設(shè)施管理物業(yè)管理的延伸與超越

1、函資訊與觀察ZiXunYuGuanCha本期主持：李釗王正設(shè)施管理—一物業(yè)管理的延伸與超越：夕1Ll施管理學(xué)科是一門巨多乙比較新的學(xué)科。這一學(xué)科目前在國(guó)內(nèi)的專業(yè)教育序列里尚未設(shè)立，在國(guó)外的發(fā)展歷史也=還不長(zhǎng)，但它所帶來的管理思想，和管理實(shí)踐上的革新卻是值得大家關(guān)注的。設(shè)施管理(FactyManagement，經(jīng)?？s略為”FM”)是指將商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則、建筑學(xué)理論、工程學(xué)理論和行為學(xué)理論融為一體把標(biāo)的項(xiàng)目的人員、場(chǎng)地過程、技術(shù)緊密地結(jié)合在一起

2、，從而實(shí)現(xiàn)標(biāo)的項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)的管理活動(dòng)。在實(shí)踐中，設(shè)施管理貫穿于項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、建造、維修及運(yùn)行管理的全過程。設(shè)施管理作為專有名詞被相對(duì)廣泛使用的歷史可以追溯到1979年美國(guó)密西根州安一阿波(AnnArbor)設(shè)施管理協(xié)會(huì)的成立以及1980年美國(guó)國(guó)家設(shè)施管理協(xié)會(huì)的創(chuàng)建。在此之前，美國(guó)的一些政府部門和軍隊(duì)方面的項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)行過有關(guān)設(shè)施管理工作；在私營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目中，相關(guān)工作經(jīng)常被規(guī)列入物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)。1989年部分歐美國(guó)家的設(shè)

3、施管理協(xié)會(huì)共同成立了國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)“IFMA”(InternationalFacilityManagementAssociation)。我國(guó)物業(yè)管理概念的引進(jìn)始白八十年代初而在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛推行則是九十年代后期的事情。目前有關(guān)物業(yè)管理學(xué)科的研究，對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理的分類意見并不是很一致的。本人更傾向于將物業(yè)分為公用型物業(yè)、商用型物業(yè)、居住型物業(yè)和工業(yè)交通及倉儲(chǔ)型物業(yè)四個(gè)大類，其中公用型物業(yè)涵蓋了政府機(jī)構(gòu)、軍事機(jī)關(guān)及部分公眾場(chǎng)所的物業(yè)項(xiàng)目

4、。從淵源上看公用型項(xiàng)目的物業(yè)管理在一定意義上可能與設(shè)施管理的出現(xiàn)存在著較為密切的聯(lián)系，但是從專業(yè)發(fā)展的角度來說，其它物業(yè)類別也將會(huì)越來越多地成為其重要的管理對(duì)象。設(shè)施管理表達(dá)了一種新的管理的概念，即對(duì)于建筑物或建筑群落的有效的、系統(tǒng)化的管理。它要求采用一種全面的，綜合的成本效益觀念把使用單位的要求與物業(yè)本身的功能有機(jī)地結(jié)合起來，全面考慮項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性及發(fā)展性等要求，從而尋求和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目壽命期內(nèi)其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的

5、最優(yōu)結(jié)合。下面舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子或許可以幫助我們比較形象地理解設(shè)施管理的意義：文／C北京)鰩是波展地方經(jīng)濟(jì)引進(jìn)資金，該市政府決定把辦公大樓轉(zhuǎn)讓給投資商做進(jìn)一步的商用物業(yè)開發(fā)。那么這時(shí)的設(shè)施管理負(fù)責(zé)人(或者叫做設(shè)施經(jīng)理)可能就需要著手以下工作——1、關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì)。2、財(cái)務(wù)分析，包括所涉及的政府機(jī)關(guān)新辦公設(shè)施的投資成本以及轉(zhuǎn)讓完成后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能產(chǎn)生什么樣的效益。3、轉(zhuǎn)讓行為本身對(duì)于環(huán)境影響的陳述包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的影

