新鄭薛店項目市場專項研究報告(定)

1、本次匯報溝通的目標,薛店鎮(zhèn)宏觀市場分析,新鄭房地產(chǎn)市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,項目核心問題,新鄭印象、城鎮(zhèn)印象、城鎮(zhèn)概況、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)未來,房地產(chǎn)市場、競爭市場分析、客戶需求分析,區(qū)域劃分、區(qū)域競爭格局、典型項目研究,,3,4,2,1,· 新鄭市隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點縣（市）和加快城市化進程試點縣（市），也是中華第一古都、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市 、全國縣域經(jīng)濟綜合實力百強縣（市）、全國縣域經(jīng)濟基本競爭力

2、百強縣（市）、全國食品工業(yè)強市、全國食品安全示范縣（市）、全國和諧中小城市示范單位、全國平安建設(shè)先進縣（市）。和全國社會治安綜合治理先進縣（市）。河南省1989年公布的第一批十大歷史文化名城之一，境內(nèi)名勝古跡眾多。,新鄭印象,新鄭印象——新鄭，皇帝故里，歷史悠久。也是活力新城，中原最大的航空港坐落境內(nèi)。教育方面，社會力量辦學(xué)蓬勃發(fā)展。,·　新鄭市屬暖溫帶大陸性季風氣候，冬半年受冬季風控制，多刮北風，夏半年受夏季風控制，多刮南風

3、。冷暖適中，四季分明。春暖、夏熱、秋爽、冬寒。,啟示：新鄭市最近發(fā)展如火如荼，鄭州半小時經(jīng)濟圈的打造，城市輕軌的規(guī)劃，把新鄭的經(jīng)濟放到發(fā)射機上。同時打工返鄉(xiāng)人群返回港區(qū)就業(yè)及安家直接帶動了房地產(chǎn)發(fā)展，這正是新鄭改善人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)的最佳因素。,薛店印象——薛店鎮(zhèn)是河南小城鎮(zhèn)建設(shè)重點鎮(zhèn)。有2個國家級榮譽（全國發(fā)展改革重點鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)）。,· 薛店鎮(zhèn)隸屬新鄭市管轄,區(qū)位和交通優(yōu)勢得天獨厚 ,距新鄭10公里,東臨新鄭

4、國際機場,西與107國道相望,京珠高速公路、京廣鐵路貫穿鎮(zhèn)區(qū)南北，國家重點工程西氣東輸、南水北調(diào)也經(jīng)過此地，形成了融鐵路、公路、航運、水運于一體的大交通格局；,· 薛店鎮(zhèn)位于省會鄭州東南25公里、鄭州半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，地處伏牛山系嵩山余脈向豫東平原過渡地帶；,· 鄭州航空港區(qū)富士康就業(yè)人口30萬、鄭州臺灣工業(yè)園帶動就業(yè)5萬人將會拉動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，將會帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。,薛店印象,薛店鎮(zhèn),鄭州航空港區(qū),龍

5、湖鎮(zhèn),城鎮(zhèn)概況——薛店鎮(zhèn)位于新鄭市北部，距新鄭市政府12公里，西北距鄭州25公里。,·城鎮(zhèn)概況：1958年建薛店公社，1961年改區(qū)，1963年改公社，1984年改鄉(xiāng)，1994年設(shè)鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)面積10平方公里，總?cè)丝?.2萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口2.1萬人，轄29個行政村，179個村民組。,,城鎮(zhèn)概況,· 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：薛店鎮(zhèn)已形成三個產(chǎn)業(yè)區(qū)：東部物流倉儲加工區(qū)、中部食品工業(yè)區(qū)、西部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)；三個富民園：雛鷹養(yǎng)殖富民園、中小企業(yè)

6、創(chuàng)業(yè)園、“花花?！蹦虡I(yè)富民園。目前入駐中原食品工業(yè)園區(qū)企業(yè)116家，其中食品及相關(guān)企業(yè)89家。全國及省內(nèi)知名企業(yè)白象、臺灣統(tǒng)一、河南思念、鄭州小二黑、鄭州世通旭洋、外商獨資頂好食品等已先后落地該區(qū)。,·政策導(dǎo)向：薛店鎮(zhèn)按照新鄭市委、市政府提出的“工業(yè)立市、工業(yè)強市”的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮“六港合一”（機場、高速公路、京廣鐵路、南水北調(diào)、西氣東輸、高速鐵路）的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，走以工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展道路，大力實

7、施招商引資，實現(xiàn)了經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展。,城鎮(zhèn)規(guī)劃,整體規(guī)劃——“中原城市群”的輻射影響為薛店發(fā)展提供了有利條件，同時為本項目帶來了機遇和挑戰(zhàn)！,啟示：薛店鎮(zhèn)位于中原城市群半小時經(jīng)濟圈內(nèi)。隨著鄭州航空港區(qū)超大企業(yè)的進駐和輕軌的規(guī)劃，薛店鎮(zhèn)的新市鎮(zhèn)格局即將形成。本項目應(yīng)以積極的眼光和視野順應(yīng)城市發(fā)展趨勢，明確自身項目定位。,城鎮(zhèn)規(guī)劃,功能規(guī)劃——薛店城鎮(zhèn)功能將進一步完善，城鎮(zhèn)特色將更加充分的體現(xiàn)，為項目帶來了良好發(fā)展契機！,·

