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文檔簡(jiǎn)介
1、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù),王月紅2017.3,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,,法律,法規(guī),規(guī)章,規(guī)范性文件,不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行),,制度頂層設(shè)計(jì),1,,1 一般規(guī)定2 申請(qǐng)3 受理4 審核5 登簿6 核發(fā)證書或者證明,總 則,7 集體土地所有權(quán)登記 8 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記 9 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記10 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記
2、11 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、 構(gòu)筑物所有權(quán)登記12 海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記13 地役權(quán)登記14 抵押權(quán)登記15 預(yù)告登記16 更正登記17 異議登記18 查封登記19 登記資料管理20 登記資料查詢,分 則,附 錄,A.1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書A.2 通知書、決定書、告知書(7種)A.3 公告文書(4)A.4 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地查看記錄表A.5 詢問(wèn)記錄A.6 不動(dòng)
3、產(chǎn)登記資料查詢文書(4)A.7 授權(quán)委托書A.8 承諾書A.9 具結(jié)書(共21種),,登記一般程序,申請(qǐng),受理,審核,登簿,發(fā)證,,,,,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前后的變化:1、物權(quán)種類增加2、初始——次首3、在建工程——在建建筑物4、不動(dòng)產(chǎn)單元:無(wú)地上物的是宗地或宗海;有地上物的如房屋,以幢、層、套、間為不動(dòng)產(chǎn)單元5、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼:19位宗地代碼+9為地上物編碼(見《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》(國(guó)土資發(fā)
4、〔2015〕41號(hào))所附的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》),,登記一般程序,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前后的變化:6、委托公證問(wèn)題:現(xiàn)場(chǎng)簽訂,經(jīng)公證的除外(《細(xì)則》第12條)境外申請(qǐng)人處分不動(dòng)產(chǎn)的授權(quán)委托保留的認(rèn)證或公證7、難點(diǎn):繼承和受遺贈(zèng),因一方主體已不存在,所以如不對(duì)繼承權(quán)進(jìn)行公證,登記機(jī)構(gòu)很難把握,風(fēng)險(xiǎn)很大(《細(xì)則》第14條)8、一并登記,主體一致(《細(xì)則》第2條),一并登記(《細(xì)則》第47條) 9、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未首次登記的不得辦理
5、其他登記,例如:未辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記的不得設(shè)定抵押登記10、*證書和證明只有《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》兩種;*證書分為單一版和集成版(見《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知》國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào))*要求:抵押、預(yù)告、地役權(quán)、異議登記發(fā)登記證明,其余發(fā)證書;*共有登記可以申請(qǐng)發(fā)一本證,也可以申請(qǐng)發(fā)多本證*查封登記、注銷登記不發(fā)證書或證明(天津市核發(fā)《核準(zhǔn)注銷通知書》),,登記一般程序,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)
6、一登記實(shí)施前后的變化:11、登記人員的要求(《細(xì)則》第8條)原是資格管理,土地登記員、房屋登記官;現(xiàn)在是審核、登簿人員“熟悉相關(guān)法律法規(guī)”、“具備與崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)”,國(guó)土部會(huì)同有關(guān)部門承擔(dān)考核培訓(xùn)12、登簿前公告(《細(xì)則》第17條)13、單方申請(qǐng)和直接辦理登記(《細(xì)則》第19條) ;14、遺失補(bǔ)發(fā)刊發(fā)聲明15個(gè)工作日后予以補(bǔ)發(fā)(《細(xì)則》第22條) 15、地上、地下分別設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記(《細(xì)則》第34條) ;
7、16、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的一并登記(《細(xì)則》第36條) 17、國(guó)有農(nóng)用地、未利用地、林地使用權(quán)登記(《細(xì)則》第52、53條),,登記一般程序,什么是不動(dòng)產(chǎn)登記:不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不是行政許可、不是行政審批,是依法記載記載之前權(quán)利已存在,不是因?yàn)橛涊d產(chǎn)生,是因?yàn)橛涊d生效。理解了登記的含義,就可以理解分割、合并為什么需要相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等問(wèn)題;是當(dāng)事人
8、舉證登記機(jī)構(gòu)審核,而不是登記機(jī)構(gòu)自己去尋找證據(jù)(繼承不公證問(wèn)題),,登記一般程序,幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容:1.1.1:嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé),確保不動(dòng)產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請(qǐng)材料的種類和范圍,法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定的材料,不得作為登記申請(qǐng)材料。(如各種證明、備案等)1.1.3信息共享與當(dāng)事人提交申請(qǐng)材料的關(guān)系1.1.5耕地以外承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)、森林林木所有權(quán)登記
9、1.2登記原則1、依申請(qǐng)2、一體登記3、連續(xù)登記4、屬地登記1.5.2登記簿的關(guān)聯(lián)性1.6.3.3有查封、抵押或存在意義登記、預(yù)告登記的不影響證書的換發(fā)或補(bǔ)發(fā),,總則,不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng): 以依當(dāng)事人申請(qǐng)為一般原則,以依囑托和依職權(quán)為例外 依申請(qǐng):雙方申請(qǐng)為原則,單方申請(qǐng)為例外 依囑托:公、檢、法的協(xié)助執(zhí)行;人民政府的征收或收回決定(《細(xì)則》第十九條)注意:要有囑托的文件 依職權(quán):依職權(quán)更
10、正,依職權(quán)注銷(《細(xì)則》第十七條(三)(四)),,登記一般程序,1.8.4身份證明材料1.8.5法律文書1.8.6繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記1.9代理 注意:一是自然人處分不動(dòng)產(chǎn)委他人辦理問(wèn)題;二是監(jiān)護(hù)人代理問(wèn)題(行為能力證明材料、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料)1.10.1一并申請(qǐng)的情形1.10.2撤回申請(qǐng) 注意:誰(shuí)申請(qǐng)誰(shuí)撤回(單方申請(qǐng)單方撤回,雙方申請(qǐng)雙方撤回),并有相關(guān)程序;1.10.4.4 對(duì)已失效的查封登記、異議登記進(jìn)行有效管理