6、響的說明。4、轉(zhuǎn)讓行為對(duì)本地區(qū)歷史影響方面的分析。5、公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓看法和意見的集納。6、轉(zhuǎn)讓計(jì)劃與步驟的制定；轉(zhuǎn)讓談判(包括招投標(biāo))的組織和進(jìn)行。7、協(xié)助涉及轉(zhuǎn)讓的法律文件的準(zhǔn)備和簽署。8、轉(zhuǎn)讓工作的實(shí)施。由上面這個(gè)假想的例子可以看出設(shè)施管理和物業(yè)項(xiàng)目有著密切的關(guān)系，同時(shí)又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個(gè)層面。一般意義上說，設(shè)施管理的基本工作包括以下內(nèi)容：1，標(biāo)的項(xiàng)目設(shè)施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定。2、管理

7、機(jī)構(gòu)與組織的落實(shí)；要清楚管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人員、職責(zé)和設(shè)施的有機(jī)系統(tǒng)組合。3、設(shè)施管理財(cái)務(wù)預(yù)算的制定和執(zhí)行。4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的制定——包括物業(yè)融資及投資決策，物業(yè)評(píng)估，物業(yè)項(xiàng)目購置或出租。5、租賃管理、物業(yè)管理，以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)或機(jī)構(gòu)不再具有價(jià)值時(shí)及時(shí)進(jìn)行合理處置(包括出售)。6、項(xiàng)目生命周期的管理和成本估算(特別是大型基建項(xiàng)目)。7、參與并監(jiān)督項(xiàng)目的計(jì)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)和建設(shè)全過程。8、設(shè)立工作接受與調(diào)度中心(CalICenter)。9、設(shè)施

8、的有效運(yùn)作——能源管理，廢棄物的處置及回收利用、通信線路的敷設(shè)、設(shè)備安裝、安全管理、災(zāi)害善后、項(xiàng)目的重置和移動(dòng)等。10、采購工作的管理和控制包括發(fā)包項(xiàng)目的管理與控制。11、為客戶提供綜合性服務(wù)以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶可能需要的服務(wù)并提供這種服務(wù)。萬方數(shù)據(jù)本期主持:李釗主正設(shè)施管理一一盧物業(yè)管理的延伸與超越文(~t京)黠:Jl波主兒施管理學(xué)科是一門〉ι比較新的學(xué)料。這一學(xué)科目前在國(guó)內(nèi)的專業(yè)教育序列里尚未設(shè)立，在國(guó)外的發(fā)展歷史也飛不長(zhǎng)，但

9、它所帶來的管理思想口管理實(shí)踐上的革新卻是值得大家關(guān)注的.設(shè)施管理(Faci1ityanagement，經(jīng)?？s略為“FM“)旱指將商業(yè)經(jīng)營(yíng)原貝11.建筑學(xué)理論、工程學(xué)理論和行為學(xué)理論融、『一體，把標(biāo)的項(xiàng)目的人員、場(chǎng)、過程、技術(shù)緊密地結(jié)合在一旦，從而實(shí)現(xiàn)標(biāo)的項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)可管理活動(dòng)。在實(shí)踐申，設(shè)施管理貫穿于項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、建造、維修及運(yùn)行管理的全過程.設(shè)施管理作為專有名詞被桶對(duì)廣泛使用的歷史，可以追溯到1979年美國(guó)密西根州安阿波(A

10、nnAr陽r)設(shè)施管理協(xié)會(huì)的成立以及1980年美國(guó)國(guó)家設(shè)施管理協(xié)會(huì)的創(chuàng)建.在此之前，美國(guó)的些政府部門和軍隊(duì)方面的項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)行過有關(guān)設(shè)施管理工作，在私營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目中，相關(guān)作經(jīng)常被規(guī)列入物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)01989竿，部分歐美國(guó)家的設(shè)管理協(xié)會(huì)共罔成立了國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)“IFMA“(InternationalacilityManagementAssociation)0我國(guó)物業(yè)管理概念的引進(jìn)始自八十年代初，而在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛推行則是九十年

11、代后期的事情。目前有關(guān)物業(yè)管理斟科的研究，對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理的分類意見并不是很一致的。人更傾向于將物業(yè)分為公用型物業(yè)、商用型物業(yè)、居住型業(yè)和工業(yè)交通及倉儲(chǔ)型物業(yè)四個(gè)大類，其中公用型物業(yè)涵蓋了政府機(jī)構(gòu)‘軍事機(jī)關(guān)及部分公眾場(chǎng)所的物業(yè)項(xiàng)目.從淵源上看，公用型項(xiàng)目的物業(yè)管理在足意義上可能與設(shè)施營(yíng)的出現(xiàn)存在著較為密切的聯(lián)系，但是從專業(yè)發(fā)展的角度來說ι其它物業(yè)類別也將會(huì)越來越多地成為其重要的管理對(duì)象。設(shè)施管理表達(dá)了一種新的管理的概念，即對(duì)于建筑物或筑

