiàn)階段雖然相對于全國其它濱海城市仍有一定差距，但較良好的發(fā)展勢頭和規(guī)劃將使其未來看好,,資源條件,,海南省最主要的旅游資源就是熱帶濱海景觀資源，?？趯Ρ热齺喌鹊氐暮＞百Y源處于劣勢；,,等級,,海口的旅游知名度弱于三亞，?？谌狈Υ笮椭穆糜螀^(qū)域的打造；,,功能,,?？诔鞘信涮壮墒?，主要旅游集散中心和旅游服務(wù)基地的功能 ，仍屬旅游過境地，但隨著三亞鳳凰機場的交通運輸能力的加強，?？诘穆糜纬鋈肟诎堵毮苷饾u被

29、削弱 ；,,旅游項目營造,,?？诼糜问袌鋈狈α咙c，缺乏代表?？诼糜沃鹊捻椖康拇蛟?；,,發(fā)展趨勢,,大力推動?？诔鞘械囊?guī)劃建設(shè)；加快濱海景觀帶的完善建設(shè)；推動旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)；,,,,,,戰(zhàn)略定位一,第一代城市,戰(zhàn)略定位二,戰(zhàn)略定位三,具體方向,內(nèi)容解釋,,,我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗,世界一流度假旅游目的地,國際經(jīng)濟合作文化交流平臺,充分發(fā)揮海南的經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)勢，積極探索，先行試驗，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，加快體制機制創(chuàng)

30、新，推動海南旅游業(yè)及相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在改革開放和科學(xué)發(fā)展方面走在全國前列。,充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢，按照國際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)一步完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，開發(fā)特色旅游產(chǎn)品，規(guī)范旅游市場秩序，全面提升水平。,戰(zhàn)略定位四,,,,,,,,全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū),堅持生態(tài)立省、環(huán)境優(yōu)先，在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)，推進(jìn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)，探索人與自然和諧相處的文明發(fā)展之路，使海南成為全國人民的四季花

31、園。,發(fā)揮海南對外開放排頭兵的作用，依托博鰲亞洲論壇的品牌優(yōu)勢，全方位開展區(qū)域性、國際性經(jīng)貿(mào)文化交流活動以及高層次的外交外事活動，使海南成為重要國際交往平臺。,戰(zhàn)略定位五,國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地,戰(zhàn)略定位六,,,南海資源開發(fā)和服務(wù)基地,加大南海油氣、旅游、漁業(yè)等資源的開發(fā)力度，加強海洋科研、科普和服務(wù)保障體系建設(shè)，使海南成為我國南海資源開發(fā)的物資供應(yīng)、綜合利用和產(chǎn)品運銷基地。,充分發(fā)揮海南熱帶農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，大力發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使海南成為

32、全國冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育制種基地、漁業(yè)出口基地和天然橡膠基地。,,,2009年12月31日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,?？诨A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：輕軌：計劃于2010年底建成；北起?？谑?，途經(jīng)文昌、瓊海（含博鰲）、萬寧、陵水，南至三亞市，貫穿海南省東海岸，穿越6市縣，全長308公里；遠(yuǎn)期運量為每年2500萬人，屆時?？谥寥齺唭H需90分鐘; 會展中心：2010年開拓國際會議，建成?？谑袠?biāo)志性的商務(wù)

33、會展、旅游度假集聚區(qū)。,周邊城市發(fā)展帶動整個海南經(jīng)濟，?？谝允鞘猩钆涮?、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)勢，將吸引更多企業(yè)聚焦?？冢龠M(jìn)海南商業(yè)和住宅的快速發(fā)展,隨著?？趪H旅游島的發(fā)展和成熟，將使海南進(jìn)一步的成熟和發(fā)展，酒店式公寓會有更好的發(fā)展預(yù)期,,,,,海南國際旅游島：海南獲批建設(shè)國際旅游島，長期發(fā)展?jié)摿薮?，因此為項目帶來了更好的發(fā)展前景,瓊州海峽跨海大橋的修建將會破除海南最大的發(fā)展瓶頸——交通。使海峽兩岸交通更加便捷，帶動海南物流業(yè)的發(fā)