8、;一主一副兩核四帶：以新鄭市區(qū)為為核心、以區(qū)域性核心為節(jié)點、以大鎮(zhèn)為重點構(gòu)建城鎮(zhèn)群，形成“一主一副兩核四帶”的格局。城鎮(zhèn)新格局，新鄭地產(chǎn)業(yè)迎來大轉(zhuǎn)型。,·薛店鎮(zhèn)定位：（一）、城鎮(zhèn)體系定位：薛店鎮(zhèn)是航空港區(qū)的服務(wù)中心以及產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)和生態(tài)屏障區(qū)。（二）、區(qū)域經(jīng)濟定位：我國高新科技開發(fā)重點鎮(zhèn)，新鄭兩核發(fā)展重點鎮(zhèn)，雛鷹計劃所在地，四港特區(qū)配套服務(wù)鎮(zhèn)！薛店以生態(tài)農(nóng)畜、工業(yè)加工為特色的循環(huán)農(nóng)工業(yè)基地，薛店鎮(zhèn)區(qū)外圍以精品娛樂服務(wù)/生活

9、保障、現(xiàn)代物流業(yè)為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。（三）、形象定位：居住生活服務(wù)中心、倉儲中心,城鎮(zhèn)規(guī)劃,功能規(guī)劃——薛店城鎮(zhèn)功能將進一步完善，城鎮(zhèn)特色將更加充分的體現(xiàn)，為項目帶來了良好發(fā)展契機！,薛店鎮(zhèn)在河南總體規(guī)劃中的定位省直轄與航空港一體化發(fā)展戰(zhàn)略勢在必行。 在河南省總體規(guī)劃中，進一步加強了與航空港區(qū)的聯(lián)系，并且將航空港區(qū)納入到河南省直轄中，使薛店進一步一體化發(fā)展。同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工業(yè)化進程的加快，城鎮(zhèn)化

10、進程的進一步提高，城鎮(zhèn)化水平處于河南省上游水平的薛店鎮(zhèn)，非農(nóng)人口將急劇增長，但由于航空港區(qū)及高新開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)受地形條件制約，所能承載的人口有限，因此迫切需要與其毗鄰的周邊城鎮(zhèn)承擔一部分非農(nóng)人口的轉(zhuǎn)移。 也就是說薛店鎮(zhèn)不僅承擔其縣域內(nèi)非農(nóng)人口的轉(zhuǎn)移，同時也承擔“兩區(qū)”域內(nèi)一部分非農(nóng)人口的轉(zhuǎn)移，因此在河南省總體規(guī)劃中將薛店鎮(zhèn)與航空港區(qū)一體化發(fā)展是科學(xué)的可行的。,航空港區(qū)與高新開發(fā)區(qū)副中心以都市居住、現(xiàn)代物流業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)

11、，生活娛樂為特色的現(xiàn)代化生態(tài)型園林城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)未來——“兩區(qū)”融合新城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)價值思考,城鎮(zhèn)印象：處于鄭州半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，區(qū)位和交通優(yōu)勢極其優(yōu)越， 形成了融鐵路、公路、航運、水運于一體的大交通格局。,城鎮(zhèn)規(guī)劃：鄭州航空港區(qū)的經(jīng)濟騰飛對薛店將起到長遠影響，本項目位于“兩區(qū)”核心位置，勢必肩負起區(qū)域概念升級的歷史使命，又稱為區(qū)域標桿的機會！,城市未來：薛店借助優(yōu)越的交通位置及城市輕軌帶來的契機，為房 地產(chǎn)行業(yè)的順

12、利發(fā)展提供了有利機會，本項目要因勢利導(dǎo)，順勢而為！,城鎮(zhèn)概況：薛店鎮(zhèn)區(qū)本身人口僅兩萬余人，針對未來龐大的房地 產(chǎn)放量，項目運作需占一定高度，需把航空港區(qū)及新鄭市區(qū)一起 納入考量范圍。,本次匯報溝通的目標,薛店鎮(zhèn)宏觀市場分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,項目核心問題,房地產(chǎn)市場，競爭市場分析、客戶分析,區(qū)域劃分、區(qū)域競爭格局、典型項目研究,3,4,2,1,新鄭房地產(chǎn)市場分析,,新鄭印象、城鎮(zhèn)印象、城鎮(zhèn)概況、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城

