正確認(rèn)識(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(岳曉武)

1、正確認(rèn)識(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2014102915:23:00來源：中國國土資源報(bào)作者：岳曉武閱讀提示土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是企業(yè)之間經(jīng)常發(fā)生的行為，以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)施土地開發(fā)利用，和以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)利用，對加快土地開發(fā)利用、提高土地利用效率都是有利的。但一些人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混為一談，簡單認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓等同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這就要求國土管理部門必須加強(qiáng)對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的研究，從理論和法律上澄清

2、錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。為此，本期法制版特邀部執(zhí)法監(jiān)察局岳曉武副局長從理論和法律上厘清股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)概念，澄清認(rèn)識(shí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律意義上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，往往意味著實(shí)體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認(rèn)為，在股東之間發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其包含的土地使用權(quán)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移，所以應(yīng)當(dāng)符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，并辦理土地變更登記，繳納有

3、關(guān)土地稅費(fèi)，否則，即構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種認(rèn)識(shí)是不正確的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別在于，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，受《公司法》調(diào)整，不能認(rèn)定為任何特定實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。股東取得股權(quán)，意味著取得了對公司一定程度的財(cái)產(chǎn)支配參與權(quán)與收益分配權(quán)，而不是某個(gè)特定財(cái)產(chǎn)的擁有權(quán)，只有在公司財(cái)產(chǎn)分割時(shí)才能確認(rèn)具體財(cái)產(chǎn)的權(quán)益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地使用權(quán)），也不能理解為特定財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則是實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也是特

4、定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。在我國，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等調(diào)整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是一種特定實(shí)體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)的不同。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涵蓋了包括土地使用權(quán)等資產(chǎn)在內(nèi)的支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不能說股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特質(zhì)的不同，使二者在實(shí)際操作中存在著一系列差異。區(qū)別一：構(gòu)成要件不同轉(zhuǎn)讓主體、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的和轉(zhuǎn)讓條件均不同。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是實(shí)體資產(chǎn)，即土地

5、使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，即公司法人或自然人，而不是股東。因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，即在原來合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移；二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體——土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，分為股東之間的轉(zhuǎn)讓和向股東以外的人轉(zhuǎn)讓。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，

6、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是虛擬資本，即股東登記依法所享有的公司股份、股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是其曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體是擁有公司股權(quán)的股東或出資人，而不是公司本身。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生的稅費(fèi)有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，從稅收上看，現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等。從表面來看，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)明顯低于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)避土地

7、增值稅等。但深入分析，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及擁有土地使用權(quán)的公司法人變更，土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而大多數(shù)公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設(shè)后一般要轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，此時(shí)，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅等，并且是以最終土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格與原取得土地的價(jià)格差額計(jì)算土地增值，以此計(jì)征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國家角度看，也并未流失稅收收入。區(qū)別五：適用法律不同股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓由不同的法律所調(diào)

8、整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)所調(diào)整。這些法律、法規(guī)明確規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式及轉(zhuǎn)讓條件。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關(guān)法規(guī)。從上述區(qū)別和實(shí)踐來看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓分屬兩個(gè)不同的范疇。不能因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓中的實(shí)體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓內(nèi)涵而認(rèn)定規(guī)避了有關(guān)稅費(fèi)。任何稅費(fèi)的征收，都是對特定的交易而言，如增值稅是針對銷售

9、貨物和相關(guān)勞務(wù)征收，土地稅收是針對土地交易或保有征收。而對虛擬資本的交易，無法劃分什么是土地交易，什么是設(shè)備交易，什么是貨物交易。土地市場化是土地資源配置的發(fā)展方向，從而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是企業(yè)之間經(jīng)常發(fā)生的行為，以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)施土地開發(fā)利用，和以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)利用，對加快土地開發(fā)利用、提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的之所在。但是如果在轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生了違法違規(guī)的土地用途變更等，則要受到

10、有關(guān)法律的制裁，但這并不意味著對轉(zhuǎn)讓形式的否定。當(dāng)前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象十分普遍，也的確存在著開發(fā)商惡意串通，規(guī)避法律、牟取非法利益的問題。但我們不能因?yàn)閭€(gè)案否定市場化方向，更要分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。這就要加強(qiáng)對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的研究，完善土地市場交易規(guī)則，完善股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策，進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，而不是將股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混為一談，如此，才能真正優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率。（作者單位：國