34、展，從而拉動海南商業(yè)的迅速發(fā)展跨海大橋的修建使得進(jìn)出島更加方便快捷，對海南本島產(chǎn)品的對外宣傳以及島外客戶進(jìn)入海南旅游度假創(chuàng)造了條件，為海南帶來的大量客戶資源海口市新市政府以及公務(wù)員住宅小區(qū)落戶長流起步區(qū)，將會帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟和配套設(shè)施的迅速發(fā)展。如：2006年西安市政府北遷，改善了當(dāng)?shù)爻潜钡穆浜笈c其它區(qū)域的局面、加快了當(dāng)?shù)爻鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。轉(zhuǎn)變了市民傳統(tǒng)的固有觀念，并轉(zhuǎn)移消費者的注意力，消除阻礙經(jīng)濟發(fā)展的潛意識制約因素 會展中心的

35、落戶西海岸將會提高此地區(qū)知名度，從而把客戶聚焦于此，提升此區(qū)域的檔次定位,國際旅游島政策頒布之后，海南島的建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會推動海南市場，拉動本島經(jīng)濟,在國際旅游島的大背景下一系列利好政策正在穩(wěn)步投放，海南未來發(fā)展?jié)摿薮?4,房地產(chǎn)市場分析,房地產(chǎn)市場整體狀況,高端住宅市場研究,商業(yè)市場研究,高端酒店研究,高端公寓市場研究,周期理論：從GDP、房地產(chǎn)發(fā)展程度等指標(biāo)，房地產(chǎn)一般會經(jīng)歷復(fù)蘇、發(fā)展、危機和蕭條一整個

36、周期,,,房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷依據(jù),GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度,,?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期。,,所處發(fā)展周期：?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期,海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)過一個周期的發(fā)展：88年建省房地產(chǎn)開始發(fā)展，92年達(dá)到高峰期，出現(xiàn)泡沫；93年宏觀調(diào)控后，94年滑入低谷97、98年開始復(fù)蘇；到04年，房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)400萬平米，其中60％是爛尾樓改造，銷量1

37、25萬平米，開始平步發(fā)展；2008年施工總量超過650萬平米，銷售面積達(dá)168萬平米；?？诜康禺a(chǎn)市場再次進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期。,房地產(chǎn)市場分析----周期理論,土地市場狀況：受資源限制，城市被迫拉大框架，未來土地市場層面，城市和海將難以兼得,,,,臨近城市的海景資源被開發(fā)商瓜分且存量不多：傳統(tǒng)認(rèn)知中的城市海景資源（填海區(qū)、海甸島和西海岸東等區(qū)域）土地資 源已經(jīng)被眾多開發(fā)商控制；總體來說一線海景未開發(fā)的土地存量正在下降，土地價格上

38、漲迅速。,政府主導(dǎo)城市框架向外擴張：由于城市發(fā)展對海資源的依賴和整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的二元結(jié)構(gòu)，政府主 導(dǎo)向土地較容易收儲的西海岸和長流組團(tuán)擴張；規(guī)劃中城市外擴的方向還有南部和東海岸，但推進(jìn)的時間還不確定。,,城市附近的海資源已經(jīng)非常稀缺，價格高端，城市和海已經(jīng)越來越不可兼得;這個趨勢必將導(dǎo)致未來客戶需求多元的趨勢加劇。,土地市場交易狀況：在實際供應(yīng)量充足的條件下，?？谕恋貎r格劇烈提升，預(yù)示房地產(chǎn)發(fā)展前景良好,本輪海口的地價上