12、群落的有效的、系統(tǒng)化的管理。它要求采用一種全面的、涼臺(tái)的成本效益觀念，把使用單位的要求與物業(yè)本身的功能有機(jī)地結(jié)合起來，全面考慮項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用、服務(wù)性及發(fā)展性等要求，從而尋求和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目壽命期內(nèi)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。下面舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，或許可以幫助我們比較形象地解設(shè)施管理的意義EA蜀切zq~發(fā)展的影響的說明。展地方經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)資金，該市政府決定把辦公大樓轉(zhuǎn)讓給投資商做進(jìn)一步的商用物業(yè)開發(fā)。那么這時(shí)的設(shè)施管理負(fù)責(zé)人(或者叫

13、做設(shè)施經(jīng)理)可能就需要著手以下工作一一1、關(guān)于辦公大樓轉(zhuǎn)讓工作的基本分析與估計(jì).2、財(cái)務(wù)分析，包括所涉及的政府機(jī)關(guān)新辦公設(shè)施的投資成本，以及轉(zhuǎn)讓完成后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可能產(chǎn)生什么樣的效益。3、轉(zhuǎn)讓行為本身對(duì)于環(huán)境影響的陳述，包括對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)4、轉(zhuǎn)讓行為對(duì)本地區(qū)歷史影響方面的分析。5、公眾及輿論對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓看法和意見的集納。6、轉(zhuǎn)讓計(jì)劃與步驟的制定轉(zhuǎn)讓談判(包括招投標(biāo))的組織和進(jìn)行.7協(xié)助涉及轉(zhuǎn)讓的法律文件的準(zhǔn)備和簽署.8、轉(zhuǎn)讓工作的實(shí)施。由上面這

14、個(gè)假想的例子可以看出，設(shè)施管理和物業(yè)項(xiàng)目有著密切的關(guān)系，同時(shí)又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個(gè)層面。一般意義上說，設(shè)施管理的基本工作包括以下內(nèi)容1、標(biāo)的項(xiàng)目設(shè)施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定。2、管理機(jī)構(gòu)與組織的落實(shí)，要清楚管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人員、職責(zé)和設(shè)施的有機(jī)系統(tǒng)組合.3、設(shè)施管理財(cái)務(wù)預(yù)算的制定和執(zhí)行.4物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的制定一一包括物業(yè)融資及投資決策、物業(yè)評(píng)估.物業(yè)項(xiàng)目購置或出租.5、租賃管理、物業(yè)管理，以及當(dāng)物業(yè)對(duì)企業(yè)

15、或機(jī)構(gòu)不再具有價(jià)值時(shí)及時(shí)進(jìn)行合理處置(包括出售人6、項(xiàng)目生命周期的管理和成本估算(特別是大型基建項(xiàng)目)。7、參與并監(jiān)督項(xiàng)目的計(jì)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)和建設(shè)全過程。8、設(shè)立工作接受與調(diào)度中心(CallCenter)。9、設(shè)施的有效運(yùn)作一一能源管理、廢棄物的處置及回收利用、通信線路的敷設(shè)、設(shè)備安裝‘安全管理、災(zāi)害善后、項(xiàng)目的重置和移動(dòng)等.10‘采購工作的管理和控制，包括發(fā)包項(xiàng)目的管理與控制。11為客戶提供綜合性服務(wù)，以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶可能需

16、要的服務(wù)并提供這種服務(wù).12、對(duì)項(xiàng)目的管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)控通過質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行追蹤考核強(qiáng)調(diào)一次成功率。在把握客戶對(duì)服務(wù)的感受的同時(shí)建立客戶檔案。13、通過全局性的信息系統(tǒng)來整合各項(xiàng)設(shè)施管理的主要職能，重視互聯(lián)網(wǎng)和局域網(wǎng)在交流信息、提供培訓(xùn)、實(shí)施管理方面的作用。英國(guó)一家著名的顧問公司W(wǎng)SATKINS在設(shè)施管理方面進(jìn)行了許多有益的實(shí)踐。雖然WSATKINS的主營(yíng)業(yè)務(wù)更偏重于綜合性工程項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)及顧問類服務(wù)，物業(yè)及設(shè)施管理只是其中

