中原房地產(chǎn)基本知識精品培訓(xùn)教程(93)頁

1、中原房地產(chǎn)基本知識精品培訓(xùn)教程,整理：三生石,房地產(chǎn)基本知識,1、房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。,房地產(chǎn)基本知識,2、房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建

2、設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。,房地產(chǎn)基本知識,3、房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健?房地產(chǎn)基本知

3、識,4、商品房 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境

4、內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。,商品房/單位產(chǎn)權(quán)房/使用權(quán)房/安居房/平價房,房地產(chǎn)基本知識,5、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。 這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。,房地產(chǎn)基本知識,6、使用權(quán)房 房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。 嚴格來說，所謂購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系

5、。,房地產(chǎn)基本知識,7、安居房直接以成本價向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房?，F(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構(gòu)成。,房地產(chǎn)基本知識,8、平價房平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有

6、社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。,房地產(chǎn)基本知識,9、購買內(nèi)銷商品房的對象有哪些規(guī)定？境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機關(guān)、團體、其他組織具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民在境內(nèi)注冊的“三資“企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居住）。,房地產(chǎn)基本知識,10、購買外銷商品房的對象有哪些規(guī)定？外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華

7、人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。,房地產(chǎn)基本知識,11、房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積 房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物 勒腳以上外墻面積水平截面計算。 建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi) 走道、室內(nèi)樓梯等等。

8、住宅居住面積是指住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的 總和。,房地產(chǎn)基本知識,12、建筑面積計算的規(guī)則計算建筑面積的范圍：單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。,計算建筑面積的范圍,層高超過2

9、.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。穿過建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面

10、積計算建筑面積。,計算建筑面積的范圍,電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積,計算建筑面積的范圍,有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積

11、計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。,計算建筑面積的范圍,建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面

12、積的一增計算建筑面積。兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。,計算建筑面積的范圍,跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其

13、超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。,不計算建筑面積的范圍,不計算建筑面積的范圍： 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱 雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、 儲倉、地下人防干

14、、支線等。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置 箱罐的平臺。,不計算建筑面積的范圍,單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗?fù)ぁ⒕?、書報亭等。里弄房屋后天井?nèi)的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等

15、。,其他計算建筑面積,3） 其他在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神 辦理。,公用建筑面積分攤規(guī)則,13、公用建筑面積分攤規(guī)則分攤原則房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)。房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各

16、戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。,公用建筑面積分攤規(guī)則,商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積。套（單元

17、）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積,套內(nèi)建筑面積計算方法,套內(nèi)建筑面積由以下三部份組成套（單元）內(nèi)的使用面積；套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積,套內(nèi)建筑面積計算方法,套（單元）內(nèi)的使用面積 套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通

18、風(fēng)道、管道井均計入使用面積；,套內(nèi)建筑面積計算方法,套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。,套內(nèi)建筑

19、面積計算方法,陽臺建筑面積原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積,公用建筑面積計算方法,公用建筑面積由以下兩部分組成電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、

20、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù),房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積的差異,14、 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積的差異 在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間

21、內(nèi)凈面積。 因此消費者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。 由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距， 因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再 減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。 多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分）， 戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,17、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？

22、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： 買賣；交換；贈與；以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人， 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式,因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當事

23、人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。；,房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當載明的內(nèi)容,18、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當載明哪些主要內(nèi)容？轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的座落地點、面積、所處范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；,房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當載明的內(nèi)容,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；房地產(chǎn)交付日期； 違約責(zé)任；爭議的解決方式

24、；轉(zhuǎn)讓當事約定的其他事項。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。,房地產(chǎn)基本知識,19、為什么對商品房預(yù)售進行審核？ 為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進行審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準預(yù)售的決定。經(jīng)審核準予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準予預(yù)售的日期。 凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的

25、，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款 。,房地產(chǎn)基本知識,20、什么情況下簽訂商品房預(yù)售合同？新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。目前商品房預(yù)售合同標準示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標準合同在1998年5月31日前仍可使用。另一種是97版本。凡簽訂97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持9

26、7版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。,房地產(chǎn)基本知識,21、什么情況下，簽訂商品房出售合同？商品房出售合同有二種版本的標準合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。凡原簽訂95版預(yù)售合同，在房屋交付時，應(yīng)重新簽訂商品房出售合同。凡原簽訂97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。,商品房預(yù)

27、售的程序,22、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進行？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預(yù)售：訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。,商品房預(yù)售的程序,預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當在5日內(nèi)書面通知

28、當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當在房地產(chǎn)交易機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)書面通知當事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。,商品房預(yù)售的程序,預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

29、 收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當專項用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn) 交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當簽訂補充合同。補充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當一并向房

30、地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。,住宅使用說明書,23、什么是住宅使用說明書？“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。住宅使用說明書,應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。,購房時應(yīng)被告知的相關(guān)情況,24、購房人在購房時，應(yīng)當被告知哪些相