39、漲，并不是土地緊縮帶來的地價上漲，而是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇過程中，開發(fā)商對未來市場的預(yù)期增強以及購房客戶對未來升值潛力看好導(dǎo)致的；,05年海甸島美麗沙一線海景,06年西海岸一線海景,07年西海岸,07年西海岸,07年海口灣填海區(qū),08年西海岸,,,2,,,,3,,小規(guī)模地塊“體外流通”,93年房地產(chǎn)泡沫給?？诹粝铝舜罅考性陂_發(fā)商手中的存量土地，政府難以統(tǒng)一規(guī)劃和收儲。,爛尾樓處置“壓力巨大”,2000年開始的爛尾樓盤活實際上是

40、政府補貼開發(fā)，大量土地和停緩建工程低于成本價出售；,外地開發(fā)商強勢介入,?？诜績r的持續(xù)上漲，外地品牌開發(fā)商如萬科、魯能等對?？谑斜３謽酚^，紛紛進(jìn)入?？谑心玫?、開發(fā)；,1,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),09年濱海大道與玉沙路交界處,05-09年部分土地公開出讓價格（萬元/畝）,土地市場供求特征：09年土地成交價格保持上漲趨勢,來源：根據(jù)土地公告整理,,07-09年中，2007 年土地成交量最大，但是單價最低，而在成交單數(shù)和單價方面，0

41、9年則達(dá)到了峰值；,,2009 年土地成交主要集中在美蘭和秀英區(qū)域，相比去年秀英 區(qū)成交量大幅上漲，商品房土地成交量最大的區(qū)域為美蘭區(qū),,從經(jīng)營性土地成交樓板價來看，07年是近年的最高，達(dá)到了1537元，以后逐年呈下降趨勢；,2009年個行政區(qū)域土地成交量,2006-2009年公告經(jīng)營性土地樓板價走勢,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),房地產(chǎn)供求狀況：09年商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬平方銷量創(chuàng)下新高,﹥2009 年1-11 月商

42、品房市場供應(yīng)量為224.02 萬平方米，相比去年上漲1.69%；供應(yīng)總套數(shù)為19350 套，同比上漲1.24%。,﹥09 年1-11 月，商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬平方銷量創(chuàng)下新高。近年來，隨著海口經(jīng)濟的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展以及城市市政配套的完善，外來人口大量導(dǎo)入，島外度假養(yǎng)老客戶蜂擁而至，?？诜康禺a(chǎn)市場也隨之穩(wěn)定增長，本地購房客戶比例提升。08 年由于金融危機的影響，大部分投資型購房者觀望情緒嚴(yán)重，剛性需求市場也有所減弱

43、，商品房成交面積相比07 年有所下滑。而09 年則是新的轉(zhuǎn)折點，成交量大幅上漲，創(chuàng)下歷史新高。,,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),,,房地產(chǎn)供求關(guān)系分析：供求矛盾逐漸緩解，09年呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢,﹥06-08 年，海口商品房市場供求差距逐漸減小，供求趨于平穩(wěn)狀態(tài)。06年市場呈現(xiàn)明顯的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整體市場表現(xiàn)出健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。?？谑袌龃媪枯^大，隨著近幾年良好的銷售情況，存量在減少，市場壓力也得到進(jìn)一步緩

44、解,,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),大量一線開發(fā)商進(jìn)入?？诓⒋蛩氵M(jìn)行二級開發(fā),魯能：長期的區(qū)域運營商,,儲備東海岸土地6000畝，盈濱半島整體開發(fā)；已開發(fā)東海岸海藍(lán)椰風(fēng)一期，盈濱半島福園等項目。,雅居樂聯(lián)合摩根士丹利在海南陵水縣布局,,正在開發(fā)的清水灣項目，占地約1.5萬畝，海岸線長達(dá)12公里，項目總投資逾200億元,富力：在海南取得1萬畝的土地,,,一線開發(fā)商的到來，可以預(yù)見未來?？谑袌龅漠a(chǎn)品力和營銷水平都將大幅度提升。?？诜康禺a(chǎn)市場將

