第五章 房地產評估

1、第五章房地產評估,第一節(jié) 房地產評估概述,第二節(jié) 房地產價格,第三節(jié) 房地產評估的成本法,第四節(jié) 房地產評估的收益法,第五節(jié) 房地產評估的市場法,第六節(jié) 房地產評估的剩余法,第一節(jié) 房地產評估概述,一、房地產的特性 （一）土地特性P102 （二）房地產（不動產）的特性P103二、房地產評估的原則P105,第二節(jié) 房地產價格,一、房地產價格的特性 土地價格的特性

2、主要有：P109 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產價格特征。,二 、房地產價格的種類 P111,（一）土地價格、建筑物價格、房地產價格（二）總價格、單位價格、容積率、樓面地價例題P112 容積率：單位土地面積可以建設的建筑物面積。 容積率=建筑物總面積/土地總面積； 容積率越大，表示單位土地面積上可以建設的建筑物面積越大，地價越高；容積率越低，單位建筑物分攤

3、的土地面積越小，房價越低。 樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積 樓面地價＝土地單價÷容積率,三、影響房地產價格的因素P115,第三節(jié) 房地產評估的成本法,一、基本思路及基本公式 評估值＝重新購建價格－損耗二、適用范圍P120三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費

4、+開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益,[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本 土地取得成本＝

5、出讓金＋拆遷費 ＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝3億元/平方公里＋5萬元/畝 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米,3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，

6、則： 投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝（750＋375）×

7、;10% ＝112.5元/平方米5、計算土地價格 土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經開發(fā)后的價格為108,044,000元。,四、新建房地產評估的操作步驟,新建房地產價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+

8、 管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 開發(fā)利潤,（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1、勘察設計和前期工程費 2、基礎設施建設費 3、建安工程費

9、 4、公共設施建設費 5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費 1、銷售費用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤,五、舊房地產運用成本法評估的操作步驟,舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 與新建房地產不同，舊房地產評估首先需估算在評估基準日

10、重新購建與被估房地產功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產的損耗。,,（一）估算重置成本 1.    可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場 法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2.    注意兩種重置成本

11、 (1)、復原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。,3.    建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據待估建筑物各構成部分所使用的材料的種類、品級數量及所需人工的級別和數量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出工

12、程直接費，再加上工程間接費及適當的承包商利潤后，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構成部分的明細價，以此為基礎，經適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。,（二）估算損耗,1、估

13、算土地的損耗（土地為何有損耗？） 土地損耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：,,例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現值。 V＝800000－1

14、9200×7＝665600（元）19200=8000*（1-4%）/40；非生產用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結構：60年，0％磚混結構一等：50年，2％磚混結構二等：50年，2％磚木結構一等：40年，6％磚木結構二等：40年，4％磚木結構三等：40年，3％簡易結構：10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限,（2）打分法（觀察法） 成新率＝結構部

15、分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B 不同結構類型房屋成新率評分修正系數庫,例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經評估人員現場打分，結構部分80 分，裝修部分70分，設備部分60分。再經查表得出修正系數C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100

16、5;100％＝76.2％ 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率。例題、某混合結構單層廠房經評估人員現場勘察后打分情況為：結構61分；裝修55分；設備56分。已知成新率修正系數G=0.7;S=0.2;B=0.1.該廠房耐用年限50年，實際已使用22年，計算綜合成新率。（假設打分法占60%）打分法成新率=（61*0.7+55*0.2+56*0.1）=59.3%；年限法成新率=（50-22）/50=56

17、%；綜合成新率=59.3%*60%+56%*40%=58%,,對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。例題 某套住宅重新建造價為300000元，經對其結構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經分析和估測，決定在成新率的基礎作10％的減價修正。 V＝300000&

18、#215;80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）,第四節(jié) 房地產評估的收益法,一、基本思路及步驟無限期：房地產價格＝純收益/資本化率 （1）有限期：（2） a－年純收益 r－折現率二、適用范圍有收益的房地產，不適宜公益性房地產。,,三、各參數

19、的估算（一）凈收益 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 ＝ ＝（二）資本化率實質：房地產投資的報酬率（收益率）。,凈收益,潛在收入,空置等造成的收入損失,營運費用,有效毛收入,營運費用,,,,△    求取方法： 1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純

20、收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法 ＝ +  資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無風險報酬率,風險調整值,（三）收益期的確定,單獨評房——建筑物的經濟壽命單獨評地——土地使用權年限（1）先根據建筑物的經濟壽命確定未來可獲收益的期限，計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地費

21、用的攤銷；然后再加上計算土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。（2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。,,,四、收益法的計算公式,（一）房地合一評房地產價格（二）單純評估土地價格1、由土地收益評估土地價格土地價格=土地收益/資本化率；土地收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金2、由房地產收益評估土地價格土地價格=房地產價格-建

22、筑物現值（重置價-折舊） =（房地產收益-建筑物收益）/土地資本化率,房地產價格＝房地產純收益/綜合資本化率,房地純收益＝房地產總收益－房地產總費用,房地產總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費,四、收益法的計算公式,（三）單純評估建筑物的價格建筑物價格=房地產價格-土地價格 =（房地產收益-土地收益）/建筑物資本化率（四）三大資本化率之間的關系

23、 R=(R1L+R2B)/(L+B)R:房地產資本化率；R1：土地資本化率R2：建筑物資本化率L：土地價格B：建筑物價格,四、收益法的計算公式,[例]某房地產公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米當地同類型寫字樓的租金