13、鎮(zhèn)未來,房地產(chǎn)市場,理論研究——新鄭房地產(chǎn)市場近年來總體處于價量齊漲階段，一方面因為新鄭作為四線城市房地產(chǎn)市場起步相對較晚，目前仍處于快速發(fā)展期；另一方面靠近鄭州市區(qū)的龍湖板塊和港區(qū)板塊受政策因勢利導(dǎo)發(fā)展較為迅猛。,房地產(chǎn)市場,區(qū)域項目分布——目前新鄭房地產(chǎn)市場還處于比較初級的階段，商品房供應(yīng)與銷售集中在新鄭市區(qū)、龍湖鎮(zhèn)和薛店鎮(zhèn)。,目前新鄭在售項目共67個，項目分布如下：新鄭市區(qū)47個項目龍湖鎮(zhèn)16個項目薛店鎮(zhèn)2個項目航空港區(qū)2

14、個項目本項目所在區(qū)域薛店鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目剛起步，去年年初和今年10月分別有一個項目上市。,房地產(chǎn)市場,市場格局——新鄭市樓盤分布特征呈現(xiàn)出市區(qū)發(fā)展平穩(wěn)，龍湖板塊迅猛，港區(qū)后來居上的局面！,市區(qū)樓盤多以小高層產(chǎn)品為主或者小高層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市快速發(fā)展的趨勢。,龍湖、港區(qū)樓盤分布主要以低密度產(chǎn)品為主，充分利用政策利好，港區(qū)樓盤大多屬于綜合體項目，居住、酒店、商務(wù)辦公與一體。,裕鴻世界港,正商紅河谷,藍天商務(wù)花園,龍湖御景,華福

15、·綠洲,宏基王朝,維也納春天,,,,,,,金鼎·世紀新城,林溪灣,龍湖板塊,港區(qū)板塊,薛店鎮(zhèn),新鄭板塊,房地產(chǎn)市場,新鄭板塊——新鄭市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到了快速發(fā)展階段,產(chǎn)品特征：普通住宅為主，多層、小高層，住宅以宜居型為主，小高層較多?？腿呵闆r：新鄭市區(qū)客群為主，部分來自其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，首次置業(yè)、改善需求為主。價格特征：普通住宅價格為3000-4500元/㎡左右。,房地產(chǎn)市場,薛店鎮(zhèn)板塊——薛店鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場處于快

16、速發(fā)展的過渡階段,產(chǎn)品特征：普通住宅為主，多層、小高層，住宅以宜居型為主?？腿呵闆r：薛店鎮(zhèn)本地客群為主，部分來自港區(qū)、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，首次置業(yè)、改善需求為主。價格特征：普通住宅價格為1800-4000元/㎡左右。,房地產(chǎn)市場,龍湖板塊——龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場距鄭州市區(qū)較近，處于穩(wěn)步發(fā)展階段，市場成熟度高,產(chǎn)品特征：中端、高端住宅為主，別墅、洋房、多層、小高層，住宅以舒適型為主?？腿呵闆r：鄭州市區(qū)，部分本地客群為主，部分來自港區(qū)、其他鄉(xiāng)

17、鎮(zhèn)，二次或多次置業(yè)、改善需求為主，部分為投資客。價格特征：普通住宅價格在4000-5000元/㎡左右，高端住宅價格在6000-8000元/㎡ ，別墅在11000-18000元/㎡ 左右。,房地產(chǎn)市場,港區(qū)板塊——因港區(qū)特殊地位及大量外商投資及未來人口的急速增長趨勢，目前房地產(chǎn)高速發(fā)展,產(chǎn)品特征：中端、中高端住宅為主，別墅、洋房、多層、小高層，住宅以舒適型為主。因港區(qū)快速發(fā)展，酒店、酒店公寓、商務(wù)辦公等作為配套客群情況：鄭州市區(qū)、

18、本地客群、富士康及其他大型企業(yè)工作人員，港區(qū)生意人，部分為投資客。價格特征：住宅價格在5000-8000元/㎡左右。,產(chǎn)品市場,物業(yè)類型配比——新鄭的物業(yè)類型比較豐富，別墅、洋房、多層、小高層、高層接受程度都較高，但以小高層、高層為發(fā)展趨勢。我們項目建議采用洋房、小高層。,產(chǎn)品市場,產(chǎn)品類型配比——新鄭市區(qū)、薛店鎮(zhèn)多為多層、小高層，港區(qū)和龍湖鎮(zhèn)大多是洋房、別墅、小高層結(jié)合。,產(chǎn)品類型配比： 龍湖鎮(zhèn)、航空港區(qū)絕大多數(shù)項目

19、都有花園洋房，薛店鎮(zhèn)所處的地域距航空港區(qū)較近，但洋房、別墅在本區(qū)域還是空白點，通過調(diào)研客戶對洋房表現(xiàn)出較大的興趣，支持情景洋房的占43%。 市區(qū)和薛店鎮(zhèn)基本以三房為主，表現(xiàn)出“經(jīng)濟型、居家型”置業(yè)特征，從100—120㎡緊湊型小三房到120—140㎡舒適三房均有強勁需求，兩房考慮到項目所處薛店鎮(zhèn)的工廠較多，一些工廠上班的80后需要過渡，兩房也有一定需求。本項目應(yīng)適應(yīng)市場需求，以三房為主，兩房為輔，并適度拓寬戶型配比范圍。

