對(duì)城化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思考(葉劍平)

1、1對(duì)城市化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思考對(duì)城市化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思考——葉劍平主持人：今天非常高興的請(qǐng)到了中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授為我們講課，他主講的內(nèi)容是對(duì)城市化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思考。葉劍平：大家好！原來(lái)叫我講城市化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我想在新的形勢(shì)下我就把題目改了一下，有幾點(diǎn)思考，由于是高級(jí)研討班，所以我想就跟大家一塊兒思考一下這些問(wèn)題。講之前我介紹一下人民大學(xué)。人大土地管理系房地產(chǎn)信息中心也是在研究不動(dòng)產(chǎn)方面比較早的，從1985年開(kāi)始研究，

2、在北京高?；蛘哒f(shuō)在全國(guó)高校里都算最早的了，我們有了這個(gè)專業(yè)的博士點(diǎn)、碩士點(diǎn)和本科，歡迎各位老總到我們那兒去交流或者要我們的畢業(yè)生。我們每年招在校的十幾個(gè)博士生，三十多個(gè)碩士生，三十個(gè)本科生，當(dāng)然還有博士后。我想講五個(gè)方面的問(wèn)題，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和我們國(guó)家大的發(fā)展思路和發(fā)展方向、政策是緊密相關(guān)的，所以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也好，管理部門(mén)也好，甚至開(kāi)發(fā)區(qū)也好，肯定首先要把握好大勢(shì)，大勢(shì)我們無(wú)法抗拒，在這個(gè)大的情況下再說(shuō)我們自己的項(xiàng)目怎么做。我想講

3、一講城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)，對(duì)里面城市化發(fā)展的幾個(gè)階段進(jìn)行簡(jiǎn)單的回顧，然后再講一講我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中面臨的問(wèn)題，看一看現(xiàn)在政府提出的和諧社會(huì)、科學(xué)的發(fā)展觀、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在這樣大的政策背景下到底向哪一方傾斜，剛才開(kāi)車(chē)的時(shí)候收音機(jī)里就問(wèn)什么是和諧發(fā)展，專家就說(shuō)和諧要從政治上和諧，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快于政治的發(fā)展，GDP的增長(zhǎng)快于一般老百姓收入的增長(zhǎng)，所以這是不和諧的，當(dāng)然還有城市收入的增長(zhǎng)又快于農(nóng)村收入的增長(zhǎng)，一大堆人問(wèn)農(nóng)民不是建水，幾千年來(lái)農(nóng)業(yè)稅已經(jīng)取

4、消了，后來(lái)有個(gè)農(nóng)民說(shuō)取消稅，可是農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)資料價(jià)格和增長(zhǎng)，稅的取消覺(jué)得沒(méi)有得到什么好處，被價(jià)格淹沒(méi)了，又是被城市掠奪走了，好不容易省了幾百個(gè)億，中央損失了幾百個(gè)億的稅，最后別的東西一漲價(jià)又收走了，所以就不和諧。不和諧是不是能從制度上做到，如果做不到的話和諧始終會(huì)存在下去。城市化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在最重要的是，和諧社會(huì)也好、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展也好存在土地稀缺，現(xiàn)在又嚴(yán)格控制土地，有人理性的分析現(xiàn)在政府這樣的政策對(duì)不對(duì)，會(huì)不會(huì)影響高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)

5、，這也是看看政府的態(tài)度，我們從客觀角度分析一下這樣的政策到底可不可行，如果不可行的話中國(guó)就有一句話，上有政策，下有對(duì)策，這樣的政策肯定就失靈了，如果是可行的，真是科學(xué)的，我想這樣的政策執(zhí)行是有效果的。從客觀上來(lái)分析這些問(wèn)題，以便我們未來(lái)投資可以掌握大的方向。第一個(gè)特點(diǎn)，城市化高速發(fā)展期，結(jié)合世界各國(guó)發(fā)展的平均速度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況來(lái)說(shuō)，城市化是在高速發(fā)展期，高速發(fā)展期的特點(diǎn)就是擴(kuò)張，假設(shè)成立的話毫無(wú)疑問(wèn)城市的擴(kuò)張是個(gè)必然規(guī)律或者說(shuō)是歷

6、史規(guī)律，如果是歷史規(guī)律的話你要阻擋它就很難了，但是怎么去引導(dǎo)，使得這種擴(kuò)張更理性，更科學(xué)，這是管理層所要考慮的。第二個(gè)特點(diǎn)，工業(yè)化基礎(chǔ)上的城市化加速期，我們這種城市化是在工業(yè)化的基礎(chǔ)上，實(shí)際上工業(yè)化是滯后于城市化，所以有人說(shuō)城市擴(kuò)張的時(shí)候土地城市化了，但是人沒(méi)有城市化，也就是說(shuō)農(nóng)民被留在農(nóng)村了，主要的原因是什么3廉地價(jià)等等，甚至貼錢(qián)請(qǐng)投資商進(jìn)來(lái)，但是從它的統(tǒng)計(jì)報(bào)表里它覺(jué)得引來(lái)了多少投資，引來(lái)了多少資金，看政府是有效的，這樣的情況就會(huì)導(dǎo)致