24、一般為，全部用于出租。據調查，每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）

25、 ＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費： 年管理費＝9,855,000×3.5% ＝344,925元（2）維修費： 年維修費＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元（3）保險費： 年保險費＝4,800×12,000×0.2% ＝115

26、,200元（4）稅金： 年稅金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元（5）年營運費用： 年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元,3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756

27、,975元4、計算房地產價格房地產的剩余收益期為45年，則：房地產價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元房地產單價＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元5、評估結果 經評估，該寫字樓房地產在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,例題: 某

28、房地產公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的 3.5％

29、，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價格。,1、選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝48600

30、0×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）,4、計算房地產純收益年房地產純收益＝年總收益－年總費用

31、＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現值（假設房屋收益年期為無限年期）：房屋現值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）,,6、計算土地純

32、收益土地年純收益＝年房地產純收益－房屋年純收益 ＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權價格土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。,,（二）房地合一評土地（土地殘余法）

33、 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據成本法，建筑物的現行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。 假定該房地產以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據土

34、地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益 100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益 240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益 72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元） 單方土地價

35、格為：312÷3000＝1040（元/m2）,,,（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。,,,,,例題某磚混結構二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝48

36、00×12＝57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）＝2400（元）房產稅（按年租金的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年＝576（元）,年總費用＝2400+691

37、2+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×

38、;100％＝4％建筑物價格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝ =172000×0.9622 ＝165498.4（元）建筑物每平方米價格為： 165498.4÷240＝689.58（元）,第五節(jié) 房地產評估的市場法,一、基本思路及計算公式以類似房地產的交易實例為基礎估算被

39、估房地產價值。被估房地產價格＝交易實例單價×交易情況修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數×時間因素修正系數×被估房地產面積二、適用對象及條件（一）要有充分的市場交易資料：充分發(fā)育活躍的房地產市場能夠找到至少3個交易案例（二）交易案例與被估房地產之間應有較大的相關性或較好的可比性：相關性越大，可比性就越好，評估結果越可靠。（三）交易實例資料及其來源必須詳實可靠,三、市場

40、法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a（二）收集與選擇房地產交易實例 交易實例應符合的條件： 與被房地產用途相同、所處地區(qū)相同、結構相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎,（四）估算調整系數1、

41、 定基2、交易日期修正系數 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數直接比較法： 間接比較法：,,,,,,,估價對象,估價對象,交易案例,,4、個別因素修正（土地使用年限、容積率、臨街寬度、深度、面積、形狀等）①土地使用年期修正n—比較案例土地使用權剩余年限；m---待估土地使用權剩余年限

42、r—折現率,,②容積率修正：一般根據地方容積率標準的規(guī)定，測定容積率與地價的相關系數。然后，用比較案例容積率的相關系數與待估土地容積率相關系數進行對比，求得容積率修正系數。計算公式：容積率修正系數案例：某城市某用途土地容積率相關系數見表如果確定比較案例宗地地價800元/平方米，容積率2.1，被估宗地規(guī)劃容積率1.7，則經容積率修正后可比實例價格=800×1.6÷1.9=673.7,=,待估土地容積率

43、與地價相關系數,,比較案例容積率與地價相關系數,（五）確定比準價格（調整值）將交易實例的價格與各調整系數連乘。（六）確定被估房地產價格將各調整值算術平均或加權平均，確定評估值。例題 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關數據資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。,,1、進行交易情況修正評估人員經過調查

44、，未發(fā)現交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據調查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修正系數＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修正系數＝107/100＝1.073、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，

45、可參照下表的有關數據判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數＝100/86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數＝100/93＝1.075,,區(qū)域因素修正：,4、進行個別因素修正（1）關于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關

46、于土地使用權年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現率為8%）：（3）關于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經收集有關數據資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數＝110/

47、100＝1.1,,個別因素修正系數計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易實例B的個別因素修正系數＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易實例C的個別因素修正系數＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計算比準價格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0

48、15;0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ）6.采用算術平均法求得評估結果 因得到的3個比準價格較接近，故采用算術平均法求出評估結果： 待估宗地評估價值（單價）＝（1

49、,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）＝1,764×3,000＝5,292,000元,,,補充例題1：有一待估宗地，總面積為4萬平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現收集到A、B、C三個宗地交易實例，具體情況見下表：表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準

50、確定的數值。經了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月到2006年2月，地價每月環(huán)比上漲1%試根據上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格,第六節(jié) 房地產評估的剩余法,一、基本思路和計算公式 二、適用范圍及注意事項   該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產項目。  運用該方法時需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式

51、 （2）正確預期賣樓價 （3）正確預期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間， 必要時需折現。,地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤,[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法 該宗地為待建筑土地，

52、適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設周期 預計正常情況下該項目的建設周期為2年。4、預計售樓價 經分

53、析預測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。,5、估算開發(fā)費用 預計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。 在未來2年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入60

54、%的建筑費及相應的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應的專業(yè)費用。6、求取地價 確定折現率為8%，則： 樓價＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14萬元 建筑費＝4,000×60

55、%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96萬元,折現率8%與貸款年利息率6%的正確區(qū)分使用,,,各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現年數分別為0.5和1.5。專業(yè)費用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費用及稅費＝11,721.14×4％＝468.85萬元

56、投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用）×20％ ＝總地價×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝總地價×20％＋791.81 總地價＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/ (1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元 單位地價＝5,