20、,兩房產(chǎn)品主要集中在80—100㎡，兩房產(chǎn)品主要針對經(jīng)濟狀況有限的首次置業(yè)者，多以30歲左右年輕人為主；,三房是市場供應(yīng)主力，面積分布在100—150㎡之間，其中小三房面積主要集中在100—120㎡之間，具有較為明顯的經(jīng)濟型特征.,產(chǎn)品市場,從新鄭市、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、航空港區(qū)四個區(qū)域的戶型面積分配來看： 120-140㎡三房為供應(yīng)的絕對主流。但各有側(cè)重，新鄭市區(qū)、薛店鎮(zhèn)兩房大多在80-90㎡期間，三房120㎡以下的小三房占很大比例；龍

21、湖鎮(zhèn)120-160㎡的大三房占較大比例，且面積跨越較大，航空港區(qū)存在多數(shù)形態(tài)為低密度洋房面積大多在240㎡以上，如藍天商務(wù)花園，A戶型285.84平方米，B戶型276.73平方米。,產(chǎn)品市場,產(chǎn)品設(shè)計特點——從產(chǎn)品設(shè)計角度來看，目前在售項目部分樓盤已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價值，客戶對房屋“舒適度”與“功能性”要求逐步增加。,客戶市場,客戶市場——通過在售項目調(diào)研，薛店購房客戶目前表現(xiàn)出以“本地為主，外地為輔”的特征，下一步將隨著

22、客戶圈層的穩(wěn)定，向更廣泛的“外向型”空間輻射。,匯總調(diào)研結(jié)果：薛店購房客戶71%為本地客戶，外地客戶約占29%；薛店鎮(zhèn)大部分居住為自建房；房地產(chǎn)市場基本依靠內(nèi)部剛性需求及改善型需求拉動；隨著港區(qū)投資的增大，薛店鎮(zhèn)將會出現(xiàn)投資需求。,啟示：結(jié)合薛店鎮(zhèn)未來發(fā)展諸多因素，薛店鎮(zhèn)的客戶構(gòu)成范圍將更加廣泛，而目前版塊所形成的客戶圈層將成為未來客戶入駐的重要來源，客戶之間的裙帶關(guān)系也將日益加劇。基于項目區(qū)位優(yōu)越性，預(yù)計項目針對的客戶圈層將呈

23、現(xiàn)“由內(nèi)到外，由近及遠”的變化。,客戶市場,關(guān)注要素——區(qū)域交通、工作便利、房屋總價等仍是購房客戶的首要關(guān)注要素，周邊教育配套、升值潛力、產(chǎn)品品質(zhì)等逐步成為客戶重要的關(guān)注點，客戶關(guān)注問題逐漸由“外”向“內(nèi)”。,匯總調(diào)研結(jié)果：從調(diào)研結(jié)果看，客戶普遍關(guān)注區(qū)域交通、周邊配套、戶型結(jié)構(gòu)，和其他城市購房客戶關(guān)注的問題基本相同，但是隨著對外部資源關(guān)注的同時，客戶對社區(qū)內(nèi)部資源的要求逐步提高，追求居住的舒適度和安逸型。并且隨著薛店鎮(zhèn)的不斷發(fā)展，客戶

24、開始關(guān)注區(qū)位地段價值及產(chǎn)品升值潛力。,啟示：結(jié)合薛店鎮(zhèn)未來發(fā)展諸多因素，薛店鎮(zhèn)的客戶構(gòu)成范圍將更加廣泛，而目前版塊所形成的客戶圈層將成為未來客戶入駐的重要來源，客戶之間的裙帶關(guān)系也將日益加劇?；陧椖繀^(qū)位優(yōu)越性，預(yù)計項目針對的客戶圈層將呈現(xiàn)“由內(nèi)到外，由近及遠”的變化。,客戶市場,外部資源——客戶對于項目的外部資源關(guān)注點在于生活設(shè)施配套，本項目優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境完全可以滿足客戶置業(yè)對于外部資源的要求。,啟示：就對于關(guān)注外部資源要素來看，客戶

25、對于良好的生活環(huán)境、便利的購物環(huán)境、優(yōu)越的教育資源關(guān)注較高。就本項目而言，如何做好社區(qū)配套，充分結(jié)合港區(qū)對本區(qū)域的拉動，借助城市輕軌的直通車將作為本案工作的重中之重。,匯總調(diào)研結(jié)果：購房客戶在社區(qū)外部配套上普遍對教育、社區(qū)環(huán)境、商場、醫(yī)院有較高需求，集中體現(xiàn)了日常生活需求和教育需求兩方面。,客戶市場,需求戶型——根據(jù)普調(diào)數(shù)據(jù)分析，客戶需求房型以三房為主，兩房、四房為輔，戶型面積以110——140㎡三房為主，公寓類差異化產(chǎn)品及大面積需求