17、相對(duì)較小的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但是這家有著六十余年歷史(1986年曾經(jīng)歷過一次股權(quán)重組)、在超過二十五個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)并為八十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)大型項(xiàng)目的倫敦證券交易所的上市公司(1996年掛牌)將其設(shè)施管理的業(yè)務(wù)觸角伸向了世界各地甚至包括伊拉克戰(zhàn)后重建項(xiàng)目。該公司在中國(guó)大陸的機(jī)構(gòu)也試圖介入中國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)后勤工作社會(huì)化的相關(guān)業(yè)務(wù)。在英國(guó)本土，該公司設(shè)立了一百五十個(gè)熱線服務(wù)終端(Helpdesk)24小時(shí)不問斷地在線工作(OncalIServic

18、e)，管理著五千個(gè)項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)其類別，被排列在特定的服務(wù)系統(tǒng)之內(nèi)，一旦發(fā)生問題或產(chǎn)生需要，通過電腦管理軟件控制的聲訊系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分類、歸口，并組織實(shí)施和追蹤。這種服務(wù)模式雖然也可能被簡(jiǎn)單地理解為物業(yè)管理的電子化，但從該公司所推行的TPS(ToteIProcessService)全方位、全過程戰(zhàn)略管理理念和一站地(OneStopShop)服務(wù)措施以及其龐大的服務(wù)系統(tǒng)來看，應(yīng)可以視作更多地體現(xiàn)了設(shè)施管理的思想。(見圖1)由

19、于設(shè)施管理的層面較物業(yè)管理更為廣闊，以至于對(duì)設(shè)施經(jīng)理人員也就有了更高、更嚴(yán)格的要求。雖然在某些情況業(yè)探尋制約業(yè)主委主委員會(huì)權(quán)利的正常行使要以成立作為前提員會(huì)資訊與觀察ZiXunYuGuanChaCommercialManagementContractManagement圖1英國(guó)阿特金斯集團(tuán)設(shè)施管理熱線服務(wù)終端工作示意圖下設(shè)施經(jīng)理同時(shí)也是物業(yè)經(jīng)理或總經(jīng)理但處理具體的；一事件時(shí)，兩個(gè)角色的思考角度經(jīng)常還是有差別的。有可自設(shè)施經(jīng)理比物業(yè)經(jīng)理更

20、為重視戰(zhàn)略性利益和價(jià)值，更多地A宏觀經(jīng)營(yíng)層面去思考和權(quán)衡?？傊?，設(shè)施管理專業(yè)本身仍處在發(fā)展和進(jìn)步之中，目育國(guó)外只有少數(shù)工商管理碩士(MBA)教學(xué)項(xiàng)目開設(shè)了這～諾程。它能夠在多大程度上影響到中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)，它f么時(shí)候能夠成為一門真正成熟且體系完整的學(xué)科我們且末目以待。參考文獻(xiàn)[1](設(shè)施管理手冊(cè)(中信出版社[2]國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)資料[3】英國(guó)阿特金斯集團(tuán)資料成立的幾大因素在相當(dāng)一部分社區(qū)內(nèi)恰恰是由于業(yè)主委員會(huì)不能順利成立其作用不能有效

21、發(fā)揮。這其中有開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的原因，也有業(yè)主自身的原因。此外，還有～部分是由于相關(guān)法規(guī)不健全所造成的。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如何保護(hù)購房人的合法權(quán)益，是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要前提。而業(yè)主委員會(huì)是要通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，因此，首次業(yè)主大會(huì)文／金丹的召開對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)起到直接的關(guān)鍵性作用。但從目前的實(shí)踐上看，在一個(gè)物業(yè)社區(qū)內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)存在著很多的障礙。一方面是物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商不給予配合，例如《北京市

22、房屋土地管理局關(guān)于全面開發(fā)組建物業(yè)管理委員會(huì)工作的通知》中規(guī)定：物業(yè)管理委員會(huì)由該社區(qū)發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)組建。在實(shí)際工作中，業(yè)主自行組織選舉的業(yè)主委員會(huì)不予批準(zhǔn)。房地產(chǎn)發(fā)展商和業(yè)主在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上本身就是對(duì)立的兩個(gè)方面。社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)按建設(shè)部的文件精萬方數(shù)據(jù)12、對(duì)項(xiàng)目的管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)控，通過質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行追蹤考核，強(qiáng)調(diào)一次成功率.在把握客戶對(duì)服務(wù)的感受的同時(shí)4建立客戶檔案.13、通過全局性的信息系統(tǒng)來整合各項(xiàng)設(shè)施管理的主要職能

