城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的經(jīng)濟分析——以重慶市沙坪壩區(qū)為例.pdf

1、2004年10月21日，國務院下發(fā)的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)中明確提出了城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤的政策。該文件第二部分“加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理”中明確指出：“鼓勵農(nóng)村建設用地整理，城鎮(zhèn)建設用地增加要與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤。”由此，城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策正式出臺。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的內(nèi)涵為：在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)的基礎上，

2、按照土地集約利用的要求，采取科學的工程技術手段，通過將若干擬復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊(拆舊地塊)和用于城鎮(zhèn)建設的地塊(即建新地塊)共同組成建新拆舊項目區(qū)(以下簡稱項目區(qū))，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地開發(fā)整理工作。 全文分為四個部分共六章。第一部分為本文的研究背景部分，本部分圍繞“掛鉤”政策的背景、國內(nèi)外有關城市發(fā)展、農(nóng)村居民點整理等方面的研究理

3、論對“掛鉤”的理論根源進行探討，指出“掛鉤”政策是我國人多地少，耕地資源有限的特殊國情下城市化發(fā)展的必然。城市化引起城市規(guī)模擴張，進而導致的建設用地的增長，而建設用地的擴張必須占用耕地，而在我國人多地少，耕地資源有限的情況下對耕地資源的建設占用必須進行限制。因此，必須在占用耕地的情況下，通過農(nóng)村居民點整理對耕地進行補充，實現(xiàn)耕地總量的占補平衡；但由于城市發(fā)展用地的迫切需要，所以掛鉤政策提出“周轉(zhuǎn)指標”分批下達建設用地。提出“分期歸還”解

4、決農(nóng)村居民點整理對建設占用的滯后性問題?！皰煦^”政策解決了城市發(fā)展的用地需求，又滿足了保護耕地、保持耕地總量動態(tài)平衡的宏觀要求。 第二部分即第2章，著重分析沙坪壩區(qū)開展掛鉤的基礎條件。本部分結(jié)合具體研究區(qū)域重慶市沙坪壩區(qū)，從城鎮(zhèn)化發(fā)展、新農(nóng)村建設、城市規(guī)劃等方面分析了本區(qū)開展“掛鉤”的驅(qū)動力；從經(jīng)濟基礎、自然條件、公眾認同度等方面分析了本區(qū)開展掛鉤的基礎條件。研究認為沙坪壩區(qū)經(jīng)濟實力雄厚，居民受教育程度高，社會可接受性較好，具備

5、開展掛鉤項目所需要的基本經(jīng)濟條件，同時開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設的迫切要求，通過掛鉤，可以有效地改善農(nóng)村農(nóng)民生活條件，提高農(nóng)民生活水平。 第三部分即第3章和第4章，為本文的核心研究部分。本部分通過掛鉤潛力測算，得出到目標年2010年，當農(nóng)村人均農(nóng)村居民點用地達到110平方米時，基本可以滿足沙坪壩區(qū)新增的城鎮(zhèn)用地需求865.74公頃用地需求；到目標年2020年，當人均農(nóng)村居民點用地縮減到90平方

6、米時，則農(nóng)村居民點的整理潛力可以達到1760.23公頃，基本可以滿足城鎮(zhèn)建設用地新增需求4525.09公頃的38.90％。通過資金投入量、預期凈產(chǎn)出方面對沙坪壩區(qū)開展“掛鉤”進行“投入-產(chǎn)出”分析及財務分析，預測得出當掛鉤周轉(zhuǎn)指標出讓均價大于37萬元/畝時，沙坪壩區(qū)開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的經(jīng)濟可行性較好。通過分析開展掛鉤可能存在的風險因素，本文認為掛鉤項目牽扯面大、運作周期長，因此要特別注意綜合運用經(jīng)濟手段、技術手段、行政手段來規(guī)避風