26、較少。,啟示：薛店客戶購房需求以三房為主，購買面積一般傾向100—120㎡，120—140㎡之間，該類房型主要表現(xiàn)為自住型為主。對本項目而言，針對主流市場打造100—120經(jīng)濟三房及120—140舒適三房產(chǎn)品為主推戶型，同時適當打造兩房及四房產(chǎn)品，填補市場空白，建立項目獨特的產(chǎn)品線。,價格市場,新鄭地區(qū)在售樓盤價格一覽表,競爭市場,競爭市場——從競爭現(xiàn)狀來看，形成鮮明的兩個梯隊，第一梯隊無論從開發(fā)商的品牌還是銷售價格都位居新鄭市前列，我

27、們項目需要借鑒第一梯隊，走在第二梯隊的前列！,,第一梯隊,,第二梯隊,新鄭房地產(chǎn)市場思考,市場發(fā)展：新鄭市房地產(chǎn)市場發(fā)展飛快，處于省內(nèi)較成熟狀態(tài)。隨著經(jīng)濟持續(xù)快速增長，市場行為逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)市場依舊會快速增長。,市場階段：薛店鎮(zhèn)市場處于基本發(fā)展市場向成熟市場過渡階段，產(chǎn)品開始注重功能性，居住理念不斷提升。隨著港區(qū)的飛速發(fā)展，市場競爭將不斷加劇。,競爭格局：新鄭市房地產(chǎn)項目水平相對其他地市較高，但仍有上升空間，正逐漸向市場細分

28、轉(zhuǎn)變，同質(zhì)化競爭逐漸減少，市場競爭趨于多元化。,市場格局：新鄭整體房地產(chǎn)市場受其城市規(guī)劃影響，呈現(xiàn)出新鄭市區(qū)、鄭州航空港區(qū)、龍湖教育板塊三大板塊，本案處于港區(qū)邊緣地帶。,本次匯報溝通的目標,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,項目核心問題,區(qū)域劃分、區(qū)域競爭格局、典型項目研究,3,4,2,1,,薛店鎮(zhèn)宏觀市場分析,新鄭印象、城鎮(zhèn)印象、城鎮(zhèn)概況、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)未來,新鄭房地產(chǎn)市場分析,房地產(chǎn)市場、競爭市場分析、客戶需求分析,區(qū)域住宅市場,區(qū)域劃分——本

29、項目位于薛店鎮(zhèn)，鄭州航空港區(qū)的邊緣地帶，距新鄭市區(qū)和龍湖鎮(zhèn)較近，故將新鄭整體區(qū)域作為重點研究區(qū)域,,龍湖板塊,薛店鎮(zhèn),港區(qū)板塊,新鄭板塊,住宅個案分析,區(qū)域競爭-新鄭市區(qū)板塊,區(qū)域競爭典型樓盤：1、維也納春天2、宏基王朝泛區(qū)域競爭樓盤地理位置更佳，但在產(chǎn)品方面戶型設(shè)計較為傳統(tǒng)。,產(chǎn)品特征：普通住宅為主，多層、小高層，住宅以宜居型為主，小高層較多?？腿呵闆r：新鄭市區(qū)客群為主，部分來自其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，首次置業(yè)、改善需求為主。價格特

30、征：普通住宅價格為3000-4500元/㎡左右。,維也納春天——古典主義音樂主題社區(qū)，9-11層小高層,住宅個案分析,維也納春天——三房為主力戶型，主力戶型124/133㎡三房,,,,,,雙陽臺,,,,外凸窗,住宅個案分析,維也納春天——繼領(lǐng)秀城熱銷后的又一個鐵路北的熱點項目,地段位于中華路與陶文路交匯處向東100米，處于城北新區(qū)與老區(qū)結(jié)合部。產(chǎn)品9-11層小高層迎合市場需求，頂層為單獨閣樓并不分割出售。價格4200元/㎡-4

31、400元/㎡。營銷售房部選址較為考究，選在萬佳時代廣場西側(cè)，來訪客戶較多。,啟示：維也納春天賣點在于其所處城北新區(qū)和老區(qū)的結(jié)合處的位置及贈送地溫中央空調(diào)提升項目市場競爭力。因此對于本項目而言，我們應(yīng)注重區(qū)位升值潛力的宣傳，樹立標桿性影響，為后期營銷減少壓力。,住宅個案分析,維也納春天——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、充分利用區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢及周邊配套做宣傳，將其優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為項目自身優(yōu)勢；2、精準把握客戶心理，將升值優(yōu)勢作為潛在附送

32、價值，并以贈送地溫中央空調(diào)等實用設(shè)施滿足客戶對優(yōu)惠措施的心理需求。3、于老城商業(yè)核心區(qū)設(shè)立接待中心，避免因項目所在客戶看房不便。,警示點：1、項目特色未進行深度挖掘，展示力度不夠；2、地溫中央空調(diào)的運行和維護成本會帶來一定的風險。,住宅個案分析,宏基王朝——行政新區(qū)，鄭新大道，運河河畔，33萬㎡純生態(tài)豪宅,住宅個案分析,宏基王朝——戶型區(qū)間85—120㎡，主力戶型85㎡兩房、104—107㎡三房兩廳一衛(wèi)，113-115㎡三房兩廳兩