23、，重視五聯(lián)網(wǎng)和局域網(wǎng)在交流信息、提供培訓(xùn)、實(shí)施管理方面的作用.英國(guó)一家著名的顧問公司W(wǎng)SATKlNS在設(shè)施管理方面進(jìn)行了許多有益的實(shí)踐.雖然WSATKlNS的主營(yíng)業(yè)務(wù)更偏重于綜合性工程項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)及顧問類服務(wù)，物業(yè)及設(shè)施管理只是其申相對(duì)較小的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但是這家有著六十余年歷史(1986年曾經(jīng)歷過一次股權(quán)重組i在超過二十五個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)并為八十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)大型項(xiàng)目的倫敦證券交易所的上市公司(1996年掛牌).將其設(shè)施

24、管理的業(yè)務(wù)觸角伸向了世界各地，甚至包括伊拉克戰(zhàn)后重建項(xiàng)目.該公司在中國(guó)大陸的機(jī)構(gòu)也試圖介入中國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)后勤工作社會(huì)化的相關(guān)業(yè)務(wù).在英國(guó)本土，該公司設(shè)立了一百五十個(gè)熱線服務(wù)終端(Helpdesk)24小時(shí)不間斷地在線工作(伽callServic時(shí)，管理著五干個(gè)項(xiàng)目.每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)其類別，被排列在特定的服務(wù)系統(tǒng)之內(nèi)..發(fā)生問題或產(chǎn)生需要，通過電腦管理軟件控制的聲訊系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分類.歸口，并組織實(shí)施和追蹤.這種服務(wù)模式雖然也可能被簡(jiǎn)

25、單地理解為物業(yè)管理的電子化P但從該公司所推行的TPS(TotalProcessService)全方位、全過程戰(zhàn)略管理理念和一站地(OneStopShop)服務(wù)措施，以及其龐大的服務(wù)系統(tǒng)來看，應(yīng)可以視作更多地體現(xiàn)了設(shè)施管理的思想.(見圖1)由于設(shè)施管理的層面較物業(yè)管理更為廣闊，以至于對(duì)設(shè)施經(jīng)理人員也就有了更高.更嚴(yán)格的要求。雖然在某些情況探尋制約業(yè)主委員會(huì)下，設(shè)施經(jīng)理同時(shí)也是物業(yè)經(jīng)理或總經(jīng)理，但處理具體的事件時(shí)，兩個(gè)角色的思考角度經(jīng)常還是

26、有差別的.有設(shè)施經(jīng)理比物業(yè)經(jīng)理更為重視戰(zhàn)略性利益和價(jià)值，更多地宏觀經(jīng)營(yíng)層面去思考和權(quán)衡.總之，設(shè)施管理專業(yè)本身仍處在發(fā)展和進(jìn)步之中，目月1Jl國(guó)外只有少數(shù)工商管理碩士(MBA)教學(xué)項(xiàng)目開設(shè)了這程.它能夠在多大程度上影響到中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)，么時(shí)候能夠成為一門真正成熟且體系完整的學(xué)科，我們且目以待。參考文獻(xiàn)(1)設(shè)施管理手冊(cè)(申信出版社)(2)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)資料[劍英國(guó)阿特金斯集團(tuán)資料成立的幾大因素文金丹業(yè)主委員會(huì)川正常行使要以成立作為

27、前提，在相當(dāng)一部分社區(qū)內(nèi)，恰恰是由于業(yè)主委員會(huì)不能順利成立，其作用不能有效發(fā)揮.這其中有開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的原因，也有業(yè)主自身的原因.此外，還有一部分是由于相關(guān)法規(guī)不健全所造成的.房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之二，如何保護(hù)購房人的合法權(quán)益是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要前提.而業(yè)主委員會(huì)是要通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，因此，首次業(yè)主大會(huì)的召開對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)起垂直接的關(guān)鍵性作用。但從目前實(shí)踐上看，在一個(gè)物業(yè)社區(qū)內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)存在著很