漣源工具廠地塊分析報(bào)告

1、漣源工具廠地塊分析報(bào)告漣源工具廠地塊分析報(bào)告一位置該地位于漣源中東綜合地帶，人民中路旁，對(duì)面是藍(lán)天豪苑，旁邊是香江花園和尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)科所地塊（190畝），鄰近漣源漣水風(fēng)光帶和漣源市公安該地周圍有正在新建的樓盤及計(jì)劃新建的樓盤，交通生活配套設(shè)施較為便利，隨著漣源東移北擴(kuò)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，升值空間大。二項(xiàng)目介紹本宗地占地19.8畝，約13266㎡。（一）規(guī)劃為多層建筑，容積率為1.8，總建筑面積2.39萬(wàn)㎡.（二）規(guī)劃為多層高層容積率為2

2、.6總建筑面積為2.5萬(wàn)㎡.三.經(jīng)濟(jì)分析方案一.1.總收入:2.391250=2987萬(wàn)元2.支出:①.土地:550萬(wàn)元.②.建筑成本:2.39480=1147(含基礎(chǔ))③.配套費(fèi):2.3950=119.5④.報(bào)建:2.3950=119.5⑤.設(shè)計(jì):2.3510=23.5⑥.廣告:29872%=60⑦.稅收:29876.3%=188⑧.管理費(fèi):100合計(jì):2307.5965.5元㎡3.利潤(rùn):29872307.5=679.54.利益匯報(bào)率

3、:124%方案二.(高層2萬(wàn)㎡多層1.5萬(wàn)㎡)1.總收入:①.高層收入:21500=3000萬(wàn)②.多層收入:1.51250=1875萬(wàn)合計(jì):4875萬(wàn)元2.成本:①.土地:550萬(wàn)②.建安:多層1.5480=720萬(wàn)元.高層2850=1700萬(wàn)元小計(jì):2420萬(wàn).③.配套費(fèi):3.550=175萬(wàn)(高層配套費(fèi)升高)④.報(bào)建費(fèi):175萬(wàn)⑤.設(shè)計(jì):1.510215=45萬(wàn)(含勘察費(fèi))⑥.廣告:48752%=100萬(wàn)⑦.稅收:48756.3%=

4、307萬(wàn)⑧.管理費(fèi):100合計(jì):38723.利潤(rùn):48753872=10034.資金回報(bào)率:182%綜合分析:一.因土地價(jià)格高提高容積率是本小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效率的關(guān)鍵.二.提高容積率只能搞小高層但是漣源市場(chǎng)容量有待市場(chǎng)檢驗(yàn).三.漣源是樓盤操作情況看來(lái)土塊款支付后基本上不需要再新的投入.四.經(jīng)濟(jì)開(kāi)支及收入預(yù)計(jì)以保守的方法計(jì)算土建成本及設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)有一定下浮空間.五.銷售價(jià)格以當(dāng)前漣源同地帶方價(jià)為參考依據(jù).六.在個(gè)小區(qū)應(yīng)做有特色的整體規(guī)劃.四

5、:項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì):1.漣源經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展大型項(xiàng)目的建設(shè)為經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力.2.本地段已成為漣源住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的中心具升值潛力.3.本案地面標(biāo)高高比人民路高10M左右而場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)平整符合漣源人住高地的消費(fèi)習(xí)慣同時(shí)開(kāi)發(fā)成本不高.4.漣源處于房地產(chǎn)剛啟動(dòng)的階段房?jī)r(jià)提升有益.劣勢(shì):1.地塊占地小規(guī)劃上難以形式配套齊全的小區(qū)2.小區(qū)與人民路有兩個(gè)出入口但位置不很顯著有曲徑通幽的感覺(jué)使地塊位置優(yōu)勢(shì)不顯著.3.周邊環(huán)境一般.4.地價(jià)相對(duì)高綜合