33、衛(wèi),三房兩廳兩衛(wèi)115.37㎡,入戶花園,,,三房兩廳兩衛(wèi)113.27㎡,住宅個案分析,地段位于鄭新大道與中興大道交匯處，行政新區(qū)所在位置，有一定發(fā)展?jié)摿Γ壳叭藲饷黠@不足。產(chǎn)品目前推出7層電梯多層，面積區(qū)間在80-115㎡區(qū)間。價格目前尚未公布，預(yù)計在3800元/平米左右。營銷售房部裝修大氣，通過排號方式穩(wěn)定主力客源。,啟示：宏基王朝提倡不大不小，夠用就好，面積區(qū)間控制在三房105-115㎡左右，通過控制面積，控制總價

34、，是開發(fā)商對最近房地產(chǎn)整體形勢下滑的風險防范值得借鑒，但在33萬㎡的如此大的體量之下有點保守。,宏基王朝——英法風格建筑，行政新區(qū)潛力地段,住宅個案分析,宏基王朝——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、對新鄭行政新區(qū)的概念炒作，本項目可通過概念炒作，把鄭州航空港經(jīng)濟帶的覆蓋作為概念炒作；2、形象包裝。,警示點：1、地理位置較偏僻，交通不便利，看房極不方便；2、面積區(qū)間過于保守，客戶選擇余地受限制。,住宅個案分析,該區(qū)域競爭主要體現(xiàn)

35、在：1、區(qū)域項目較少，競爭壓力相對較弱，但整個城鎮(zhèn)人口相對較少，又距離新鄭較近，因此需考慮新鄭對本地客戶的分流，因此考慮競爭項目不僅要考量自身所在區(qū)域的競爭，需要把項目放一定高度，才能走進一片藍海；2、區(qū)域周邊配套不完善，人氣不足，商業(yè)氛圍不濃厚，項目間的競爭主要體現(xiàn)在產(chǎn)品及配套的競爭。,,華福·綠洲,,金鼎·世紀新城,本案,同區(qū)域競爭-薛店鎮(zhèn),住宅個案分析,同區(qū)域競爭典型樓盤：1、金鼎·世紀新城2

36、、華福·綠洲,金鼎·世紀新城——薛店鎮(zhèn)首家規(guī)模型社區(qū)，多層已售罄，目前在售4棟小高層項目,住宅個案分析,金鼎·世紀新城——三房為主力戶型，小高層11F面積為125-130㎡三居,弧形觀景露臺,,,,,,雙陽臺,,住宅個案分析,金鼎·世紀新城——臨近高速口，交通便利，社區(qū)規(guī)劃一般,地段位于世紀大道與友誼路交匯處西南角，距離高速口較近。產(chǎn)品四期為4棟11層小高層，但社區(qū)規(guī)劃檔次較差，呈兵營式排列

37、，無景觀組團。價格多層1800元/㎡，四期小高層均價4000元/㎡，按揭優(yōu)惠一個點，一次性優(yōu)惠五個點。營銷受華福·綠洲沖擊，4期2011年9月開盤蓄水300組，當天到訪僅100組，流失客戶高達三分之二。,啟示：金鼎·世紀新城最早入駐薛店鎮(zhèn)，憑借著市場的唯一性一直壟斷著薛店的中高低端客戶群，華福·綠洲入市后，成交量銳減，分流了其大部分客戶，其地位及客戶群體均受到較大沖擊，本項目的入駐也必將大量分流其客

38、戶。但該項目憑借優(yōu)越的位置，該項目為首家規(guī)模社區(qū)，是市場領(lǐng)先，仍不可小覷。,住宅個案分析,金鼎·世紀新城——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、注重區(qū)位的造勢，借航空港的影響力及輕軌的利好，著重對升值潛力的挖掘；2、推廣強調(diào)升值空間，賣未來；3、前期市場獨創(chuàng)性，形成市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。,警示點：1、其價位不足以匹配樓盤品質(zhì)；2、社區(qū)規(guī)劃較為傳統(tǒng)，無規(guī)模景觀組團；3、售樓部工作人員素質(zhì)參差不齊，形象差；4、產(chǎn)權(quán)50年，擱

39、置7年，使用年限僅40多年，給客戶一定的心理落差。,住宅個案分析,華福·綠洲——薛店鎮(zhèn)市場挑戰(zhàn)者，直逼金鼎·世紀新城,住宅個案分析,華福·綠洲——戶型南北通透，鮮氧通暢，入戶花園、獨立餐廳、雙陽臺、雙飄窗,兩房兩廳一衛(wèi)82.35㎡,三房兩廳一衛(wèi)101.47㎡,,,,雙陽臺,,住宅個案分析,華福·綠洲——占據(jù)城市中軸價值，打造尊貴宜居景觀豪宅,地段薛店鎮(zhèn)岳莊大道與文化路交匯處，處于薛店鎮(zhèn)的中心區(qū)位