7、互相競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)城市群、城市帶出現(xiàn)可能會(huì)慢慢地出現(xiàn)互相協(xié)調(diào)、互相合作，主要的合作比如說(shuō)各個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)分工，不會(huì)像現(xiàn)在重復(fù)建設(shè)，這是國(guó)家經(jīng)常提的。產(chǎn)業(yè)的分工就使得區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提高，效率提高，由于產(chǎn)業(yè)聚集在一塊兒效率就會(huì)提高，效率提高的話毫無(wú)疑問(wèn)我們以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資人在這方面就提供了相應(yīng)的房地產(chǎn)配套，需求量就會(huì)提高。這樣的帶出現(xiàn)目前珠三角和長(zhǎng)三角已經(jīng)形成了一些產(chǎn)業(yè)帶和城市帶，長(zhǎng)三角的特點(diǎn)是有一個(gè)上海龍頭，珠三角的特點(diǎn)主要是廣東省，所以它內(nèi)部就可

8、以調(diào)整。有人說(shuō)下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是城市群，環(huán)渤海，京津冀經(jīng)濟(jì)帶提出了很長(zhǎng)時(shí)間，包括膠東半島，甚至到大連那邊去，再輻射一下就是東北，這個(gè)群出現(xiàn)的相對(duì)復(fù)雜一點(diǎn)，不像長(zhǎng)三角和珠三角一個(gè)是歷史的原因，另外一個(gè)是行政區(qū)劃，天津是直轄市，北京也是直轄市，青島屬于山東，大連又屬于沈陽(yáng)，行政區(qū)劃的很多，各個(gè)城市都有特點(diǎn)，青島要打造北方的航空港的中心、北方的金融中心、北京的高新技術(shù)研發(fā)中心，這是城市喊出來(lái)的，天津也這么說(shuō)，北京中央的定位是政治文化中心，但是

9、1000多萬(wàn)人口沒(méi)有經(jīng)濟(jì)誰(shuí)能養(yǎng)活他，所以經(jīng)濟(jì)肯定要發(fā)展，大連它覺(jué)得是東三省出口的龍頭，所以在這樣的城市互相之間各自在定位，沒(méi)有真正的區(qū)域協(xié)作，所以下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展我認(rèn)為這個(gè)區(qū)域可能會(huì)非?；钴S，主要原因就是土地在嚴(yán)格控制的情況下，東邊的地方從土地成本、從勞動(dòng)力成本來(lái)說(shuō)已經(jīng)很高了，競(jìng)爭(zhēng)力慢慢要下降，要么它繼續(xù)換代，整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)又需要很好的人才，這些區(qū)域的人才不一定是非常高的，反過(guò)來(lái)環(huán)渤海的，以北京為中心，天津的港口也有，海陸

10、空都有，人才是聚集最多的地方，經(jīng)濟(jì)帶的產(chǎn)業(yè)也聚集，包括山東的產(chǎn)業(yè)，天津的產(chǎn)業(yè)，全國(guó)很有名的企業(yè)都在這些地方，這些如果協(xié)調(diào)發(fā)展的話我覺(jué)得下一輪的經(jīng)濟(jì)由于這個(gè)發(fā)展就帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，所以這是最活躍的。雖然上?，F(xiàn)在還在漲，但大家都是提心吊膽的，買(mǎi)的人也提心吊膽，中央層面也提心吊膽，從學(xué)者來(lái)說(shuō)也看不懂，本來(lái)覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)漲到哪兒去，但還在漲。剛才說(shuō)的環(huán)渤海地區(qū)上漲雖然與同等城市來(lái)比幅度是很低的，所以它的增長(zhǎng)空間很大。第四個(gè)特點(diǎn)，城市化帶來(lái)人口的遷

11、移、資本的流入，又回到了第一個(gè)問(wèn)題，和諧社會(huì)提出來(lái)以后解決的戶籍問(wèn)題肯定是不成問(wèn)題的，緊接著戶籍問(wèn)題會(huì)帶來(lái)每一個(gè)公民要得到國(guó)民待遇，到哪個(gè)城市去住或者有固定工作的話，這個(gè)城市所有的公共配套都能享用，公共配套是什么呢？醫(yī)療保險(xiǎn)、孩子就學(xué)等等都應(yīng)該享受。如果是這樣的話，不管是一線、二線、三線城市，人往高處走，不同梯級(jí)的人就形成了，覺(jué)得這個(gè)城市不好咱們就換一個(gè)城市，或者覺(jué)得這個(gè)城市生活沒(méi)多大意思，就換一個(gè)城市，這些體系如果建立起來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)未

12、來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)可能是城市的居住環(huán)境、工作環(huán)境、城市無(wú)形的服務(wù)、老百姓的文化素質(zhì)等等之間進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，有些很適宜工作、生活的地方房地產(chǎn)慢慢看好了。因?yàn)橹袊?guó)人總是落地生根，都以自己家鄉(xiāng)為基地，要出去的話也就是出去賺點(diǎn)錢(qián)，會(huì)回去享受一下或者去光宗耀祖，所以這是中國(guó)特點(diǎn)。美國(guó)人好像沒(méi)有根，到哪兒都可以，只要錢(qián)多它就走了。我碰到了幾個(gè)外國(guó)律師，由于現(xiàn)在中國(guó)的業(yè)務(wù)很多，說(shuō)中國(guó)的工資在美國(guó)工資的一倍，他毫不猶豫的把別墅賣(mài)了就來(lái)到了中國(guó)，但是對(duì)我們的人來(lái)說(shuō)不一樣