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1、租賃合同未經(jīng)備案是否有效租賃合同未經(jīng)備案是否有效【案例】張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營飯店,雙方簽訂2年期租賃合同,并對租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后,李某依約交付了租金并裝修了房屋,開始營業(yè)。因該房屋地理位置好,生意興隆。半年后,市場租金普遍上漲,張某有些后悔,于是以租賃合同未經(jīng)備案為由,主張合同無效,要求解除合同,雙方因此產(chǎn)生爭議。1、租賃合同未經(jīng)備案是否無效呢根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定:房
2、屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限,租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其它權利義務,并向房屋管理部門登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律,該條規(guī)定以應當對登記備案加以規(guī)定,立法宗旨在于要求對租賃合同進行備案。因此確認租賃合同是否有效關鍵在于該條規(guī)定是否為強制性法律規(guī)定?!冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條規(guī)定:房屋租賃認定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為,只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一
3、致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。對房屋租賃的合同進行備案,主要是便于行政機關管理的需要,登記備案的合同具有對抗第三人的效力,在理論上屬于對抗要件主義,不是一個合同成立或生效的要件。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定:法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移,因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應成為強制性規(guī)定。現(xiàn)實中由于法律
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