房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用-成本會(huì)計(jì)論文

1、房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用成本會(huì)計(jì)論文成本會(huì)計(jì)論文摘要：成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的比較廣泛，相較于其他幾種市場評(píng)估方法其適用性強(qiáng)一些。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的比較迅速，確保房地產(chǎn)價(jià)值的準(zhǔn)確估算，合理使用估算方法是十分重要的。在成本法應(yīng)用的過程中，還存在著一些問題影響著房地產(chǎn)價(jià)值估算的準(zhǔn)確度，在實(shí)際估算中一定要對(duì)其進(jìn)行更新和完善，本文結(jié)合成本實(shí)際應(yīng)用中的問題，對(duì)其在房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用進(jìn)行了探究。關(guān)鍵詞：成本法

2、；房地產(chǎn)評(píng)估；資產(chǎn)評(píng)估；一、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、成本法的范圍成本法的應(yīng)用范圍相對(duì)于收益法來說，范圍比較大，對(duì)那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算；與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估中的市場法也是有所差異的，可以直接對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以也能夠成本法來進(jìn)行評(píng)估。常見的項(xiàng)目有：新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、新建工程，公用房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。2、成本法應(yīng)用的注意事項(xiàng)在

3、進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要是對(duì)兩個(gè)部分進(jìn)行評(píng)估，一個(gè)是房屋部分，一個(gè)是土地部分。兩個(gè)部分的評(píng)估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評(píng)估師來分別進(jìn)行評(píng)估。在對(duì)土地進(jìn)行房地產(chǎn)但是在實(shí)際評(píng)估的過程中，有些評(píng)估師忽視了房地產(chǎn)的效用價(jià)值，沒有把該種價(jià)值算在成本估算中，上海虹橋購物樂園就是一個(gè)很好的例子，其建設(shè)的成本與實(shí)際的生產(chǎn)效用不成正比，投入的成本太大，而實(shí)際的運(yùn)用效率無法使投入的成本收回，當(dāng)時(shí)居民的生活水平也達(dá)不到購物樂園的建設(shè)需求，使該投入無法得

4、到應(yīng)有的效率，這就是在成本估算時(shí)沒有考試到生產(chǎn)效用的原因。在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能只從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程投入的成本進(jìn)行考慮，還需要對(duì)該房地產(chǎn)建設(shè)完成后的應(yīng)用效率進(jìn)行考慮，把其應(yīng)用價(jià)值的估算也算在房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值中。2、不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)用的是直線法，這種計(jì)算方法在應(yīng)用的過程中是把房地產(chǎn)每年的折舊金額設(shè)置成同一個(gè)數(shù)據(jù)，在這個(gè)基礎(chǔ)來進(jìn)行房地產(chǎn)的折舊金額計(jì)算。該種方法應(yīng)用的比較普遍，但是運(yùn)用直線法計(jì)算出來的折

5、舊金額與房地產(chǎn)實(shí)際的折舊金額是存在出入的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)每年的折舊程度是不一樣的，通常都是以逐年遞增的形式來增長的。剛使用的房地產(chǎn)折舊的程度是非常小的，在使用一段時(shí)間后會(huì)由于外界的原因影響房地產(chǎn)的使用情況，這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋出現(xiàn)這就嚴(yán)重的現(xiàn)象。還有一種折舊計(jì)算方法是年限法，這種計(jì)算方法在房地產(chǎn)的初級(jí)應(yīng)用階段，房屋的實(shí)際折舊與該中計(jì)算方法的理論折舊不一樣的，剛開始的折舊程度高于實(shí)際折舊，而房地產(chǎn)后期的折舊程度又低于實(shí)際折舊，與實(shí)際不符，不能保證