45、進(jìn)入大盤時代、品牌時代和品質(zhì)溢價時代。目前?？谌杂写罅看_發(fā)土地積壓在開發(fā)商手中，市場交易頻繁，市場供地總量相對較大。,,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),主要包括香水灣的2500畝土地，在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。目前項目正在熱銷，而且據(jù)稱還正在牽頭占地1萬畝的陵水猴島開發(fā)項目 。,浙江國都房產(chǎn)策劃部經(jīng)理賀越敏在接受CBN記者采訪時也表示，公司在三亞鳳凰島有總建筑面積50萬平方米的房產(chǎn)開發(fā)項目，投資已經(jīng)超過100億元。,市場競爭：

46、大開發(fā)商進(jìn)駐并尋求擴張，為整個房地產(chǎn)的發(fā)展注入了巨大的發(fā)展信心,,2010年?？谕剖圩≌挥[,客戶分析：?？谖骱０逗秃５閸u85%為島外客戶，并且以京、滬、浙、晉和東北客戶為主；本地客多以改善型居住客為主,西海岸,海甸島,,,北京、上海、浙江、山西客戶居多,東北、北京、浙江客戶居多,4,房地產(chǎn)市場分析,房地產(chǎn)市場整體狀況,高端住宅市場研究,商業(yè)市場研究,高端酒店研究,高端公寓市場研究,房地產(chǎn)市場分析----二級市場研究,發(fā)展趨勢：旅游業(yè)

47、推動地產(chǎn)發(fā)展，北起?？?，連接瓊海等城市，南至三亞，形成“大?？凇薄ⅰ按笕齺啞?格局,海南省房地產(chǎn)正以?？诤腿齺啚楹诵某鞘邢驏|、西部沿海岸線延展，以核心城市的發(fā)展帶動周邊城市經(jīng)濟；目前如文昌、瓊海等均都已經(jīng)出現(xiàn)了大規(guī)模土地開發(fā)的項目，并形成了各自的城市文化主題特色；隨著整個島內(nèi)重點城市的發(fā)展和城市宣傳推廣力度加大，將可能吸引更多的島外游客來島置業(yè)，未來一定時期內(nèi)整個房地產(chǎn)市場仍然有平穩(wěn)緩步上漲的趨勢。,房地產(chǎn)市場分析----二級市場研

48、究,供求特征：2009年海口住宅市場成交以80-130平米的中大戶型為主，價格層面以3000-5000元的價位段居多,成交戶型面積方面，2009年住宅成交主要以中等偏大戶型為主，剛性需求占主體，80-100 ㎡的戶型成交量交大，占比為25%，其次為100 ㎡-130㎡的面積段，成交占比為24%；,,2009年住宅各面積段成交占比情況,2009年住宅各價格段成交占比情況,成交價格方面，主要集中在 3000-5000 元/平方米的價格 段

49、內(nèi)，占比為49%，其次為5000元/平方米-7000元/平米的價格段，占比為29%,,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),,房地產(chǎn)市場分析----二級市場研究,價格特征：海口房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)高端市場領(lǐng)漲明顯，價格層級拉開,二線樓盤臨海、高品質(zhì)樓盤,三線樓盤內(nèi)陸區(qū)域、大盤,一線樓盤海景、豪宅,天海國際，別墅06年底 11000元/平方米07年初 14000元/平方米09年 25000元/平方米,榮域，多層住宅07年初

50、 4700元/平方米07年中 5700元/平方米09年初 約8500元/平方米,城市海岸，多層住宅08年底 4600元/平方米09年中 7500元/平方米,長信海岸水城，多層住宅06年初 4300元/平方米06年底 5000元/平方米09年初 8000元/平方米,綠色佳園，多層、小高層07年初 3500元/平方米08年 4800元/平方米09年 7500元/平方米,盛