31、關(guān)情況？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。,關(guān)于合同違約責(zé)任,25、未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標準確定違約金。 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在

32、約定時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。,房地產(chǎn)基本知識,26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng) 承擔(dān)什么責(zé)任？ 未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更

33、預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任； 預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。,房地產(chǎn)基本知識,27、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。

34、對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。,房地產(chǎn)基本知識,28、如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？ 預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當區(qū)分各種原因分別處理： 因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用

35、部位的建筑面積，按建設(shè)部制定的1995年517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。,房地產(chǎn)基本知識,因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。除上述情形外，交付

36、的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將減少建筑面積部分的價款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。,房地產(chǎn)基本知識,29、新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，

37、原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。,購房自用主要考慮的因素,30、購房自用主要考慮哪些因素？相當?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要；合理的地理位置，符合工作、生活的需要；周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；,購房自用主要考慮的因素,完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；相對能夠承受的房價；堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。,購

38、房投資主要考慮的因素,30、購房投資主要考慮哪些因素？ 購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值；有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；是否由可信度高的發(fā)展商營造；同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；,購房投資主要考慮的因素,出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校

39、、醫(yī)療機構(gòu)、著名大商店等）；超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；漂亮（或標志性）的建筑外觀；良好（出色）的物業(yè)管理；合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手）；新穎的建材設(shè)備等。,如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域—自住,31、消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：外出（上、下班）的交通是否便捷；周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；孩子的教育設(shè)施是否完備；老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；綠化環(huán)境；親朋好友往來是否方便；

40、市政配套是否齊備；和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。,如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域—投資,32、消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：是否在繁華地段或投資熱點區(qū)域；交通是否便利；周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）；周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施；有無大量空置土地有待開發(fā)；是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）；該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點,33、高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？ 高

41、層住宅優(yōu)點：地段較好、配有電梯，人們進出較為便利 中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。 建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高?；A(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固 高層住宅缺點：地價較高，成本也高，容積率高 ，物業(yè)管理費高于多層。 下部樓層較為壓抑，采光較差,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點,多層住宅優(yōu)點：容積率較低，環(huán)境較好基本上是戶戶朝南 建造成本低，一般售價不高，且得房率較高,影響房價的其他因素,34、影響房價的其他因素有

42、哪些？社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文 觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升 或下降。經(jīng)濟因素，包括國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升會導(dǎo)致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，

43、都會影響房價的漲落。,一次性付款和分期付款的利弊,35、一次性付款和分期付款各有什么利弊？ 購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。同時該付款方式對于購置期房來

44、說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險較大。,一次性付款和分期付款的利弊,分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。 分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未

45、來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔(dān)經(jīng)濟損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。,一般分期付款和銀行貸款購房的區(qū)別,36、一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所

46、指的房產(chǎn)。,一般分期付款和銀行貸款購房的區(qū)別,銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關(guān)系，購房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房

47、者的信譽、工期和質(zhì)量進行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時將購房者不履行支付房款的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。,個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款,37、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款 ？只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額度

48、計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70%。,個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款,對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也

49、可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。,現(xiàn)房與期房,38、購買現(xiàn)房好還是期房好 ？購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于是現(xiàn)房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房

50、屋是否會延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，可避免購買期房可能帶來的風(fēng)險，具有較大的安全性。,現(xiàn)房,另外，因為是現(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。此外，購房者對該物業(yè)的合法性、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進行調(diào)查也比較方便。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時，如果發(fā)

51、展商設(shè)計沒有前瞻性的話，房型、規(guī)劃可能已經(jīng)落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。,期房,購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經(jīng)驗和較高的判斷能力，可能會獲得期房的增值收益，避開房地產(chǎn)價格上漲所帶來的風(fēng)險。,期房,買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔(dān)的風(fēng)險相對較大一些。期房能否按時建成，建筑質(zhì)量

52、能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價格下降所帶來的損失?？傊?，是購買現(xiàn)房還是購買期房，要由購房者根據(jù)自己的資金實力、購房需求、房地產(chǎn)市場的具體狀況等方面的因素作出判斷。,現(xiàn)場看樓,39、如何到現(xiàn)場看樓？現(xiàn)場看樓是購房的重要一環(huán)。“眼見為實”，只有親眼

53、所見才是真實的，不會受騙。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場察看。首先察看大環(huán)境，附近其他生活商業(yè)配套設(shè)施是否齊全；走走看到最近的菜場有多遠，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時間公交線路擠不擠；孩子上學(xué)要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫(yī)院；女孩子看看有沒有美容院……同時觀察一下附近有沒有污染的工廠，產(chǎn)生噪音的設(shè)施等對生活、休息不利的因素。,現(xiàn)場看樓,其次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低