40、。產(chǎn)品新古典主義外立面，I期5棟小高層，小兩房和小三房主要針對剛需客戶和投資客。價格價格區(qū)間在3800-4800元/㎡區(qū)間，1層送同等面積地下室價格為最高，預(yù)計均價在4000元/㎡左右。 營銷針對金鼎·世紀新城產(chǎn)權(quán)年限問題，推廣提出70年大產(chǎn)權(quán)。與目前在排號中，最高優(yōu)惠10000元，團購另有額外優(yōu)惠。,啟示：華福·綠洲專門針對金鼎·世紀新城差異化競爭，采用豐富內(nèi)部配套資源建國際雙語幼兒園，在戶型

41、面積上采用更小戶型面積與世紀新城做差異化。我們項目可針對此更加精細化，內(nèi)部配套方面建城市廣場、雙語幼兒園等。,住宅個案分析,華福·綠洲——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、通過差異化競爭實現(xiàn)截留客戶群，如建國際雙語幼兒園亮化社區(qū)教育資源；2、注重前景的描繪，港區(qū)對本地的拉動作用，城市輕軌的利好，大型商業(yè)配套描繪大型商超家樂?；虻つ崴棺雠涮椎龋?、推廣包裝上更具針對性；4、大盤化整為零，前期拿出24畝地做市場試探，規(guī)避風

42、險。,警示點：1、項目雖為75萬㎡的大盤，但分布零散較為不具規(guī)模優(yōu)勢；2、產(chǎn)品上僅做了滿足剛性需求的小戶型，選擇余地小。,住宅個案分析,住宅個案分析,泛區(qū)域競爭-龍湖板塊,泛區(qū)域典型樓盤：1、正商·紅河谷2、龍湖御景龍湖房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，可以借鑒之處很多，如在配套方面、產(chǎn)品設(shè)計方面、建筑風格方面本項目可取長補短。,產(chǎn)品特征：中端、高端住宅為主，別墅、洋房、多層、小高層，住宅以舒適型為主?？腿呵闆r：鄭州市區(qū)

43、，部分本地客群為主，部分來自港區(qū)、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，二次或多次置業(yè)、改善需求為主，部分為投資客。價格特征：普通住宅價格在4000-5000元/㎡左右，高端住宅價格在6000-8000元/㎡ ，別墅在11000-18000元/㎡ 左右。,正商·紅河谷——依托溪谷、坡地、河流、森林資源的打造的低密度高端居住區(qū),住宅個案分析,正商·紅河谷——6F花園洋房,121-146㎡為主,均為三房、四房設(shè)計,采光好，南北通透，5/6F為頂

44、層復(fù)式173㎡。,花園洋房3F三房兩廳兩衛(wèi)121㎡,陽光書房,入戶花園,,,,,,,退臺洋房1F四房兩廳兩衛(wèi)135㎡實際面積約287-298㎡,住宅個案分析,正商·紅河谷——電梯洋房戶型較豐富，面積為105㎡實用三房和126㎡舒適三房。,電梯洋房6F三房兩廳一衛(wèi)105㎡,電梯洋房3、4F三房兩廳兩衛(wèi)126㎡,電梯洋房7F兩房兩廳兩衛(wèi)93㎡,,,贈送露臺,住宅個案分析,正商·紅河谷——借助龍湖教育城地域優(yōu)勢

45、，鄭州交通系統(tǒng)的延展，自身較佳的自然資源，采用西班牙風格，憑借豐富的產(chǎn)品線和多樣戶型組合，較大規(guī)模等使項目影響甚大,地段位于龍湖宜居教育城，新鄭市第三人民醫(yī)院，中原工學(xué)院、升達大學(xué)、經(jīng)濟干部管理學(xué)院 ，河南省職工醫(yī)學(xué)院、河南省經(jīng)貿(mào)學(xué)院等分布周邊產(chǎn)品產(chǎn)品對改善型及投資客戶吸引力巨大，且三房戶型亮點多，為暢銷戶型。價格價格11年5月入市7200元/㎡，不受限購影響,穩(wěn)中有升,銷售速度較為平穩(wěn)。配套幼兒園、小學(xué)、超市、社區(qū)醫(yī)院、

46、星級會所、風情商業(yè)街、原生濕地公園，國際標準網(wǎng)球基地等豐富的內(nèi)部配套。,均價走勢,住宅個案分析,正商·紅河谷——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、入戶花園、觀景露臺、動靜分區(qū)、干濕分離等戶型亮點；2、建筑立面采用純正的西班牙風格，坡屋頂、拱形挑檐形成美輪美奐的天際風景線；3、花園洋房等概念的炒作及運用，高水平推廣策略及品質(zhì)包裝，定位高端，推動銷售價格上漲；4、項目內(nèi)部園林景觀的塑造、綠化設(shè)施等。,警示點：1、在戶型的