51、達(dá)景都，高層08年初 4500元/平方米09年 7500元/平方米,不同價格層級的樓盤漲幅具有明顯區(qū)別,近幾年感覺市場上漲的速度明顯加快，特別是島外客戶購買得多的海景樓盤。今年外銷市場淡季不淡，榮域現(xiàn)在每月的成交量也都很可觀，這以前在?？谑遣桓蚁胂蟮?。 ——訪談 榮域銷售經(jīng)理,本輪?？诜績r上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質(zhì)的樓盤

52、處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機。 豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),房地產(chǎn)市場分析----二級市場研究,?？诜康禺a(chǎn)可劃為6大板塊，即西海岸、世貿(mào)—國貿(mào)、海甸島、內(nèi)陸、新埠島和東海岸板塊,,補充：?？诟鞔蟀鍓K中，以西海岸、海甸島、市貿(mào)三大板塊表現(xiàn)得競爭最為激烈，也是市場高端產(chǎn)品所在版塊；西海岸是目前海口市場上高端產(chǎn)品聚集地，也是外地客戶群體購買的重點片區(qū)，主要是度假

53、類產(chǎn)品；海甸島是近幾年新型的住宅集聚區(qū)，迅速發(fā)展已經(jīng)比較成熟化，中高端產(chǎn)品，島內(nèi)新移民購買占大多數(shù)。世貿(mào)是?？诒緧u高端客戶群體居住重要場所，高度成熟，景觀資源，適宜生活。內(nèi)陸板塊房地產(chǎn)項目分布較廣，我們劃分為中部板塊和南部板塊。主要針對本地中低端客戶；新埠島板塊目前開發(fā)速度較慢，只有新世界花園一個項目，而且產(chǎn)品影響一般，區(qū)域價值未被認(rèn)可，屬于較落后片區(qū)；,板塊基本特征：屬于海口城市核心區(qū)，是?？诟咚刭|(zhì)樓盤集中區(qū)域，目前以高層海景

54、豪宅及公寓產(chǎn)品為主,樓盤概況：濱海大道以北以高層海景豪宅為主，濱海大道以南以高層公寓產(chǎn)品為主,,項目位置分布圖,濱海大道以北的項目有：環(huán)強御景灣金外灘瀛寰名仕苑濱海貴族美源廣場外灘中心寶華海景公寓,,濱海大道以南的項目有：棕櫚公寓財富廣場福隆廣場御景風(fēng)金碧文華瑞園豪江花園,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),發(fā)展現(xiàn)狀：檔次落差較大，濱海大道以北海口灣片區(qū)比較受關(guān)注，在售樓盤較少，景觀資源豐富，價格高,樓盤特征：零星開發(fā)

55、中小規(guī)模樓盤居多，價格檔次差大；,價格特征: 以濱海大道為界，基本可以劃分兩個板塊，以南的內(nèi)陸板塊樓盤一般在4500左右，濱海大道附近開盤均價約8000以上；,產(chǎn)品類型：片區(qū)內(nèi)沿海醒目以大面積、居住型產(chǎn)品為主；目前在售的以高層公寓為主，戶型面積跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；,核心賣點：主打海景資源，區(qū)域價值；城市配套；,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),板塊基本特征：擁有海景資源，是海口低密度豪宅集

56、中區(qū)域，并可享受政府搬遷帶來的利好,樓盤概況：沿濱海大道一側(cè)分布天海國際、浪琴灣、城市海岸等低密度海景住宅,夏威夷海岸金色陽光假日酒店西雅圖麗灣美錦熙海浪琴灣蔚藍(lán)海岸城市海岸秀山觀海苑西海岸高爾夫溫泉別墅長信海岸水城菩提樹紫園泰達(dá)天海國際觀海臺一號觀瀾公寓凱撒豪廷,西海岸秀縣,泰達(dá)天海國際,紫園,城市海岸,萬科浪琴灣,,沿 海 沙 灘 綠 化 休 閑 帶,項目位置分布圖,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),發(fā)展現(xiàn)狀：在

