赴美高層樓宇設備管理考察報告

1、赴美高層樓宇設備管理考察報告赴美高層樓宇設備管理考察報告一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區(qū)設立有分部，其總部的機構設置。理事會執(zhí)行委員會常務委員會：職責：審計、預算、規(guī)劃條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀律道德規(guī)范問題聽證和紀

2、律委員會執(zhí)行委員會公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會地方分部活動部：職責：分部活動arm部：職責：arm服務法律事務部：職責：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡各地聯(lián)邦住房聯(lián)公平住房和平等機會聯(lián)邦立法州和市政事務服務部：職責：全國物業(yè)經理咨詢物業(yè)經理計算機和技術收支分風險管聯(lián)絡部：職責：物業(yè)管理雜志社營銷公共關系出版會員注冊部職責：amoamo資歷評估分會amo保險分會cpm會員標準高級cpm會員標準管理計劃會員發(fā)展、少數(shù)民族全美國目前只有cpm9500多人、

3、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質，體現(xiàn)如下幾個特點：專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定

4、發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，

5、在地產開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。5、美國物業(yè)管理的內容（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設備。房屋及其設備設施由專業(yè)公司承擔，各類設施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠

6、化噴灌基本自動化，定時自動噴水。（3）保安服務不是物業(yè)管理的法定內容，各物業(yè)根據業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。（4）、物業(yè)管理一般不設24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的

7、911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。二、美國高層樓宇設備管理的特點2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500wilshireboulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大

8、廈能源管理系統(tǒng)，包括空調系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。3、注重設備管理環(huán)境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備