11、的問(wèn)題2.1.2單方申請(qǐng)情形2.1.3共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)(原規(guī)范中題目應(yīng)作此修改為宜)2.1.5到場(chǎng)申請(qǐng),,登記一般程序,3.4詢問(wèn)(情形、內(nèi)容、做記錄)4.1.2審核中補(bǔ)充材料(物權(quán)法12條第二款)4.2.4有限制性記載的能否辦理變更登記4.5實(shí)地查看 (情形、內(nèi)容、記錄)4.7公告 首次登記前(情形、期限、異議的處理)、依職權(quán)登記、證書證明作廢公告4.8不予登記情形6 證書證明的核發(fā)及持有,,登記一般程序,條例的基本制
12、度構(gòu)架,1,2,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,,集體土地所有權(quán)登記,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,地役權(quán)登記,其他登記,抵押權(quán)登記,條例的基本制度構(gòu)架,1,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,,集體土地所有權(quán)登記,,,集體土地所有權(quán)登記,1,一、集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人 ?。ㄒ唬┩恋貙儆诖遛r(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng),沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的,由村民委員會(huì)代為
13、申請(qǐng); ?。ǘ┩恋胤謩e屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng),沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的,由村民小組代為申請(qǐng); ?。ㄈ┩恋貙儆卩l(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,二、集體土地所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);(三)其他必要材料。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,三、集體土地所有權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)
14、(一)申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的土地權(quán)屬來(lái)源材料是否齊全、規(guī)范 ;(原因)(二)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致 ;(主體)(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求; (客體)(四)權(quán)屬來(lái)源材料與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致 ;(內(nèi)容)(五)公告是否無(wú)異議 ;(其他),,,集體土地所有權(quán)登記,1,四、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
15、(一)轉(zhuǎn)移登記的原因:互換、土地調(diào)整等(二)應(yīng)提交的材料:(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(2)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;(3)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;(4)其他必要材料。,,,集體土地所有權(quán)登記,1,關(guān)于集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移及土地所有權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)換的注意事項(xiàng):注意:按照《憲法》第十條第四款,所有權(quán)不能買賣。所以,其轉(zhuǎn)移的形式收到嚴(yán)格限制?;Q、調(diào)整。原國(guó)家土地管理局的復(fù)函,國(guó)土資
16、發(fā)【2012】99號(hào)關(guān)于土地整治時(shí)權(quán)屬調(diào)整辦法,“除飛地、插花地外,集體土地所有權(quán)原則上不做調(diào)整”;集體土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)有的唯一途徑是征收。2005年國(guó)務(wù)院法制辦與國(guó)土資源部聯(lián)合對(duì)土地管理法實(shí)施條例第二條第五款進(jìn)行解釋,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地,可以依法征收為國(guó)有,而不是當(dāng)然為國(guó)有。注意這一條與《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》在不同時(shí)間段的適用,,,集體土地所有權(quán)登記,1,五、集體土地
17、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 轉(zhuǎn)讓方是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致;受讓方是否為農(nóng)民集體;2 申請(qǐng)事項(xiàng)是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等原因?qū)е聶?quán)屬轉(zhuǎn)移; 3 集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效; 4 申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沖突;5 有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;,,,集體土地所有權(quán)登記,1,七、集體土地所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)(常見:
18、所有權(quán)征收導(dǎo)致范圍變化,所有權(quán)人名稱變更; 注意:征收與所有權(quán)變更登記的無(wú)縫銜接)1 申請(qǐng)材料上的權(quán)利主體是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致;2 集體土地所有權(quán)變更的材料是否齊全、有效;3 申請(qǐng)變更事項(xiàng)與變更登記材料記載的變更事實(shí)是否一致;4 土地面積、界址范圍變更的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等是否齊全、規(guī)范,申請(qǐng)材料與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否一致;5 申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿的
19、記載沖突;,,,集體土地所有權(quán)登記,1,八、集體土地所有權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)情形:征收、滅失1 申請(qǐng)材料上的權(quán)利主體是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體相一致;2 集體土地所有權(quán)消滅的材料是否齊全、有效;3 土地滅失的,是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;4 土地部分滅失的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理剩余部分的變更登記;5 申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沖突;6 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,條例的基本制度構(gòu)架,2,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登