57、售樓盤集中在二線海景，產(chǎn)品線豐富，定位多樣，如主導(dǎo)文化生活的紫園，主導(dǎo)社區(qū)環(huán)境的城市海岸,樓盤分布：樓盤主要集中在海景沿線，樓盤高端，分布密集；,價格特征: 二三線看海景房現(xiàn)價均在10000元/㎡以上，一線海景用地項目在15000元/㎡以上；,產(chǎn)品類型：產(chǎn)品組合多層次，以別墅和花園洋房為主，高層為輔；建筑風(fēng)格和園林以東南亞為主；戶型偏大，產(chǎn)品設(shè)計逐漸優(yōu)化；,核心賣點：主打一線海景資源，區(qū)域未來前景、園林特色；,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研

58、數(shù)據(jù),,,基本特征：良好的區(qū)域規(guī)劃及海景資源使片區(qū)成為島內(nèi)新移民及養(yǎng)老客戶的集聚地之一,在售樓盤概況：分為主打海景的天一方等和也有主打小區(qū)整體及園林風(fēng)格的江南城、以建筑聞名的榮域等產(chǎn)品類型,觀海居榮域盛木天一方寶安江南城 蔚藍(lán)海語印象,,,寶安江南城,榮域,蔚藍(lán)海語印象,,,觀海居,天一方,,項目位置分布圖,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),優(yōu)勢：距離城市中心區(qū)較近，有一定海景、溫泉資源；沿海規(guī)劃美麗沙、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好；配套齊全

59、，適宜居住,劣勢：地勢低，海水質(zhì)量較差，舊城區(qū)規(guī)劃雜亂，朝向與海景資源存在一定的矛盾性,主力戶型及客戶比：二房、三房、別墅。島外：新移民：本地 = 5：3：2；,小結(jié)：海甸島主流客戶為島外客戶、新移民，他們最看重的是距離市中心較近和高性價比和未來投資價值，均價3500~5000元/ 平米,發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于成熟的生活區(qū)，配套齊全，聚集了大量的高端客戶,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),基本特征：該片區(qū)目前僅有一個別墅樓盤-魯能海藍(lán)椰風(fēng)，擁有一線

60、海景資源，但距市區(qū)較遠(yuǎn)及配套是其劣勢,發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于未來的高品質(zhì)居住區(qū)，現(xiàn)發(fā)展緩慢，隨著海新大橋改變，將對對區(qū)域價值拉動,房地產(chǎn)市場分析----二級市場研究,優(yōu)勢：距離?？诿捞m機場最近，省政府將搬遷至此，未來新埠島新海大橋和福海大道的開通將直接拉近與市區(qū)距離，為此地帶來利好；,劣勢：目前由于南渡江的阻隔距離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，配套缺乏，已建成項目較少，尚未形成大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；,主力戶型客群構(gòu)成：別墅（獨棟價格在31000-33000元

61、/平方米，聯(lián)排在19000-22000元/平方米） ；新移民占50%以上，屬高端客戶群體；,目前基本上沒有項目開發(fā)，魯能海藍(lán)椰風(fēng)項目一技獨秀，客戶看重的是海景資源、產(chǎn)品品質(zhì)和升值潛力。,作為東海岸首屈一指的豪宅，本項目以其純別墅社區(qū)定位、海景和私家沙灘，吸引了眾多來自島內(nèi)外的度假及投資型客戶；通過沙灘、園林和圍合式別墅居住群將本項目同周邊的農(nóng)民房和農(nóng)田等完全隔離開來，形成了高尚居住小鎮(zhèn)；位置的偏遠(yuǎn)、配套的匱乏是項目的硬傷，未來隨著院