54、是否適當、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標明的建筑物等等。最后我們要察看房屋本身，看看質(zhì)量是否過關(guān)，墻角有無裂縫，窗沿、天花板有無滲水，廚、衛(wèi)管道是否堵塞，插座是否有電，電、水表能否運作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風(fēng)景的情況，到門口、陽臺、窗口看看私密性、安全性強不強等。,看樓十三招,40、看樓十三招第一招：不看白天看晚

55、上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無遺；第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；第四招：不看墻面看墻角，因為墻角是重量支撐點，是否有裂痕、 水跡；第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細；第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風(fēng)、采光的排氣管、 油煙器等；,看

56、樓十三招,第七招：不開冷水開熱水，看看設(shè)備是否完好，水管有無生銹；第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無雜物堵塞；第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不問屋主問警衛(wèi)，屋主總是滿口好話，只有警衛(wèi)了解房屋、環(huán)境、鄰居的情況；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；第十三招：不看客廳看廚衛(wèi)、水、電、煤等設(shè)施都在廚衛(wèi)里，容易找出問題。,購

57、房洽談前應(yīng)注意的問題,41、客戶購房洽談前，會注意哪些問題？ 購房者在洽談購房意向前，首先驗看工商執(zhí)照，確認對方是否是該項目的發(fā)展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、代理商。由于前幾年房地產(chǎn)參、聯(lián)建行為很多，一個項目多家投資，如不確認是項目發(fā)展商，今后在產(chǎn)權(quán)問題上較容易出現(xiàn)糾紛；,購房洽談前應(yīng)注意的問題,其次，驗看商品房預(yù)售許可證，因為商品房預(yù)售許可證是政府有關(guān)部門根據(jù)國家規(guī)定核準頒發(fā)的，是發(fā)展商交付全部土地出讓金，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證

58、》和《建設(shè)工程施工許可證》后工程建設(shè)總投資已超過25%或施工進度超過地面±0后，才被批準預(yù)售的。我們還要驗看有關(guān)土地權(quán)證，由于上海市1995年前立項的內(nèi)銷商品房均為劃撥土地，只能領(lǐng)取黃色權(quán)證，根據(jù)規(guī)定須補交地價后，才能轉(zhuǎn)為綠色權(quán)證。,客戶如何進行購房洽談,42、客戶如何進行購房洽談？ 購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個人的個性不同，語言表達、社會經(jīng)驗的差異，所以洽談的方式也不盡相

59、同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時要多提問（可以事先準備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊追不舍，不要輕易放過。,客戶如何進行購房洽談,“沉默是金”：有經(jīng)驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動。所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金“，讓售樓

60、人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。敢于說“不”：優(yōu)秀的銷售員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會說“不”。“不！我需要足夠的時間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購房是我畢生的大事，我還需從長計議”。,客戶如何進行購房洽談,分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同

61、時間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價格成交。不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。,客戶如何進行購房洽談,不要輕信“漲價”：經(jīng)常會碰到購房者說：“我的房子是漲價前買到的”。目前流行的銷售技巧中“漲價”成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲

62、”，其次看一下“漲”多少，有些發(fā)展商明著漲價，其實暗中放折扣。不要沖動“搶購”：購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購。當購房現(xiàn)場出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象時，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購”，多坐一會兒，看個究竟。不怕欠“人情”：有時我們會因為銷售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實“顧客永遠是上帝”，要確立心理上的優(yōu)勢，不怕欠“人情”。,新建住宅交付使用必須達到的要求,43、新建住宅交付使用必須達

63、到哪些要求？住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準。住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。,新建住宅交付使用必須達到的要求,住宅與外界交通干道之間有直達的

64、道路相聯(lián)。居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。,新建住宅交付使用必須達到的要求,住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯

65、有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》?！蹲≌桓妒褂迷S可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。,無《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制,44、無《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？非經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，不得分配。經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理商品房注冊登記手續(xù)。新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。,擅

66、自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,45、擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？ 擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰： 新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門辦理審核申請手續(xù)的，責(zé)令補辦手續(xù)。,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補建，逾期未補建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補償，并由有關(guān)

67、部門落實安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無法限期補建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費5%~10%的罰款,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,擅自交付使用新建住宅，情節(jié)嚴重的，對具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的住宅建設(shè)單位，由房地產(chǎn)管理部門降低或撤銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；對其住宅建設(shè)單位，由其上級主管部門對直接責(zé)任人員給予行政處分。,擅自交付使用新建住宅需承擔(dān)的責(zé)任,住宅建設(shè)單位擅自交付新建住宅除受相應(yīng)的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困

68、難的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權(quán)向住宅建設(shè)管理部門進行檢舉，也可以按照國家法律的有關(guān)規(guī)定提起民事訴訟。,住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求,46、住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？ 商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建商業(yè)網(wǎng)點。建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處。教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各