20、記,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,一、適用 依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。 依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的,可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。 體現(xiàn)“一體登記”原則 注意:《規(guī)范》1.2.2第二款,“符合登記條件的” 登記依申請(qǐng)和記載含義的體現(xiàn),對(duì)于能否先辦土地再辦房屋,或者只申請(qǐng)部分房屋問(wèn)題,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登
21、記,2,二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料 ?。ㄒ唬┩恋貦?quán)屬來(lái)源材料; ?。ǘ?quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo); ?。ㄈ┩恋爻鲎寖r(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證; (四)其他必要材料?! ∏翱钜?guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料,根據(jù)權(quán)利取得方式的不同,包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房
22、屋所有權(quán)登記,2,三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求; 3 以出讓方式取得的,是否已簽訂出讓合同,是否已提交繳清土地出讓價(jià)款憑證;以劃撥、作價(jià)入股、出租、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式取得的,是否已經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)或者授權(quán);4 權(quán)屬來(lái)源材料與申請(qǐng)登
23、記的內(nèi)容是否一致;5 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被預(yù)查封,權(quán)利人與被執(zhí)行人一致的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記; 6 依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價(jià)款的,是否已付清土地價(jià)款;依法應(yīng)當(dāng)納稅的,是否已完稅;,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料;(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;(建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證)(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;(按照《城鄉(xiāng)規(guī)
24、劃法》建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋建設(shè)工程是否竣工進(jìn)行審核備案)(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;(規(guī)劃批準(zhǔn)的圖紙,與實(shí)際建成房屋的一致性審查,與測(cè)繪成果一致性的審查)(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;(六)其他必要材料。,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,五、業(yè)主共有部分的首次登記 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
25、一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。——凸顯一體登記原則;明確了登記的共有權(quán)的客體范圍;明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,六、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記審查要點(diǎn)1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的,建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記載的主體是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體一致;未登記的,建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗(yàn)收等材料記
26、載的主體是否與土地權(quán)屬來(lái)源材料記載的主體一致;(適用于宅基地、集體建設(shè)用地、海域使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記)(注意:土地用途與房屋用途的一致性,建筑面積與出讓合同約定的一致性)2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求; 3.建筑物區(qū)分所有的,申請(qǐng)材料是否已明確建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房
27、等的權(quán)利歸屬;4.存在查封或者預(yù)查封登記的:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被查封或者預(yù)查封的,申請(qǐng)人與查封被執(zhí)行人一致的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記;商品房被預(yù)查封的,不影響辦理國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記以及預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 5.是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,七、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料
28、 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(二)發(fā)生變更的材料;(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;(國(guó)有企業(yè)改制中涉及的保留劃撥,土地或房屋實(shí)體的分割或合并,劃撥土地用途、范圍的變化等)(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;(續(xù)期、改變土地用途、土地分割或合并、范圍變化等)(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;(涉及補(bǔ)繳出讓金的,就有
29、稅費(fèi)問(wèn)題)(六)其他必要材料。,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,不動(dòng)產(chǎn)變更與轉(zhuǎn)移的區(qū)別:權(quán)利主體是否轉(zhuǎn)移提交材料的幾個(gè)注意事項(xiàng):不動(dòng)產(chǎn)分割或者合并(134號(hào)文的延續(xù);相關(guān)部門同意分割或者合并的批準(zhǔn)文件);注意與單元選擇的區(qū)別;體現(xiàn)登記的“記載”屬性2 房屋改擴(kuò)建的(要件參照首次登記);3 用途變化的(規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件,補(bǔ)充合同,需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款及相應(yīng)稅費(fèi)的);共有性質(zhì)變更; (共同共有與按份共有,注意物
30、權(quán)法第103、104條)除具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有,按份共有為約定份額按出資額,不能確定出資額的視為等額;按份共有的處分5 夫妻之間增加或減少共有人,或由一人變更為另一人的,各地做法不同,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,八、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的審查要點(diǎn)1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的變更材料是否齊全、有效;2 申請(qǐng)變更事項(xiàng)與變更材料記載的變更內(nèi)容是否一致;3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料