62、士村和飛行員村等的開發(fā)，該項目將和上述項目一起，構(gòu)筑?？诮紖^(qū)高尚居住片區(qū)。,海藍(lán)椰風(fēng),數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),基本特征：新世界花園，是唯一一個保留了原生態(tài)本地生活氛圍的片區(qū),發(fā)展現(xiàn)狀：目前發(fā)展不成熟，有待開發(fā)，改變客戶對區(qū)域的認(rèn)識,房地產(chǎn)市場分析----二級市場研究,新世界花園度假村,優(yōu)勢：片區(qū)目前還沒有完全被正式開發(fā)，可塑性強，是?？谖ㄒ灰粋€保留了原生態(tài)本地生活氛圍的板塊；,劣勢：貧困、偏遠(yuǎn)的歷史印象不易改變，整體片區(qū)的運營都還處于

63、比較前期的階段，開發(fā)周期較長，成本高；,目前房地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，僅有新世界花園度假村和西灣（為早期開發(fā)的私人宅基地）項目周邊環(huán)境需要大量投入來改善，未來進(jìn)入者的整體規(guī)劃將對整個片區(qū)有很大影響。,主力戶型客群構(gòu)成：別墅、花園洋房、小高層為主；客戶以島外中低端休閑度假、島內(nèi)中端投資客戶為主；,由香港著名發(fā)展商新世界集團(tuán)之中國房地產(chǎn)旗艦公司——新世界中國地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)； 東南亞園林風(fēng)格，多組水系主題，超過200個品種的花叢樹種；廣

64、告“沒見過豪宅，那是沒到過這里以前”打造超五星級的海濱花園度假式園林社區(qū)，提供超五星級酒店式配套設(shè)施，近3000平米全功能夢幻園林會所；智能化多重安保系統(tǒng)，保障家居安全；,數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),4,房地產(chǎn)市場分析,房地產(chǎn)市場整體狀況,住宅、公寓市場研究,商業(yè)市場研究,高端酒店研究,高端公寓市場研究,酒店式公寓基本概念：,,,,,,酒店式公寓的基本概念,定義,特點,發(fā)展,分類,酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)，集住宅、酒店、會所多功

65、能于一體，具有自用、投資兩大功效的物業(yè),“酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。,最早源于歐洲，在紐約發(fā)揚光大，在上世紀(jì)90年代初進(jìn)入我國一線城市，經(jīng)過近20年的發(fā)展，國內(nèi)趨于成熟,,,,,,上世紀(jì)90年代,,,,,2003年起,2005年起,2006年起,服務(wù)式公寓,產(chǎn)權(quán)式公

66、寓,酒店式公寓,小戶型公寓,酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項，以外籍租客為主要服務(wù)對象,小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高,介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價較高，后期生活費用較高,純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄,酒店

67、式公寓是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后長期存在的一種物業(yè)類型,酒店式公寓在一個城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本原因就是這個城市的經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市的政府官員和高級商務(wù)人士，這些消費者一般都有豐厚的住房補貼一個城市只有經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模在需求中孕育著良好的商機適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運而生，并且有良好的發(fā)展前景,處于黃金地段可具備

68、長期居住功能，配套功能突出并有優(yōu)秀的物管公司提供細(xì)致入微的服務(wù)的物業(yè),,,,特點,家庭式的居住布局,細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù),地段的不可替代性,優(yōu)秀的物業(yè)管理背景,配套功能突出,,特點,4,海岸一號,金色陽光,西秀綠洲,凱撒豪庭,寶發(fā)國際,明光國際,爵士春天,南國海立方,天邑國際,藍(lán)海陽光,在售,待售,售罄,?？诰频晔焦⑵毡榉植加诔鞘锌捎^海景的黃金區(qū)域以及市中心區(qū)域,,?？谑袌龆酁椤胺壕频晔焦ⅰ?，且與純酒店公寓擬合度最高的項目都集中在濱海