47、創(chuàng)新方面僅做了入戶花園，在產(chǎn)品附加值沒有體現(xiàn)出較好的性價比，如多陽臺、空中花園贈送超值面積等。,啟示：正商·紅河谷以別墅、聯(lián)排、洋房品質(zhì)站在龍湖區(qū)的前列，定位最高端人群。本項目可借鑒之處很多，如建筑風格，洋房的戶型，社區(qū)的配套等。,住宅個案分析,龍湖御景——位于龍湖鎮(zhèn)的中心區(qū)，周邊的有著豐富的教育資源，I期為電梯洋房,住宅個案分析,,,贈送入戶花園,,,,贈送大露臺花園,龍湖御景——7F電梯洋房,面積范圍90-130㎡,戶型方

48、面考慮戶型南北通透，鮮氧通暢，入戶花園、雙陽臺、空中花園。,,,,,雙陽臺,,住宅個案分析,龍湖御景——原味英倫小鎮(zhèn)，園林生態(tài)型的中高檔休閑度假社區(qū)。,地段位于龍湖鎮(zhèn)的兩條主干道雙湖大道和泰山路交叉口，周邊的有著豐富的教育資源。 產(chǎn)品英式建筑風格，15米樓高;30米超寬樓間距，低密度中高端品質(zhì)社區(qū)。價格均價4500元/㎡，5層電梯洋房均價5000元/㎡，強調(diào)性價比。配套智能安防、沿街商業(yè)、中央水景、八大英式主題公園。,啟示

49、：龍湖御景處于龍湖區(qū)兩大主干道交匯處。周邊教育資源豐富。龍湖御景強調(diào)性價比，在戶型方面入戶花園、空中花園、雙陽臺設(shè)計等附加值更體現(xiàn)起高性價比的一面。本項目可參照其局部的戶型設(shè)計。,住宅個案分析,龍湖御景——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、充分利用區(qū)位優(yōu)勢及周邊教育配套做宣傳，將其優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為項目自身優(yōu)勢；2、精準把握客戶心理，將升值優(yōu)勢作為潛在附送價值；3、在產(chǎn)品創(chuàng)新上，通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價值，入戶花園、大露臺花園、北

50、觀景陽臺。,警示點：1、品質(zhì)稍差，客戶選擇余地小。2、先期推出7層電梯洋房難以在當?shù)貥淞⒏咂焚|(zhì)樓盤的高端地位。,住宅個案分析,住宅個案分析,泛區(qū)域競爭-港區(qū)板塊,泛區(qū)域典型樓盤：裕鴻·世界港,裕鴻·世界港——鄭州航空港區(qū)150平方新型國際社區(qū),住宅個案分析,裕鴻·世界港——電梯洋房110-200㎡，花園洋房170-400㎡，獨棟別墅800㎡,花園洋房三房兩廳一衛(wèi)133㎡,住宅個案分析,花園洋房三

51、房兩廳兩衛(wèi)168㎡,花園洋房四房兩廳一衛(wèi)179㎡,,,,,雙陽臺,,,,,,,多陽臺,,,花園露臺,裕鴻·世界港——150萬方超大新型國際社區(qū)，花園洋房，坡地景觀,地段位于航空港區(qū)四港聯(lián)動大道與鄭港六路交匯處產(chǎn)品產(chǎn)品線極為豐富，別墅、花園洋房、高層、酒店、商務(wù)辦公。價格電梯洋房5500元/㎡ ，花園洋房7500元/㎡。營銷利用品牌優(yōu)勢，高舉高打，強勢占領(lǐng)市場。其在鄭州和港區(qū)設(shè)立兩個營銷中心，收到較好效果。,啟示

52、：裕鴻·世界港利用港區(qū)富士康集團，奧特萊斯購物中心的強勢護航，迅速將本地塔尖客戶群體消化。其針對富士康的白領(lǐng)打造性價比較高的公寓化產(chǎn)品受市場追捧。本項目也可以針對周邊大型企業(yè)做更具針對性的產(chǎn)品。,住宅個案分析,裕鴻·世界港——成功之處與待提升之處,借鑒點：1、充分利用區(qū)位優(yōu)勢打造各種層次的產(chǎn)品，并以優(yōu)秀的園林景觀吸引市場關(guān)注；2、定位精準，把握最高端客戶群體，以綜合體、大盤品質(zhì)、上流地位等方式凸顯客戶最貴身份，滿

53、足客戶心理需求；3、產(chǎn)品線豐富，滿足不同人群。,警示點：1、市政配套尚未跟上。,住宅個案分析,綜合以上區(qū)域市場特征，項目在未來開發(fā)中需注意以下因素,綜合分析,縱觀項目區(qū)域的競爭格局，我們需要找到項目合理的市場占位；,根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的特點，制定出項目差異化，使項目降低開發(fā)風險，避免紅海競爭的必由之路,通過對區(qū)域競爭圈及個案的研究我們需得出項目突破市場競爭的立足點,通過對新鄭區(qū)域房地產(chǎn)市場主流在售項目的深入研究，總結(jié)出個案的成