31、是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;4 存在預(yù)告登記的,不影響不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書以及其他不涉及權(quán)屬的變更登記; 5 申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;6 依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地價(jià)款的,是否已提交補(bǔ)交土地價(jià)款憑證;(如改變用途、范圍等),,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,十、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有
32、權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料 1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書; 2 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料,包括:(1)買賣的,提交買賣合同;互換的,提交互換協(xié)議;贈(zèng)與的,提交贈(zèng)與合同;(2)因繼承、受遺贈(zèng)取得的,按照本規(guī)范1.8.6的規(guī)定提交材料;(公證、判決、登記機(jī)構(gòu))(3)作價(jià)出資(入股)的,提交作價(jià)出資(入股)協(xié)議;(4)法人或其他組織合并、分立導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,提交法人或其他組織合并、分立的材料以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的材料;
33、(5)共有人增加或者減少的,提交共有人增加或者減少的協(xié)議;共有份額變化的,提交份額轉(zhuǎn)移協(xié)議;(6)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,提交分割或合并協(xié)議書,或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。實(shí)體分割或合并的,還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果;(7)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的,提交人民法院、仲裁委員會(huì)的生效
34、法律文書等材料;3 已經(jīng)辦理預(yù)告登記的,提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明;(商品房轉(zhuǎn)移登記)4 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,還應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件;5 依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證; 6 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。,,,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,2,十、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記審查要點(diǎn) 1.國(guó)有建設(shè)用地使
35、用權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致;3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)被查封的,不予辦理轉(zhuǎn)移登記;4.涉及買賣房屋等不動(dòng)產(chǎn),已經(jīng)辦理預(yù)告登記的,受讓人與預(yù)告登記權(quán)利人是否一致。5.設(shè)有抵押權(quán)的,是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記;(有不同意見,同步辦理,或做抵押權(quán)的變更)6.有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)書面承諾;7.依法應(yīng)
36、當(dāng)繳納土地價(jià)款、納稅的,是否已提交土地價(jià)款和稅費(fèi)繳納憑證;8.申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,一、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人身份證和戶口簿;?。ǘ┎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料;?。ㄈ┓课莘弦?guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料; (四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;?。ㄎ?/p>
37、)其他必要材料。,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)申請(qǐng)材料的特別規(guī)定 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;(二)依法繼承的材料;(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料:(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;(五)其他必要材料。(房屋買賣,95年確權(quán)規(guī)定“4
38、9條 接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買房屋取得的宅基地……”),,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,三、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請(qǐng)條件,但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外;(按法發(fā)【2004】5號(hào),對(duì)不符合宅基地使用條件的建議提出書面建議) 2 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移材料是否齊全、有效;3 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的宅基地使
39、用權(quán)及房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致;4 有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;5 申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突。,,,宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記,3,四、宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的特別規(guī)定申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的,參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。(指集體土地上的住宅小區(qū)),條例的基本制度構(gòu)架,4,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,
40、,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,一、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記的適用 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán),可以單獨(dú)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記?! ∫婪ɡ眉w建設(shè)用地興辦企業(yè),建設(shè)公共設(shè)施,從事公益事業(yè)等的,可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。(土地管理法第43條),,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,二、集
41、體建設(shè)使用權(quán)登記首次登記應(yīng)提交材料的特殊規(guī)定 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料: ?。ㄒ唬┯信鷾?zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來(lái)源材料; ?。ǘ┙ㄔO(shè)工程符合規(guī)劃的材料; (三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料; ?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程已竣工的材料; ?。ㄎ澹┢渌匾牧稀! 〖w建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后,申請(qǐng)
42、人申請(qǐng)建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的,應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,三、集體建設(shè)使用權(quán)首次登記的審查要點(diǎn)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)(空地)首次登記的:1.是否已依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán);2.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來(lái)源材料等記載的主體是否一致;3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等
43、是否符合要求;4.是否已按規(guī)定進(jìn)行公告;(細(xì)則第17條)5.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的:1 集體建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體與建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、建設(shè)工程竣工材料等記載的權(quán)利主體是否一致;未登記的,建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、建設(shè)工程竣工材料等記載的主體是否與土地權(quán)屬來(lái)源材料記載的
44、主體一致; 2 房屋等建筑物、構(gòu)筑物是否提交了符合規(guī)劃、已竣工的材料;3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范,權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確,宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求;4 集體建設(shè)用地使用權(quán)被查封,申請(qǐng)人與被執(zhí)行人一致的,不影響集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;5 是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;6 是否已按規(guī)定進(jìn)行公告;7 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
45、,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,四、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記應(yīng)提交的材料 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;(三)其他必要材料。 因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、
46、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料,申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,五、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1.集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;(受讓方仍然有主體是否合法問(wèn)題)2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致;3.集體建設(shè)用地使用權(quán)及建
47、筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)被查封的,不予辦理轉(zhuǎn)移登記;4.有異議登記的,受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾;5.申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;6.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,,,集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記,4,六、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)1 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的注銷材料是否齊全、有效;2 土地或建筑物、構(gòu)筑物滅失的,是否
48、已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;3 集體建設(shè)用地及建筑物、構(gòu)筑物已設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理查封登記的,權(quán)利人放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的,是否已經(jīng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、查封機(jī)關(guān)書面同意的材料;4 申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否沖突;5 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。,條例的基本制度構(gòu)架,5,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,,,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,5,一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的適用 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、
49、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地,或者國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的,可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;地上有森林、林木的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。,,,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,5,二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的,可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。 以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記,由發(fā)
50、包方持土地承包經(jīng)營(yíng)合同等材料申請(qǐng)。(實(shí)際操作應(yīng)慎重) 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的,由承包方持土地承包經(jīng)營(yíng)合同申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記。,,,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,5,三、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng)等土地使用權(quán)登記 以承包經(jīng)營(yíng)以外的合法方式使用國(guó)有農(nóng)用地的國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、草場(chǎng),以及使用國(guó)家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn),申請(qǐng)國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的,參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。 國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、草場(chǎng)申請(qǐng)國(guó)
51、有未利用地登記的,依照前款規(guī)定辦理。,,,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,5,四、國(guó)有林場(chǎng)登記 國(guó)有林地使用權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件,地上森林、林木一并登記。,條例的基本制度構(gòu)架,6,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,,地役權(quán)登記,,,地役權(quán)登記,7,一、《物權(quán)法》有關(guān)地役權(quán)登記規(guī)定第156條:地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定,利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。第158條:地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,
52、可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。第169條:已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。,,,地役權(quán)登記,7,二、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記 已經(jīng)登記的地役權(quán)因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、地役權(quán)轉(zhuǎn)移合同等必要材料,申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 申請(qǐng)需役地轉(zhuǎn)移登記的,或者需役地分割轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但
53、當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人拒絕一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)出具書面材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理地役權(quán)注銷登記。,,,地役權(quán)登記,7,三、地役權(quán)登記特殊規(guī)定——供役地與需役地的登記銜接 地役權(quán)登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。 供役地、需役地分屬不同不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向供役地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記。供役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后,應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事
54、項(xiàng)通知需役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),并由其記載于需役地登記簿。 地役權(quán)設(shè)立后,辦理首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)材料,就已經(jīng)變更或者轉(zhuǎn)移的地役權(quán),直接申請(qǐng)首次登記。,,,地役權(quán)登記,7,四、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的地役權(quán)是否已經(jīng)登記;2 地役權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效;3 地役權(quán)是否為單獨(dú)轉(zhuǎn)讓;4 按本規(guī)范第4章的要求的其他審查事項(xiàng)。 不存在本規(guī)范第4.8.2條
55、不予登記情形的,將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。 單獨(dú)申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予辦理。地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地不動(dòng)產(chǎn)登記簿。,,,地役權(quán)登記,7,五、地役權(quán)注銷登記的審查要點(diǎn)1 注銷的地役權(quán)是否已經(jīng)登記;2 地役權(quán)消滅的材料是否齊全、有效;3 供役地或者需役地滅失的,是否已按規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看;4 本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。
56、 不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的,將登記事項(xiàng)以及不動(dòng)產(chǎn)登記證明收回、作廢等內(nèi)容記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。地役權(quán)注銷登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地不動(dòng)產(chǎn)登記簿。,條例的基本制度構(gòu)架,7,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,,抵押權(quán)登記,,,抵押權(quán)登記,8,(一)一般抵押權(quán)登記(含第三方擔(dān)保、反擔(dān)保) (二)最高額抵押權(quán)登記 (三)在建建筑物抵押權(quán)登記
57、,,,抵押權(quán)登記,8,一、抵押權(quán)的定義為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn),依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的,可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料,共同申請(qǐng)辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同,也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。二、抵押權(quán)的特
58、征:(1)屬于意定的擔(dān)保物權(quán);(2)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上所設(shè)定的擔(dān)保物權(quán);(3)不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有;(4)抵押權(quán)是就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán),,,抵押權(quán)登記,8,三、抵押登記范圍 對(duì)下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的,可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記: (一)建設(shè)用地使用權(quán);(二)建筑物和其他土地附著物;(三)海域使用權(quán);(四)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)正在建造的建筑物;(六)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不
59、動(dòng)產(chǎn)。 以建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)抵押的,該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押;以建筑物、構(gòu)筑物抵押的,該建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并抵押。注意:房、地一并抵押登記。,,,抵押權(quán)登記,8,四、多次抵押的登記順序 同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記,并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的,從其規(guī)定辦理登記。,,,抵押權(quán)登記,8,五
60、、抵押權(quán)的首次登記的審查要點(diǎn)(說(shuō)明:含三大類抵押情形)1.抵押財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記;2.抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于法律、行政法規(guī)禁止抵押的不動(dòng)產(chǎn); 3.抵押合同上記載的抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或種類、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押不動(dòng)產(chǎn)是否明確;最高額抵押權(quán)登記的,最高債權(quán)額限度、債權(quán)確定的期間是否明確; 4.申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致;5.在建建筑物
61、抵押的,抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房;6.在建建筑物抵押,應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的,是否已實(shí)地查看;7.有查封登記的,不予辦理抵押登記,但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記,不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記;8.辦理抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記,抵押權(quán)人與抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否一致;9.同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的,應(yīng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記;10 登記申請(qǐng)是否違反法律
62、、行政法規(guī)的規(guī)定;,,,抵押權(quán)登記,8,六、抵押權(quán)的變更登記 有下列情形之一的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料,申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記:?。ㄒ唬┑盅喝?、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更的;?。ǘ┍粨?dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更的; (三)債務(wù)履行期限變更的;?。ㄋ模┑盅簷?quán)順位變更的; (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。(區(qū)分:是否涉及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移),,,抵押權(quán)登記,8,七、抵押權(quán)的變更登記
63、 因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記時(shí),如果該抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的,還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料。,,,抵押權(quán)登記,8,八、抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書;2 申請(qǐng)人身份證明;3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;4 抵押權(quán)變更的材料,包括:(1)抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的,
64、提交能夠證實(shí)其身份變更的材料; (2)擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的,提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;5 因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等,對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的,還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件;6 法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。,,,抵押權(quán)登記,8,九、抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移
65、登記 因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的,當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料等相關(guān)材料,申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。,,,抵押權(quán)登記,8,十、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)1 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的抵押權(quán)是否已經(jīng)登記;2 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的材料是否齊全、有效;3 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移的抵押權(quán)與抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料的記載是否一致; 4 規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。 不存在
66、規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的,將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。 【說(shuō)明】此審查要點(diǎn)的主旨精神,基本適用于變更登記和注銷登記。辦理注銷登記時(shí),應(yīng)將原登記證明收回或公告作廢),,,抵押權(quán)登記,8,十一、抵押權(quán)的注銷登記 有下列情形之一的,當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)消滅的材料等必要材料,申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記:(一)主債權(quán)消滅;(二)抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn);(三)抵押權(quán)人放棄抵押權(quán);(四)
67、法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。,,,抵押權(quán)登記,8,十三、最高額抵押權(quán)登記 設(shè)立最高額抵押權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、最高額抵押合同與一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因材料等必要材料,申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記。 當(dāng)事人申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記時(shí),同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的,還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書
68、面材料。,,,抵押權(quán)登記,8,十四、最高額抵押權(quán)登記 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán),當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的,應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)下列登記: (一)當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記; (二)當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)一般抵押權(quán)的首次登記以及最高額抵押權(quán)的變更登記; (三)當(dāng)事人約
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